COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/07823 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W5RS

AFFAIRE :

[F] [R]

[L] [R]

C/

[E] [A] [P] [H]

[X] [V] épouse [H]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Tribunal proximité d’ANTONY

N° RG : 1224000407

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 06/11/25

à :

M^e Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, 731

M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, 453

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [F] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [L] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731

Plaidant : M^e Laura DAVID, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

Monsieur [E] [A] [P] [H]

[Adresse 8]

[Localité 1]

BELGIQUE

Madame [X] [V] épouse [H]

[Adresse 8]

[Localité 1]

BELGIQUE

Représentant : M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Plaidant : M^e Frédéric GONDER , avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice Président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé électronique des 13 et 15 juillet 2021, prenant effet le 3 septembre 2021, M. [E] [A] [P] [H] et Mme [X] [V] épouse [H] ont donné à bail à M. [F] [R] et Mme [L] [R] un local à usage d’habitation, la cave n°126 et les box n°441 et 442 situés [Adresse 3] au [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 650 euros, outre 250 euros de provision sur charges.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte du 13 mars 2024, M. et Mme [H] ont fait délivrer à M. et Mme [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Celui-ci est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 mai 2024, M. et Mme [H] ont fait assigner en référé M. et Mme [R] aux fins d’obtenir principalement :

— le constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dans les deux mois du commandement délivré, en application de la clause résolutoire ;

— le constat que M. et Mme [R] sont occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion de M. et Mme [R] de corps et de biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— la condamnation solidaire de M. et Mme [R] à leur payer une provision portant sur la somme de 6 548,88 euros, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

— la condamnation solidaire de M. et Mme [R] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de M. et Mme [R] aux dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 28 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony a :

— déclaré recevable la demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail formée par M. et Mme [H] ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties prenant effet le 3 septembre 2021 concernant le local à usage d’habitation, la cave n°126 et les box n°441 et 442 situés [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies au 14 mai 2024 ;

— constaté que M. et Mme [R] sont occupants sans droit ni titre à compter du 14 mai 2024 ;

— ordonné l’expulsion de M. et Mme [R] et de tous occupants de leur chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à titre provisionnel à compter du 14 mai 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi ;

— condamné solidairement M. et Mme [R] à verser à M. et Mme [H], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 18 octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné solidairement M. et Mme [R] à verser à M. et Mme [H], à titre provisionnel, la somme de 2 350 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, et des indemnités d’occupation impayées, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté M. [R] de sa demande de délais de paiement ;

— débouté M. [R] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamné solidairement M. et Mme [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mars 2024 et de l’assignation ;

— condamné solidairement M. et Mme [R] à verser à M.et Mme [H] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 17 décembre 2024, M. et Mme [R] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 30 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [R] demandent à la cour, au visa des articles 1343-5 du code civil, 700 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

'- infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré recevable les demandes aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail formée par Monsieur [E] [A] [P] [H] et Madame [X] [H] née [V] ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre les parties prenant effet le 03 septembre 2021 concernant le local à usage d’habitation, la cave n°126 et les box n°441 et 442 sis [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies au 14 mai 2024 ;

— constaté que Monsieur [F] [R] et Madame [L] [R] sont occupants sans droit ni titre à compter du 14 mai 2024 ;

— ordonné l’expulsion de Monsieur [F] [R] et Madame [L] [R] et de tous occupants de leur chef, des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution ;

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à titre provisionnel à compter du 14 mai 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi ;

— condamné solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [L] [R] à verser à Monsieur [E] [A] [P] [H] et Madame [X] [H] née [V] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 18 octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [L] [R] à verser à Monsieur [E] [A] [P] [H] et Madame [X] [H] née [V] à titre provisionnel la somme de 2 350 euros (deux mille trois cent cinquante euros) au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, et des indemnités d’occupation impayées, terme du mois d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— débouté Monsieur [F] [R] de sa demande de délais de paiement ;

— débouté Monsieur [F] [R] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamné solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [L] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mars 2024 et de l’assignation ;

— condamné solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [L] [R] à verser à Monsieur [E] [A] [P] [H] et Madame [X] [H] née [V] la somme de 600 euros (six cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Statuant à nouveau :

à titre principal :

— accorder à Madame [L] [F] et Monsieur [F] [R] un moratoire de 36 mois pour régler la dette ;

à titre subsidiaire :

— accorder à Madame [L] [F] et Monsieur [F] [R] les plus larges délais pour quitter les lieux ;

en tout état de cause :

— débouter Monsieur [E] [A] [P] [H] et Madame [X] [H] née [V] de l’intégralité de leurs prétentions, et notamment de toute éventuelle condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que leur situation financière s’est améliorée ; qu’ils disposent de revenus réguliers ; et qu’après les règlements qu’ils ont effectués, le montant actualisé de leur dette au 30 juin 2025 ne s’élève plus qu’à la somme de 3 670 euros, et non 5 217, 69 euros comme le prétendent les intimés.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 2 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [H] demandent à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

' – débouter Monsieur [F] [R] et Madame [L] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé du 28 novembre 2024 rendue par le tribunal de proximité d’Anthony en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 5 170 euros, mois d’avril inclus,

y ajoutant,

— condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [L] [R] à payer à Monsieur et Madame [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. et Mme [H] font valoir que la clause résolutoire est acquise ; que le décompte actualisé de la dette locative s’élève à la somme de 5 170 euros alors que son montant était de 2 350 euros au jour de l’ordonnance ; que l’accroissement de la dette locative est exclusif de l’octroi de délai de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. et Mme [R] ne formulent devant la cour aucun moyen propre à établir que les conditions de mise en 'uvre de la clause résolutoire ne seraient pas réunies.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties sur ce point.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré recevable la demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail, et décidé des mesures subséquentes, y compris celle concernant la fixation de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Alors que les bailleurs produisent un décompte de la dette au 30 avril 2025 (pièces [H] n° 7), les locataires versent à leur dossier un décompte actualisé, présentant l’encours de la dette au mois de juin 2025 (pièces [R] n° 11).

Y figurent des règlements effectués le 20 mai et le 4 juin 2025 par M. [R] respectivement de 2 700 euros et 2 800 euros, qui portent le montant de la dette locative à la somme de 3 670 euros au 30 juin 2025.

Ces règlements et ce montant ne sont pas contestés par M. et Mme [H].

Il y a lieu en conséquence de condamner M. et Mme [R] à verser à M. et Mme [H] une provision de 3 670 euros (indemnité d’occupation de juin 2025 incluse).

L’ordonnance déférée sera émendée de ce chef.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Le paragraphe VII de ce même article prévoit quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Il découle de ces dispositions que l’octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, est subordonné à la justification par le locataire d’éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu’il est en capacité d’apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l’acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. Le locataire doit en outre justifier de la reprise du paiement du loyer courant.

En l’espèce, les appelants produisent les bulletins de paie de décembre 2024 à février 2025 de Mme [R] et le « Formulaire n°2035-SD – Revenus non commerciaux et assimilés – Régime de la déclaration contrôlée » de M. [R] relatif à l’année 2023. Cependant, outre que ces justificatifs sont pour certains anciens, force est de constater que les appelants n’ont pas procédé au règlement ponctuel de l’indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi en janvier et avril 2025.

Malgré l’existence de plusieurs paiements, la dette locative s’est accrue depuis que la décision attaquée a été rendue, passant de 2350 euros à 3670 euros, et aucun élément ne laisse penser que M. et Mme [R] aient repris le versement intégral de l’indemnité d’occupation, qui équivaut au loyer, avant la date de l’audience devant la cour.

Dans ces conditions, leur demande de délais et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.

L’ordonnance querellée sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

M. et Mme [R] formulent aux termes du dispositif de leurs conclusions une demande subsidiaire aux fins de se voir « accorder les plus larges délais pour quitter les lieux », sans toutefois préciser le fondement juridique de leur demande et développer le moindre argument à l’appui de celle-ci.

Si l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement », il est précisé qu’il en va ainsi « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». Or, en l’espèce, M. et Mme [R] n’apportent aucun élément venant étayer la difficulté qui serait la leur à se reloger, et ne justifient pas même de diligences effectuées en vue d’un relogement.

Dans ces conditions, la cour ne peut que les débouter de leur demande.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Parties perdantes, M. et Mme [R] seront condamnés aux dépens d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, il y a lieu de les condamner in solidum à verser à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf en en ce qu’elle a condamné solidairement M. et Mme [R] à verser à M. et Mme [H], à titre provisionnel, la somme de 2 350 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, et des indemnités d’occupation impayées, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne in solidum M. [F] [R] et Mme [L] [R] à payer à M. [E] [H] et Mme [X] [V] épouse [H], ensemble, une provision de 3 670 euros pour une dette de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtée au 30 juin 2025,

Y ajoutant,

Déboute M. [F] [R] et Mme [L] [R] de leur demande de délai pour quitter les lieux,

Condamne in solidum M. [F] [R] et Mme [L] [R] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [F] [R] et Mme [L] [R] à payer à M. [E] [H] et Mme [X] [V] épouse [H], ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente