COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°83

PAR DEFAUT

DU 03 MARS 2026

N° RG 25/01852 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XC3X

AFFAIRE :

[A] [O]

…

C/

[X] [Y]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2024 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1124000805

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 03/03/2026

à :

M^e Sophie POULAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [A] [O]

né le 20 Juillet 1960 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [K] [M] épouse [O]

née le 07 Juillet 1959 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par : M^e Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 – N° du dossier 225033

Plaidant : M^e Georges HEMERY de la SCP ROUET-HEMERY/ROBIN, avocat au barreau de POITIERS, vestiaire : 76

****************

INTIMEE

Madame [X] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée à étude de commissaire de justice

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle CHABAL, Conseillère,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2020, M. [A] [O] et Mme [K] [O] née [M] ont donné à bail à Mme [X] [Y] un logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée – lot de copropriété 86 – bâtiment A – escalier A (appartement A004) et un parking n°941 – lot de copropriété 41 – bâtiment P – escalier ab, au sous-sol, sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 720 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice du 24 avril 2023, M. et Mme [O] ont fait délivrer à Mme [Y] un congé aux fins de vente à effet au 12 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 avril 2024, M. et Mme [O] ont fait assigner Mme [Y] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que les conditions de délivrance à Mme [Y] du congé pour vendre délivré le 24 avril 2023 relatif au bail et concernant l’appartement et le parking sont réunies et que le bail en cause a ainsi expiré le 12 novembre 2023,

— dire et juger que Mme [Y] est occupante sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2023,

— ordonner son expulsion du logement litigieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 830 euros à compter du 12 novembre 2023 et jusqu’à libération des lieux,

— la condamner à payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, avec application de l’anatocisme à compter de l’assignation,

— condamner la défenderesse à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 18 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— dit le congé aux fins de vente délivré le 24 avril 2023 par M. et Mme [O] à Mme [Y] nul, – débouté M. et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— laissé à la charge de M. et Mme [O] les dépens de l’instance,

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 20 mars 2025, M. et Mme [O] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, M. et Mme [O], appelants, demandent à la cour de :

A titre principal,

— annuler le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Sannois le 18 novembre 2024 tiré d’une violation du principe de la contradiction prévu par l’article 16 du code de procédure civile et, par conséquent,

— statuer au fond en vertu de l’article 562 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Sannois le 18 novembre 2024 en ce qu’il :

— a dit le congé aux fins de vente délivré le 24 avril 2023 à Mme [Y] nul,

— les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— a laissé à leur charge les dépens de l’instance,

— a rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision,

En tout état de cause, que la cour de céans décide d’annuler ou d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Sannois le 18 novembre 2024,

Statuant à nouveau,

— les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes,

Y faisant droit,

— constater que les conditions de délivrance à Mme [Y] du congé pour vendre délivré le 24 avril 2023 relatif au bail concernant l’appartement (numéroté A004 lot de copropriété 86 ' bâtiment A, escalier A, au rez-de-chaussée) et un espace de parking (numéroté 941 – lot de copropriété 41 – bâtiment P, escalier ab, au sous-sol) sis [Adresse 2] sont réunies et que le bail en cause a ainsi expiré le 12 novembre 2023,

— dire et juger que Mme [Y] est occupante sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2023,

— ordonner en conséquence à Mme [Y] et tout occupant de son chef de libérer les lieux et de remettre les clefs dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir,

— dire qu’à défaut pour Mme [Y] d’avoir libéré volontairement les lieux et restitué les clefs dans ce délai, ils pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, requérir l’expulsion forcée au besoin avec le concours de la force publique, l’assistance d’un serrurier et d’un déménageur,

— rappeler que le sort du mobilier garnissant le logement est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [Y] à leur payer un montant équivalent à celui du loyer et des charges si le contrat s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 830 euros à compter du 12 novembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs du logement occupé,

— condamner Mme [Y] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et abus de droit,

— dire et juger que l’ensemble des sommes dues sera productif d’intérêts au taux légal et appliquer l’anatocisme à compter de l’assignation du 16 avril 2024,

— condamner Mme [Y] au paiement de ces intérêts,

— condamner Mme [Y] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— débouter Mme [Y] de toutes demandes, prétentions plus amples et/ou contraires.

Mme [Y] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 9 mai 2025, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par dépôt à l’étude.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 473 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Par ailleurs, la cour doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

L’article 954 du code de procédure civile dispose que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur l’annulation du jugement

M. et Mme [O] demandent à la cour d’annuler le jugement pour violation du principe de la contradiction en ce que le premier juge a relevé d’office la nullité du congé pour vendre sans les avoir invités à présenter leurs observations.

Sur ce,

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, il ressort de l’exposé du litige du jugement déféré que M. et Mme [O] ont demandé au juge des contentieux de la protection de constater que les conditions de délivrance du congé pour vendre étaient réunies.

Il appartenait donc au premier juge de vérifier la validité de ce congé au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’il n’a fait que vérifier les conditions d’application de la règle invoquée. Il n’a donc introduit dans les débats aucun élément ou moyen nouveau et n’avait donc pas à solliciter les observations des parties, étant ajouté qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. et Mme [O] sont en conséquence déboutés de leur demande en annulation du jugement déféré.

Sur la validité du congé

Le premier juge a déclaré le congé pour vendre nul au motif qu’il ne respectait pas le préavis de 6 mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il avait été délivré le 24 avril 2023 alors que le bail expirait le 12 novembre 2023.

M. et Mme [O], qui poursuivent l’infirmation du jugement, demande à la cour de déclarer le congé régulier au motif qu’il a été délivré le 24 avril 2023 alors que le bail expirait le 12 novembre 2023, de sorte qu’ils ont bien respecté le délai de préavis de 6 mois, ajoutant que l’ensemble des conditions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 a été respecté.

Ils relèvent que Mme [Y] n’ayant pas donné suite à l’offre de vente figurant dans le congé, le bail a pris fin le 12 novembre 2023.

Sur ce,

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

(…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…)

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le contrat de bail, conclu le 13 novembre 2020 pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, expirait donc le 12 novembre 2023 à minuit.

M. et Mme [O] ont fait délivrer à Mme [Y] un congé pour vendre par acte de commissaire de justice signifié le 24 avril 2023. Le congé a donc été délivré plus de six mois avant l’échéance précitée contrairement à ce qu’a retenu le premier juge.

Il apparaît que en outre que le congé contient toutes les mentions prescrites par l’article précité.

Par conséquent, il y a lieu de dire que le congé pour vendre délivré le 24 avril 2023 est régulier et d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déclaré nul.

Le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé et Mme [Y] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2023.

Il convient donc de faire droit à la demande d’expulsion de l’intimée dans les conditions prévues au présent dispositif.

Sur la demande au titre des indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué . Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Mme [Y] étant occupante sans droit ni titre, M. et Mme [O] sont donc bien fondés à solliciter sa condamnation à leur verser l’indemnité d’occupation qu’ils demandent, soit une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges actuellement dus, soit 830 euros, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux par expulsion ou remise des clés.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. et Mme [O] demandent à la cour de condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et abus de droit.

Ils exposent qu’outre leur préjudice matériel qu’ils estiment à la valeur de l’indemnité d’occupation, ils subissent un préjudice moral du fait que l’occupation des lieux par Mme [Y] est contraire à la loi et constitue une violation délibérée de leur propriété, droit ayant valeur constitutionnelle. Ils relèvent que Mme [Y] n’a toujours pas quitté les lieux, ne justifie d’aucune recherche de logement et ne s’est même pas présentée devant le premier juge. Ils soutiennent que cette attitude confine à l’abus et les plonge dans le désarroi.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le fait que Mme [Y] se soit maintenue dans les lieux malgré l’expiration du contrat de bail caractérise un comportement fautif de sa part. Pour autant, M. et Mme [O] ne justifient pas d’un préjudice moral en résultant.

Il convient donc de débouter les appelants de leur demande.

Sur la demande au titre de l’anatocisme

Aucune condamnation pécuniaire n’étant prononcée à l’encontre de Mme [Y], il convient de débouter M. et Mme [O] de leur demande au titre de la capitalisation des intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [Y], qui succombe, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmées.

Mme [Y] est par ailleurs condamnée à payer à M. et Mme [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [A] [O] et Mme [K] [O] née [M] de leur demande d’annulation du jugement déféré ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Statuant à nouveau,

Déclare régulier le congé délivré à Mme [X] [Y] par M. [A] [O] et Mme [K] [O] née [M] le 24 avril 2023 à effet au 12 novembre 2023 ;

Constate que Mme [X] [Y] est occupante sans droit ni titre du logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée – lot de copropriété 86 – bâtiment A – escalier A (appartement A004) et un parking n°941 – lot de copropriété 41 – bâtiment P – escalier ab, au sous-sol, sis [Adresse 2] à [Localité 4], depuis le 13 novembre 2023 ;

Ordonne en conséquence à Mme [X] [Y] et tout occupant de son chef de libérer les lieux et de remettre les clefs dans les quinze jours de la signification du présent arrêt ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [X] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux situés au rez-de-chaussée – lot de copropriété 86 – bâtiment A – escalier A (appartement A004) et un parking n°941 – lot de copropriété 41 – bâtiment P – escalier ab, au sous-sol, sis [Adresse 2] à [Localité 4], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Dit que par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [X] [Y] à payer à M. [A] [O] et Mme [K] [O] née [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 830 euros, à compter du 13 novembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés ;

Déboute M. [A] [O] et Mme [K] [O] née [M] de leur demande de dommages et intérêts et de leur demande au titre de l’anatocisme ;

Condamne Mme [X] [Y] à payer à M. [A] [O] et Mme [K] [O] née [M] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [Y] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président