COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 DECEMBRE 2025

N° RG 22/06047 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VODR

AFFAIRE :

[J] [F]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE '[Adresse 28] [Localité 18], représenté par son syndic, la SNC ZAVANI & COMPAGNIE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 22]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/11570

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA,

M^e Véronique GRAMOND,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [J] [F]

[Adresse 12]

[Localité 15]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 ET M^e Marie-Charlotte TOUZET de la SELARL MCT AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0001

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE '[Adresse 27] [Localité 20], représenté par son syndic, la SNC ZAVANI & COMPAGNIE, dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par son gérant en exercice domicilié au siège social

[Adresse 6] et

[Adresse 9]

[Localité 14]

Représentant : M^e Véronique GRAMOND, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0016

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [F] est, depuis le mois de juillet 1995, propriétaire des lots n°8 et n°45 correspondant à un studio et un parking au sein de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 20], soumis au statut de la copropriété, composé de deux bâtiments :

— un bâtiment A (R+4) constituant le lot n°1, représentant 7.170/10.000 tantièmes, appartenant à [Adresse 17] (suite à une opération de fusion-absorption avec la société Sofilogis en 2018) ;

— un bâtiment B (R+3) constitué par les lots n°3 à 57, représentant 2.830/10.000 tantièmes.

Mme [F] a été convoquée à l’assemblée générale du 5 septembre 2019 qui a voté, notamment, les résolutions suivantes :

— n°9 : Examen et approbation des comptes de l’exercice de charges arrêté au 31/12/2018,

— n°10 : Quitus au syndic,

— n°12 à 18 : Scission de la copropriété : modalités de retrait du lot n°1 (Bâtiment A),

— n°23 : Budget de l’exercice en cours : confirmation ou rectification du budget 2019,

— n°24 : Approbation du budget prévisionnel du prochain exercice.

Par exploit du 2 décembre 2019, Mme [F] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir prononcer la nullité des résolutions n°9, 10, 12, 13, 14, 15, 15 bis, 16, 17, 18, 23 et 24 de l’assemblée générale du 5 septembre 2019.

Par jugement contradictoire du 5 septembre 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— déclaré Mme [J] [F] recevable en sa demande de nullité des résolutions n°9, 10, 12 à 18, 23 et 24 adoptées par l’assemblée générale du 5 septembre 2019,

— débouté Mme [J] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Mme [J] [F] aux dépens de l’instance recouvrés par Maître Véronique Gramond, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [J] [F] à payer la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— débouté Mme [J] [F] de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la procédure en applicationde l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [J] [F] a relevé appel de ce jugement du 5 septembre 2022, par déclaration en date du 3 octobre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 18 avril 2025, par lesquelles Mme [J] [F], appelante, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement du Tribunal de Nanterre du 5 septembre 2022 en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes d’annulation des résolutions 9 et 10 et 12 à 18 de l’assemblée générale du 5 septembre 2019, l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et a prononcé sa participation aux frais de procédure,

Statuant à nouveau,

— Annuler les résolutions 12 a 18 adoptées par l’assemblée générale du 5 septembre 2019

s’agissant du plan de scission,

— Annuler les résolutions 9 et 10 adoptées par l’assemblée générale du 5 septembre 2019,

— Donner injonction au syndicat des copropriétaires de lui communiquer la facture du syndicat établie pour la Mairie de [Localité 19] correspondant aux frais de scission, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance et de la procédure d’appel,

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui comprendront les frais de la sommation de communiquer ;

— la Dispenser de toute participation aux frais de la présente procédure au visa de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

Vu les conclusions notifiées le 24 février 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions déboutant Mme [F] de l’ensemble de ses demandes et la condamnant à lui régler une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’infirmant pour le surplus,

— Condamner Mme [F] à lui régler la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— la Condamner à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de la procédure d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Véronique Gramond, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dire qu’il serait inéquitable de dispenser Mme [F] de participer aux frais de procédure,

— Rejeter toute demande plus ample ou contraire.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de Mme [F] afin qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de lui communiquer la facture établie pour la mairie de [Localité 21] correspondant aux frais de scission, sous astreinte

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. L’article 566 permet toutefois aux parties d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge des demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Ainsi que le syndicat des copropriétaires le fait observer à juste titre, cette demande n’a pas été présentée devant le Tribunal et n’entre pas dans les exceptions susvisées au principe de l’interdiction des demandes nouvelles. Dès lors, étant nouvelle en appel, elle est irrecevable pour ce motif.

