COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54F

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 MARS 2026

N° RG 22/04930

N° Portalis DBV3-V-B7G-VK36

AFFAIRE :

S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION

C/

,

[X], [C]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Mai 2022 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° RG : 2021F00683

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Chantal DE CARFORT

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

Représentant : M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

Plaidant : M^e Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1160

****************

INTIMÉ

Monsieur, [X], [C]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

Plaidant : M^e Henri MOULIERE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 825

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

En octobre 2018, la société Crédit agricole immobilier promotion (ci-après « CAIP ») et M., [X], [C], architecte, sont entrés en relation afin de développer un projet immobilier à, [Localité 3] (91) portant sur la destruction d’immeubles anciens et la construction d’un immeuble d’habitation d’une quarantaine de logements.

Au cours de l’année 2019, M., [C] a réalisé plusieurs études sur ce projet.

Le 14 octobre 2019, il a adressé à la société CAIP un projet de contrat de maîtrise d''uvre portant sur un avant-projet sommaire (APS) et dossier de permis de construire pour des honoraires forfaitaires de 3 % du montant estimé des travaux (4,3 millions d’euros) soit 129 000 euros HT.

Bien qu’aucun contrat de maîtrise d''uvre n’ait été conclu, M., [C] a finalisé l’APS et en novembre 2019 la société CAIP l’a joint à sa demande de permis de construire.

Le 19 décembre 2019, la municipalité de, [Localité 3] a soulevé des observations-notamment l’impossibilité de détruire des bâtiments- qui ont conduit la société CAIP à estimer nécessaire de remanier l’entier projet, ce qu’elle a envisagé de faire avec un autre architecte.

En janvier 2020, la société CAIP a informé M., [C] de sa décision de mettre fin à leur collaboration. Ce dernier a alors proposé une indemnité forfaitaire de 54 000 euros TTC correspondant aux prestations déjà réalisées à cette date. La société CAIP lui a proposé 36 000 euros TTC payable d’abord sous 30 jours, puis dans un protocole actualisé, dès le dépôt des demandes d’urbanisme pour le nouveau projet.

Sans contester le montant, M., [C] a contesté la nouvelle échéance et a envoyé le 1er mai 2020 à la société CAIP un protocole transactionnel signé avec une date de paiement modifiée au 15 mai 2020.

Par acte du 30 mars 2021, M., [C] a fait assigner la société CAIP devant le tribunal de commerce de Nanterre en paiement de ses honoraires et en indemnisation de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 25 mai 2022, ce tribunal a :

— condamné la société CAIP à payer à M., [C] la somme de 36 000 euros TTC, outre les intérêts au taux légal en vigueur à compter du 30 mars 2020,

— débouté M., [C] de sa demande de paiement de 12 230,40 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de la rupture abusive de sa mission,

— condamné la société CAIP à payer M., [C] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le tribunal a estimé que la société CAIP n’apportait pas la preuve de la faute de l’architecte, qui aurait consisté en la conception d’un projet irréalisable du fait de son non-respect des prescriptions du plan local d’urbanisme, concernant la démolition des bâtiments, qu’elle avait au contraire pris l’initiative de présenter ce projet à la mairie et que la réalisation d’une étude comportant la destruction de tous les bâtiments ne constituait pas une faute mais une hypothèse de travail acceptée par la société CAIP qui s’était finalement révélée inopérante.

Il a considéré que le principe d’un accord transactionnel de fin de mission ayant été accepté par l’architecte, la rupture qui lui était associée ne pouvait être qualifiée d’abusive.

Par déclaration du 25 juillet 2022, la société CAIP a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 4 avril 2023 (16 pages) la société CAIP demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M., [C] de sa demande indemnitaire,

— l’infirmer en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer à M., [C] la somme de 36 000 euros TTC, outre les intérêts au taux légal en vigueur à compter du 30 mars 2021 et 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

— à titre principal, débouter M., [C] de l’ensemble de ses demandes

— le condamner à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— subsidiairement, condamner M., [C] à lui verser à titre de dommages-intérêts toutes sommes qu’elle serait condamnée à devoir lui verser, augmentée de 10 000 euros et ordonner la compensation entre ces condamnations,

— condamner M., [C] à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel à recouvrer par M., [Z] Carfort, avocat, conformément l’article 699 du code de procédure civile,

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 4 juillet 2023 (11 pages) M., [C] forme appel incident et demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— a reconnu le principe de sa créance d’honoraires à l’encontre de la société CAIP,

— l’a condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

— l’infirmer en ce qu’il :

— s’est limité à condamner la société CAIP à lui payer la somme de 36 000 euros TTC sur les 54 000 euros TTC (45 000 euros HT) réclamés,

— l’a débouté de sa demande de paiement de 12 230,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la rupture abusive de la mission confiée,

— faire droit à son appel incident portant sur la condamnation de la société CAIP à lui payer la somme de 54 000 euros TTC à titre d’honoraires et la somme de 12 230,40 euros à titre de dommages-intérêts,

— déclarer irrecevable car nouvelle la prétention de la société CAIP portant sur la condamnation à son encontre à lui verser, à titre de dommages et intérêts pour défaut de conseil, un montant égal à la somme que la société CAIP serait condamnée à lui devoir au titre du contrat d’architecte,

— débouter la société CAIP de ses prétentions,

— la condamner à lui payer les sommes de :

—  54 000 TTC (45 000 euros HT) au titre des honoraires avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2021, avec leur capitalisation,

—  12 230,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la rupture abusive de la mission confiée,

—  4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 8 décembre 2025 et elle a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande qualifiée de nouvelle de la société CAIP

En application de l’article 564 du code de procédure civile « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

M., [C] soulève l’irrecevabilité de la demande nouvelle de la société CAIP portant sur sa condamnation à lui verser, à titre de dommages et intérêts pour défaut de conseil, un montant égal à la somme que la société CAIP serait condamnée à lui devoir au titre du contrat d’architecte.

L’article 64 du même code dispose « Constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. »

Aux termes de l’article 70 suivant, « Les demandes reconventionnelles [..] ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

Enfin, l’article 567 du code de procédure civile dispose que « Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. »

La demande reconventionnelle se définit comme celle par laquelle le défendeur originaire c’est-à-dire le défendeur à la demande initiale – prétend obtenir un avantage autre que le rejet de la prétention adverse. Cette demande ne peut être formée que par le défendeur originaire contre le demandeur originaire.

La recevabilité de telles demandes en cause d’appel est uniquement subordonnée à la condition posée par l’article 70 du code de procédure civile, à savoir qu’elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, et non aux conditions édictées par les articles 564 et suivants du même code.

En l’espèce, la société CAIP était défenderesse en première instance de sorte que les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile ne s’appliquent pas.

Il est tout aussi indubitable qu’en première instance, elle ne formait pas cette demande à l’encontre de M., [C].

La demande nouvelle de la société CAIP s’analyse en une demande reconventionnelle, comme prétendant obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention du demandeur originaire. Elle est recevable puisqu’elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Sur la demande de paiement de ses honoraires de M., [C] et la demande reconventionnelle de la société CAIP

Le contrat d’architecte est consensuel et se forme par l’échange des consentements sans qu’il soit nécessaire de le formaliser par un écrit. La preuve de son existence est soumise aux règles de la preuve des actes juridiques.

En l’espèce, comme l’a relevé le tribunal, les pièces présentées montrent que, durant l’année 2019, les parties étaient en relations d’affaires pour l’édification d’un projet immobilier à Linas avec destruction d’immeubles anciens et construction d’un immeuble d’habitation pour une quarantaine de logements.

Il est incontestable que M., [C] a réalisé un travail pour la société CAIP, à sa demande puisqu’en novembre 2019, la société CAIP a adressé à la mairie de, [Localité 3] l’avant-projet de dossier de permis de construire réalisées par M., [C].

La société CAlP, pour s’opposer aujourd’hui au paiement de ses honoraires, invoque l’exception d’inexécution de ses obligations en ce que M., [C] a proposé un projet non réalisable comme ne respectant pas les exigences du plan local d’urbanisme.

Toutefois, ce fait était connu de la société CAIP, avant le dépôt du projet, suite à deux réunions avec 1'architecte des bâtiments de France. Comme l’a justement qualifiée le tribunal, il s’agissait d’une hypothèse de travail acceptée par la société CAIP qui s’est révélée inopérante. Ceci ne peut être qualifié de faute privant M., [C] d’honoraires en contrepartie du travail effectué.

En outre, même en cas d’abandon du projet, l’architecte a droit à la rémunération de sa prestation.

Il est produit un protocole d’accord transactionnel rédigé en mai 2020 par la société CAIP précisant « Le Protocole a ainsi pour objet de mettre fin à la mission de M., [X], [C] portant sur :

— Le montage initial du projet ;

— La détermination des coûts des fonciers et la réalisation des premières négociations,

préalablement à l’identification de la société CAIP comme opérateur ;

— L’accompagnement de la société CAIP dans ses premiers contacts avec les propriétaires ;

— La mise au point d’une faisabilité, suivie de diverses adaptations ;

— Participation aux premières études techniques du projet ;

— Participation aux différentes réunions permettant d’avancer sur le projet ».

Les deux parties ont ainsi abouti à un accord de fin de mission portant sur un montant de 36 000 euros TTC, mais aucun accord sur les modalités de paiement n’a été possible, les parties devaient convenir que cette somme serait réglée au plus tard dans les 45 jours suivants le dépôt des autorisations d’urbanisme relevant dudit projet.

Tant la société CAIP que M., [C] affirment avoir fixé cette somme en faisant des concessions réciproques, ce qui est le propre d’une transaction.

À la lecture des pièces communiquées, rien ne permet de minorer ou de majorer cette somme, la société CAIP a justement été condamnée à payer à M., [C] 36 000 euros TTC avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 mars 2021. Le jugement est confirmé.

Sur la demande de M., [C] au titre de la rupture abusive

En application de l’article 1112 du code civil, les pourparlers sont libres, mais soumis au principe de bonne foi.

Ainsi, l’un des partenaires peut les rompre unilatéralement et à tout moment, à condition de le faire de bonne foi. L’exigence de bonne foi est impérative. La rupture des pourparlers faite de mauvaise foi doit ainsi être considérée comme abusive, c’est-à-dire comme fautive.

Le même article prévoit qu’en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En l’espèce, M., [C] argue, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive, que la société CAIP lui a fait croire à une formalisation du contrat d’architecte en la conditionnant par une remise des plans et du tableau des surfaces élaborées par lui, a refusé de formaliser le contrat malgré ses relances, a rompu brutalement et sans préavis, une fois le travail en partie réalisé et livré par lui et a fait appel à un autre architecte.

Il affirme que cette rupture lui a créé un préjudice le privant des revenus qu’il aurait dû percevoir à l’issue de sa mission. Il calcule le préjudice ainsi : montant des prestations confiées jusqu’au dépôt du permis de construire, à savoir les missions ESQ et APS de 77 184 euros TTC, soit un taux de 1,608 % du montant des travaux (4 millions d’euros).

Il produit un « guide à l’attention des maîtres d’ouvrage pour la négociation des rémunérations de maîtrise d''uvre » pour prétendre avoir réclamé un montant d’honoraires à un taux inférieur à celui du marché, soit 66 230,40 euros TTC, égal à 1,37 % des travaux qu’il aurait pu percevoir sans la résiliation. Il demande donc 12 230,40 euros, c’est-à-dire 66 230,40 euros TTC – (36 000 euros + 18 000 euros).

Toutefois, d’une part, cet écrit « proposition de contrat d’architecte pour une mission de maîtrise d''uvre » d’où émanent ses honoraires totaux de 129 000 euros a été rédigé par M., [C], seul, sans être validé par la société CAIP. D’autre part, le projet n’a pas pu aller à son terme sans que la société CAIP puisse être entièrement incriminée.

De plus, le projet de transaction produit montre que la rupture s’est échelonnée dans le temps, qu’elle n’a pas été brutale et que la société CAIP a tenté de trouver une issue amiable au litige que M., [C] a rejeté en raison des modalités de paiement comme il l’écrit dans ses courriels.

Enfin, rien ne démontre qu’un autre architecte ait été missionné pour mener à bien le projet immobilier.

Ainsi, il n’y a pas eu rupture abusive, comme fautive, de la part de la société CAIP, la demande de M., [C] est rejetée. Le jugement est confirmé.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

La société CAIP, qui succombe, a été à juste titre condamnée aux dépens de première instance. Elle est également condamnée aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions, les circonstances de l’espèce justifient de condamner la société CAIP à payer à M., [C] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

Dit recevable, la demande de la société Crédit agricole immobilier promotion de condamnation de M., [X], [C] à lui verser des dommages et intérêts pour défaut de conseil ;

Confirme le jugement en intégralité ;

Y ajoutant,

Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion à payer les entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion à payer à M., [X], [C] une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,