Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 1, 9 juin 2026, n° 24/00922

TGI Pontoise 5 janvier 2024

CA Versailles
Confirmation 9 juin 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 1, 9 juin 2026, n° 24/00922
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/00922
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pontoise, 5 janvier 2024, N° 20/01177
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Grégoire MARCHACAsma MZE
Cabinet(s) :	LX PARIS-VERSAILLES- REIMSFORENSIS
Parties :	S.A. SEQENS

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 91B

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 JUIN 2026

N° RG 24/00922 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WK7N

AFFAIRE :

Le DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE-DE-FRANCE ET DE [Localité 1]

S.A. SEQENS

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 20/01177

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e MZE

— M^e LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

MONSIEUR LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE-DE-FRANCE ET DE [Localité 1], domicilié en ses bureaux

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2473123

APPELANT

****************

S.A. SEQENS, venant aux droits de la Société [Adresse 2] (MFRP), agissant poursuites et diligences de son président, domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 582 142 816

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20240083

M^e Grégoire MARCHAC de l’AARPI FORENSIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R051

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE,

Suivant acte authentique du 18 septembre 2017, la SA [Adresse 5] (la société MFRP) a acquis de la SA Immobilière du Logement et du Transport ( la SAILT ), différents lots de copropriété dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 4].

Cette cession a été réalisée moyennant une valeur nette comptable de l 700 449,95 euros et a été approuvée par Action Logement Immobilier.

La vente a été publiée le 27 septembre 2017 et a été soumise à des taxes de publicité foncière pour un montant de 98.739 euros et 850 euros pour la contribution de sécurité immobilière soit un total de 99.589 euros.

Par courrier du 20 avril 2018, une tentative amiable a été opérée par M. [E], notaire, auprès de la direction générale des finances publiques (DGFIP) afin de demander la restitution des droits de mutation et de la contribution de sécurité immobilière au motif que ledit acte rentrait dans le domaine de l’ordonnance n° 2016-1408 du 24 octobre 2016 régissant la réorganisation du Groupe Action Logement et prévoyant que le transfert des biens, droits et obligations ne donne lieu à aucune indemnité ni à perception d’impôts, droits, taxes ou contributions.

Par courrier du 28 décembre 2018, la DGFIP a sollicité la production de documents complémentaires pour étudier le recours.

La société MFRP est devenue SA [Adresse 7] suite à un apport partiel d’actif à effet rétroactif du 31 janvier 2019.

Le 12 juin 2019, la SA France Habitation a changé de dénomination sociale pour devenir la SA Seqens.

Par courrier du 23 décembre 2019, la DGFIP a rejeté le recours gracieux de la société MFRP.

Par acte d’huissier de justice du 17 février 2020, la SA Seqens, venue aux droits de la société MFRP, a fait assigner la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 1] aux fins de voir dire qu’elle bénéficie des dispositions dérogatoires de l’ordonnance n° 2016-1408 concernant le non assujettissement aux droits de mutation et à la contribution de sécurité immobilière.

Par jugement contradictoire rendu le 5 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— Condamné M. le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 1] à restituer à la SA Seqens les sommes de 98 739 euros au titre des taxes de publicité foncière et 850 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière avec intérêt au taux légal à compter du 17 février 2020 ;

— Condamné M. le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 1] à payer à la SA Seqens la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de [Localité 1] aux dépens de 1'instance ;

— Rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Le 12 février 2024, M. le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 1] a interjeté appel du jugement à l’encontre de la SA Seqens.

Par d’uniques conclusions au fond notifiées au greffe le 13 mai 2024, M. le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 1] demande à la cour de :

— Déclarer recevable et bien fondée la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France en son appel :

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Condamné M. le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 1] à restituer à la SA Seqens les sommes de 98 739 euros au titre des taxes de publicité foncière et 850 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière avec intérêt au taux légal à compter du 17 février 2020 ;

— Condamné M. le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 1] à payer à la SA Seqens la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 1] aux dépens de 1'instance ;

Et, statuant à nouveau,

— Confirmer la décision de rejet de l’administration du 23 décembre 2019 ;

— Débouter la SA Seqens de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SA Seqens aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel.

Par d’uniques conclusions au fond notifiées au greffe le 4 juillet 2024, la SA Seqens demande à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’ordonnance n° 2016-1408 (§ XII, art. 6) du 20 octobre 2016,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’il a condamné M. Le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 1] à restituer à la SA Seqens les sommes de 98 739 euros au titre des taxes de publicité foncière et 850 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020 ;

— Débouter M. Le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 1] de toutes ses demandes ;

— Condamner M. Le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 1] au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens dont distraction au profit de M. Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’objet de l’appel

Le litige à hauteur d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance.