Sur les demandes tendant à l’annulation des résolutions n° 9 et 10 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2019

L’assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2019 a voté, notamment, les résolutions suivantes :

— Sur la résolution n° 9 Examen et approbation des comptes de l’exercice de charges arrêté au 31/12/2018, approuvée par 23 copropriétaires, zéro contre, une abstention.

— Sur la résolution n° 10 Election pour un an (30 juin 2019 au 30 juin 2020) du cabinet Lavigne et Zavany comme syndic, approuvée par 22 copropriétaires, 2 contre, pas d’abstention.

— Sur la résolution n° 23 Budget de l’exercice 2019: fixation du budget 2019 à 34 500 euros, approuvée par 23 copropriétaires, zéro contre, pas d’abstention.

— Sur la résolution n° 24 Approbation du budget prévisionnel 2020 fixé à 40 000 euros, approuvée par 21 copropriétaires, zéro contre, pas d’abstention.

Le Tribunal a rejeté ces demandes car non fondées juridiquement, retenant au surplus que Mme [F] n’avait formulé aucun moyen contre les résolutions n° 23 et 24.

En appel, la requérante limite sa demande à l’annulation des résolutions n°9 et 10. Elle soutient que la comptabilité ne tient pas compte du lot n°1 au titre des charges communes générales, ce qui la conduit à solliciter, chaque année, la nullité des comptes à ce titre. Elle fait valoir que les comptes de l’exercice 2018 sont inexacts car le syndic n’applique pas la répartition des charges générales de copropriété sur 10 000 tantièmes et n’impute pas de frais au lot n°1 et qu’ainsi, la balance des copropriétaires au 31 décembre 2018, jointe à la convocation, ne fait pas état du copropriétaire du lot n°1 alors même qu’il est convoqué à l’assemblée générale et appelé à y voter, étant de fait exonéré des charges courantes, notamment les frais d’honoraires du syndic, des travaux sur parties communes, ainsi que des frais d’assemblée générale.

Ainsi que la Cour l’a jugé par un arrêt du 28 février 2024 opposant Mme [F] au syndicat des copropriétaires, où elle demandait notamment l’annulation des assemblées générales des 29 juin 2017 et 25 juin 2018 et le remboursement d’un trop perçu de charges depuis plusieurs années (dont pourvoi en cassation introduit en avril 2024, sur les mérites duquel il n’est pas encore statué à ce jour selon les éléments produits à l’instance), il ressort du règlement de copropriété du 26 juillet 1994, en sa quatrième partie « Charges communes » qu’il définit notamment les charges communes générales (A) et les charges communes spéciales (B) mais qu’il prévoit également (G) « la subdivision du lot 2 » et précise « en ce qui concerne la subdivision du lot n°2, lorsque les constructions envisagées par le propriétaire actuel auront été édifiées, les charges afférentes au nouveau bâtiment et ses annexes et à leurs éléments d’équipement seront réparties entre les lots qui seront alors créés dans l’acte modificatif, la répartition de ces charges étant effectuées par le seul propriétaire du lot 2, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’autorisation préalable du propriétaire du lot 1 ».

Il ressort du modificatif au règlement de copropriété du 25 avril 1995, que « par suite de l’éclatement du lot 2 en 55 nouveaux lots n°3 à 57 inclus, la quote-part des charges communes générales qui était affectée dans le règlement de copropriété au lot 2 est répartie entre ces nouveaux lots ».

Le plan de la copropriété établit que les deux bâtiments sont distincts et édifiés sur deux parcelles totalement distinctes.

Il ressort du règlement de copropriété et de son modificatif précités, que les deux immeubles ont été conçus indépendamment, construits séparément et n’ont aucun équipement commun, et que le règlement de copropriété a prévu dès l’origine une répartition des charges en charges spéciales à chaque bâtiment.

La Cour rappelle au surplus, que par un jugement du 11 octobre 2011 (RG 17/08535) le Tribunal judiciaire de Nanterre a rejeté la demande de Mme [F] tendant au remboursement des charges prétendument trop versées pour les années 2008 à 2018, en ce qu’elle ne justifiait pas de son préjudice et ne tenait pas compte du fait que si le lot 1 (bâtiment A) n’avait pas participé aux charges générales à tous les lots, le bâtiment B ne contribuait pas, pour sa part, aux charges qu’aurait généré le lot 1. Le Tribunal avait ainsi relevé que Mme [F] ne rapportait pas la preuve du bien-fondé de sa créance.

Dans ce contexte règlementaire et judiciaire ainsi rappelé, Mme [F] ne démontre pas davantage que précédemment, que les charges communes générales du lot n°2, qu’elle conteste, incomberaient aussi au lot n°1, d’ailleurs le syndicat des copropriétaires établit point par point et sans être valablement contredit, que lesdites charges concernent exclusivement les lots n°3 à 57, que ce soit les honoraires et débours du syndic (contrat et prestations particulières), l’entretien et les travaux des espaces verts, les frais de procédure, les archives, les frais bancaires, les frais postaux et les frais de conseil syndical.

Il sera ajouté que si, contractuellement le lot n°1 (bâtiment A) et les lots n°3 à 57 (bâtiment B) forment une copropriété, ils fonctionnent de façon totalement séparée au niveau de leur gestion, étant observé à cet égard que le lot n°1 (bâtiment A) n’a lui non plus, jamais appelé de charges communes générales auprès des lots n°3 à 57 (bâtiment B), ainsi que l’a déjà jugé le Tribunal judiciaire de Nanterre.

Il suit de là, que Mme [F] ne rapporte pas la preuve de ce que la comptabilité omettrait à tort, de tenir compte du lot n°1 au titre des charges communes générales et que les comptes de l’exercice 2018 présentés à l’assemblée générale litigieuse de 2019, seraient de ce fait inexacts.

Les demandes d’annulation des décisions n° 9 et 10 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2019 seront donc rejetées, par confirmation du jugement.

Sur les demandes tendant à l’annulation des décisions n°12 à 18 adoptées par l’assemblée générale du 5 septembre 2019, relatives à la scission de la copropriété par retrait du lot n°1

En droit

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur à la date de l’assignation du 2 décembre 2019, prévoit que :

« I. Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

II.- Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division. (') Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas. La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. (…) »

La Cour de cassation rappelle la nécessité d’un vote éclairé des copropriétaires sur les «conditions matérielles, juridiques et financières de la scission », ce qui implique qu’ils en soient informés préalablement au vote. Lors d’une scission de copropriété, seuls des lots ou groupe de lots, constituant des bâtiments, peuvent être retirés de la copropriété et non des parcelles constituées de lot et de parties communes à droit de jouissance privative.

En l’espèce

Les résolutions n°12 à 18 votées lors de l’assemblée générale du 5 septembre 2019 portent sur la scission de la copropriété par retrait du lot n°1, le bâtiment A édifié à l’angle de la [Adresse 24] et de la [Adresse 25], comprenant selon le règlement de copropriété :

— un niveau de sous-sol, un rez-de-chaussée et quatre étages,

— onze emplacements de stationnement extérieurs,

— la jouissance d’une partie du sol du terrain d’une contenance de 1 936 m².

Et les 717/1 000èmes des parties communes générales

La résolution n°12 est libellée comme suit : « retrait de la société [Adresse 17] venant aux droits de Sofilogis (Lot 1). L’assemblée générale prend acte de la demande de la société [Adresse 17] venant aux droits de Sofilogis, propriétaire du lot 1 correspondant au bâtiment A de se retirer de la copropriété pour constituer juridiquement une propriété séparée dont le terrain d’assiette constituera la parcelle B [Cadastre 7] (pour 20 ares et 14 ca) selon plan de scission établi par un géomètre expert joint à la convocation ; l’assemblée générale accepte ce retrait.

Votent pour : 25 copropriétaires présents ou représentés totalisant 5573 tantièmes

Votent contre : 0

S’abstient : 0

Absents : 3 copropriétaires totalisant 87 tantièmes.

La résolution est adoptée ».

La résolution n°13 est libellée comme suit : « adoption des documents matérialisant le retrait du lot 1 et la scission du syndicat. L’assemblée générale délibère et autorise l’établissement d’un plan de scission et d’un état descriptif de division et scission de copropriété contenant règlement de copropriété adapté pour tenir compte de la suppression du lot 1 et de la réduction corrélative de l’assiette de la copropriété au lot B 423 (16 ares et 22 centiares) et au lot B 424 (108 m²), aucune autre modification que celles induites par la suppression du lot 1 n’étant apportée au règlement de copropriété actuel. Par bâtiment B on considère les parcelles B [Cadastre 10] et B [Cadastre 11]. Il sera tenu compte pour l’établissement des documents destinés à la publication foncière des rétrocessions opérées par la collectivité territoriale compétente à la suite des décisions de justice successives.

Votent pour : 25 copropriétaires présents ou représentés totalisant 5573 tantièmes

Votent contre : 0

S’abstient : 0

Absents : 3 copropriétaires totalisant 87 tantièmes.

Résolution adoptée »

La résolution n°14 est libellée comme suit : « adoption des documents matérialisant le retrait du lot 1 et la scission du syndicat par les copropriétaires du Bâtiment B. L’assemblée générale délibère et autorise l’établissement d’un plan de scission et d’un état descriptif de division et scission de copropriété contenant règlement de copropriété adapté pour tenir compte de la suppression du lot 1 et de la réduction corrélative de l’assiette de la copropriété au lot B 423 (16 ares et 22 centiares) et au lot B 424 (108 m²) , aucune autre modification que celles induites par la suppression du lot 1 n’étant apportée au règlement de copropriété actuel. Par bâtiment B on considère les parcelles B [Cadastre 10] et B [Cadastre 11]. Il sera tenu compte pour l’établissement des documents destinés à la publication foncière, des rétrocessions opérées par la collectivité territoriale compétente à la suite des décisions de justice successives.

Votes des copropriétaires du bâtiment B :

Pour : 24 copropriétaires présents et représentés totalisant 2743 tantièmes

Contre : 0

Abstention (s) : 0

Absents : 3 copropriétaires totalisant 87 tantièmes.

Résolution adoptée ».

La résolution n°15 B est libellée comme suit : « mandat donné au syndic de régulariser les actes consécutifs à la scission. Il est rappelé que cette scission a été diligentée à la demande de la Mairie de [Localité 19] afin de régulariser la situation administrative de cette copropriété. La Mairie s’est engagée à prendre en charge les frais de cette scission une fois réalisée. En aucun cas, le syndic ne doit avancer les frais. L’assemblée générale accepte de prendre en charge les frais avancés pour régulariser cette scission dans une enveloppe de 5000 euros. L’assemblée générale mandate le syndic pour signer tous actes nécessaires en l’étude de Maître [E], notaire à [Localité 16] et accomplir toutes formalités d’usage.

Votent pour : 25 copropriétaires présents ou représentés totalisant 5573 tantièmes

Votent contre : 0

S’abstient : 0

Absents : 3 copropriétaires totalisant 87 tantièmes.

Résolution adoptée. »

La résolution n°16 est libellée comme suit : « transmission des créances. L’assemblée est informée des dispositions de l’article 28 de la loi sur la copropriété des immeubles bâtis relatives aux créances et aux dettes : La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants : 1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l’article 1346 du code civil ; 2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division. Les bâtiments A et B n’ayant pas exposé de dépenses d’intérêt commun dès lors qu’ils ont fonctionné de fait comme des propriétés séparées depuis l’origine de la constitution du syndicat, de même qu’ils n’ont pas d’équipements ou de services communs, le syndicat qui sera constitué du seul bâtiment B conservera l’intégralité des créances inscrites dans ses comptes.

Votent pour : 25 copropriétaires présents ou représentés totalisant 5573 tantièmes

Votent contre : 0

S’abstient : 0

Absents : 3 copropriétaires totalisant 87 tantièmes.

Résolution adoptée ».

La résolution n°17 est libellée comme suit : « transmission des dettes. L’assemblée est informée des dispositions de l’article 28 de la loi sur la copropriété des immeubles bâtis relatives aux créances et aux dettes : La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants : 1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l’article 1346 du code civil ; 2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division. Les bâtiments A et B n’ayant pas exposé de dépenses d’intérêt commun dès lors qu’ils ont fonctionné de fait comme des propriétés séparées depuis l’origine de la constitution du syndicat, de même qu’ils n’ont pas d’équipements ou de services communs, le syndicat qui sera constitué du seul bâtiment B conservera l’intégralité des dettes inscrites dans ses comptes et Sofilogis, propriétaire du lot 1 conservera les dettes afférentes à sa propriété.

Votent pour : 25 copropriétaires présents ou représentés totalisant 5573 tantièmes

Votent contre : 0

S’abstient : 0

Absents : 3 copropriétaires totalisant 87 tantièmes.

Résolution adoptée ».

La résolution n°18 est libellée comme suit : « résolution complémentaire. Sur proposition du Conseil syndical du bâtiment B, est mis au vote le projet de résolution suivant : Conformément au b) de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale. Les copropriétaires des lots 3 à 57 formant le bâtiment B demandent que le bâtiment B (par bâtiment B on considère les parcelles B [Cadastre 10] et B [Cadastre 11]) se retire du Syndicat initial pour former une copropriété séparée constituée de ce seul bâtiment formant un syndicat distinct. Si cette résolution est adoptée, l’assemblée générale devra délibérer sur tous les projets de résolutions proposés par [Adresse 17] (11 à 17) Il sera tenu compte pour l’établissement des documents destinés à la publication foncière des rétrocessions opérées par la collectivité territoriale à la suite des décisions de justice successives.

Pour : 24 copropriétaires présents et représentés totalisant 2743 tantièmes

Contre : 0

Abstention (s) : 0

Absents : 3 copropriétaires totalisant 87 tantièmes.

Résolution adoptée. »

Mme [F] fait valoir que l’ensemble des résolutions est vicié et que les résolutions sont nulles dans leur ensemble, dès lors que les documents matérialisant la scission sont inexacts car ils n’intègrent pas la partie de voie privée de la [Adresse 23] (bordant le bâtiment B, à l’Est de la parcelle B [Cadastre 10]) soumise au régime de l’indivision perpétuelle, et que les résolutions visent les parcelles B [Cadastre 7], B [Cadastre 10] et B [Cadastre 11] ne correspondent pas à la réalité foncière.

La Cour rappelle qu’à l’occasion d’une scission, doivent être communiquées aux copropriétaires toutes les informations concernant :

— le partage des parties communes et droits accessoires,

— les servitudes ainsi créées,

— les règles de mitoyenneté,

— le versement éventuel d’une soulte,

— les conséquences pécuniaires de la scission sur la nouvelle répartition des charges,

— la répartition des dettes et créances de l’ancien syndicat des copropriétaires qui est voué à

disparaître,

— l’évaluation des frais de scission.

En premier lieu :

En 1998, le cadastre a rationalisé l’assiette foncière de la copropriété, composée à compter de cette année, des deux parcelles B n°[Cadastre 7] pour 20a 41ca et B n°[Cadastre 8] pour 17a 30ca. Cette dernière incluant une portion du sol de la voie privée « [Adresse 23] » (constituée d’une chaussée et de part et d’autre de trottoirs d’une largeur de soixante-quinze centimètres), correspondant à la demi-largeur de ladite voie, jusqu’à l’axe de la chaussée.

Par deux arrêtés préfectoraux de cessibilité des 21 juin 2011 et 22 février 2012 (Pièce requérante n°4) dans le cadre d’une procédure en expropriation pour utilité publique, la parcelle B [Cadastre 8] a été divisée en deux 'sous-parcelles’ B [Cadastre 10] et B [Cadastre 11]. La parcelle B [Cadastre 11], constituée par une partie (la moitié) de la voie privée des bleuets sur une surface de 108 m², faisant seule l’objet de la procédure d’expropriation. La parcelle B [Cadastre 10] étant le terrain d’assiette du bâtiment B avec son jardin. Toutefois, par deux jugements du 10 mars 2017, les arrêtés de cessibilité ont été annulés par le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, ces jugements étant confirmés en appel.

C’est dans ces conditions que, par un jugement du 8 octobre 2018 (n°RG 17/00054), le Tribunal de grande instance de Nanterre a rétabli le syndicat des copropriétaires dans son droit de propriété d’une emprise de 599 m2 sur la parcelle B [Cadastre 8], et a ordonné sa restitution par la commune de la Garenne-Colombes.

Les parcelles B [Cadastre 10] et B [Cadastre 11] n’existent donc plus, dès lors que la division de la parcelle B [Cadastre 8] en deux 'sous-parcelles’ B [Cadastre 10] et B [Cadastre 11], a été annulée par voie judiciaire ainsi qu’il a été dit, ces décisions étant définitives. Or, les résolutions n°13 et 14 mentionnent à tort ces parcelles et dès lors, contiennent des informations erronées.

En second lieu : s’agissant de l’emprise possédée par le syndicat des copropriétaires sur la voie privée de la [Adresse 23], au titre de cette parcelle B [Cadastre 8], il ressort de l’ensemble des éléments cadastraux et judiciaires produits, en particulier la décision du Conseil d’Etat n°490521 du 25 octobre 2024 (pièce Mme [F] n°36), que la [Adresse 23] est ' une voie privée détenue en indivision par les propriétaire riverains réunis au sein d’une association de gestion’ fondée sur les termes d’une convention de droit privé du 24 janvier 1911 qui en consacrent 'l’affectation en question indivise entre les propriétaires'. Dès lors que la décision de scission était susceptible d’entraîner des conséquences juridiques sur ladite emprise, ces conséquences devaient également faire l’objet d’une information préalable à la tenue de cette assemblée générale, à tout le moins pour permettre une communication exacte et exhaustive et un vote éclairé de la part des copropriétaires. Toutefois cela n’a pas été fait : les résolutions litigieuses sont taisantes sur ces points.

Il suit de tout ce qui précède, que les documents soumis à l’assemblée générale litigieuse du 5 septembre 2019, étaient erronés pour mentionner, notamment, les parcelles B [Cadastre 10] et B [Cadastre 11] qui n’existaient plus à cette date, et lacunaires pour, notamment, ne pas faire état de la situation très particulière de l’emprise de la copropriété sur la [Adresse 23] et des conséquences de la scission sur celle-ci.

Par suite, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens, il y a lieu d’annuler les résolutions 12 à 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2019, relatives à la scission, pour défaut d’information préalable des copropriétaires quant aux conditions matérielles, juridiques et financières de la scission.

Le jugement sera infirmé sur ces points.

Eu égard à l’infirmation du jugement et à l’annulation par le présent arrêt de toutes les résolutions relatives à la scission de la copropriété, sera rejetée la demande du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu’en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à Mme [F] la somme de 3 000 euros en première instance, et 3 000 euros en appel, par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] [F] sera dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure au visa de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, en première instance comme au titre de l’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Déclare irrecevable la demande de Mme [J] [F] tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de lui communiquer la facture établie pour la mairie de [Localité 21] correspondant aux frais de scission, sous astreinte ;

— Infirme le jugement du 5 septembre 2022 du Tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a :

* débouté Mme [J] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

* condamné Mme [J] [F] aux dépens de l’instance recouvrés par Maître Véronique Gramond, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

* condamné Mme [J] [F] à payer la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté Mme [J] [F] de sa demande de dispense de toute participation aux frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— le Confirme en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

— Annule les résolutions n°12 à 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2019,

— Déboute Mme [J] [F] de ses demandes tendant à l’annulation des résolutions n°9 et 10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2019,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 26]", [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 20], représenté par son syndic la société Zavani et Compagnie, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, à payer à Mme [J] [F] la somme de 3 000 euros en première instance, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 26]", [Adresse 4] et [Adresse 1] et [Adresse 9] à [Localité 20], représenté par son syndic la société Zavani et Compagnie, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens de première instance,

— Dit que Mme [J] [F] sera dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure au visa de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, au titre de la première instance,

Y ajoutant,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 26]", [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 20], représenté par son syndic la société Zavani et Compagnie, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, à payer à Mme [J] [F] la somme de 3 000 euros au titre de l’appel, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 26]", [Adresse 4] et [Adresse 1] et [Adresse 9] à [Localité 20], représenté par son syndic la société Zavani et Compagnie, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d’appel,

— Dit que Mme [J] [F] sera dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure au visa de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, au titre de l’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT