COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°91

CONTRADICTOIRE

DU 01 AVRIL 2025

N° RG 24/01967 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WN45

AFFAIRE :

[U] [E]

C/

S.A.R.L. [D]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 février 2024 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° RG : 11-23-000833

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 01.04.25

à :

M^e Laetitia ANDRE

M^e Mohamed CHEHAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [U] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Laetitia ANDRE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 240

****************

INTIMÉE

S.A.R.L. [D]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 504 963 570

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Mohamed CHEHAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 26

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière en pré-affectation lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 1er mai 2019, la société [D] a consenti à M. [U] [E] un bail d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2], à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2021, la société [D] a délivré à M. [E] un congé pour motif légitime et sérieux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 juillet 2023, la société [D] a assigné M. [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

— voir ordonner son expulsion du logement sis [Adresse 2], à [Localité 7], avec si besoin le concours de la force publique et transport et séquestration des meubles,

— voir fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer normalement exigible à compter du 1er mai 2022,

— le voir condamner au paiement de la somme de 1 960 euros au titre de l’arriéré de charges,

— le voir condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 29 février 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti par la société [D] à M. [E], portant sur le logement sis [Adresse 2], à [Localité 8],

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de M. [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés par le défendeur,

— dit que M. [E] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux,

— débouté la société [D] de sa demande de validation de congé,

— débouté la société [D] de sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés,

— débouté M. [E] de sa demande de sommation de communiquer les appels d’échéance,

— débouté M. [E] de sa demande de sommation de communiquer les quittances de loyer,

— débouté M. [E] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [E] au paiement des dépens,

— condamné M. [E] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 22 mars 2024, M. [E] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 juin 2024, M. [E], appelant, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montmorency en date du 29 février 2024 en ce qu’il a débouté la société [D] de sa demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montmorency en date du 29 février 2024 en ce qu’il a débouté la société [D] de sa demande de paiement au titre des loyers et charges impayés,

— infirmer le jugement le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montmorency en date du 29 février 2024 en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti par la société [D] à lui-même, sur le logement sis [Adresse 2] à Montmagny (95360),

— infirmer le jugement le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montmorency en date du 29 février 2024 en ce qu’il l’a débouté de sa demande de sommation de communiquer des quittances de loyers de janvier 2021 à ce jour, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— par conséquent, faire sommation à la société [D] de communiquer les quittances de loyer de janvier 2021 à ce jour, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— infirmer le jugement le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montmorency en date du 29 février 2024 en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

— par conséquent, dire et juger que la société [D] a commis un abus de droit et la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice subi,

en tout état de cause,

— condamner la société [D] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 28 décembre 2024, la société [D], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montmorency en date du 29 février 2024 en ce qu’il a confirmé la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [E] sur le logement sis [Adresse 3],

— prendre acte du jugement correctionnel du 18 juin 2024,

— prendre acte du départ des lieux de M. [E] depuis le 21 octobre 2024,

— condamner M. [E] à verser la somme d’un montant de 1 850 euros pour le règlement des indemnités d’occupation des mois de septembre et octobre 2024,

— condamner M. [E] à lui verser la somme de 1 960 euros au titre de l’arriéré de charges,

— condamner M. [E] à lui verser la somme de 4 200 euros au titre du remplacement de la porte de garage,

— condamner M. [E] à lui verser la somme de 7 801,20 euros au titre de la réparation de la porte d’entrée,

— condamner M. [E] à lui verser la somme de 2 000 à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— condamner M. [E] à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] à lui verser la somme de 1 543,60 euros au titre des frais de commissaire de justice),

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de M. [E].

— Sur la validation du congé délivré à M. [E] pour motif légitime et sérieux.

M. [E] poursuit la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté la société [D] de sa demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux.

La bailleresse qui, dans les motifs de ses écritures, mentionne que le comportement fautif du locataire visé dans le congé qu’elle a fait délivrer suffisait à caractériser le motif légitime et sérieux du congé, se borne, dans les motifs, à poursuivre la confirmation de la disposition ayant prononcé la résiliation du bail aux torts de M. [E].

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la société [D] de sa demande de validation du congé qu’elle a fait délivrer à M. [E].

— Sur la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [E].

