COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N° 329

CONTRADICTOIRE

DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/04051 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTN4

AFFAIRE :

[S] [O]

C/

Société OPH [Localité 4] HABITAT PUBLIC

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 23-000142

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 25/11/2025

à :

M^e Fanny COUTURIER

M^e Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [S] [O]

née le 29 Juin 1987 à [Localité 6] (ALBANIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Fanny COUTURIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 191 – N° du dossier 24847, substituée par M^e Morgane FRANCESCHI, avocate au barreau de Versailles

****************

INTIMEE

Société OPH [Localité 4] HABITAT PUBLIC

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 484 201 157

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20240194

Plaidant : M^e Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0913

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière en pré-affectation, lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er août 1991, la S.E.M. C.O, devenue [Localité 4] Habitat Public, a donné à bail à M. [K] [D] et Mme [D] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 5].

Suite à son divorce et au PACS que M. [K] [D] a contracté avec Mme [S] [O], cette dernière est devenue cotitulaire du bail par avenant au contrat du 22 mai 2019.

Un dégât des eaux est intervenu dans le logement.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 janvier 2023, Mme [S] [O] a assigné Colombes Habitat Public à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes aux fins de l’entendre condamner à lui verser les sommes de :

—  8 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

—  1 096 euros au titre des frais engagés,

—  4 000 euros à titre de la réparation du préjudice du fait que l’appartement litigieux n’est plus couvert par une assurance d’habitation,

—  3 000 euros au titre de son préjudice moral,

—  3 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 13 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

— rejeté l’ensemble des prétentions formées par Mme [S] [O],

— condamné Mme [S] [O] à payer à [Localité 4] Habitat Public la somme de 500 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [S] [O] aux dépens,

— rejeté les plus amples demandes des parties,

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 25 juin 2024, Mme [S] [O] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 avril 2025, Mme [O], appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son action,

— annuler ou infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de proximité de Colombes du 13 mai 2024 (RG 11-23-000142),

statuant de nouveau,

— dire et juger que [Localité 4] Habitat Public a manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation,

— dire et juger que l’état actuel des désordres constitue un danger imminent pouvant porter atteinte à la sécurité de sa famille,

— prendre acte du devis établi par la société Renobat chiffrant les travaux à son domicile à la somme de 12 663,52 euros TTC,

par conséquent,

— condamner [Localité 4] Habitat Public à lui verser la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

— condamner [Localité 4] Habitat Public à lui la somme de 1 096, 70 euros en réparation de la perte subie à la suite de dépenses inutiles par elle engagées,

— condamner [Localité 4] Habitat Public au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de la réparation du préjudice du fait que son appartement n’était plus couvert par un contrat d’assurance habitation,

— condamner [Localité 4] Habitat Public à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait des man’uvres d’intimidation et actes de harcèlement dont a fait preuve [Localité 4] Habitat Public postérieurement au 27 janvier 2023, date de délivrance de l’assignation dans le cadre de la présente procédure,

— condamner [Localité 4] Habitat Public à verser à Me [O] la somme de 250 euros correspondant aux frais qu’elle a déboursés en vue de la réalisation d’un procès-verbal de constatation de l’état actuel de la salle de bains de l’appartement litigieux, réalisé par Me [J],

— faire injonction à [Localité 4] Habitat Public de procéder aux travaux d’ampleur de réparation de l’infiltration en provenance de la baignoire du locataire du premier étage ainsi qu’aux travaux de réparation de la salle de bains de son appartement, sous astreinte de 250 euros par jour de retard,

— condamner [Localité 4] Habitat Public à verser à Me [O] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [Localité 4] Habitat Public aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 mai 2025, [Localité 4] Habitat Public, intimée, demande à la cour de :

— débouter Mme [S] [O] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 13 mai 2024 par le juge de contentieux de la protection de [Localité 4] en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] [O] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mai 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel de Mme [S] [O].

1) Sur la demande tendant à l’annulation du jugement.

Mme [S] [O] conclut à l’annulation du jugement, pour absence de formalisme, pour absence de motivation, pour défaut de base légale.

— Sur l’absence de formalisme.

Mme [O] fait observer que la décision ne contient aucun exposé des moyens sur lesquelles elle fonde ses prétentions, que le tribunal se borne à renvoyer aux conclusions des parties sans pour autant indiquer leur date et ce, au mépris des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Elle rappelle que devant le premier juge, elle a produit deux jeux de conclusions datés des 14 août 2023 et 14 mars 2024, mais que le tribunal n’a pas visé ses dernières conclusions avec l’indication de leur date.

L’OPH [Localité 4] Habitat Public réplique essentiellement que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est une procédure orale sans mise en état, de sorte qu’il appartient à chaque partie de remettre à la barre, le jour de l’audience, ses conclusions qui sont réputées être les dernières.

Sur ce,

En l’espèce, force est de constater que le jugement mentionne, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile qu’il est 'renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qui y sont développés’ et se réfère expressément aux dernières conclusions de Mme [O] qui sont nécessairement celles qu’elle a déposées à l’audience du 15 mars 2024, ainsi que cela ressort des termes mêmes du jugement : ' A l’audience du 15 mars 2024, Mme [O] se réfère à ses dernières conclusions'. Or, les dernières conclusions sont datées du 14 mars 2024, les précédentes remontant au 14 août 2023. Il y a lieu d’ajouter que la date des conclusions, dans le cadre de la procédure orale, est bien celle de la communication des écritures à la juridiction, de sorte que le tribunal n’avait pas l’obligation de la reporter dans la décision.

En outre, quand bien même, ainsi qu’elle le soutient, Mme [O] ne serait pas à même de s’assurer que la juridiction a bien statué sur ses dernières conclusions, l’absence de date sur les écritures ne peut constituer qu’une cause de nullité de forme et non de fond, de sorte qu’il lui incombe de préciser en quoi cette absence de date est de nature à lui causer grief, ce qu’elle s’abstient de faire.

Enfin, le moyen de nullité tiré du fait que la juridiction a qualifié la demande de condamnation de Mme [O] à hauteur de 1 096,70 euros, de frais, alors que cette dernière l’avait intitulée réparation de la perte subie à la suite de dépenses inutiles, est inopérant, dès lors qu’en application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties auraient proposée.

Le moyen de nullité tiré de l’absence de formalisme doit être rejeté.

— Sur le défaut de motivation.

Mme [O] soutient, au visa des articles 455 et 458 du code de procédure civile, qu’il ne résulte pas des motifs du jugement que le tribunal a examiné toutes ses prétentions, que la décision se résume à 4 pages alors que ses conclusions en comportaient 30. Elle fait observer que le juge a l’obligation de répondre aux conclusions des parties et d’apporter une justification suffisante de sa décision, que le défaut de réponse aux conclusions est considéré comme un défaut de motifs et doit être sanctionné par la nullité du jugement. Elle fait valoir qu’en l’espèce, le juge n’a répondu qu’à sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance, sans qu’ait été apportée une quelconque réponse à ses autres demandes, que dans le dispositif, le jugement se borne à rejeter l’ensemble de ses demandes, ainsi que les plus amples demandes des parties.

Sur ce,

Force est de constater que, devant le premier juge, Mme [O] a recherché la responsabilité de son bailleur, OPH [Localité 4] Habitat, soutenant qu’il n’aurait pas fait le nécessaire pour apporter une solution aux dégâts des eaux survenus dans son logement.

Il s’ensuit que le premier juge a dû nécessairement se prononcer sur la responsabilité de OPH [Localité 4] Habitat public avant d’examiner les demandes de Mme [O] tendant à la condamnation du bailleur à l’indemniser des préjudices qu’elle alléguait.

Dans la mesure où le tribunal a jugé que le bailleur n’avait pas engagé sa responsabilité, il n’a pu que débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes sans examiner chacune d’entre elles pour en apprécier le mérite.

Ce moyen de nullité tiré de l’absence de motivation doit être également re rejeté.

— Sur le défaut de base légale.

Mme [O] reproche en substance au premier juge de n’avoir pas examiné tous les éléments de fait dont dépend la règle de droit et d’avoir fait une appréciation erronée des faits.

Sur ce,

Cependant il y a lieu d’observer qu’en réalité, Mme [O] reproche au premier juge de l’avoir déboutée sans reprendre son argumentation, étant ajouté que l’appréciation erronée des faits n’est pas constitutive d’un défaut de base légale, de nature à justifier la nullité du jugement.

Ce moyen de nullité doit être également rejeté.

2) Sur le fond du litige.

— Sur la responsabilité de l’OPH [Localité 4] Habitat Public.

Mme [S] [O] reproche au premier juge d’avoir écarté la responsabilité de l’OPH [Localité 4] Habitat Public. Elle fait essentiellement valoir que l’OPH [Localité 4] Habitat Public doit répondre envers le preneur du fait des autres locataires, dès lors qu’ils ont un bailleur commun.

L’OPH [Localité 4] Habitat Public réplique qu’elle n’a nullement manqué à ses obligations contractuelles, que Mme [S] [O] ne démontre nullement que les dégâts des eaux dont elle se prévaut lui sont exclusivement imputables, et qu’elle aurait manqué à ses obligations.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1719 3° du code civil, 'le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure'.

En vertu d’une jurisprudence aujourd’hui bien établie, le bailleur de deux locataires en conflit est tenu d’une obligation de résultat relativement à la jouissance paisible : en effet, si le bailleur n’est en principe pas responsable à l’égard du preneur des troubles de jouissance occasionnés par d’autres locataires, il en va différemment lorsque le bailleur est commun à l’auteur et à la victime des troubles, et dans ce cas, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité envers le preneur qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure ayant rendu impossible la cessation du trouble.

En l’espèce, il ne suffit pas pour l’OPH [Localité 4] Habitat Public de prétendre que les travaux auxquels il a procédé dans la salle de bains de l’appartement situé au-dessus de celui de Mme [O] étaient de nature locative pour dénier utilement toute responsabilité dans la survenance des désordres subis par Mme [O],

L’OPH [Localité 4] Habitat Public qui ne rapporte pas la preuve d’un cas de force majeure lui ayant interdit de faire cesser les troubles subis par Mme [O] doit en être déclaré responsable. Le jugement est donc infirmé sur ce point.

— Sur les demandes de Mme [O] tendant à voir ordonner à [Localité 4] Habitat Public de procéder aux travaux d’ampleur de réparation de l’infiltration en provenance de la baignoire du locataire du premier étage ainsi qu’aux travaux de réparation de la salle de bains de son appartement, sous astreinte de 250 euros par jour de retard.

Au soutien de cette demande, Mme [O] expose que l’OPH [Localité 4] Habitat Public, en sa qualité de bailleur commun, doit répondre du fait de ses locataires. Elle fait valoir que, compte tenu des dégâts des eaux successifs qu’elle a subis, il est improbable que le dégât des eaux de novembre 2022 résulte d’un défaut de joint d’étanchéité, mais qu’il est la conséquence de la vétusté des canalisations et de la tuyauterie de la baignoire de l’appartement situé au-dessus, qui présente un état de vétusté manifeste.

L’OPH [Localité 4] Habitat Public réplique qu’il n’a pas manqué à ses obligations, dès lors qu’il a remédié aux désordres survenus dans la salle de bains de l’appartement de Mme [O], en faisant procéder à des travaux de réparation dans l’appartement situé au-dessus, par nature locatifs, puisque consistant en la réfection des joints d’étanchéité. Il ajoute que Mme [S] [O] ne démontre nullement que les désordres subis auraient pour origine la vétusté des canalisations et de la tuyauterie.

Sur ce,

L’article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est

obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

En l’espèce, il est constant que Mme [S] [O] a subi un dégât des eaux le 29 novembre 2022 survenu dans la salle de bains de son appartement, qui a eu pour conséquence le délitement de la peinture du plafond et le décollement du papier-peint, ce qui a été constaté par procès-verbal de constat dressé le 26 juin 2023 par un commissaire de justice.

En revanche, si Mme [S] [O] a été effectivement victime de plusieurs dégâts des eaux successifs depuis 2017, ce dont elle justifie par les déclarations de sinistre des 29 janvier 2017, 2 juillet 2018 et 29 novembre 2022 qui mentionnent que l’assureur est intervenu pour chacun d’eux, elle ne démontre pas avoir informé la bailleresse des désordres subis avant le sinistre du 29 novembre 2022.

S’agissant de ce dernier sinistre signalé, il résulte des pièces produites et notamment des courriers des 8 décembre 2022, 6 février 2023 et 10 février 2023 qu’après en avoir été informé, l’OPH [Localité 4] Habitat Public a mandaté l’entreprise Sybat aux fins d’effectuer une recherche de fuite dans le logement situé au-dessus de celui de Mme [S] [O], que cette société a identifié l’origine des désordres, à savoir la défectuosité des joints d’étanchéité de la salle de bains de l’appartement, et qu’ensuite la bailleresse a fait intervenir l’entreprise Iserba fin qu’elle procède au remplacement desdits joints pour remédier aux désordres.

Mme [S] [O] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le dégât des eaux persiste malgré l’intervention du plombier, le 26 janvier 2023, ni que les désordres affectant sa salle de bains trouveraient leur origine dans la défectuosité ou la vétusté des canalisations de l’immeuble.

En conséquence, Mme [S] [O] doit être déboutée de sa demande tendant à voir condamner l’OPH [Localité 4] Habitat à effectuer des travaux d’ampleur dans la salle de bains de l’appartement du-dessus.

En revanche, l’OPH [Localité 4] Habitat Public, déclaré responsable pour les motifs ci-dessus exposés, doit être condamné à faire procéder aux travaux de la remise en état totale de la salle de bains de Mme [S] [O] et ce, dans les trois mois de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard pendant un nouveau délai de trois mois, étant observé qu’il lui appartiendra de s’assurer préalablement que les travaux déjà réalisés dans l’appartement situé au-dessus de celui de Mme [S] [O] ont mis fin aux désordres de manière pérenne.

— Sur les demandes indemnitaires.

* sur l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Mme [S] [O] poursuit la condamnation de l’OPH [Localité 4] Habitat Public à lui verser la somme de 8 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance, faisant valoir que le plafond de sa salle de bains présente de réels désordres, à savoir des infiltrations et effondrements mettant en danger la sécurité de sa famille et la privant ainsi d’une jouissance paisible, qu’elle craint de voir un jour le plafond s’effondrer entièrement alors qu’une personne pourrait se trouver dans la baignoire.

L’OPH [Localité 4] Habitat Public réplique que cette demande n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son montant. Elle soutient que Mme [S] [O] ne peut invoquer une simple crainte non avérée à l’appui de sa demande, et qu’elle ne démontre pas davantage été privée de la jouissance de sa salle de bains en tout ou partie.

Sur ce,

Au visa des textes susvisés sur la jouissance paisible des lieux, Mme [S] [O] doit être déclarée recevable en sa demande d’indemnisation de son trouble de jouissance formée à l’encontre de l’OPH [Localité 4] Habitat Public.

Sur le bien fondé de cette demande, force est de constater que la locataire se borne à solliciter une somme forfaitaire sans s’expliquer sur la durée de ce préjudice, ni sur son intensité.

Le procès-verbal dressé le 26 juin 2023 par le commissaire de justice établit sans contestation possible la réalité des désordres affectant le plafond et les murs de la salle de bains. Pour autant aux termes de cet acte, le commissaire de justice qui, certes n’est pas un professionnel de la construction, ne met pas en exergue le danger que présente le plafond de la salle de bains, puisqu’il mentionne qu’il s’effrite et s’écaille, des auréoles de couleur jaunâtre sont visibles, qu’il ajoute que les murs sont carrelés en partie basse et couverts de papier peint en partie haute, le papier peint se décollant ou étant manquant par endroits.

Au vu des pièces produites, du montant du loyer mensuel de 400 euros hors charges, de l’intensité et de la durée du trouble,la cour dispose des éléments suffisants pour évaluer à la somme de 1 500 euros, le montant de l’indemnisation du trouble de jouissance de Mme [S] [O] pour la période courant à compter du 29 novembre 2022, date de déclaration du sinistre.

* sur le remboursement de la somme de 1 096,70 euros exposée vainement.

Mme [S] [O] sollicite la condamnation de l’OPH [Localité 4] Habitat Public à lui verser la somme de 1 096,70 euros correspondant à la retenue opérée par la MATMUT, son assureur au titre de la police multirisque habitation, sur la facture émise le 28 août 2022 par la société Foch qui avait procédé aux travaux de réfection de sa salle de bains, à la suite d’un premier sinistre survenu le 20 septembre 2021.

L’OPH [Localité 4] Habitat public réplique que cette demande n’est pas justifiée en droit, soutenant qu’il appartenait à la locataire de faire valider son devis avant de procéder à la résiliation des travaux, afin que la totalité du montant puisse être prise en charge par sa compagnie d’assurance, sous déduction de la franchise de 150 euros pratiquée.

Sur ce,

Mme [S] [O] justifie par les pièces versées aux débats avoir dû garder à sa charge la somme de 1 096,70 euros non remboursée par sa société d’assurance à la suite du précédent sinistre du 20 septembre 2021.

Elle est donc recevable et bien fondée en sa demande de remboursement de ses frais exposés inutilement dès lors qu’un nouveau sinistre est survenu trois mois après la réalisation des travaux, sous déduction toutefois de la franchise de 150 euros appliquée par sa compagnie d’assurance. L’OPH [Localité 4] Habitat Public doit être condamné à lui verser la somme de 946,70 euros.

* sur l’indemnisation du préjudice résultant pour Mme [S] [O] de la résiliation de sa police d’assurance habitation.

Mme [S] [O] expose qu’à la suite des dégâts des eaux successifs dont elle a été victime avec son compagnon M. [D], la MATMUT, son assureur au titre d’une police multirisque habitation a pris la décision de rompre unilatéralement le 27 octobre 2022 le contrat les liant, qu’elle a subi un réel préjudice résultant du fait que leur logement n’a pas été assuré pendant deux ans, qu’en effet, aucune compagnie d’assurance n’a accepté de l’assurer au titre d’une police multirisque habitation au regard des sinistres à répétions survenus dans son appartement.

L’OPH [Localité 4] Habitat Public réplique que cette demande n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son montant. Il fait valoir que dans la lettre qu’elle lui a adressée le 27 octobre 2022, la MATMUT ne précise pas que la résiliation intervient en raison d’un grand nombre de dégâts des eaux, que Mme [S] [O] ne démontre nullement avoir été dans l’impossibilité de souscrire une nouvelle assurance habitation, qu’enfin, elle aurait pu très bien lui demander dès le 1er janvier 2023, de souscrire pour son compte une assurance et ce, en application des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Sur ce,

En l’espèce d’une part, Mme [S] [O] ne démontre pas, par les pièces qu’elle verse aux débats, que la résiliation de son contrat d’assurance par la MATMUT a exclusivement pour origine les dégâts des eaux successsifs dont elle a été victime, ni de l’impossibilité de souscrire une nouvelle assurance habitation : à cet égard, les trois captures d’écran qu’elle produit qui sont des rejets en ligne ne sont pas probants, dès lors qu’ils ne précisent pas les garanties sollicitées ni les raisons de ces décisions.

D’autre part, Mme [O] ne justifie pas avoir eu recours à un courtier pour trouver une compagnie d’assurance, ni avoir saisi le bureau central des tarifications en application des dispositions de l’article L 215-1 du code des assurances, afin de contraindre une compagnie à la garantir.

Enfin et surtout, Mme [S] [O] aurait pu demander à son bailleur, au visa de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, de souscrire pour son compte une assurance, ce qui a été fait à compter de décembre 2023 ainsi qu’en justifie l’OPH [Localité 4] Habitait Public et ce, dans la mesure où Mme [S] [O] et M. [D] n’avait pas communiqué d’attestation d’assurance.

En conséquence, Mme [S] [O] doit être déboutée en cette demande, comme n’étant pas justifiée.

* sur l’indemnisation du préjudice moral.

Mme [S] [O] sollicite la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice moral qu’elle prétend avoir subi du fait des manoeuvres d’intimidation et des actes de harcèlement de la part du bailleur. Elle fait notamment valoir que non seulement l’OPH [Localité 4] Habitat Public n’a jamais formulé une quelconque proposition de solution amiable à la suite de l’assignation qu’elle lui a fait délivrer, mais qu’un responsable technique de l’office s’est rendu à son domicile en mai 2023 à la suite d’un dégât des eaux affectant le plafond de sa cuisine et lui a demandé à quatre reprises si elle envisageait de quitter un jour les locaux, que le 29 juin 2023, à l’occasion d’une seconde visite ayant pour objet de vérifier l’état de la cuisine, elle a eu la surprise de voir arriver quatre personnes, le commissaire de justice, ainsi que trois personnes de [Localité 4] Habitat Public (deux responsables et un technicien), sans avoir été préalablement informée de la venue du commissaire de justice, ni avoir reçu d’explications sur la nécessité de recourir à cet auxiliaire de justice, qu’elle s’est donc retrouvée seule en présence de son fils âgé de deux ans, confrontée à un groupe de personnes qui lui était hostile adoptant une attitude 'gendarmesque', qu’enfin le 5 juillet 2023, elle a été surprise de recevoir une lettre recommandée avec avis de réception non datée la mettant en demeure de régler la somme de 250,13 euros, sans que son auteur ait été à même de lui donner la moindre explication. Elle ajoute que, compte tenu de l’humidité excessive de la salle de bains, elle souffre de problèmes respiratoires, qu’elle a développé un asthme et qu’elle est depuis trois ans sous traitement médical.

L’OPH [Localité 4] Habitat Public conteste avoir fait preuve de malveillance ou d’intimidation envers Mme [O], lors de ses venues à son domicile pour y faire les constatations nécessaires, et rappelle que la locataire qui est avocate, ainsi qu’elle le mentionne à de multiples reprises dans ses écritures, ne pouvait ignorer qu’elle pouvait s’opposer à la venue du commissaire de justice chez elle, en l’absence de toute décision de justice l’y contraignant, et qu’elle pouvait également à tout moment leur demander de quitter les lieux. L’office fait observer que la somme réclamée par lettre recommandée avec avis de réception correspondait à un impayé de loyer à la date d’envoi du courrier, et que le paiement effectué par la locataire a croisé cette lettre de relance. L’office ajoute qu’en revanche, ses prestataires ont rencontré des difficultés avec Mme [O] ou son compagnon, M. [D] lors de leurs interventions, que les locataires se sont ainsi montrés très agressifs à leur endroit et souligne que la locataire ne justifie pas des problèmes d’asthme qu’elle invoque, l’ordonnance produite ne justifiant ni de la pathologie alléguée, ni de son caractère chronique et encore moins du lien de causalité avec l’humidité de la salle de bains.

Sur ce,

En l’espèce, le fait que l’OPH [Localité 4] Habitat Public ait voulu faire constater par ses représentants et par un commissaire de justice l’état des lieux après la survenance d’un dégât des eaux, n’est pas constitutif d’un abus de nature à justifier l’octroi de dommages-intérêts, que l’envoi de la lettre du 27 juillet 2023 qui est un simple courrier de relance automatique à la suite d’un impayé, ne présente aucun caractère comminatoire, puisqu’il précise qu’en cas de paiement déjà effectué, il n’y a pas lieu d’en tenir compte.

S’agissant des problèmes d’asthme, Mme [S] [O] n’établit pas, par les pièces qu’elle verse aux débats leur réalité, ni de leur causalité avec l’humidité affectant son appartement.

Dans ces conditions, Mme [S] [O] doit être déboutée comme mal fondée en sa demande d’indemnisation du préjudice moral allégué.

* sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 250 euros au titre du coût du procès-verbal de constatation de l’état actuel de la salle de bains de l’appartement litigieux, réalisé par Me [J] le 26 juin 2023.

Il y a lieu de faire droit à cette demande en condamnant l’OPH [Localité 4] Habitat Public à verser à Mme [S] [O] la somme de 250 euros correspondant au coût du procès-verbal de constat dont elle justifie par la production de la facture émise le 26 juin 2023 par le commissaire de justice.

Sur les mesures accessoires.

L’OPH [Localité 4] Habitat Public, qui succombe partiellement en l’espèce, doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [S] [O] au titre des frais de procédure par elle exposés tant en première instance qu’en cause d’appel en condamnant l’OPH [Localité 4] Habitat Public à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’OPH [Localité 4] Habitat Public doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Rejette les moyens de nullité soulevés par Mme [S] [O],

Déboute par voie de conséquence Mme [S] [O] de sa demande tendant à l’annulation du jugement,

Infirme le jugement rendu le 13 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes en toutes ses dispositions, sauf celle ayant débouté Mme [S] [O] de sa demande d’indemnisation du préjudice moral allégué,

Statuant à nouveau,

Déclare l’OPH [Localité 4] Habitat Public responsable des désordres survenus dans l’appartement de Mme [S] [O] et notamment de ceux affectant le plafond et les murs de la salle de bains,

Condamne l’OPH [Localité 4] Habitat Public à faire procéder aux travaux de la remise en état totale de la salle de bains de Mme [S] [O] et ce, dans les trois mois de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard pendant un nouveau délai de trois mois,

Condamne l’OPH [Localité 4] Habitat Public à verser à Mme [S] [O] la somme de 1 500 euros à titre d’indemnisation de son trouble de jouissance, la somme de 1 096,70 euros au titre des frais inutilement exposés, ainsi que la somme de 250 euros au titre du coût du procès-verbal de constat dressé le 26 juin 2023 par Me [J], commissaire de justice,

Déboute Mme [S] [O] de toutes ses autres demandes d’indemnisation comme n’étant pas justifiées,

Condamne l’OPH [Localité 4] Habitat Public à verser à Mme [S] [O] la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’OPH [Localité 4] Habitat Public aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Bénédicte NSI, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,