COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 12 FEVRIER 2026

N° RG 24/03584 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSQL

AFFAIRE :

[V] [B] épouse [J]

…

C/

[D] [K]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Février 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/04234

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne laure LAVERGNE, avocat au barreau de PARIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [V] [B] épouse [J]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [E] [J]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Anne laure LAVERGNE, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1903

Représentant : M. Paul Edouard LAROCHE, Plaidant, avocat au barreau de à PARIS

APPELANTS

****************

Monsieur [D] [K]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [Y] [I]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 3]

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport .

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 2 juin 2017, reçu par Me [P] [G], notaire à [Localité 4], M. [D] [K], représenté par son gestionnaire de patrimoine M. [Y] [I], mandataire constitué suivant acte sous signature privé du 17 mai 2017, a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur un bien dont il est propriétaire situé [Adresse 4] à [Localité 5] (92), à M. [E] [J] et Mme [V] [B], épouse [J] (M. et Mme [J]), moyennant un prix de 950 000 euros.

La promesse était consentie pour un délai expirant au 4 septembre 2017 et assortie de diverses conditions suspensives.

Une indemnité d’immobilisation à concurrence de la somme de 95 000 euros était par ailleurs stipulée au contrat, M. et Mme [J] ayant immédiatement versé la moitié de celle-ci, soit 47 500 euros à la signature de l’acte.

La vente n’a jamais été réitérée en la forme authentique, M. et Mme [J] indiquant que M. [K] s’y était, en définitive, refusé.

Le 15 décembre 2017, M. [I] a signé au nom et pour le compte de celui-ci et au bénéfice de M. et Mme [J] une reconnaissance de dette portant sur la somme de 17 000 euros. Les bénéficiaires de la promesse n’avaient par ailleurs engagé aucune procédure aux fins d’obtenir la réalisation forcée de la vente.

Par actes des 24 et 30 mars 2021, M. et Mme [J] ont fait assigner M. [K] et M. [I] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de résolution de l’accord transactionnel et de paiement du solde non payé au titre des échanges entre les parties, indiquant n’avoir perçu qu’une somme de 10 000 euros sur ces 17 000 euros, et précisant que M. [I] s’était engagé, pour le compte de M. [K], à leur régler une indemnité complémentaire de 5 000 euros en raison du retard pris dans le règlement de la somme de 10 000 euros.

Par jugement du 15 février 2024, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— prononcé la résolution judiciaire de l’accord transactionnel conclu d’une part, entre M. et Mme [J] et d’autre part, M. [K] en suite de l’absence de réitération en la forme authentique de la vente portant sur les lots de copropriété n°37, 171 et 406 situés au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] (92) emportant obligation pour ce dernier de régler aux premiers une somme de 17 000 euros,

— débouté M. et Mme [J] de leur demande de condamnation de M. [K] à leur payer la somme de 37 500 euros en application de l’article 1590 du code civil,

— débouté M. et Mme [J] de leur demande tendant à voir ordonner l’exécution forcée à leur profit de l’obligation souscrite par M. [K] de leur payer une somme globale de 23 000 euros,

— déclaré M. et Mme [J] irrecevables en leur demande de condamnation in solidum de M. [K] et de M. [I] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté M. et Mme [J] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— constaté que les demandes de M. et Mme [J] relatives à l’exécution du jugement sont sans objet et les a rejetées,

— condamné M. et Mme [J] aux dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi en l’absence des défendeurs, le tribunal a retenu que :

— le pouvoir donné par M. [K] à M. [I] n’était pas justifié et que la reconnaissance de dette signée du deuxième ne satisfaisait pas aux dispositions de l’article 1376 du code civil, la somme dont M. [K] se reconnaissant débiteur n’étant pas rédigée en chiffres et en lettres,

— l’acte est susceptible néanmoins de constituer un commencement de preuve par écrit dès lors qu’il rend vraisemblables les allégations de M. et Mme [J] au regard des éléments qui tendent à démontrer que la vente n’a pas été réitérée en raison du seul refus de M. [K],

— il n’est pas démontré que M. [K] se soit engagé à régler aux époux [J] une indemnité égale au double de l’indemnité d’immobilisation, alors que la somme versée a été restituée, le seul document manifestant l’obligation de l’intéressé de se dégager des liens de la promesse étant le paiement de la somme de 17 000 euros,

— il n’est pas établi de mandat de M. [K] à la personne qui écrit sous le mail

[Courriel 1], pour liquider amiablement le différend entre les parties par le versement d’une indemnité de 5 000 euros, de sorte qu’il n’est pas possible de considérer que M. [K] est engagé à cet égard,

— l’inexécution de l’obligation de payer de M. [K] issue de la reconnaissance de dette est suffisamment grave pour justifier la résolution de l’accord transactionnel,

— en conséquence, il est contradictoire de demander la résolution de l’accord et en même temps son paiement, de même que le versement de la somme de 5 000 euros destinée à clore le litige amiablement,

— par ailleurs, s’agissant de la demande de paiement de 37 500 euros, si le promettant aux termes de la promesse, ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du code civil, selon lequel si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun de cocontractants est maître de s’en départir, celui qui les as données en les perdant et celui qui les as reçues en restituant le double, les bénéficiaires ne sont pas davantage fondés à s’en prévaloir car la promesse fait précisément obstacle à cette option, celle-ci n’ayant pas été consentie avec une faculté de dédit,

— la somme versée par les époux [J] ne constituait en tout état de cause pas des arrhes au sens de l’article 1590 du code civil mais le prix de l’immobilisation du bien pour le temps imparti par la promesse afin de lever l’option et de l’exclusivité, même si elle avait pour vocation à s’imputer sur le prix de vente,

— la somme forfaitaire de 20 000 euros demandée à titre de dommage et intérêts n’est pas déterminée ni déterminable donc irrecevable faute d’avoir été ventilée entre le dommage matériel comprenant un préjudice financier et le dommage moral qui sont de nature distincte.

les conditions d’engagement de la responsabilité de M. [I] ne sont pas réunies, aucune faute de ce dernier n’étant démontrée, qui serait distincte de celle de M. [K].

Par acte du 19 juin 2024, M. et Mme [J] ont relevé appel du jugement et demandent à la cour, par dernières écritures du 29 août 2024, de bien vouloir les recevoir en leurs présentes écritures et y faisant droit,

A titre principal,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation de M. [K] à leur payer la somme de 37 500 euros en application de l’article 1590 du code civil,

Et, statuant à nouveau,

— condamner M. [K] à leur verser le solde de l’indemnité complémentaire dû en application de l’article 1590 du code civil, soit 37 500 euros,

— dire et juger que cette somme sera productive d’un intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2020,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du code civil, (sic)

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

*a prononcé la résolution judiciaire de l’accord transactionnel conclu d’une part, entre eux et, d’autre part, M. [K] en suite de l’absence de réitération en la forme authentique de la vente portant sur les lots de copropriété n°37, 171 et 406 situés au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] (92) emportant obligation pour ce dernier de régler aux premiers une somme de 17 000 euros,

*les a déboutés de leur demande tendant à voir ordonner l’exécution forcée à leur profit de l’obligation souscrite par M. [K] de leur payer une somme globale de 23 000 euros,

Et, statuant à nouveau,

— ordonner l’exécution forcée des accords pris entre les parties pour défaut d’exécution,

— condamner M. [K] à leur verser le solde de la dette reconnue à hauteur de 13 000 euros,

— dire et juger que la somme de 7 000 euros sera productive d’un intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2020 et la somme de 5 000 euros sera productive d’un intérêt au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du code civil,

En tout état de cause,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

*les a déclarés irrecevables en leur demande de condamnation in solidum de M. [K] et de M. [I] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts,

*les a déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

*a constaté que leurs demandes relatives à l’exécution du jugement sont sans objet et les a rejetées,

*les a condamnés aux dépens de l’instance,

Et, statuant à nouveau,

— condamner in solidum M. [K] et M. [I] au paiement de la somme de 16 946,17 euros à titre de réparation du préjudice financier subi,

— condamner in solidum M. [K] et M. [I] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de réparation du préjudice moral subi,

— condamner in solidum M. [K] et M. [I] à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [K] et M. [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment:

*les frais de sommation de payer exposés,

*les frais de signification, y compris à l’étranger,

*et dans l’hypothèse où il n’y aurait pas règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement et que l’exécution forcée devait être réalisée par l’intermédiaire d’un Huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001 portant modification du Décret du 12 novembre 1996 n° 96/1080 relatif au tarif des Huissiers.

M. et Mme [J] ont fait signifier la déclaration d’appel et leurs conclusions à M. [I] par actes du 18 juillet et du 9 septembre 2024. Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé. Ce dernier n’a pas constitué avocat.

M. et Mme [J] ont fait signifier la déclaration d’appel et ses conclusions à M. [K] par actes du 23 juillet et du 4 septembre 2024. Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé. Ce dernier n’a pas constitué avocat.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que la cour, appelée à statuer sur le fond malgré la défaillance de l’intimée, ne peut faire droit aux prétentions et moyens des appelants que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés, en application de l’article 472 du code de procédure civile, et que, dans ces conditions, en vertu de l’article 954, alinéa 6 du même code, l’intimée étant réputée s’approprier les motifs du jugement déféré, la cour examinera la pertinence de ces derniers au vu des prétentions et des moyens d’appel.

A titre liminaire, il est observé que les époux [J] demandent dans le corps de leurs conclusions à titre principal la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résolution judiciaire de l’accord transactionnel conclu sans l’indiquer dans leur dispositif, demande qu’ils lient à la demande de paiement au titre de l’article 1590 du code civil, et à titre subsidiaire qu’ils sollicitent l’infirmation du chef de dispositif ayant prononcé la résolution de l’accord.

Etant rappelé que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle procèdera d’abord à l’examen de la demande principale de paiement, dès lors qu’il n’est pas contesté que le refus de vendre est une décision unilatérale de M. [K], indépendamment de la reconnaissance de dette qu’il a signée ensuite matérialisant un accord transactionnel.

Sur la demande de paiement en application de l’article 1590 du code civil

Les époux [J] demandent, à titre principal, l’infirmation de la décision en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de condamnation de M. [K] à leur payer la somme de 37.500 euros. Ils soutiennent que leur demande de résolution de l’accord transactionnel permettant de mettre fin au litige avec M. [K] n’est que le préalable de leur demande de voir considérer qu’ils peuvent obtenir la condamnation de ce dernier au visa de l’article 1590 du code civil, selon lequel « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir, celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double ». Ils considèrent que la somme qu’ils ont versée, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, constitue des arrhes et non « le prix de l’exclusivité et la contrepartie de l’immobilisation », dès lors que l’acte ne mentionne que la faculté de se dédire pour le promettant et lui seul. Ils font valoir qu’ils disposaient pour leur part d’une faculté de dédit en perdant l’indemnité d’immobilisation versée et qu’ils peuvent donc invoquer à leur bénéfice les dispositions de l’article 1590 du code civil.

Ainsi, dès lors que l’indemnité d’immobilisation leur a été restituée (47 500 euros), outre la somme de 10 000 euros, ils réclament la somme de 37500 euros correspondant au double de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, ce qu’ils considèrent être des arrhes, dont les 10 000 euros sont déduits. En leur refusant l’application de l’article 1590 du code civil, le tribunal a selon eux dénaturé le contrat.

Sur ce,

Selon l’article 1590 du code civil « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir, celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double ».

Au regard de cet article les arrhes sont une somme d’argent versée par l’acquéreur au vendeur qui confère à chacune des parties la faculté de se dédire de la vente sans commettre de faute, moyennant un mécanisme de sanction au double. Il convient de relever que l’indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes car elle n’ouvre pas au vendeur la faculté de se dédire, celui-ci étant déjà engagé d’une part, et elle ne suit pas le régime de l’article 1590 car la faculté de dédit n’est pas réciproque d’autre part.

Ainsi, l’indemnité d’immobilisation ne présente pas le caractère d’arrhes mais celui d’une indemnité forfaitaire versée en contrepartie de l’exclusivité de l’immobilisation d’un bien.

Les dispositions de la promesse relatives à l’indemnité d’immobilisation ne font d’ailleurs pas état, en cas de rétractation par le promettant, de la faculté des bénéficiaires de se prévaloir de l’article 1590 précité, mais uniquement de son sort en cas de vente (imputation sur le prix de vente) ou en cas de défaillance des conditions suspensives ou de faute du bénéficiaire (restitution ou conservation par le promettant).

La seule possibilité aux termes de la promesse pour les époux [J] est de pouvoir « faire constater sa décision d’acquérir et par conséquent la perfection de la vente » et de « poursuivre l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire », dès lors que M. [K] ne réitérait pas la vente.

Par ces motifs ajoutés à ceux du tribunal que la cour adopte, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [J] de leur demande de paiement de la somme de 47 500 euros, déduction faite de la somme de 10 000 euros versée par M. [K].

Sur la demande subsidiaire d’exécution forcée de l’accord transactionnel

Aux termes de l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et selon l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1376 du même code dispose que « L’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres. »

La cour constate que les époux [J] ne demandent plus la résolution de l’accord transactionnel à hauteur d’appel et font le choix de demander l’exécution forcée de celui-ci, ce que leur permet l’article 1217 du code civil.

Le jugement infirme en conséquence le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution judiciaire de l’accord transactionnel conclu d’une part, entre M. et Mme [J] et d’autre part, M. [K] en suite de l’absence de réitération en la forme authentique de la vente portant sur les lots de copropriété n°37, 171 et 406 situés au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] (92) emportant obligation pour ce dernier de régler aux premiers une somme de 17 000 euros,

Dans le cas présent, la promesse unilatérale de vente du 2 juin 2017 mentionne « en cas de défaillance du promettant, le bénéficiaire pourra faire constater sa décision d’acquérir et par conséquent la perfection de la vente en faisant dresser par le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique, un procès-verbal aux termes duquel il sera constaté le défaut de signature de l’acte authentique de vente, ainsi que la volonté du bénéficiaire d’acquérir le bien aux charges et conditions prévues ci-dessus (') Il est expressément convenu entre les parties qu’en raison de l’acceptation de la promesse unilatérale de vente par le bénéficiaire en tant que simple promesse, il s’est formé entre les parties une convention de promesse unilatérale dans les termes de l’article 1134 du code civil. Dans la commune intention des parties, et pendant toute la durée du contrat, celle-ci ne pourra être révoquée que par leur consentement mutuel et ce conformément au deuxième alinéa dudit article.

Il en résulte que :

— le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes (')

toute rétractation unilatérale de la volonté du promettant sera de plein droit inefficace du fait de l’acceptation de la promesse en tant que telle par le bénéficiaire, et une telle rétractation ne pourra produire aucun effet sans l’accord exprès de ce dernier. En outre le promettant ne pourra se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du code civil en offrant de restituer le double de la somme le cas échéant versée au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— En cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique, le bénéficiaire pourra poursuivre l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire. »

Il s’en déduit que M. [K] avait définitivement consenti à la vente et qu’à la suite du défaut de réitération de la vente au 4 septembre 2017 comme prévu au contrat, M. [K] ne pouvait se délier de la vente que si les époux [J] l’acceptaient.

Par ailleurs, la reconnaissance de dette du 15 décembre 2017 signée de M. [K] et de M. [I] selon laquelle M. [K] reconnaît devoir la somme de 17 000 euros, qui, quoique ne respectant pas les dispositions de l’article 1376 du code civil en ce que la somme n’est pas écrite en lettres, ainsi que l’a relevé le tribunal, est susceptible de constituer un commencement de preuve par écrit.

Or, différents échanges par mails entre M. [I] et les époux [J] démontrent que M. [K] a manifesté le souhait de se rétracter unilatéralement de la promesse, ce que les époux [J] ont finalement accepté. Ils indiquent l’avoir fait, alors qu’ils avaient organisé leur déménagement et donné congé à leur bailleur, en contrepartie du remboursement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation versée et du paiement d’une indemnisation complémentaire, au titre de la faculté de dédit concédée, fixée de manière amiable à 17.000 euros, sous réserve d’exécution rapide.

Aucune pièce ne fait par ailleurs état de leur demande de remboursement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, étant précisé qu’ils avaient versé la somme de 47 500 euros, somme qui leur a été restituée.

Un mail adressé le 17 décembre 2020 (pièce 23 des appelants), après de nombreux échanges infructueux entre M. [I] et M. [J] dans lesquels le premier indique qu’il va effectuer le virement complémentaire de 7000 euros à la suite du premier de 10 000 euros, a été adressé par Kto Consultancy au conseil des époux [J] et précise « Bonsoir Madame, pour éviter une situation qui risque de perdre du temps et régler ce dossier rapidement Mr [K] est prêt au rajouter 5 000 euros afin de solder ce litige rapidement. Merci de votre retou. Cdt » (sic). Cette proposition en réponse à un message de l’avocat qui n’est pas produit et intitulé : « Re : LITIGE Solde virement de 10 000 euros » ne provient pas de la même adresse mail que les précédents échanges avec les époux [J] et aucun autre élément ne permet d’attester de son auteur ou, s’il s’agit de M. [I], qu’il a mandat même apparent pour accepter d’ajouter 5 000 euros à la somme de 17 000 euros déjà reconnue comme due par M. [K].

C’est donc à juste titre qu’au regard de ces éléments, le tribunal a retenu que les parties avaient conclu entre elles une transaction dans le but de mettre fin au litige entre elles à la suite du refus de réitérer la vente de M. [K], pour éviter de poursuivre la vente forcée par les époux [J].

Cette transaction matérialisée par la reconnaissance de dette signée de M. [K] comme de M. [I], devait se résoudre avec le versement de la somme de 17 000 euros.

Or seuls 10 000 euros ont été versés sur les 17 000 euros, le virement de 10 000 euros ayant fait l’objet d’échanges avec le notaire avant d’être effectué en juillet 2018 soit près d’un an après la proposition de rendez-vous de signature de l’acte authentique.

Malgré de nombreuses relances en 2018 et 2019 justifiées aux débats ainsi que des mises en demeure en 2020, le complément n’a jamais été payé.

L’exécution imparfaite de l’accord justifie pleinement que les époux [J] poursuivent l’exécution de l’accord transactionnel, lequel est limité à la somme de 17 000 euros et non 23 000 euros à défaut de mandat démontré ajoutant la somme de 5 000 euros.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1154 du code civil, « lorsque le représentant agit dans la limite de ses pouvoirs au nom et pour le compte du représenté, celui-ci est seul tenu de l’engagement ainsi contracté. Lorsque le représentant déclare agir pour le compte d’autrui mais contracte en son propre nom, il est seul engagé à l’égard du cocontractant. »

Dans le cas présent, M. [I] indique par message Whatsapp du 18 octobre 2018 « Salut [Z]. [D] m’a fait le virement sur un compte mais la banque a bloquer le montant pour une enquête sur la promesse des fonds’ Je pars à [Localité 6] début novembre pour régler ça et te le transférer. Désolé pour ce contre temps mais ce problème devrait se résoudre assez vite » (sic) puis le 4 décembre 2018 « Salut [Z]. Je ne me permettrai pas de me foutre de toi. Simplement j’étais à l’aéroport et viens d’arriver en France. Je pars en Turquie fin de semaine et ton virement sera fait. J’ai eu pas mal de souci perso au Ghana’ mais je ne vous ai pas zappé » (sic).

M. [I] n’ayant pas agi conformément au mandat donné en reversant la somme aux époux [J], M. [K] et M. [I] seront en conséquence condamnés in solidum à la somme de 7 000 euros restant à valoir sur la reconnaissance de dette, somme qui sera productive d’un intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure des époux [J] du 16 mai 2020.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1343-2 du code civil et non 1154 du même code comme indiqué par erreur dans les conclusions de M. et Mme [J], « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.»

La capitalisation des intérêts demandées sera ordonnée, à compter du 16 mai 2021.

Le jugement est infirmé de ce chef.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Le tribunal a rejeté la prétention fixée à 20 000 euros car elle n’était pas ventilée entre les préjudices allégués et contrevenait au principe d’une réparation intégrale sans perte ni profit en étant demandée forfaitairement.

Les époux [J] sollicitent la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices matériel et moral exposant qu’ils ont subis l’annulation de la vente, alors qu’ils avaient donné congé de leur logement après avoir dû reprendre leur bail pendant 9 mois, ce qui les a contraints à payer des loyers en pure perte à hauteur de 16 946,17 euros. Ils ajoutent avoir fait preuve de grande patience face au mutisme de M. [K] et la désinvolture de M. [I], qui a invoqué de nombreuses excuses pour ne pas effectuer les virements, ce qui leur a causé un préjudice moral qu’ils chiffrent à 3 000 euros.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Dans le cas présent, il est incontestable que les époux [J] ont subi l’annulation de la vente par la faute de M. [K], puisqu’ils avaient de leur côté réalisé les conditions suspensives de la promesse à leur charge, et qu’ils ont, plutôt que de forcer la vente, tenté amiablement de récupérer leur indemnité d’immobilisation, laquelle a été finalement récupérée près d’un an après la vente projetée et 9 mois après la reconnaissance de dette de M. [K].

Par ailleurs, la déception et l’épreuve de l’attente et des échanges par mail qui témoignent de leur patience dans un premier temps et d’un agacement ensuite avant la saisine d’un conseil, justifient pleinement la reconnaissance d’un préjudice moral, alors que plusieurs excuses ont été avancées par M. [I] (enterrement à l’étranger, voyages divers, blocages de fonds par la banque) pour ne pas mettre en 'uvre le dernier virement alors que selon certains messages, M. [K] pensait avoir déjà versé la somme, sans que ce point ne soit confirmé.

En effet, aucun de ces éléments n’est étayé, les seuls rapports justifiés aux débats étant les échanges par mail et réseau Whatsapp entre M. [K] et M. [I], dont il résulte que M. [I] fait patienter les époux [J] en effectuant d’abord un virement partiel au notaire, puis en réitérant régulièrement des promesses de paiement sans les effectuer plusieurs années après et malgré plusieurs relances, suivants échanges de messages WhatsApp échangés en décembre 2018 (pièce n°12 des appelants) et de courriels en date du 31 décembre 2018, 2 janvier 2019, 13 février 2019, 26 février 2019, 6 mars 2019, 28 mars 2019, 14 avril 2019 et 4 juin 2019, prétextant des voyages à l’étranger, des blocages de la banque des virements de M. [K], des « soucis perso au Ghana ».

Ainsi, il sera fait droit à la demande de 16 946.17 euros, correspondant à 9 mois de loyers supplémentaires et charges qu’ils ont dû payer en attendant la restitution de l’indemnité d’immobilisation. Leur préjudice moral sera évalué à la somme de 3 000 euros.

M. [K] et M. [I] seront condamnés in solidum à ces sommes.

Sur les autres demandes

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 précité est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées.

M. [K] et M. [I] succombant, sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront notamment les frais de sommation de payer exposés, les frais de signification, y compris à l’étranger, et à verser aux époux [J] ensemble la somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision par défaut, mise à disposition,

Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour sauf en qu’il a :

— prononcé la résolution judiciaire de l’accord transactionnel conclu d’une part, entre M. et Mme [J] et d’autre part, M. [K] en suite de l’absence de réitération en la forme authentique de la vente portant sur les lots de copropriété n°37, 171 et 406 situés au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] (92) emportant obligation pour ce dernier de régler aux premiers une somme de 17 000 euros,

— déclaré M. et Mme [J] irrecevables en leur demande de condamnation in solidum de M. [K] et de M. [I] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté M. et Mme [J] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. et Mme [J] aux dépens de l’instance.

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne in solidum M. [K] et M. [I] à verser à M. et Mme [J] ensemble la somme de 7 000 euros au titre de l’exécution de leur accord transactionnel, avec intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2020, les intérêts étant capitalisés à compter du 16 mai 2021 en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [K] et M. [I] à verser à M. et Mme [J] ensemble la somme de 16 946.17 euros au titre de leur préjudice matériel ;

Condamne in solidum M. [K] et M. [I] à verser à M. et Mme [J] ensemble la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [K] et M. [I] à verser à M. et Mme [J] ensemble la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [K] et M. [I] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,