Sur la demande principale

Position du tribunal

Après avoir rappelé les dispositions des articles R* 194-1 du livre des procédures fiscales, 6 de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 relative à la réorganisation de la collecte de la participation des employeurs à l’effort de construction, L. 313-17 et L. 313-18 du code de la construction et de l’habitation, le tribunal, indiquant que la DGFIP expose que la société SAILT n’est pas elle-même un organisme collecteur et que la vente en question ne correspond pas aux opérations mentionnées par les textes précités, a retenu qu’il était cependant constant que cette société était détenue majoritairement par des organismes collecteurs de la participation patronale et que la société MFRP, devenue la SA Seqens, est détenue et contrôlée par Action Logement Immobilier, de sorte qu’il y avait lieu de faire application de l’ordonnance n° 2016-1408 et d’ordonner la restitution des sommes indûment perçues par l’administration fiscale.

Moyens des parties

M. le directeur régional des finances publiques sollicite l’infirmation du jugement.

Il indique qu’il résulte de l’ensemble des dispositions des articles 6 paragraphe XII de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 relative à la réorganisation de la collecte de la participation des employeurs à l’effort de construction, L. 313-17 et L. 313-18 dans leur réaction antérieure à cette ordonnance, L. 313-17, L. 313-18, L. 313-19 et L. 313-20 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction issue de cette ordonnance, ainsi que de l’article L. 233-3 du code de commerce, que le transfert de biens immobiliers par l’union des entreprises et des salariés ou par tout organisme membre de l’union (organisme collecteur de la participation des employeurs à l’effort de construction ou toute organisation interprofessionnelle et représentative au plan national de salariés ou d’entreprises assujetties au versement de cette participation) à l’association Action Logement Groupe ou aux sociétés simplifiées Action Logement Services et Action Logement Immobilier, ne donne pas lieu à perception d’impôts, droits, taxes ou contributions, notamment de contribution de sécurité immobilière prévue à l’article 879 du code général des impôts.

Il prétend que cependant, la SAILT, société cédante en l’espèce, est détenue majoritairement par des organismes collecteurs de la participation patronale au sens des dispositions de l’article L. 313-18 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, mais n’est pas elle-même un organisme collecteur des sommes définies à l’article L. 313-1 du même code, et n’a pas le statut d’association à caractère professionnel ou interprofessionnel au sens de ces dispositions.

Il ajoute que le III de l’article 6 de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 vise les opérations de réorganisation juridique auxquelles Action Logement Immobilier et les entités qu’ « ils » contrôlent procèdent dans un délai de 12 mois à compter de la publication de l’ordonnance ; que la cession litigieuse du 18 septembre 2017 (cession d’un bien immobilier) ne correspond pas à l’une des opérations mentionnées dans ce paragraphe III ; qu’en effet, l’acte de cession du 18 septembre 2017 ne comporte aucune mention des dispositions de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016.

Il soutient donc qu’en jugeant qu’il y avait lieu au cas particulier de faire application de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 et d’ordonner la restitution des sommes indûment perçues par l’administration fiscale, le tribunal n’a pas fait une application exacte de ce texte.

La société Seqens sollicite quant à elle la confirmation du jugement querellé, faisant valoir qu’une imposition non due en application de la loi présente par essence un caractère exagéré.

Elle soutient qu’il résulte de l’historique de ce dossier que la cession intervenue entre la SAILT et la MFRP, entités toutes deux contrôlées par Action Logement Immobilier, n’a été réalisée qu’en application du III de l’article 6 XII de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016.

Elle relate ainsi que la SAILT a été créée à l’origine par l’organisme collecteur de la participation patronale à l’effort de la construction AILT (Association interprofessionnelle pour le logement et le transport) le 27 janvier 1994 ; qu’elle était détenue à 99 % par l’AILT ; qu’il ressort du procès-verbal du conseil d’administration de la SAILT du 12 mars 2019 qu’elle a fusionné par transmission universelle de patrimoine à Action Logement Immobilier visé par l’article L. 313-20 du code de la construction et de l’habitation.

Elle ajoute qu’en 2010 déjà, dans le cadre de la fusion et de la concentration des organismes collecteurs, l’AILT s’est trouvée absorbée par un autre organisme collecteur plus important, le Groupe Plurial Entreprises ; qu’à compter de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, Action Logement Groupe est venue aux droits de tous les collecteurs sur le plan national, et Plurial Entreprises a transféré à Action Logement Immobilier la totalité de ses actions le 31 décembre 2016 ; qu’ainsi donc, la SAILT, comme la MFRP, SCIC d’HLM, sont des sociétés détenues et contrôlées depuis leur création à plus de 99 % par des organismes collecteurs de la participation patronale à l’effort de construction telles que définies par les articles L. 313-17 et L. 313-18 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction avant l’ordonnance de 2016.

Elle expose encore que la SAILT, détenue et contrôlée à près de 99 % en dernier lieu par le collecteur Plurial Entreprises au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce, a justement fait l’objet, en application de l’article 6 § 3 de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, d’une transmission universelle de patrimoine au profit d’Action Logement Immobilier.

Elle indique que c’est d’ailleurs dans ce sens qu’a statué tribunal judiciaire de Bobigny dans un jugement du 2 décembre 2021 qu’elle produit ; que l’administration fiscale a elle-même accepté d’exonérer de droits de mutation et de contribution à la sécurité immobilière l’opération de cession intervenue entre la SAILT et la MFRP pour un immeuble se trouvant aux [Localité 5] après un recours gracieux du 20 avril 2018.

Enfin, elle relève que si l’acte notarié du 18 septembre 2017 ne fait pas référence aux dispositions de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, le notaire s’y est bien référé dès son recours du 20 avril 2016.

Appréciation de la cour

L’article R* 194-1 du livre des procédures fiscales dispose que lorsqu’une imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d’après le contenu d’un acte présenté par lui à la formalité de l’enregistrement, celui-ci peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré.

Selon l’article 6 XII de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 :

Le transfert des biens, droits et obligations des organismes mentionnés à l’article L. 313-17 et au deuxième alinéa de l’article L. 313-18 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction en vigueur avant la publication de la présente ordonnance, ainsi que des groupements d’intérêt économique mentionnés au deuxième alinéa du VI du présent article, aux organismes mentionnés aux articles L. 313-18, L. 313-19 et L. 313-20 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction issue de la présente ordonnance, est réalisé à la valeur nette comptable et ne donne lieu à aucune indemnité, ni à perception d’impôts, droits, taxes ou contributions, notamment de contribution de sécurité immobilière prévue à l’article 879 du code général des impôts. Il en est de même des opérations de réorganisation juridique mentionnées au III du présent article.

Selon l’article L. 313-17 visé, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, « Au sens du présent chapitre, l’expression « groupe Action Logement » désigne l’ensemble constitué des organismes mentionnés aux articles L. 313-18, L. 313-19 et des entités sur lesquelles ils exercent un contrôle au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce » (souligné par la cour).

Il résulte en outre des dispositions de l’article 6 III de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 que :

Le groupe Action Logement tel que défini à l’article L. 313-17 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction résultant de la présente ordonnance, dispose d’un délai de douze mois à compter de la publication de la présente ordonnance pour se conformer aux dispositions prévues au 6° du I de l’article L. 313-19-1 et aux 1° et 2° de l’article L. 313-20-1 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction résultant de la présente ordonnance. A cet effet, la société mentionnée à l’article L. 313-20 du même code ou des entités qu’elle contrôle au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce procèdent, dans les conditions prévues au présent III, à des opérations de réorganisation juridique telles que fusions, dissolutions sans liquidation, scissions, apports partiels d’actifs, transformations, augmentations et réductions de capital, et à des cessions de participations au bénéfice de la société mentionnée à l’article L. 313-19 du même code ou des entités qu’elle contrôle au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce (souligné par la cour).

Il sera tout d’abord observé que M. le directeur régional des finances publiques ne remet pas en cause l’applicabilité des dispositions de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 à la société MFRP, société cessionnaire des lots immobiliers objets de la cession litigieuse en date du 18 septembre 2017, étant relevé qu’il n’est pas contesté, comme l’indique la société Seqens dans ses conclusions, que la totalité des actions qui composaient son capital social a été transférée à Action Logement Immobilier à effet du 31 décembre 2016.

Il n’est par ailleurs pas contesté par l’appelant que la SAILT était lors de l’acte de cession litigieux détenue à près de 99 % par un organisme collecteur de la participation patronale à l’effort de construction, soit par le groupe Plurial Entreprises.

Or, il infère des dispositions ci-dessus visées que la SAILT, détenue et contrôlée à 99 % par le collecteur du 1 % patronal Plurial Entreprises au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce, qui a en outre postérieurement fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine au profit d’Action Logement Immobilier, tout comme la société MFRP, avait bien vocation à bénéficier de l’exonération des droits de mutation à titre onéreux et de la contribution de sécurité immobilière au titre de la cession intervenue le 18 septembre 2017.

Il n’est en outre pas sérieusement contestable que l’opération de cession d’immeuble en cause est bien incluse par lesdits textes qui visent ' les opérations de réorganisation juridique’ et des exemples non exhaustifs à la suite, introduits par l’adjectif 'tel que'.

Il est indifférent à ce titre que l’acte de cession du 18 septembre 2017 ne comporte aucune mention des dispositions de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, aucune disposition ne prévoyant que l’applicabilité de ce texte soit conditionnée à une référence qui y serait faite dans l’acte portant transfert des biens immobiliers.

Par ailleurs, comme le fait valoir à juste titre l’intimée, les dispositions de l’article 6 XII de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 seraient dénuées d’intérêt si elles ne devaient s’appliquer stricto sensu qu’aux associations collectrices du 1 % patronal, dont la presque intégralité du patrimoine immobilier était logé dans des filiales.

Ainsi, il découle de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de confirmer le jugement querellé qui a condamné M. le directeur régional des finances publiques à restituer à la SA Seqens les sommes de 98 739 euros au titre des taxes de publicité foncière et 850 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière avec intérêt au taux légal à compter du 17 février 2020.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. le directeur régional des finances publiques devra supporter les dépens d’appel avec distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande. Sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel sera rejetée.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Seqens la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

Confirme le jugement du 5 janvier 2024 ;

Y ajoutant,

Condamne M. le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 1] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de [Localité 1] à verser là la société Seqens la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel et le déboute de sa demande à ce titre.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente