COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 FEVRIER 2025

N° RG 24/01276 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WMBQ

AFFAIRE :

[K] [N]

C/

Société SOREQA, Société de Requalification des Quartiers Anciens, Société Publique Locale d’Aménagement à forme anonyme

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Janvier 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 15]

RG n° : 22/00055

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe CHATEAUNEUF,

M^e Emmanuel MOREAU,

Mme [W] [P]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [K] [N]

[Adresse 9]

[Localité 13]

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et M^e Camille MIALOT et M^e Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidants, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0403

APPELANT

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Société SOREQA, Société de Requalification des Quartiers Anciens, Société Publique Locale d’Aménagement à forme anonyme, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par sa directrice générale Madame [W] [J]

[Adresse 12]

[Localité 11]

Représentant : M^e Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 et M^e Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

INTIMÉE

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [W] [P], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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La société Soreqa procède à l’expropriation de lots n° 214 et 201 d’un immeuble appartenant à M. [N], soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 9] à [Localité 15], sur la parcelle cadastrée AU n° [Cadastre 3], comprenant un appartement d’une surface de 29,26 m² et un jardin d’agrément, et ce, aux fins de requalifier le secteur '[Localité 16]'. La déclaration d’utilité publique est datée du 14 octobre 2021, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 11 mars 2022.

Saisi par la société Soreqa selon mémoire parvenu au greffe le 25 novembre 2022, le juge de l’expropriation de [Localité 15] a par jugement en date du 11 janvier 2024 fixé le montant de l’indemnité due à M. [N] à 148 337 euros, soit 131 670 euros au titre de l’indemnité principale et 14 167 euros au titre de l’indemnité de remploi, sur la base de 4 500 euros/m², a alloué à l’exproprié une indemnité de déménagement de 2 500 euros, et a condamné la société Soreqa à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 19 février 2024, M. [N] a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 29 avril 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 17 mai 2024 dont le commissaire du gouvernement et la société Soreqa ont accusé réception respectivement les 21 et 22 mai 2024, qui sera suivi d’un deuxième mémoire déposé au greffe le 20 septembre 2024, lequel sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 4 novembre 2024, puis d’un troisième mémoire déposé le 19 décembre 2024, lequel sera notifié par le greffe par une lettre recommandée avec avis de réception du 19 décembre 2024, M. [N] expose :

— que le jugement a retenu à tort des termes de comparaison trop anciens ;

— qu’il y a lieu de retenir ceux produits à hauteur de Cour par le commissaire du gouvernement ;

— que le juge de l’expropriation a écarté à tort la référence constituée du bien sis [Adresse 1], au motif qu’il s’agissait d’un duplex, alors qu’en réalité il s’agit d’un appartement de deux pièces ;

— que dès lors que l’accès à l’appartement se fait sans passer par les parties communes, l’impact des dégradations est moindre, et un abattement de seulement 5 % pourrait être pratiqué ;

— que par ailleurs, le premier juge lui a fait supporter à deux reprises les conséquences de la dégradation des parties communes, en retenant des termes de comparaison situés dans la résidence et en tenant compte de l’état des parties communes pour opérer une compensation avec les éléments de plus value ;

— qu’il y a lieu d’appliquer un taux de valorisation eu égard à la présence d’un jardin.

M. [N] demande en conséquence à la Cour :

— d’infirmer le jugement quant au montant de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi ;

— de lui allouer une indemnité principale de 236 744 et une indemnité de remploi de 24 674,40 euros ;

— de condamner la société Soreqa au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de la condamner aux dépens qui seront recouvrés par Maître [Localité 14].

Dans son mémoire parvenu au greffe le 16 juillet 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 17 juillet 2024 dont le commissaire du gouvernement et M. [N] ont accusé réception respectivement les 18 et 23 juillet 2024, qui sera suivi d’un second mémoire déposé le 31 décembre 2024, lequel sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 7 janvier 2025, la société Soreqa réplique :

— que l’ensemble immobilier a fait l’objet, s’agissant des parties communes, d’un arrêté préfectoral d’insalubrité du 8 décembre 2015 ;

— que l’immeuble est en mauvais état, alors que des dégâts des eaux se sont produits et que les installations électriques sont vétustes ;

— que l’éventuelle ancienneté d’un terme de comparaison est contrebalancée par sa proximité avec le bien comparé ;

— que concernant l’appartement de deux pièces (objet de la cession du 8 avril 2022) que, effectivement, le premier juge a qualifié par erreur de duplex, il ne peut être pris en compte car sa valeur nominale, 7 409 euros/m², est très exagérée ;

— qu’à la lecture du jugement, il appert qu’a été opérée une moyenne des termes de comparaison provenant de la copropriété dégradée sans abattement ; que les conséquences du mauvais état des parties communes n’ont donc pas été prises en compte deux fois, mais une seule ;

— que les modalités de calcul utilisées par M. [N], consistant à pratiquer un abattement de seulement 5 % en raison de l’arrêté de péril, mais à appliquer ensuite une plus-value de 35 % pour tenir compte du jardin, dénaturent les termes de comparaison.

La société Soreqa demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner M. [N] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [N] aux dépens.

Le 21 août 2024, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 30 octobre 2024 dont la société Soreqa et M. [N] ont accusé réception respectivement les 7 et 2 novembre 2024, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le montant de l’indemnité principale à 129 000 euros et celui de l’indemnité de remploi à 13 900 euros, faisant valoir qu’il produit 4 termes de comparaison aboutissant à une valeur moyenne de 4 400 euros/m².

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 11 mars 2022).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 11 janvier 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 2 août 2023, date à laquelle est entrée en vigueur la dernière modification du plan local d’urbanisme. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Ce dernier est un appartement situé en rez-de-chaussée accessible depuis la cour, en bon état, mais les parties communes de la résidence sont dégradées ; il sera rappelé qu’un incendie s’est déclaré dans l’appartement du premier étage au mois de septembre 2022. Le bien comporte un salon-séjour avec cuisine équipée, une chambre, une salle d’eau, un dressing et des toilettes. Le jardin attenant, d’une superficie de 50 m², en bon état d’entretien, comprend un potager, un poulailler et un cabanon. La copropriété se trouve dans une rue calme, près de l’artère principale de [Localité 15], dans un quartier en pleine restructuration, et est bien desservie par les transports en commun alors que des commerces et divers services se trouvent non loin de là.

Le commissaire du gouvernement a versé aux débats quatre références de mutation :

— celle d’un appartement situé au 2ème étage, [Adresse 2] [Localité 15], vendu le 30 mars 2021 pour 5 185 euros/m² ;

— celle d’un appartement situé au 4ème étage, [Adresse 2] [Localité 15], vendu le 7 avril 2021 pour 5 434 euros/m² ;

— celle d’un appartement situé au 5ème étage, [Adresse 6], vendu le 16 février 2022 pour 6 142 euros/m² ;

— celle d’un appartement situé au 4ème étage, [Adresse 1] à [Localité 15], vendu le 12 juillet 2022 pour l’équivalent de 5 335 euros/m² en valeur libre.

Parmi les références invoquées par la société Soreqa, ne sauraient être retenues celles des années 2016, 2017 et 2018 comme étant trop anciennes. Sont donc à examiner 5 cessions ultérieures, à savoir :

— celle du 25 avril 2019 (2 213 euros/m²) ; il s’agissait d’un logement de 61 m² dont la superficie était double de celle du bien à évaluer ; cette référence sera écartée ;

— celle du 17 mai 2019 (2 336 euros/m²) ; il s’agissait d’un logement de 214 m² dont la superficie était près de 7 fois plus importante que celle du bien à évaluer ; cette référence sera écartée ;

— celle du 3 septembre 2019 portant sur un bien sis au premier étage d’un immeuble, avec jardin (2 320 euros/m² ce qui correspond à 2 668 euros/m² en valeur libre) ; cette référence sera retenue car le bien ici vendu avait une superficie de 25 m² soit très proche de celle du bien à évaluer ;

— celle du 5 octobre 2020 (2 483 euros/m²) ; il s’agissait d’un logement de 15 m² dont la superficie était près de deux fois moins importante que celle du bien à évaluer ; cette référence sera écartée ;

— celle du 5 novembre 2021 (3 359 euros/m²) ; les documents produits par l’intimée ne permettent pas de retracer la superficie ou la consistance de ce bien ; cette référence sera écartée.

S’agissant des termes de comparaison produits par M. [N], qui portent tous sur des biens d’une superficie comparable à celle du bien objet du litige, ce sont :

— le bien sis [Adresse 5] à [Localité 15], vendu le 13 avril 2022 pour 5 692 euros/m² ;

— le bien sis [Adresse 7] à [Localité 15], vendu le 20 septembre 2021 pour 6 793 euros/m² ;

— le bien sis [Adresse 4] à [Localité 15], vendu le 13 octobre 2023 pour 6 449 euros/m² ;

— le bien sis [Adresse 1] à [Localité 15], vendu le 8 avril 2022 pour 7 409 euros/m² ; contrairement à ce qu’a estimé le juge de l’expropriation il ne s’agissait pas d’un duplex mais d’un appartement de deux pièces ; la société Soreqa affirme sans le démontrer que la valeur de ce bien aurait été exagérée dans le cadre d’une spéculation immobilière ; cette référence n’a donc pas à être écartée ;

— le bien sis [Adresse 1] à [Localité 15], vendu le 12 avril 2022 pour 6 012 euros/m² ;

— le bien sis [Adresse 10] à [Localité 15], vendu le 10 janvier 2022 pour 6 145 euros/m² ;

— le bien sis [Adresse 8] à [Localité 15], vendu le 28 janvier 2022 pour 6 268 euros/m² ;

— le bien sis [Adresse 1] à [Localité 15], vendu le 30 mars 2021 pour 5 185 euros/m² ; cette référence a déjà été prise en compte supra ;

— le bien sis [Adresse 1] à [Localité 15], vendu le 7 avril 2021 pour 5 434 euros/m² ; cette référence a déjà été prise en compte supra ;

— le bien sis [Adresse 6], vendu le 16 février 2022 pour 6 142 euros/m².

La moyenne des termes de comparaison ci-dessus retenus est de 5 821 euros/m². Il convient de pratiquer une réduction de la somme ainsi obtenue, motif pris de ce qu’un arrêté du maire de [Localité 15] daté du 10 décembre 2015 a enjoint au syndicat des copropriétaires de procéder à une étude structurelle afin d’attester de la solidité du plancher par un professionnel et de justifier des travaux prescrits, alors que les appartements du rez-de-chaussée et du premier étage ont été déclarés interdits à l’habitation, jusqu’à ce qu’il soit ordonné mainlevée de tout péril. S’il est exact que le bien litigieux est en bon état, qu’il possède un jardin et qu’il n’est pas nécessaire de passer par les parties communes pour y accéder, il n’en demeure pas moins que les circonstances susvisées sont de nature à réduire dans des proportions significatives sa valeur. En outre, il n’est pas démontré que parmi les termes de comparaison qui ont été retenus supra certains se trouvent dans la résidence dont s’agit. Dans ces conditions, le premier juge doit être approuvé d’avoir retenu une valeur unitaire de 4 500 euros/m².

Le jugement est confirmé.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société Soreqa.

M. [N], qui succombe en son recours, sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 11 janvier 2024 ;

— REJETTE la demande de la société Soreqa en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [N] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT