COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71H

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 22/07552 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VSJQ

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] À [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice la SASU DUBREUIL

C/

S.A.R.L. OSD GESTION ET CONSEIL EN IMMOBILIER

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 18/06258

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sabine LAMIRAND,

M^e Pascal KOERFER,

M^e Hervé KEROUREDAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] À [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice la SASU DUBREUIL dont le siège social se situe [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentant : M^e Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455 et M^e Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J094

APPELANT

****************

S.A.R.L. OSD GESTION ET CONSEIL EN IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 et M^e Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0378

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Hervé KEROUREDAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La société OSD a été mandatée en qualité de syndic lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 novembre 2009 ; elle a exercé son mandat jusqu’au 30 juin 2014, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de désigner le cabinet Vinci en qualité de syndic.

Appelés à se prononcer lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2012 sur la ratification d’une transaction conclue avec la société ATHEM le 18 mai 2012 par la société OSD visant à retirer des recettes de bâches publicitaires à placer sur le futur échafaudage du ravalement, ainsi que (résolution n°27) sur la réalisation desdits travaux de ravalement, les copropriétaires n’ont reçu communication des devis concernant lesdits travaux que le 8 juin 2012, soit 5 jours avant la tenue de l’assemblée générale.

Suivant jugement du 17 avril 2014, le Tribunal de grande instance de Nanterre a fait droit aux

demandes de deux copropriétaires MM. [E] et [Y], et a notamment :

' réputé non écrites les stipulations du règlement de copropriété répartissant les frais d’entretien, de réparation de toute nature, grosse ou menue, ou de réfection à faire à tous les ouvrages communs à l’ensemble du bâtiment entre les lots n°1 à 114 et 116 soit sur une base de 4660 tantièmes ;

' fixé une nouvelle répartition de ces frais ;

' annulé la résolution n°27 du 13 juin 2012 aux motifs que « les conditions essentielles des devis des entreprises IS TENDANCE et LIVET n’ont pas été notifiées aux copropriétaires au plus tard avec l’envoi de la convocation mais seulement quelques jours avant la tenue de l’assemblée » et qu'« en privant les copropriétaires de la communication des conditions essentielles de tous les devis examinés par l’assemblée au plus tard lors de la communication de l’ordre du jour, le syndicat a violé les dispositions de l’article 11 du décret du 11 mars 1967 ».

Le ravalement a été poursuivi, et c’est dans ces conditions que le 28 février 2013, l’architecte a adressé à la société OSD un « Avenant n°1 » au contrat de travaux de ravalement conclu avec la société IS TENDANCE portant le montant des travaux à la somme de 224 349,45 euros TTC au total soit un dépassement de 29 786 euros par rapport au devis du 25 juin 2012.

Reprochant diverses fautes à son ancien syndic, la société OSD, notamment dans le cadre desdits travaux de ravalement réalisés en 2012 et 2013, par assignation délivrée par acte du 4 juin 2018 le syndicat des copropriétaires a sollicité sa condamnation in solidum avec la société AGF Assurances devenue Allianz IARD au paiement d’une somme de 153 577,81 euros en réparation de divers préjudices et 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 5 décembre 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre, statuant par décision contradictoire en premier ressort, a :

— Déclaré recevable la note en délibéré du 28 novembre 2022,

— Déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des fautes suivantes :

* celle consistant à avoir fait voter les travaux de ravalement par des copropriétaires

normalement exclus d’un tel vote,

* celle consistant à ne pas avoir respecté les règles de majorité applicables au vote des travaux de ravalement,

* celle consistant à avoir notifié tardivement le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2012,

* celle consistant à ne pas avoir attendu l’expiration du délai de recours contre l’assemblée générale du 13 juin 2012 pour mettre en 'uvre les travaux de ravalement,

* celle consistant à avoir fait poser prématurément un échafaudage en vue des travaux de ravalement, pose prématurée qui a engendré un surcoût,

* celle consistant à avoir accepté et réglé des coûts supplémentaires liés aux travaux de ravalement sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

* celle consistant à avoir fait preuve de négligence dans le suivi des travaux de ravalement, négligence qui a engendré un retard dans leur réalisation,

* celle consistant à avoir mis à la charge du syndicat des copropriétaires une somme correspondant à la dépose et à la repose des enseignes Monoprix dans le cadre des travaux de ravalement,

— Condamné la société OSD gestion et conseil en immobilier à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 4 955,24 euros au titre de la prise en charge injustifiée des frais de réparation de l’échafaudage ayant servi aux travaux de ravalement,

* 5 928,26 euros au titre de l’imputation d’une dépense injustifiée au titre de l’assurance dommages-ouvrage, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum de la société Allianz IARD au paiement des sommes précitées,

— Débouté la société OSD gestion et conseil en immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 1 000 euros à la société Allianz IARD en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté le syndicat des copropriétaires et la société OSD gestion et conseil en immobilier de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société OSD gestion et conseil en immobilier aux dépens de l’instance, qui pourront notamment être recouvrés par Maître Kérourédan dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le premier juge a notamment retenu (page 16 du jugement entrepris) que la responsabilité contractuelle de la société OSD à l’égard du syndicat des copropriétaires est engagée au titre des fautes suivantes :

— celle consistant à avoir communiqué tardivement les devis des sociétés IS TENDANCE et LIVET, communication tardive qui a fondé l’annulation juridictionnelle de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 13 juin 2012 portant sur le vote des travaux de ravalement,

— celle consistant à avoir pris en charge de manière injustifiée les frais de réparation de l’échafaudage ayant servi aux travaux de ravalement,

— celle consistant à ne pas avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage en vue de la réalisation des travaux de ravalement,

— celle consistant à avoir porté une dépense injustifiée dans un poste erroné au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par deux déclarations du 16 décembre 2022 et du 14 mars 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 15 septembre 2023 dans l’affaire 22-7552, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 5 décembre 2022 en ce qu’il a :

* Déclaré irrecevables ses demandes formées au titre des fautes suivantes :

— celle consistant à avoir fait voter les travaux de ravalement par des copropriétaires

normalement exclus d’un tel vote,

— celle consistant à ne pas avoir respecté les règles de majorité applicables au vote des travaux de ravalement,

— celle consistant à avoir notifié tardivement le procès-verbal de l’assemblée générale du 13

juin 2012,

— celle consistant à ne pas avoir attendu l’expiration du délai de recours contre l’assemblée

générale du 13 juin 2012 pour mettre en 'uvre les travaux de ravalement,

— celle consistant à avoir fait poser prématurément un échafaudage en vue des travaux de

ravalement, pose prématurée qui a engendré un surcoût,

— celle consistant à avoir accepté et réglé des coûts supplémentaires liés aux travaux de

ravalement sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

— celle consistant à avoir fait preuve de négligence dans le suivi des travaux de ravalement,

négligence qui a engendré un retard dans leur réalisation,

— celle consistant à avoir mis à sa charge une somme correspondant à la dépose et à la repose des enseignes Monoprix dans le cadre des travaux de ravalement,

* Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum de la société Allianz IARD au paiement des sommes précitées,

* Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Allianz IARD la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* Débouté le syndicat des copropriétaires et la société OSD gestion et conseil en immobilier de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

Statuant à nouveau

— Juger que la société OSD gestion et conseil en immobilier a engagé sa responsabilité à son égard,

En conséquence,

Condamner in solidum la société OSD et son assureur, la société Allianz IARD venant aux droits de la société AGF Assurances à lui payer une somme totale de 204 541,43 euros portant intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation, décomposée comme suit :

' 22 000 euros TTC correspondant aux sommes inutilement exposées à l’initiative de la société OSD au titre de l’échafaudage nécessaire aux travaux ;

' 21 196,15 euros TTC correspondant à des sommes versées à la société IS TENDANCE au titre des coûts non autorisés, ou de travaux non effectués ;

' 29 436,55 euros correspondant aux travaux payés non réalisés.

' 2 903,13 euros TTC, soit 2 751,78 euros HT correspondant à 6,5 % du montant des travaux, TVA de 5,5 % en sus, correspondant aux honoraires versés à l’architecte au titre des travaux susvisés ;

' 799,77 euros TTC correspondant aux honoraires perçus par la société OSD en fonction du montant des travaux ;

' 9 091,75 euros au titre des pénalités de retard non réclamées par la société OSD ;

' 180,89 euros au titre des honoraires de syndic qu’il va devoir supporter au titre des travaux de reprise des gouttières ;

' 40 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du refus de la mairie de l’autoriser à louer son emplacement publicitaire pour une durée de 4 mois (perte de recettes telles qu’établies au protocole du 18 mai 2012) ;

' 1 681,28 euros en remboursement des frais exposés pour la réparation des dégâts causés au niveau du sas d’entrée de l’immeuble, de la trappe de ventilation de la cave et de la bavette

métal ;

' 414,64 euros en remboursement des frais exposés pour le remplacement d’une bordure en marbre en façade ;

' 1 168,14 euros en remboursement des frais exposés pour le remplacement du support des plaques professionnelles installées en façade ;

' 2 006,18 euros en remboursement des frais exposés pour la reprise d’une fixation inadaptée d’une dalle de marbre du revêtement en façade ;

' 11 754,26 euros au titre des frais exposés pour l’assurance dommages-ouvrage non souscrite ;

' 1 797,60 euros au titre des frais indument exposés par le syndicat dans la dépose et repose de l’enseigne Monoprix ;

' 7 414,92 euros au titre des honoraires pour prestations supplémentaires indument facturés à lui pour le suivi du chantier ravalement ;

' 26 667,61 euros au titre des honoraires et frais engendrés par la procédure initiée le 9 octobre 2012 à l’encontre du syndicat des copropriétaires par MM. [E] et [Y] ;

' 6 838,90 euros au titre des sommes indument facturées à lui concernant le suivi des travaux EPMR ;

' 2 934,80 euros au titre des honoraires indument versés par la société OSD à M. [G], architecte en charge de la maçonnerie du chantier de l’EPMR ;

' 809,64 euros au titre des frais indument versés par la société OSD à la société ProArchives

' 3 000 euros à titre de remboursement pour la facturation de la reprise de la comptabilité du cabinet Loiselet & Daigremont ;

' 4 434,58 euros à titre de remboursement pour les frais de convocation aux assemblées générales non tenues par la société OSD.

— Débouter la société OSD de l’ensemble de son appel incident,

— Condamner in solidum la société OSD et son assureur, la société Allianz IARD venant aux droits de la société AGF Assurances, à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner in solidum la société OSD et son assureur, la société Allianz IARD venant aux droits de la société AGF Assurances, aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions notifiées le 15 septembre 2023 dans l’affaire 23-1733 , par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* Déclaré irrecevables ses demandes formées au titre des fautes suivantes :

— celle consistant à avoir fait voter les travaux de ravalement par des copropriétaires

normalement exclus d’un tel vote,

— celle consistant à ne pas avoir respecté les règles de majorité applicables au vote des travaux de ravalement,

— celle consistant à avoir notifié tardivement le procès-verbal de l’assemblée générale du 13

juin 2012,

— celle consistant à ne pas avoir attendu l’expiration du délai de recours contre l’assemblée

générale du 13 juin 2012 pour mettre en 'uvre les travaux de ravalement,

— celle consistant à avoir fait poser prématurément un échafaudage en vue des travaux de

ravalement, pose prématurée qui a engendré un surcoût,

— celle consistant à avoir accepté et réglé des coûts supplémentaires liés aux travaux de

ravalement sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

— celle consistant à avoir fait preuve de négligence dans le suivi des travaux de ravalement,

négligence qui a engendré un retard dans leur réalisation,

— celle consistant à avoir mis à sa charge une somme correspondant à la dépose et à la repose des enseignes Monoprix dans le cadre des travaux de ravalement,

* Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum de la société Allianz IARD au paiement des sommes précitées,

* Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Allianz IARD la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* Débouté le syndicat des copropriétaires et la société OSD gestion et conseil en immobilier de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

Statuant à nouveau

— Juger que la société OSD gestion et conseil en immobilier a engagé sa responsabilité à son égard,

En conséquence,

— Condamner in solidum la société OSD et son assureur, la société Allianz IARD venant aux droits de la société AGF Assurances, à lui payer une somme totale de 204 541,43 euros portant intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation, décomposée comme suit :

' 22 000 euros TTC correspondant aux sommes inutilement exposées à l’initiative de la société OSD au titre de l’échafaudage nécessaire aux travaux ;

' 21 196,15 euros TTC correspondant à des sommes versées à la société IS TENDANCE au titre des coûts non autorisés, ou de travaux non effectués ;

' 29 436,55 euros correspondant aux travaux payés non réalisés.

' 2 903,13 euros TTC, soit 2 751,78 euros HT correspondant à 6,5 % du montant des travaux, TVA de 5,5 % en sus, correspondant aux honoraires versés à l’architecte au titre des travaux susvisés ;

' 799,77 euros TTC correspondant aux honoraires perçus par la société OSD en fonction du montant des travaux ;

' 9 091,75 euros au titre des pénalités de retard non réclamées par la société OSD ;

' 180,89 euros au titre des honoraires de syndic qu’il va devoir supporter au titre des travaux de reprise des gouttières ;

' 40 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du refus de la mairie de l’autoriser à louer son emplacement publicitaire pour une durée de 4 mois (perte de recettes telles qu’établies au protocole du 18 mai 2012) ;

' 1 681,28 euros en remboursement des frais exposés pour la réparation des dégâts causés au

niveau du sas d’entrée de l’immeuble, de la trappe de ventilation de la cave et de la bavette

métal ;

' 414,64 euros en remboursement des frais exposés pour le remplacement d’une bordure en marbre en façade ;

' 1 168,14 euros en remboursement des frais exposés pour le remplacement du support des plaques professionnelles installées en façade ;

' 2 006,18 euros en remboursement des frais exposés pour la reprise d’une fixation inadaptée d’une dalle de marbre du revêtement en façade ;

' 11 754,26 euros au titre des frais exposés pour l’assurance dommages-ouvrage non souscrite ;

' 1 797,60 euros au titre des frais indument exposés par le syndicat dans la dépose et repose de l’enseigne Monoprix ;

' 7 414,92 euros au titre des honoraires pour prestations supplémentaires indument facturés à lui pour le suivi du chantier ravalement ;

' 26 667,61 euros au titre des honoraires et frais engendrés par la procédure initiée le 9 octobre 2012 à l’encontre du syndicat des copropriétaires par MM. [E] et [Y] ;

' 6 838,90 euros au titre des sommes indument facturées à lui concernant le suivi des travaux EPMR ;

' 2 934,80 euros au titre des honoraires indument versés par la société OSD à M. [G], architecte en charge de la maçonnerie du chantier de l’EPMR ;

' 809,64 euros au titre des frais indument versés par la société OSD à la société Pro Archives;

' 3 000 euros à titre de remboursement pour la facturation de la reprise de la comptabilité du cabinet Loiselet & Daigremont ;

' 4 434,58 euros à titre de remboursement pour les frais de convocation aux assemblées générales non tenues par la société OSD.

— Débouter la société OSD de l’ensemble de son appel incident,

— Condamner in solidum la société OSD et son assureur, la société Allianz IARD venant aux droits de la société AGF Assurances, à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner in solidum la société OSD et son assureur, la société Allianz IARD venant aux droits de la société AGF Assurances, aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions notifiées le 23 juin 2023 dans l’affaire n°22-7552, par lesquelles la société Allianz IARD, intimée, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Kérourédan dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 23 juin 2023 dans l’affaire n°23-1733, par lesquelles la société Allianz IARD, intimée, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Kérourédan dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 16 juin 2023 dans l’affaire n°22-7552, par lesquelles la société OSD, intimée, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé irrecevable l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires en raison de leur prescription au visa des dispositions de l’article 2224 du code civil,

A titre subsidiaire sur le fond,

' Dire et juger qu’elle n’a nullement engagé de quelque chef que ce soit sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires,

' Infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement des sommes suivantes :

* 4 955,24 euros au titre de la prise en charge injustifiée des frais de réparation de l’échafaudage ayant servi aux travaux de ravalement,

* 5 928,26 euros au titre de l’imputation d’une dépense injustifiée au titre de l’assurance dommages-ouvrage,

En tout état de cause,

' Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre,

' Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Boulan Koerfer Perrault & associé, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 16 juin 2023 dans l’affaire n°23-1733, par lesquelles la société OSD, intimée, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé irrecevable l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires en raison de leur prescription au visa des dispositions de l’article 2224 du code civil,

A titre subsidiaire sur le fond,

' Dire et juger qu’elle n’a nullement engagé de quelque chef que ce soit sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires,

' Infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement des sommes suivantes :

* 4 955,24 euros au titre de la prise en charge injustifiée des frais de réparation de l’échafaudage ayant servi aux travaux de ravalement,

* 5 928,26 euros au titre de l’imputation d’une dépense injustifiée au titre de l’assurance dommages-ouvrage,

En tout état de cause,

' Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre,

' Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Boulan Koerfer Perrault & associé, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les deux procédures devant la Cour ont été clôturées le 17 décembre 2024.

SUR CE,

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater', 'accueillir’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la jonction des deux affaires 22-7552 et 23-1733 prononcée en audience, et l’effet dévolutif de la déclaration d’appel complétive du 14 mars 2023

Dans un souci de bonne administration de la justice, il importe de joindre d’office cette seconde déclaration d’ appel enregistrée sous le n° RG 23/1733 à la procédure enregistrée sous le n° RG 22/7552 afin de statuer sur l’effet dévolutif qu’elle a pu ou non conférer à la déclaration d’ appel initiale du 16 décembre 2022.

Il ressort des dispositions de l’article 562 du code de procédure civile et de la jurisprudence de la Cour de cassation que seul l’acte portant déclaration d’ appel fait produire à l’ appel son effet dévolutif, et uniquement sur les chefs du jugement expressément indiqués dans l’acte comme étant critiqués.

La déclaration d’ appel du 16 décembre 2022 est expressément limitée aux chefs de jugement suivants, en tant qu’il a :

' – déclare irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8] au titre des fautes suivantes : (les demandes étant : Condamner in solidum la société OSD gestion et conseil en immobilier et son assureur la société Allianz IARD venant aux droits de la société AGF Assurances, à payer syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8] une somme totale de 204 541,43 euros portant intérêts au taux légal), – la faute consistant à avoir fait voter les travaux de ravalement par des copropriétaires normalement exclus d’un tel vote, – la faute consistant à ne pas avoir respecté les règles de majorité applicables au vote des travaux de ravalement, – la faute consistant à avoir notifié tardivement le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2012, – la faute consistant à ne pas avoir attendu l’expiration du délai de recours contre l’assemblée générale du 13 juin 2012 pour mettre en 'uvre les travaux de ravalement, – la faute consistant à avoir fait poser prématurément un échafaudage en vue des travaux de ravalement, pose prématurée qui a engendré un surcoût, – la faute consistant à avoir accepté et réglé des coûts supplémentaires liés aux travaux de ravalement sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, – la faute consistant à avoir fait preuve de négligence dans le suivi des travaux de ravalement, négligence qui a engendré un retard dans leur réalisation, – la faute consistant à avoir mis à la charge du syndicat des copropriétaires une somme correspondant à la dépose et à la repose des enseignes Monoprix dans le cadre des travaux de ravalement,

— déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], de sa demande de condamnation in solidum de la société Allianz IARD au paiement des sommes précitées,

— condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], à payer à la société Allianz IARD la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.'

Par ailleurs, la déclaration d’ appel qui en méconnaissance de l’article 901 du code de procédure civile omet de préciser les chefs critiqués du jugement déféré, serait-ce dans une annexe faisant corps avec la déclaration d’ appel, est affectée d’une irrégularité, mais qui est susceptible d’être régularisée dans le délai de remise par l’appelant de ses premières conclusions, c’est-à-dire précisément aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile, celles qui déterminent l’objet du litige. En effet, passée cette date, la saisine de la cour ne peut plus être étendue.

En l’espèce, les premières conclusions du syndicat des copropriétaires dans l’affaire n°22/7552 ont été notifiées par RPVA le 16 mars 2023 et par suite, la déclaration d’ appel initiale a pu valablement être complétée par l’enregistrement de la déclaration d’ appel complétive du 14 mars 2023, qui ajoute ' appel du jugement du 5 décembre 2022 pour infirmation en ce qu’il a : – « rejette demandes plus amples ou contraires des parties ».

Voir, Cour d’appel, Versailles, Chambre civile 1-6, 25 Janvier 2024 ' n° 23/03591 -

Sur l’irrecevabilité de plusieurs demandes du syndicat des copropriétaires en raison de la prescription

Pour déclarer irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des huit fautes suivantes :

1. celle consistant à avoir fait voter les travaux de ravalement par des copropriétaires normalement exclus d’un tel vote,

2. celle consistant à ne pas avoir respecté les règles de majorité applicables au vote des travaux de ravalement,

3. celle consistant à avoir notifié tardivement le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2012,

4. celle consistant à ne pas avoir attendu l’expiration du délai de recours contre l’assemblée générale du 13 juin 2012 pour mettre en 'uvre les travaux de ravalement,

5. celle consistant à avoir fait poser prématurément un échafaudage en vue des travaux de ravalement, pose prématurée qui a engendré un surcoût,

6. celle consistant à avoir accepté et réglé des coûts supplémentaires liés aux travaux de ravalement sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

7. celle consistant à avoir fait preuve de négligence dans le suivi des travaux de ravalement, négligence qui a engendré un retard dans leur réalisation,

8. celle consistant à avoir mis à la charge du syndicat des copropriétaires une somme correspondant à la dépose et à la repose des enseignes Monoprix dans le cadre des travaux de ravalement,

Le premier juge s’est fondé sur l’article 2224 du code civil, en vertu duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et a rappelé que la responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires pour faute dans l’exécution de sa mission est contractuelle, dont la prescription ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Plus précisément s’agissant des huit fautes reprochées par le syndicat des copropriétaires à la société OSD en sa qualité d’ancien syndic de la copropriété, la Cour relève que seules trois de ces fautes font l’objet de critiques et de développements : il s’agit des fautes suivantes :

5. celle consistant à avoir fait poser prématurément un échafaudage en vue des travaux de ravalement, pose prématurée qui a engendré un surcoût,

6. celle consistant à avoir accepté et réglé des coûts supplémentaires liés aux travaux de ravalement sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

8. celle consistant à avoir mis à la charge du syndicat des copropriétaires une somme correspondant à la dépose et à la repose des enseignes Monoprix dans le cadre des travaux de ravalement.

Par suite, seront rejetées pour défaut de moyen et d’argumentation, les demandes du syndicat des copropriétaires afin que la Cour infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 5 décembre 2022 en tant qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des cinq autres fautes, à savoir :

1. celle consistant à avoir fait voter les travaux de ravalement par des copropriétaires normalement exclus d’un tel vote,

2. celle consistant à ne pas avoir respecté les règles de majorité applicables au vote des travaux de ravalement,

3. celle consistant à avoir notifié tardivement le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2012,

4. celle consistant à ne pas avoir attendu l’expiration du délai de recours contre l’assemblée générale du 13 juin 2012 pour mettre en 'uvre les travaux de ravalement,

et, 7. celle consistant à avoir fait preuve de négligence dans le suivi des travaux de ravalement, négligence qui a engendré un retard dans leur réalisation,

S’agissant de (5.) la faute consistant à avoir fait poser prématurément un échafaudage en vue des travaux de ravalement, pose prématurée qui a engendré un surcoût :

Par une note circulaire adressée aux copropriétaires, datée du 25 février 2013, la société OSD a informé les copropriétaires des surcoûts liés aux travaux de ravalement, en particulier : que l’échafaudage avait été installé avant la date prévue de commencement des travaux et que des frais supplémentaires avaient été engagés en raison du maintien prolongé de l’échafaudage, dont le détail était précisé en quatre postes, totalisant 37 156,82 euros TTC, dont la note précisait que ce montant avait 'été ramené après négociation par votre conseil syndical à la somme de 30 000 euros TTC'.

Au vu de cette note qu’il produit dans sa pièce 17, et de ces éléments qu’il détaille à la page 9 de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires doit être regardé comme ayant nécessairement eu connaissance, de même que les autres copropriétaires destinataires de cette note circulaire, de l’existence de ces frais supplémentaires à cette date du 25 février 2013. L’assignation ayant été délivrée le 4 juin 2018, la demande qu’il a formée au titre de cette faute est prescrite, ainsi que l’a jugé à juste titre le Tribunal.

S’agissant de (6.) la faute consistant à avoir accepté et réglé des coûts supplémentaires liés aux travaux de ravalement sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires

Pour déclarer cette faute prescrite, le premier juge a retenu que, un courrier recommandé daté du 6 juin 2013 adressé à la OSD par le conseil syndical (sa pièce 22) que, le 14 mai 2013, ce dernier avait fait valoir que ces surcoûts devaient être ratifiés par un vote des copropriétaires et que dès lors, dès cette date du 14 mai 2013, le syndicat des copropriétaires savait que des coûts supplémentaires liés aux travaux de ravalement avaient été acceptés et réglés par la société OSD sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. L’assignation ayant été délivrée le 4 juin 2018, la prescription est avérée.

S’agissant de (8.) la faute consistant à avoir mis à la charge du syndicat des copropriétaires une somme correspondant à la dépose et à la repose des enseignes Monoprix dans le cadre des travaux de ravalement

Le devis établi par la société IS TENDANCE le 1er juin 2012, qui a été communiqué aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 13 juin 2012, mentionne la dépose et la repose des enseignes Monoprix : il a été approuvé par cette assemblée générale sans réserve ni objection concernant ces frais de dépose et de repose des enseignes. Il est au contraire consigné au procès-verbal de cette assemblée générale, qu’une enveloppe budgétaire supplémentaire sera ajoutée pour la signalétique provisoire de la société Monoprix durant les travaux. Il en résulte que, dès le 13 juin 2012, le syndicat des copropriétaires savait qu’il aurait à supporter les frais de dépose et de repose desdites enseignes. L’assignation ayant été délivrée le 4 juin 2018, la prescription est acquise.

Le jugement sera confirmé en tant qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des huit fautes suivantes :

— celle consistant à avoir fait voter les travaux de ravalement par des copropriétaires normalement exclus d’un tel vote,

— celle consistant à ne pas avoir respecté les règles de majorité applicables au vote des travaux de ravalement,

— celle consistant à avoir notifié tardivement le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2012,

— celle consistant à ne pas avoir attendu l’expiration du délai de recours contre l’assemblée générale du 13 juin 2012 pour mettre en 'uvre les travaux de ravalement,

— celle consistant à avoir fait poser prématurément un échafaudage en vue des travaux de ravalement, pose prématurée qui a engendré un surcoût,

— celle consistant à avoir accepté et réglé des coûts supplémentaires liés aux travaux de ravalement sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

— celle consistant à avoir fait preuve de négligence dans le suivi des travaux de ravalement, négligence qui a engendré un retard dans leur réalisation,

— celle consistant à avoir mis à la charge du syndicat des copropriétaires une somme correspondant à la dépose et à la repose des enseignes Monoprix dans le cadre des travaux de ravalement.

Sur les fautes reprochées par le syndicat des copropriétaires à son ancien syndic la société OSD, non frappées de prescription

En droit

Le syndic, en sa qualité de mandataire, est contractuellement responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’article 1992 du code civil.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit, en ses alinéa 1er et 2, que le syndic doit notamment assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Le syndic a une obligation de moyens, de sorte qu’il doit réaliser sa mission dans le cadre des diligences normales d’un professionnel averti.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de caractériser la faute du syndic.

En l’espèce

a) S’agissant des quatre fautes démontrées par le premier juge, et des préjudices invoqués à raison de ces fautes :

Le premier juge a notamment retenu (page 16 du jugement entrepris) que la société OSD a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires au titre des quatre fautes suivantes :

1. celle consistant à avoir communiqué tardivement les devis des sociétés IS TENDANCE et LIVET, communication tardive qui a fondé l’annulation juridictionnelle de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 13 juin 2012 portant sur le vote des travaux de ravalement,

2. celle consistant à avoir pris en charge de manière injustifiée les frais de réparation de l’échafaudage ayant servi aux travaux de ravalement suite à l’accident survenu le 15 janvier 2013,

3. celle consistant à ne pas avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage en vue de la réalisation des travaux de ravalement,

4. celle consistant à avoir porté une dépense injustifiée de 5 928,26 euros dans un poste erroné au titre de l’assurance dommages-ouvrage,

1. Sur la faute consistant à avoir communiqué tardivement les devis des sociétés IS TENDANCE et LIVET, faute qui a fondé l’annulation juridictionnelle de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 13 juin 2012 portant sur le vote des travaux de ravalement, ainsi qu’il ressort des motifs du jugement rendu le 17 avril 2014 par le Tribunal de grande instance de Nanterre, précisant que seul le devis de la société SPR était annexé à la convocation à l’assemblée générale du 13 juin 2012 et que les devis des sociétés IS TENDANCE et LIVET n’ont été adressés aux copropriétaires que postérieurement à l’ordre du jour, par une note circulaire datée du 8 juin 2012, en méconnaissance de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Si la société OSD fait valoir en cause d’appel qu’elle n’a pas pu avoir lesdits devis plus tôt, que de toute façon les travaux de ravalement ont été réalisés et que le syndicat des copropriétaires n’a subi aucun préjudice, ces considérations sont toutefois sans incidence sur l’engagement de sa responsabilité fautive à raison de la méconnaissance, de son seul fait, de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ayant causé l’annulation juridictionnelle de la résolution n°27 de l’assemblée générale du 13 juin 2012. Elles seront écartées.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que dans le cadre de cette procédure, il a subi un préjudice s’élevant à une somme totale de 26 667,61 euros décomposée comme suit :

' honoraires versés au syndic : 1 857,52 euros pour la première instance et 342 euros pour l’appel ;

' honoraires versés à son propre avocat : 8 048,58 euros en première instance et 3 840 euros en appel ;

' honoraires versés à l’avocat des demandeurs et remboursés par lui : 6 658,73 euros pour la première instance et 1 500 euros pour l’appel,

il ne produit toutefois aucune pièce justifiant desdites dépenses.

Enfin, s’agissant du dernier élément de cette demande, concernant la somme de 4 420,78 euros au titre des dépens et frais irrépétibles, le Tribunal l’a rejeté en déboutant le syndicat des copropriétaires de ses demandes faites à ce titre. Au surplus, la Cour observe que, pour ce dernier élément comme pour les précédents, le syndicat n’en justifie d’aucune façon.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

2. Sur la faute consistant à avoir pris en charge de manière injustifiée les frais de réparation de l’échafaudage ayant servi aux travaux de ravalement suite à l’accident survenu le 15 janvier 2013

Le premier juge a retenu à juste titre, qu’il ressort du rapport d’expertise établi le 2 avril 2013 par l’assureur de la copropriété (pièce syndicat des copropriétaires n°13) que, le 15 janvier 2013, un camion a heurté l’échafaudage servant aux travaux de ravalement alors qu’il réalisait une livraison pour le compte de la société Monoprix, copropriétaire. L’expert a conclu que le syndicat des copropriétaires n’avait subi aucun préjudice. Or, le grand livre 2013 montre que la société OSD a réglé une facture à hauteur de 4 955,24 euros pour la réparation de l’échafaudage appartenant à la société AZ Métal suite au sinistre du 15 janvier 2013, alors que cette dépense n’incombait pas au syndicat des copropriétaires, commettant ainsi une faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de ce dernier.

Le Tribunal a estimé que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au titre de la prise en charge injustifiée des frais de réparation de l’échafaudage s’élevait donc à cette somme de 4 955,24 euros, après avoir écarté la demande supplémentaire de 682 euros formée par le syndicat des copropriétaires sur ce point. En effet le syndicat des copropriétaires invoquait des frais de syndic injustifiés à hauteur de 682 euros au titre de la gestion du sinistre du 15 janvier 2013 mais n’en justifiait pas en première instance, ni d’ailleurs n’en dit mot devant la Cour.

Si la société OSD, en cause d’appel, s’interroge sur ce quantum, pourtant avéré à la lecture du grand livre de l’exercice 2013, fait valoir qu’elle avait fait une déclaration de sinistre et incite le syndicat des copropriétaires à 'demander des comptes à son syndic en exercice', ces considérations sont toutefois sans incidence sur l’engagement de sa responsabilité à raison des faits susdécrits. Elles seront écartées.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

3. Sur la faute de la société OSD consistant à ne pas avoir souscrit une assurance dommages- ouvrage en vue de la réalisation des travaux de ravalement et le préjudice y relatif à hauteur de 5 826 euros

Ainsi que l’a retenu à juste titre le Tribunal, la résolution n°27 de l’assemblée générale du 13 juin 2012 prévoyait « la souscription d’une police dommages-ouvrage dont le coût est estimé à 6 000 euros ». (pièce n° 8 syndicat des copropriétaires) pour la réalisation des travaux de ravalement. Cette assurance devait nécessairement être souscrite par la société OSD, même si cette résolution a été annulée par le jugement du 17 avril 2014 du Tribunal de grande instance de Nanterre, dès lors que les travaux de ravalement ont été réalisés antérieurement à cette annulation.

Les travaux se sont achevés le 28 février 2013.

Or, la demande d’assurance dommages-ouvrage auprès de la société AssurCopro n’a été effectuée que postérieurement, et même après l’annulation juridictionnelle du 17 avril 2014, à savoir le 28 juin 2014 – le 30 juin 2014 l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de désigner le cabinet Vinci en qualité de syndic -, et sans être portée à la connaissance du nouveau syndic auquel les archives du syndicat des copropriétaires n’ont pas été transmises immédiatement, ce qui l’a empêché de compléter le dossier. A cet égard il ressort d’un courriel du 9 janvier 2015 (pièce 29 syndicat des copropriétaires) de la société AssurCopro, que la garantie n’a pas été conclue faute de réception des documents réclamés par l’assureur.

La société OSD a, par ce défaut manifeste de diligences voire son incurie, engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires.

S’agissant ensuite du préjudice réclamé par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 5 826 euros : il correspond à un chèque émis par la société OSD depuis un compte non séparé, cette somme ayant été déduite de la trésorerie restituée par la suite au syndicat des copropriétaires, alors même que ce chèque a été retourné par l’assureur à la société OSD (pièce 31 syndicat des copropriétaires).

Le premier juge a toutefois écarté cette demande (page 13 du jugement entrepris) en considérant que ' si le demandeur verse aux débats une copie dudit chèque, ses écritures ne font référence à aucune pièce qui démontrerait que ce chèque a effectivement été déduit de la trésorerie de la copropriété.'

En appel, le syndicat des copropriétaires n’établit pas davantage l’existence de ce préjudice.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

4. Sur la faute consistant à avoir porté une dépense injustifiée de 5 928,26 euros dans un poste erroné au titre de l’assurance dommages-ouvrage

Le Tribunal a relevé de la lecture du grand livre 2012, que la société OSD a porté au débit du compte de la copropriété, le 31 décembre 2012, une somme de 5 928,26 euros au titre de l’assurance dommages sans en justifier et de l’examen des éléments comptables transmis par la société OSD, qu’une somme de 5 928,26 euros a été portée dans un poste erroné de coordinateur SPS, et en a justement conclu que la société OSD a dépensé le 31 décembre 2012, cette somme de 5 928,26 euros imputée à tort au poste coordinateur SPS.

En appel, la société OSD ne dit mot.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

B) S’agissant des autres fautes, écartées par le premier juge, et des préjudices invoqués à raison de ces fautes :

a) Sur la faute consistant à avoir fait preuve de négligence dans le suivi des travaux de ravalement, qui, selon l’appelant, aurait fait perdre des revenus publicitaires à la copropriété

Selon un protocole d’accord conclu le 18 mai 2012 avec la société ATHEM, le syndicat des copropriétaires s’est engagé à lui louer un espace publicitaire sur l’échafaudage des travaux de ravalement du 1er octobre 2012 jusqu’au 31 janvier 2013, en contrepartie d’une redevance pouvant atteindre 140 000 euros pour ces quatre mois. Un courriel de la mairie du 21 janvier 2014 prolonge d’un mois l’autorisation d’installer la bâche publicitaire, initialement délivrée pour 2 mois, et précise qu’en raison d’une période d’inactivité sur le chantier, l’affichage de la bâche publicitaire n’est pas autorisé au-delà de ces 3 mois. Si le syndicat des copropriétaires soutient que cette inactivité sur le chantier serait due à une faute de la société OSD, il ne l’établit pas. En réplique, celle-ci produit un courrier du 12 décembre 2012 évoquant des intempéries et difficultés techniques justifiant dudit retard, ce qui est confirmé par le compte-rendu de l’architecte mandaté en qualité de maître d''uvre par la copropriété.

En appel, le syndicat des copropriétaires se borne à répéter les mêmes arguments et à procéder par affirmations, mais n’établit ni la faute de son ancien syndic, ni même l’existence du préjudice invoqué, selon lui à hauteur de 40 000 euros, subi du fait du refus de la mairie d’autoriser la location de cet emplacement publicitaire pour une durée de 4 mois.

Le jugement sera confirmé sur ces deux points, en tant qu’il n’a pas retenu de faute et écarté la demande d’indemnisation des préjudices.

b) Sur la faute consistant à avoir fait preuve de négligence dans le suivi des travaux de ravalement, négligence qui a engendré le paiement de travaux non réalisés pour la somme de 29 436,55 euros au total.

Le syndicat des copropriétaires précise en appel qu’il se réfère à l’avenant n°1 du 28 février 2013, d’où il ressort que le prestataire indique qu’il n’a pas réalisé une prestation prévue, à savoir, la « Suppression de la peinture des volets & fenêtre bois » pour 19 612,15 euros (sa pièce 18). Toutefois par cette seule pièce, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que le prestataire aurait facturé cette somme, qui s’inscrit avec un signe négatif dans le décompte de cet avenant.

Ensuite, si le syndicat des copropriétaires fait encore valoir que 'l’architecte a déclaré, concernant le poste peinture menuiseries extérieures bois (article 1.5.11.21 du CCTP) d’un montant de 23 488 euros, n’avoir effectué de travaux que sur les supports de fenêtres pour la somme de 7 931,50 euros et de n’avoir réalisé aucune fenêtre bois, ce qui laisse 15 556,50 euros de travaux non réalisés sur ce poste ; concernant le poste peinture des volets bois (article 1.5.11.2.1 du CCTP) d’un montant de 9 056 euros, que les travaux n’avaient pas été réalisés.', il ne produit aucune pièce au soutien de sa thèse liée à l’existence du paiement indu de telles surfacturations.

Le jugement sera confirmé sur ces points, en tant qu’il n’a pas retenu de faute et écarté la demande d’indemnisation des préjudices.

c) Sur la faute consistant à avoir fait preuve de négligence lors de la réception des travaux de

ravalement, négligence qui a fait perdre à la copropriété le bénéfice d’indemnités d’assurance, à savoir 180,89 euros, 1 681,28 euros, 414,64 euros, 1 168,14 euros et 2 006,18 euros.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’à défaut d’avoir procédé à un examen attentif des lieux lors de la réception des travaux de ravalement, la société OSD ne s’est pas aperçue des désordres affectant l’immeuble. Toutefois il n’en a pas justifié devant le Tribunal en se bornant à produire une facture de novembre 2017 et à des devis relatifs à la réparation des désordres reprochés, établis plus d’un an, voire plusieurs années, après l’achèvement des travaux de ravalement, de sorte qu’il n’est pas établi que les désordres reprochés seraient dus auxdits travaux.

Le premier juge a d’ailleurs relevé à juste titre que la société OSD, qui n’est pas un professionnel de la construction, n’avait pas en sa qualité de syndic, à procéder à la réception des travaux de ravalement et que l’assemblée générale du 13 juin 2012 avait décidé de la désignation d’un architecte, maître d''uvre, qui a réceptionné les travaux de ravalement selon procès-verbal du 4 mars 2013.

Le jugement sera confirmé sur ces points, en tant qu’il n’a pas retenu de faute et écarté la demande d’indemnisation des préjudices.

d) Sur la faute consistant à ne pas avoir réclamé le paiement de pénalités de retard à la société IS TENDANCE suite au retard pris dans la réalisation des travaux de ravalement

Il ressort du contrat de marché de travaux conclu entre la société OSD, mandataire du syndicat des copropriétaires, et la société IS TENDANCE, que les travaux de ravalement auraient dû prendre fin le 31 janvier 2013. Ils se sont achevés le 28 février 2013.

Ce contrat de marché prévoyait le paiement de pénalités de retard, passé cette date du 31 janvier 2013 « éventuellement prolongé des journées d’intempéries et/ou en cas de force majeure ».

Le compte-rendu dressé le 27 novembre 2012 par l’architecte mandaté en qualité de maître d''uvre par la copropriété, indique qu’à cette date, le retard pris dans la réalisation des travaux était dû à 12 jours d’intempéries, 3 jours pour la mise en place d’un chéneau de récupération des eaux demandé par la mairie et 1 jour suite à l’incendie d’un cabanon de chantier, retard de 16 jours auquel vient s’ajouter celui de 4 jours dû à l’accident d’échafaudage survenu le 15 janvier 2013, dûment constaté par l’expert de l’assurance, et enfin un retard dû aux intempéries totalisant finalement 28 jours, selon décompte arrêté au 28 février 2013 dans une note circulaire de la société OSD. De plus, ainsi que l’a précisé le premier juge, un courrier de la société OSD du 12 décembre 2012 évoque des intempéries et difficultés techniques justifiant du retard pris dans la réalisation des travaux de ravalement, ces éléments étant confirmés par le compte-rendu émanant de l’architecte mandaté en qualité de maître d''uvre par la copropriété.

Devant le Tribunal comme devant la Cour, le syndicat des copropriétaires, qui se borne à affimer qu’il ' revenait à la société OSD de s’assurer auprès de la société IS TENDANCE, de la réalité des jours d’intempéries au moyen d’une déclaration à la caisse des congés du bâtiment', ne produit aucun élément sérieux susceptible d’établir que les différentes périodes d’inactivité sur le chantier de ravalement de l’immeuble, ci-dessus détaillées, résulteraient d’une faute de la défenderesse.

Dès lors, le Tribunal a jugé à bon droit qu’aucune pénalité de retard ne pouvait être réclamée à la société IS TENDANCE, ni aucune faute reprochée sur ce point à la société OSD et dès lors que la demande du syndicat des copropriétaires tendant à recevoir une indemnisation à hauteur de 9 091,75 euros au titre desdites pénalités de retard non réclamées, devait être rejetée.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

e) Sur la faute consistant à avoir facturé des prestations supplémentaires de 7 414,92 euros au titre du suivi des travaux de ravalement

Lors de l’assemblée générale du 13 juin 2012, les honoraires de la société OSD pour le « suivi administratif et financier des travaux » ont été fixés à 1,5 % TTC du coût TTC des travaux. Le coût total des travaux s’étant élevé à la somme de 224 349,45 euros TTC, lesdits honoraires devaient être de 3 365,24 euros TTC.

Il ressort de l’examen du grand livre 2013 (syndicat des copropriétaires pièce 38) que ces honoraires au titre des travaux de ravalement se sont élevés à la somme de 7 414,92 euros au cours de l’année 2013, sous le titre 'honoraires syndic’ et comprenant notamment 12 lignes enregistrées le 1er janvier et 6 autres lignes jusqu’à la fin de l’année 2013, sous les intitulés suivants (plusieurs extraits):

'- Hono études raval OSD

— RV Socotec Athem

— RV M. [L] dossier ravalement

— RV Chantier ravalement,

— RV Chantier pré-réception,

— RV réception échafaudage,

— RV Chantier ravalement,

— Hono trx ravalt,

— RV trx ravalement,

— Hono rec trx ravalt,

— Levée des réserves…'

La société OSD ne réplique pas ni ne conteste avoir facturé lesdites prestations, dont elle ne prouve dès lors pas, qu’elles auraient été justifiées en sus de son forfait « suivi administratif et financier des travaux ».

Dès lors, par infirmation du jugement, la société OSD, fautive d’avoir facturé cette somme sans justification, sera condamnée à verser la somme de 7 414,92 euros au syndicat des copropriétaires et cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2018, date de délivrance de l’assignation.

f) Sur la faute consistant à avoir facturé des prestations au titre des travaux EPMR sans que des honoraires spécifiques n’aient été votés en assemblée générale au profit de la société OSD

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société OSD ne pouvait lui faire supporter des honoraires au titre des travaux EPMR dès lors que de tels honoraires n’ont pas été votés lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2010. En vertu de l’article 18-1 A III de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux, notamment ceux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, votés par l’assemblée générale, peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic.

Le syndicat des copropriétaires produit des extraits des procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2008 et 24 novembre 2010 dont les résolutions 21 et 26, respectivement, sont relatives au remplacement d’un ascenseur par un ascenseur EPMR, d’où il ressort qu’aucun honoraire spécifique n’a été voté au profit de la société OSD au titre de travaux EPMR.

Or il ressort de l’examen du grand livre 2012, tel qu’actualisé le 9 juillet 2014, qu’il fait apparaître des « Honoraires syndic » relatifs à quatre lignes spécifiquement intitulées 'EPMR’ d’un montant total de 882 euros en faveur de la société OSD.

Si le syndicat des copropriétaires fait encore valoir que d’autres honoraires de suivi de ces travaux ne sont pas justifiés, il ne l’établit pas.

Dès lors, par infirmation du jugement, la société OSD, fautive d’avoir facturé une somme de sans justification, sera condamnée à verser la somme de 882 euros au syndicat des copropriétaires et cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2018, date de délivrance de l’assignation.

g) Sur la faute consistant à avoir versé à l’architecte une somme supérieure aux honoraires dus au titre des travaux EPMR

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’intimée a versé à M. [G], architecte, une somme de 4 960,40 euros au titre des travaux EPMR alors que seule une somme de 2 025,60 euros aurait dû être payée. Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 novembre 2010 que les honoraires de M. [G], architecte, ont été fixés à « 6% du montant HT des travaux TVA 5,5 en sus », et l’enveloppe budgétaire des travaux EPMR a été fixée à 75 000 euros TTC, ce qui apparaît cohérent avec la somme de 4 960,40 euros versée.

Si le syndicat des copropriétaires affirme que M. [G] n’a été mandaté que pour le suivi des travaux de maçonnerie, cette allégation est contredite par la page 16 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 novembre 2010.

Le jugement sera confirmé sur ce point, en tant qu’il n’a retenu aucune faute du syndic.

h) Sur la faute consistant à avoir facturé au syndicat des copropriétaires la conservation des

archives, sans vote de l’assemblée générale

Le syndicat des copropriétaires considère qu’en vertu de l’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la défenderesse ne pouvait lui facturer la conservation des archives sans vote de l’assemblée générale. Selon le 4e alinéa de cet article, la conservation et la gestion des archives sont en effet comprises dans la mission ordinaire du syndic.

Il ressort en effet de l’analyse des grands livres des années 2012, 2013 et 2014, que la société OSD a fait supporter au syndicat des copropriétaires la charge de l’externalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de la conservation des archives de la copropriété, et que sur ces trois années, le syndicat des copropriétaires a ainsi réglé la somme de (269,58 + 269,58 + 270,48) soit 809,64 euros à la société Pro Archives.