M. [E] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail à ses torts exclusifs, faisant principalement valoir que le litige s’inscrit dans le cadre d’un climat conflictuel avec le bailleur qui, constatant que le congé ne serait pas validé judiciairement, n’a cessé de multiplier les provocations en se déplaçant avec 'plusieurs gros bras’ pour l’impressionner, monter de toutes pièces des agressions qui étaient en réalité des bagarres.

Il expose que les attestations produites par la société [D] sont des attestations de complaisance établies par des locataires avec lesquelles M. [D] est de mèche pour intimider les autres locataires qui lui tiennent tête, que la bailleresse procède toujours de la même façon avec ses locataires, tous issus de la communauté égyptienne, ne parlant pas français et étant dans une situation précaire, à savoir qu’elle leur demande de payer des charges supplémentaires sans en justifier, s’ils lui tiennent tête ou refusent de payer, elle les harcèle de courriers en portant de fausses accusations, elle dépose des mains courantes pour se protéger, va les harceler sur place en présence de témoins qui sont des amis, les bouscule pour qu’ils se défendent, dépose plainte et les poursuit en justice.

La société [D] réplique que le jugement dont appel a particulièrement motivé les motifs de la résiliation judiciaire du bail par le comportement très violent de M. [E] qui l’a agressé physiquement à plusieurs reprises et qui a été notamment condamné le 18 juin 2024 par le tribunal correctionnel de Pontoise à quatre mois d’emprisonnement avec sursis avec interdiction d’entrer en contact avec la victime pendant une durée de 18 mois.

Sur ce,

La cour prend acte que M. [E] a quitté les lieux le 21 octobre 2024.

La cour constate également qu’en dépit de ses deux demandes, la dernière en date du 18 mars 2024, le conseil de M. [E] ne lui a pas remis son dossier de plaidoiries, de sorte qu’elle ne dispose pas des pièces dont il est fait état dans ses écritures.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application des textes susvisés, le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

En l’espèce, la société [D] justifie les faits qu’elle impute à faute à M. [E] par les nombreuses pièces qu’elle verse aux débats et notamment :

* une plainte pour violence et dégradations volontaires de biens déposée le 19 juillet 2020,

* une plainte déposée par son gérant le 17 avril 2023 aux termes de laquelle celui-ci indique avoir été agressé par M. [E] après avoir évoqué avec lui les nuisances sonores et l’agressivité dont se plaignaient d’autres locataires à son endroit, le certificat médical dressé le 18 avril 2023 par le UMJ reprenant les lésions constatées à la suite de cette plainte,

* une plainte du 30 août 2023 relatant une nouvelle agression, ainsi que le certificat médical établi le 31 août 2023 par le UMJ,

* une plainte du 30 août 2023, le procès-verbal d’interpellation de M. [E] du même jour, l’examen clinique établi le 31 août 2023 par les UMJ d'[Localité 6],

* une nouvelle plainte déposée le 16 février 2024,

* le jugement rendu le 18 juin 2024 par le tribunal correctionnel de Pontoise,

* une nouvelle plainte déposée le 21 juin 2024.

Le comportement violent et donc dangereux de M. [E] qui a réitéré à plusieurs reprises ses agressions à l’encontre du gérant de la société [D], constitue une violation grave à l’une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n’importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité des faits est donc de nature à justifier la résiliation du bail aux torts du locataire.

Par suite, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’il a débouté M. [E] de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur les autres demandes formées par M. [E].

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [E] tendant à voir condamner la société [D] à lui délivrer les quittances de loyer de janvier 2021 jusqu’à la date du jugement dont appel ayant prononcé la résiliation du bail, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation du prononcé d’une astreinte.

Sur les demandes reconventionnelles de la société [D].

— Sur les indemnités d’occupation impayées.

M. [E] doit être condamné à verser à la société [D] la somme de 1 800 euros (950 euros x 2) au titre des indemnités d’occupation impayées de septembre et octobre 2024.

— Sur le montant des charges impayées.

La société [D] sollicite la condamnation de M. [E] à lui verser la somme de 1 960 euros au titre des charges d’eau impayées et produit pour en justifier un constat établi le 30 août 2023 par un commissaire de justice.

M. [E] confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société [D] de sa demande en paiement.

Sur ce,

Les moyens développés par la société [D] au soutien de son appel principal, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte. Il s’ensuit que le jugement querellé doit être confirmé sur ce point.

— Sur les réparations locatives.

La société [D] sollicite la condamnation de M. [E] à lui verser les sommes de 4 200 euros TTC au titre du devis de réparation de la porte du garage et de 7 801,20 euros HT, au titre de la dégradation de la porte d’entrée.

L’article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.

L’article 1730 du même code prévoit que 's’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

En l’espèce, pour justifier des dégradations commises, la société [D] produit deux procès-verbaux dressés le 30 août 2023 par Me [T], commissaire de justice à [Localité 9], ainsi que deux devis de réparation des portes cassées.

Aux termes du premier procès-verbal, Me [T] mentionne avoir constaté que les deux garages situés au fond de la cour de l’ensemble immobilier sont dépourvus de portes, leur entrée ayant été sécurisée pour éviter les intrusions, que des panneaux ainsi que des planches en bois ont été fixés sur les portes des garages, qu’il est impossible de pénétrer dans les lieux.

Aux termes du second procès-verbal, Me [T] note avoir constaté que la porte d’accès à l’ensemble immobilier est cassée, qu’une lame en fois a été arrachée sur la partie gauche fixe, un morceau est cassé sur la partie centrale, et toute la partie basse est manquante car arrachée.

Sont annexés aux procès-verbaux un certain nombre de clichés photographiques.

Si les dégradations des parties sont constantes comme ayant été objectivement constatées par un auxiliaire de justice, pour autant, la société [D] ne justifie pas que ces dégradations soient imputables personnellement à faute à M. [E], même si un lourd contentieux les oppose ayant entraîné des violences physiques commises par le locataire à l’encontre du bailleur. Il y a lieu de souligner à cet égard que la bailleresse dispose de plusieurs appartements loués dans cet immeuble et que d’autres locataires s’opposent à M. [D].

Dans ces conditions, la société [D] doit être déboutée de ses demandes de condamnation au titre des réparations locatives formées à l’encontre de M. [E].

— Sur la demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de M. [E].

La société [D] sollicite la condamnation de M. [E] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, au titre des différents préjudices qu’elle a subis.

M. [D], pris en sa qualité de gérant de la société du même nom, justifie par les différentes pièces versées aux débats, et notamment les dépôts de plainte, les certificats médicaux établis par les UMJ, le jugement rendu le 18 juin 2024 par le tribunal correctionnel de Pontoise, avoir été sévèrement agressé physiquement à plusieurs reprises par M. [E].

Toutefois, la société et son associé principal constituant des personnes juridiques différentes, le préjudice personnel de ce dernier ne peut être pris en compte pour apprécier le préjudice propre de la personne morale ( Cass. 2e civ., 15 déc. 2011, n° 11-11.159).

Les préjudices invoqués – pretium doloris et préjudice moral – ont été subis par le gérant de la société [D], qui n’est pas dans la cause, et non par la personne morale, qui sera, de ce fait, déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

— Sur la demande en remboursement des frais de commissaire de justice.

La société [D] sollicite la condamnation de M. [E] à lui rembourser la somme de 1 543,60 au titre des frais de commissaire de justice, faisant valoir qu’elle a été contrainte d’exposer des frais importants au titre des actes nécessaires à la procédure.

Cependant force est constater que de l’examen du détail de ces frais produit, il ressort que les coûts des actes sont inclus dans les dépens, de sorte que la société [D] doit être déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les mesures accessoires.

M. [E] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société [D] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant M. [E] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt n’étant susceptible que de faire l’objet d’un pourvoi non suspensif, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire comme le sollicite la société [D].

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 29 février 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté M. [E] de sa demande de communication des quittances de loyers ,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société [D] à délivrer à M. [U] [E] les quittances de loyer de janvier 2021 jusqu’au 29 février 2024 sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation du prononcé d’une astreinte,

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [E] à verser à la société [D] la somme de 1 800 euros (950 euros x 2) au titre des indemnités d’occupation impayées de septembre et octobre 2024,

Déboute la société [D] de sa demande en paiement de dommages-intérêts,

Déboute la société [D] de sa demande au titre des dégradations locatives,

La déboute de sa demande au titre des différents frais d’actes,

Condamne M. [U] [E] à verser à la société [D] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [U] [E] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,