COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°305

CONTRADICTOIRE

DU 04 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/03224 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WRPA

AFFAIRE :

[A] [P]

C/

[C] [V] [T] veuve [T]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Décembre 2023 par la Juridiction de proximité de [Localité 14]

N° chambre :

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 04.11.2025

à :

M^e Yann MSIKA

M^e Katell

FERCHAUX-

LALLEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [A] [P]

né le 01 Février 1989 à [Localité 16] (ALGERIE)

de nationalité Algérienne

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentant : M^e Yann MSIKA de la SCP SCP GUILLEMIN MSIKA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 107 – N° du dossier [P]

****************

INTIMES

Madame [C] [V] [M] [I] veuve [T]

née le 23 Juin 1948 à [Localité 11]

de nationalité Espagnole

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [B] [T] épouse [Y]

née le 09 Juillet 1968 à [Localité 15] (92)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 13] ESPAGNE

Monsieur [J] [L] [T]

né le 19 Septembre 1990 à [Localité 17]

de nationalité Espagnole

[Adresse 10]

[Localité 2] ESPAGNE

Monsieur [S] [L] [N]

né le 20 Avril 1963 à [Localité 12]

de nationalité Espagnole

[Adresse 10]

[Localité 2] ESPAGNE

Représentés par : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 – N° du dossier 20240296

Plaidant : M^e Réjane GIRARDIN de l’AARPI APM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0044

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Juin 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière en pré-affectation, lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er décembre 2010, [W] [T] a donné en location à M. [A] [P] et Mme [O] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 9], moyennant un loyer de 600 euros, outre 140 euros de provisions sur charges et 3 euros de frais administratifs.

Au décès de [W] [T], son épouse, Mme [C] [M] [I], est devenue usufruitière du bien et le bail s’est poursuivi par son intermédiaire.

Les deux filles d'[W] [T], [B] et [Z] [T], ont reçu la totalité des biens de leur père en nue-propriété.

[Z] [T] est décédée, laissant pour héritiers son fils et le père de ce dernier.

Dès lors, l’usufruit de l’appartement est actuellement détenu par Mme [C] [M] [I], veuve d'[W] [T], tandis que la nue-propriété est détenue, en indivision par :

— Mme [B] [T], fille d'[W] [T],

— l’indivision venant aux droits de feu [Z] [T], composée de M. [S] [L] [N] et M. [J] [L] [T].

Une dette locative importante s’est constituée.

Un congé pour vendre à effet au 30 novembre 2022 a été délivré par l’usufruitière et les nus-propriétaires à Mme [F] par remise en mains propres le 30 mai 2022 et à M. [P] selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

L’usufruitière a également délivré, le 13 septembre 2022, un premier commandement de payer à Mme [F] ; un deuxième commandement de payer a été signifié le 25 janvier 2023, à Mme [F] par remise à l’étude, et au domicile de M. [R] [X] par remise à son frère qui a confirmé l’adresse du destinataire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 mars 2023, la succession d'[W] [T], Mme [M] [I], et les nus-propriétaires de Mme [B] [T], épouse [Y], et l’indivision venant aux droits de feu Mme [Z] [T], soit M. [J] [L] [T] et M. [S] [L] [N], ont assigné M. [R] [X] et Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges par les locataires,

— à titre subsidiaire, déclarer valable le congé délivré aux locataires le 30 mai 2022,

— ordonner l’expulsion des locataires, et de tous occupants de leur chef,

— condamner solidairement M. [P] et Mme [F] au paiement de :

* la somme principale de 6 926 euros représentant le montant des loyers et des charges impayés,

* une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, à compter du 1erdécembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

* la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience de plaidoirie du 12 octobre 2023, les bailleurs sollicitaient, à titre principal, la validation du congé et l’expulsion de Mme [F] et de M. [R] [X], et, à titre subsidiaire, l’acquisition de la clause résolutoire et le paiement d’un arriéré locatif ramené à la somme de 861 euros, et correspondant aux loyers et charges impayés des mois de janvier à mars 2023.

Par jugement contradictoire du 7 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [L] [T] et M. [L] [N] soulevée par M. [P],

— constaté la validité du congé pour vente délivré le 30 mai 2023 à M. [R] [X] et Mme [F] pour le logement situé [Adresse 4],

— constaté la nullité de plein droit de l’acceptation de l’offre de vente au 29 novembre 2023 et l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [P] et Mme [F] à compter du 30 septembre 2022,

— débouté M. [P] de sa demande tendant à voir valider la vente et condamner les demandeurs à régulariser l’acte sous astreinte,

— ordonné, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M. [R] [X] et Mme [F] et de tout occupant de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté M. [P] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

— condamné solidairement M. [P] et Mme [F] en tant que de besoin, à payer à Mme [M] [I], Mme [T] épouse [Y], M. [L] [T] et M. [L] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 743 euros, à compter du 30 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— dit que cette somme ne produira pas intérêts au taux légal,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [M] [I], Mme [T], épouse [Y], M. [L] [T] et M. [L] [N],

— condamné in solidum M. [P] et Mme [F] à verser à Mme [M] [I], Mme [T] épouse [Y], M. [L] [T] et M. [L] [N] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [R] [X] et Mme [F] aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire,

— dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Par déclaration reçue au greffe le 27 mai 2024, M. [P] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées par la voie électronique le 30 juillet 2024, M. [P], appelant, demande à la cour de :

— le recevoir en son appel et le dire bien fondé,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 7 décembre 2023, déféré à la cour ;

Statuant à nouveau

— déclarer comme irrecevable et en tout cas mal fondée l’assignation en expulsion et en validation du congé délivrée le 30 mars 2023 par les consorts [T], en ce qu’il n’est pas justifié de la qualité à agir de M. [S] [L] [N], au sens de l’article 122 du code de procédure civile, et en ce que le commandement de payer délivré le 25 janvier 2023 est irrégulier, faute de justifier de la saisine de la CCAPEX, prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— dire que M. [P] justifie d’un grief tenant au fait qu’il s’agit d’une procédure d’expulsion et de paiement de somme d’argent et qu’étant demandeur reconventionnel, l’irrégularité affectant le commandement de payer et l’assignation en expulsion est de nature à empêcher une exécution;

— juger qu’à la suite du congé aux fins de vente qui lui a été délivré, le 30 mai 2022, avec une offre de vente de 50 000 euros, outre 5 400 euros de frais provisionnels de notaire, M. [P] a accepté l’offre de vente pendant le délai légal, de sorte qu’il existe un accord sur la chose et sur le prix, conformément aux articles 1583 et suivants du code civil ;

— reconnaître à M. [P] la qualité de propriétaire du logement litigieux et dire qu’il appartiendra aux parties de faire régulariser la vente par acte authentique ;

— condamner les indivisions de M. [W] [T], de Mme [Z] [T] et de Mme [C] [M] [I], veuve [T], à effectuer toutes formalités auprès du notaire de leur choix, afin de pouvoir faire authentifier la vente dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

— prononcer une astreinte de 150 euros par jour de retard suivant le 15ème jour de la signification de l’arrêt et se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

A titre infiniment subsidiaire

— accorder à M. [R] [X] un délai de trois ans pour régler l’arriéré locatif ;

— dire que, pendant le cours des délais accordés, et sous réserve de leur respect, il sera ordonné un sursis à exécution de l’expulsion de M. [P] et de tous occupants de son chef ;

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— les condamner à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’instance, qui comprendront les frais de commandement de payer, de la sommation d’assister, du procès-verbal de constat, de l’assignation et des frais de signification et d’exécution de la décision à intervenir, au sens de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions signifiées par la voie électronique le 29 octobre 2024, Mme [M] [I] veuve [T], Mme [T] épouse [Y], l’indivision [L] [T] venant aux droits de feu Mme [Z] [T], et composée de M. [L] [N] et M. [L] [T], intimés, demandent à la cour de:

— les recevoir en leurs conclusions d’intimés,

— les dire recevables et bien fondés,

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris,

En conséquence,

— débouter M. [R] [X] de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

— condamner M. [R] [X] à leur payer la somme de 5 000 euros supplémentaire en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [R] [X] aux entiers dépens d’appel et de ses suites éventuelles, notamment aux fins de signification de l’arrêt à intervenir et de la poursuite de son exécution forcée.

Par ordonnance du 20 mars 2025, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré recevable l’appel de M. [P], après avoir constaté qu’en raison de l’indivisibilité du litige entre M. [R] [X] et Mme [F], l’appel formé par M. [R] [X] produirait également ses effets à l’égard de Mme [G], en application des dispositions de l’article 553 du code de procédure civile,

— débouté, en conséquence, les consorts [T] de leur demande visant à voir déclarer l’appel de M. [R] [X] irrecevable,

— condamné Mmes [C] et [B] [T], M. [J] [L] [T], et M. [S] [L] [N] aux dépens de l’incident et à payer à M. [R] [X] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

M. [R] [X] demande à la cour de déclarer irrecevable l’assignation en expulsion qui lui a été délivrée, motifs pris de ce que le commandement de payer n’aurait pas été dénoncé à la CCAPEX, et que M. [J] [L] [T] et M. [S] [L] [N] ne justifient point de leur qualité d’héritiers, et partant, de leur qualité à agir en justice.

M. [P] souligne, par ailleurs, que l’arriéré locatif ne s’est constitué que par la faute du bailleur, qui ne lui a communiqué un relevé d’identité bancaire, lui permettant de payer son loyer, que postérieurement à l’audience du 15 juin 2023.

Les consorts [T], intimés, de répliquer que les obligations de dénonciation à la CCAPEX du commandement de payer du 25 janvier 2023 ont bien été respectées, tout comme est justifiée la qualité d’héritier et, par suite, la qualité à agir de M. [S] [L] [N] et de M. [J] [L] [T].

Réponse de la cour

Devant la cour, M. [R] [X] argue derechef de l’irrecevabilité de l’assignation en résiliation et expulsion et en validation de congé, qui lui a été délivrée, en reprenant les deux moyens déjà écartés par le premier juge, et tirés d’un défaut de dénonciation à la CCAPEX des commandements de payer, et d’un défaut de capacité à agir de deux des intimés, faute pour ces derniers de justifier de leur qualité d’héritiers.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le commandement de payer doit être dénoncé à la CCAPEX, en précisant que le signalement s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, les bailleurs intimés produisent les copies – pièces n°2 et 3 – des significations des commandements de payer, accompagnées de l’accusé de réception électronique à la CCAPEX du Val d’Oise, dont il ressort que les signalements ont bien été effectués concernant Mme [F] et M. [R] [X].

Par suite, le moyen tiré d’un défaut de dénonciation des commandements de payer à la CCAPEX, qui manque en fait, ne peut prospérer.

Il en va de même du deuxième moyen tiré du défaut de qualité à agir de MM. [J] [L] [T] et [S] [L] [N], dès lors que leur qualité d’héritier, dont la preuve peut être établie par tous moyens aux termes des dispositions de l’article 730 du code civil, est, en l’espèce, et comme l’a pertinemment relevé le premier juge, suffisamment rapportée par la production des procurations données à Mme [M] [I] le 19 octobre 2018 pour la vente de l’appartement litigieux (pièce n°16 des intimés), de la pièce d’identité – carte d’identité espagnole – de M. [J] [L] [T], qui accompagne la procuration donnée, et dont il ressort qu’il est le fils de feu [Z] [T] et de son époux (pièce n°16 des intimés) et, enfin, d’une attestation notariée relative à la vente d’un autre bien de la succession d'[W] [T].

Contrairement à ce que soutient l’appelant, la délivrance d’un acte de notoriété pour établir la qualité d’héritier n’est nullement indispensable.

Enfin, les allégations de M. [P] selon lesquelles les bailleurs ne lui auraient remis aucun relevé d’identité bancaire sont sans incidence aucune sur la recevabilité contestée de l’acte introductif d’instance.

Les moyens de M. [P] ne pouvant être accueillis, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté ce dernier de sa demande visant à voir déclarer nulle l’assignation en expulsion et en validation de congé qui lui a été délivrée.

II) Sur la demande de validation de la vente immobilière, suite à l’acceptation de l’offre de vente par M. [P]

M. [P] fait grief au premier juge d’avoir déclaré régulière mais caduque l’offre de vente qui lui avait été faite, alors même qu’il avait manifesté son intention d’acquérir le bien, dans le délai qui lui était imparti pour ce faire, et au motif qu’il n’avait engagé aucune démarche en vue de la réalisation de la vente, dans le délai de deux mois prévu par la loi.

Il expose à la cour que l’article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989 ne l’obligeait nullement à indiquer à son bailleur qu’il aurait recours à un crédit pour financer son acquisition, ni à engager des démarches en vue de la réalisation de la vente.

Il souligne, en outre, que, si la vente ne s’est pas réalisée, la faute en incombe à ses propriétaires, comme le démontre le fait que son courrier d’acceptation de l’offre est demeuré sans réponse, et qu’il a obtenu un pré-financement de sa banque et fait établir un projet d’assurance.

Il expose à la cour que l’usufruitière, le 7 mars 2023, a entendu renchérir sur l’offre de vente en indiquant que le prix du marché serait désormais de 115 000 euros, mais accepterait de consentir à la vente au prix de 95 000 euros net, prix non négociable.

M. [P] en déduit qu’il y a eu accord sur la chose et sur le prix et que la vente est parfaite.

Les consorts [T] concluent à la confirmation du jugement déféré en faisant valoir que :

— M. [P] a indiqué, par courrier du 29 juillet 2022, vouloir acheter le bien, sans préciser comment il entendait financer son acquisition, et que, dès lors, il disposait d’un délai de deux mois à compter de l’acceptation de l’offre, soit jusqu’au 29 septembre 2022 pour finaliser l’offre de rachat, ou, à tout le moins, entreprendre les démarches à cette fin,

— aucune démarche n’a été entreprise dans le délai imparti et Mme [F] et lui n’ont été en mesure d’obtenir un prêt de leur banque qu’au mois de février 2023, si bien que l’acceptation de l’offre de vente est nulle et que la demande aux fins de validation de la vente doit être rejetée par confirmation du jugement entrepris.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé pour vente ouvre droit à une priorité d’achat pour le locataire. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

[R] le locataire accepte l’offre, deux situations sont à envisager :

*si le locataire n’a pas recours à un prêt pour financer son acquisition : il dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente ;

*si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente.

[R], à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Au cas d’espèce, il est constant que, suite au congé pour vente qui leur a été valablement délivré le 30 mai 2022 avec date d’effet au 30 novembre 2022, à personne pour Mme [F] et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour M. [R] [X], Mme [F] et M. [P] ont manifesté, par courrier recommandé du 29 juillet 2022, leur souhait d’acquérir le logement qui leur était donné à bail, sans indiquer comment ils entendaient financer cette acquisition, mais qu’ils n’ont, dans le délai de deux mois qui leur était imparti pour ce faire, effectué aucune démarche aux fins de finaliser la vente.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge, constatant que les locataires sont dépourvus de tout titre d’occupation, a ordonné leur expulsion et, subséquemment, débouté M. [R] [X] de sa demande de validation de la vente, après avoir pertinemment relevé que, tant les démarches tardives au regard des délais légaux effectuées par M. [R] [X], que la nouvelle offre d’achat qui lui a été faite, étaient sans incidence sur la solution du litige, dès lors qu’elles sont intervenues alors que la nullité de l’acceptation de l’offre de vente accompagnant le congé était déjà acquise.

Le jugement entrepris mérite donc confirmation de ces chefs, comme de celui ayant condamné M. [P] solidairement dans l’exposé du litige avec Mme [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’effet du congé, le 30 novembre 2022.

III) Sur les demandes de délais d’expulsion et de paiement

M. [R] [X] sollicite un délai de trois ans pour s’acquitter de son arriéré locatif par mensualités de 200 euros, la 36ème mensualité devant régler le solde, et demande à cour d’ordonner qu’il soit sursis à l’expulsion pendant le cour des délais accordés.

Les bailleurs intimés de s’opposer à ces demandes en faisant valoir qu’il existe un doute sérieux sur le fait que M. [R] [X] occupe le logement litigieux.

Réponse de la cour

Outre le fait, exactement relevé par le premier juge, qu’il existe un doute, au vu des pièces de la procédure, et notamment des déclarations de Mme [F] lors de la délivrance du congé pour vente et de l’adresse de signification du jugement déféré mentionnée dans la déclaration d’appel, qui n’est pas celle du logement litigieux, sur le fait que M. [R] [X] occupe bien le logement qui était donné à bail, il y a lieu de relever que M. [R] [X], en interjetant appel, a déjà bénéficié de délais importants qu’il n’a pas mis à profit pour s’acquitter des indemnités d’occupation mises à sa charge et organiser son relogement.

En conséquence, le chef du jugement ayant débouté M. [P] de ses demandes de délais sera confirmé.

IV) Sur les dépens

M. [P], qui succombe en toutes ses demandes, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant, par ailleurs, confirmées.

Les dépens ne comprendront, toutefois, pas le coût des actes nécessaires à l’exécution du présent arrêt, lesquels ne sont pas inclus dans les dépens, même s’ils sont en tout état de cause à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Y ajoutant

Déboute M. [A] [P] de la totalité de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [A] [P] à payer à Mme [C] [M] [I], veuve [T], Mme [B] [T], épouse [Y], M. [J] [L] [T], M. [S] [L] [N], une indemnité de 4 000 euros ;

Condamne M. [A] [P] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,