Dès lors par infirmation du jugement, la société OSD, fautive d’avoir facturé sans justification, sera condamnée à verser cette somme de 809,64 euros au syndicat des copropriétaires et cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2018, date de délivrance de l’assignation.

i) Sur la faute consistant à avoir facturé à deux reprises au syndicat des copropriétaires des frais de reprise de comptabilité

Le syndicat des copropriétaires reproche à la société OSD de lui avoir facturé 3 000 euros en date du 31 décembre 2012 au titre des frais de reprise de comptabilité ainsi qu’il ressort du grand livre de 2012, alors qu’elle lui avait précédemment facturé la somme de 1 165,52 euros à ce même titre. Ce fait est établit par les pièces produites, en particulier la pièce n°44 du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, par infirmation du jugement, la société OSD, fautive d’avoir facturé cette somme sans justification, sera condamnée à verser la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires et cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2018, date de délivrance de l’assignation.

j) Sur la faute consistant à avoir facturé des frais de convocation de 4 434,58 euros afférents à des assemblées générales qui n’ont pas été tenues

Le syndicat des copropriétaires estime qu’il ne peut supporter les frais de convocation des assemblées générales des 20 et 29 juin 2011, qui ne se sont pas tenues. Le Tribunal a toutefois relevé que l’assemblée générale du 29 juin 2011 s’est tenue, son procès-verbal étant d’ailleurs produit par le syndicat des copropriétaires (pièce n°1).

En appel, le syndicat des copropriétaires soutient que ce sont les assemblées générales des 20 juin 2011 et 12 mai 2014, qui ne se sont pas tenues, fait avéré au regard des pièces produites.

Concernant l’assemblée générale du 20 juin 2011, toutefois, le premier juge a relevé à juste titre qu’il n’est versé aux débats aucun élément qui démontrerait que cette annulation serait imputable à la société OSD.

Concernant l’assemblée générale du 12 mai 2014, il est versé aux débats (pièce n°50) la convocation datée du jeudi 17 avril 2014 (qui respectait le délai règlementaire de 21 jours) et un courrier d’avocat avertissant le syndic que du fait de la notification à MM. [E] et [Y] en date du 23 avril 2014, 'si vous maintenez cette assemblée … je me verrai contrainte de poursuivre l’annulation de cette assemblée générale'. Il n’est pas établi, au regard de ces deux éléments, l’existence d’une faute imputable à la société OSD.

Le jugement sera confirmé sur ces points, en tant qu’il n’a pas retenu de faute et écarté la demande d’indemnisation des préjudices.

k) Sur la faute consistant à avoir manqué à son obligation d’information et de conseil dans le cadre de la procédure initiée le 9 octobre 2012 par MM. [E] et [Y], copropriétaires, concernant l’illicéité d’une clause du règlement de copropriété. Suivant assignation du 9 octobre 2012, MM. [E] et [Y] ont saisi le Tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir réputer non écrite la clause du règlement de copropriété qui répartit les frais d’entretien, de réparation de toute nature, grosse ou menue, ou de réfection à faire à tous les ouvrages communs à l’ensemble du bâtiment entre les lots n°1 à 114 et 116 soit sur une base de 4660 tantièmes et dire et juger que ces charges seront réparties sur une base de 10 000 tantièmes » et aussi de faire annuler la résolution n°27 de l’assemblée générale du 13 juin 2012. La société OSD a constitué avocat pour s’y opposer puis, par un jugement du 17 avril 2014, le Tribunal de grande instance de Nanterre a fait droit aux deux demandes de MM. [E] et [Y].

La Cour adopte les motifs retenus à bon droit par le premier juge, citant l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui énonce qu’il appartient au syndic d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété.

Il ne lui appartient toutefois nullement de conseiller le syndicat des copropriétaires sur l’éventuelle illicéité des clauses du règlement de copropriété, à moins qu’il n’en soit le rédacteur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il n’est par ailleurs pas démontré que la société OSD aurait conseillé au demandeur de s’opposer aux demandes formées par MM. [E] et [Y]. Dès lors, il ne peut être reproché à la société OSD d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil concernant l’illicéité d’une clause du règlement de copropriété et de ne pas avoir tiré les conséquences de cette illicéité avant que celle-ci ne soit reconnue par une décision de justice.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

l) Sur la faute consistant à avoir interjeté appel du jugement rendu le 17 avril 2014 par le Tribunal de grande instance de Nanterre sans consulter préalablement l’assemblée générale des copropriétaires

En vertu de l’article 55 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic est dispensé de l’obligation de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre aux actions intentées contre le syndicat et par suite, le syndic peut interjeter appel dudit jugement, où il a défendu, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il en résulte qu’aucune faute de la société OSD n’est établie.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de condamnation in solidum de la société OSD et son assureur, la société Allianz IARD venant aux droits de la société AGF Assurances

La société Allianz IARD informe la Cour que si un contrat Allianz Immeuble, n°48352860, a bien été souscrit par la société OSD à effet au 1er janvier 2012 et résilié au 1er janvier 2017, il a pour seul objet la garantie de la copropriété pour les dommages à l’immeuble et les dommages causés aux tiers et ne comporte aucune garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle du syndic OSD.

Par ailleurs, il ressort de diverses correspondances de la société OSD communiquées par le syndicat des copropriétaires (pièce syndicat des copropriétaires n°51) que cette dernière avait souscrit une police n°41335634 correspondant à un contrat souscrit par la Confédération Nationale des Administrateurs de Biens, à effet au 1er janvier 2007 et résilié au 1er janvier 2010 (pièce Allianz IARD n°3).

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation in solidum de la société Allianz IARD, qui est hors de cause.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, ainsi que l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La société OSD, partie perdante, doit être condamnée aux entiers dépens d’appel dont distraction, pour ce qui le concerne, au profit de Maître Kérourédan dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société OSD sera déboutée de sa demande de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société Allianz IARD, une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La société OSD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Confirme le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions sauf en tant qu’il a :

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Statuant de nouveau du chef infirmé

— Condamne la société OSD gestion et conseil en immobilier, RCS de Nanterre n° B 510 758 261, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la SASU Dubreuil, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

* 7 414,92 euros en réparation du préjudice subi du fait de la facturation injustifiée de prestations supplémentaires au titre du suivi des travaux de ravalement,

* 882 euros en réparation du préjudice subi du fait de la facturation injustifiée de prestations au titre des travaux EPMR sans que des honoraires spécifiques n’aient été votés en assemblée générale,

* 809,64 euros en réparation du préjudice subi du fait de la facturation injustifiée de la conservation des archives, sans vote de l’assemblée générale,

* 3 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la double facturation injustifiée des frais de reprise de comptabilité,

— Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2018,

— Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant

— Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la SASU Dubreuil, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer à la société Allianz IARD, RCS de Nanterre n°542 110 291, ayant son siège social [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne l a société OSD gestion à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la SASU Dubreuil, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société OSD gestion et conseil en immobilier, RCS de Nanterre n° B 510 758 261, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d’appel dont distraction, pour ce qui le concerne, au profit de Maître Kérourédan dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT