Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 5, 21 mai 2026, n° 25/05648

TGI 31 juillet 2025

CA Versailles
Confirmation 21 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 5, 21 mai 2026, n° 25/05648
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	25/05648
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 31 juillet 2025, N° 25/00856
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Rafik RABIANatacha MARCHALFlorence MASCindy FOUTEL
Cabinet(s) :	SCP CBF ASSOCIES
Parties :	S.A.S. [ U ] c/ SAS BOUYGUES IMMOBILIER, SAS [ P ] [ V ], S.A.S.

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 MAI 2026

N° RG 25/05648

N° Portalis DBV3-V-B7J-XNVL

AFFAIRE :

S.A.S. [U]

S.A.S. [P] [V]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 31 juillet 2025 par le Président du TJ de [Localité 1]

N° RG : 25/00856

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

21/05/26

à :

M^e FOUTEL

barreau de Versailles

754

M^e MARCHAL

barreau de PARIS

0224

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. [U]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 – N° du dossier 2025113P

Plaidant : M^e Rafik RABIA, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SAS [P] [V] représentée par SAS BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Natacha MARCHAL de la SCP MARCHAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 0224 – N° du dossier 25.06353

Plaidant : M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de Conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

Greffière, lors de la mise à disposition : Madame Rosanna VALETTE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 22 et 23 juillet 2021, la société [P] [V] a donné à bail commercial à Mme [W] [E], épouse [C] et Mme [Z] [E], un local commercial correspondant à la cellule n°[Cadastre 1] d’une surface de 78 m2 environ, dépendant d’un ensemble de locaux commerciaux situés en pied d’immeuble du [Adresse 3] des Provinces Françaises, de l’allée de Corse, de l’esplanade [Adresse 4], du [Adresse 5] à [Localité 4], dans le programme '[Localité 1] Coeur Université'.

Le contrat prévoit une prise d’effet à la date de livraison du local, au plus tard au cours du 4ème trimestre 2021, pour une durée dix années, moyennant un loyer annuel de base de 27 300 euros, hors taxes et hors charges, et un loyer variable additionnel représentant 7% HT du chiffre d’affaires annuels HT, payable par trimestre d’avance, pour une activité de salon d’esthétique.

Mme [C] et Mme [E] ont fait usage de la faculté qui leur était offerte en se substituant la société [U].

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la société [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 21 235,66 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 mars 2025, la société [P] [V] a fait assigner en référé la société [U] aux fins d’obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, et sa condamnation à verser la somme provisionnelle de 38 246,18 euros, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 31 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 novembre 2024,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société [U], et de tout occupant de son chef des lieux pour les locaux commerciaux correspondant à la cellule n°[Cadastre 1] d’une surface GLA de 78 m2 environ, située au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier commercial dénommée [Adresse 6], [Adresse 7], de l’allée de Corse, de l’esplanade [Adresse 4], du [Adresse 5] à [Localité 5], avec le concours en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société [U] à verser à titre provisionnel à la société [P] [V], à compter de la résiliation du bail au 5 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, avec indexation conforme aux clauses du bail,

— condamné par provision la société [U] à payer à la société [P] [V] la somme de 38 246, 19 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus) avec intérêts de retard au taux légal sur la somme de 21 235,66 euros, à compter du commandement de payer du 4 octobre 2024, et à compter de l’ordonnance pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en remboursement de la totalité des réductions du loyer de base,

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’application d’une indemnité d’occupation fixée forfaitairement sur la base du double du loyer global (soit loyers et charges) de la dernière année de location,

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’application de l’indemnité forfaitaire correspondant à une majoration de 1 000 euros HT des sommes dues,

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’application d’une pénalité de 10% sur les sommes dues et sur l’application d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de cinq points,

— condamné la société [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

— condamné la société [U] à payer à la société [P] [V] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 15 septembre 2025, la société [U] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en remboursement de la totalité des réductions du loyer de base, dit n’y avoir lieu à référé sur l’application d’une indemnité d’occupation fixée forfaitairement sur la base du double du loyer global (soit loyers et charges) de la dernière année de location, dit n’y avoir lieu à référé sur l’application de l’indemnité forfaitaire correspondant à une majoration de 1 000 euros HT des sommes dues, dit n’y avoir lieu à référé sur l’application d’une pénalité de 10% sur les sommes dues et sur l’application d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de cinq points.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [U] demande à la cour, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, de :

'- déclarer la société [U] recevable et bien fondé en son appel,

— débouter la société [P] [V] de toutes ses demandes,

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 31 juillet 2025 en ce qu’elle a:

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 novembre 2024,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance l’expulsion de la société [U], et de tout occupant de son chef des lieux pour les locaux commerciaux correspondant à la cellule n°[Cadastre 1] d’une surface GLA de 78 m2 environ, située au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier commercial dénommée [Adresse 8], de l’allée de Corse, de l’esplanade [Adresse 4], du [Adresse 5] à [Localité 5], avec le concours en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— condamné la société [U] à verser à titre provisionnel à la société [P] [V], à compter de la résiliation du bail au 5 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés , une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, avec indexation conforme aux clauses du bail,

— condamné la société [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

— condamné la société [U] à payer à la société [P] [V] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— suspendre la réalisation de la clause résolutoire est suspendue, (sic)

— accorder un délai de 24 mois à la société [U] pour le paiement des sommes que la cour estimera dues,

— déclarer que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge,

— condamner la société [P] [V] à payer à la société [U] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [P] [V] aux dépens.

A l’appui de ses demandes, la société [U] indique qu’en dépit du montant conséquent de la dette locative (58 744, 36 euros au mois de janvier 2026), elle souhaite poursuivre l’exploitation, surmonter les difficultés rencontrées et procéder, de bonne foi, à l’apurement de sa dette.

Elle explique que son activité a été directement impactée par des désordres causés par des fuites d’eau, qui n’ont pas permis d’exploiter le local dans des conditions normales, en raison de la carence fautive de la société [P] [V]. Elle fait valoir que les difficultés de paiement rencontrées ne lui sont pas exclusivement imputables, dès lors qu’elles trouvent également leur origine dans les manquements du bailleur, et que, dans ces circonstances, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire constituerait une sanction disproportionnée et reviendrait à anéantir tout espoir de survie financière de la société.

Au soutien de sa demande de délai, elle propose un échelonnement de la dette sur 24 mois, les règlements mensuels devant sur cette période s’élever à 5 771, 38 euros, soit 3 323, 70 euros au titre du loyer courant, et 2 447, 68 euros au titre de l’apurement de la dette.

***

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [P] [V] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1343-5 du code civil, L.145-41 du code de commerce, 700 du code de procédure civile, de :

' à titre principal ;

— débouter la Société [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 31 juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Versailles,

A titre subsidiaire,

— et pour le cas où par impossible il serait fait droit à la demande de délais de la société [U], dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— l’ordonnance de référé du 31 juillet 2025 produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé à son exécution sans aucune formalité préalable,

En tout état de cause :

— condamner la société [U] au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [U] aux entiers dépens.

A cet effet, elle fait valoir qu’elle n’est pas responsable des désordres invoqués opportunément par la société locataire ; qu’elle a, au contraire de ce qui est affirmé, pleinement coopéré, dès le mois de mars 2024, pour y mettre un terme ; et que les infiltrations n’ont pas empêché l’exploitation du local.

Rappelant que selon une jurispudence constante, le débiteur sollicitant des délais de paiement doit justifier de sa capacité à honorer lesdits délais, elle relève que la société [U] ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande.

Relevant que l’appelante peine à apurer les loyers et charges courants, qui ne sont pas réglés d’avance comme le prévoit le bail, elle doute de la capacité de celle-ci à régler en sus des mensualités liées à l’arriéré.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé que conformément aux dispositions de l’article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées au dispositif des dernières conclusions et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il s’ensuit que dès lors qu’une partie demande, au dispositif de ses conclusions, l’infirmation de la décision sans formuler de prétention sur les chefs querellés, la cour d’appel n’est pas saisie de prétention relative à ceux-ci.

En l’espèce, la société [U] demande l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a notamment

'constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 novembre 2024', mais ne demande pas à la cour de statuer à nouveau de ce chef, aux fins de voir rejeter la demande formulée par la société [P] [V] relative à l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre superfétatoire, il apparaît que les pièces versées aux débats par la société [U], afférentes aux dégâts des eaux – soit des échanges de courriels avec le gestionnaire des locaux et certaines photographies non datées – ne permettent pas d’établir que les désordres dénoncés ont totalement empêché d’exploiter le local loué conformément à sa destination, au point de justifier le non-règlement des loyers visés dans le commandement de payer du 4 octobre 2024, dont la régularité n’est pas remise en cause.

Dans ces conditions, la cour ne peut que confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 5 novembre 2024, ainsi qu’en ses chefs relatifs aux mesures subséquentes.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que :

'Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 13 janvier 2026 qu’à cette date, le solde de la dette s’élevait à la somme 58 744, 36 euros, contre 38 246, 19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025, dont a tenu compte le premier juge.

S’il est exact que la société [U], dont les premiers impayés datent du mois d’avril 2024, a effectué des règlements, de manière irrégulière, à compter du 14 mai 2025, il ressort du décompte produit qu’aucun ne dépasse 2 200 euros. Pourtant, il résulte de l’échéancier sur deux ans élaboré par l’appelante que celle-ci se propose de régler mensuellement la somme de 5 771, 38 euros, correspondant au loyer courant (3 323, 70 euros) et à l’apurement de la dette (2 447, 68 euros).

Or, outre que l’appelante ne verse aux débats aucun élément comptable propre à décrire sa situation financière et ne justifie donc pas de sa capacité à honorer un tel échéancier, il n’est pas davantage précisé en quoi sa situation se serait améliorée depuis qu’elle a sollicité de son bailleur, par courriel du 28 novembre 2024, une réduction du loyer à 1 000 euros par mois, compte tenu d’un chiffre d’affaires de 6 000 euros par mois en moyenne, qui ne lui permettait pas, selon ses dires, à cette époque, d’assumer un loyer de 3 000 euros et de se verser un salaire, eu égard notamment à un investissement de 150 000 euros réalisé pour l’ouverture de l’institut et non encore amorti à cette date.

Par conséquent, en l’état des éléments portés à la connaissance de la cour, dès lors que la société [U] ne démontre pas être mesure de s’acquitter de sa dette locative dans les deux années à venir, la cour ne peut que rejeter les demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement, ces derniers risquant d’accroître davantage encore l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Eu égard au sens de la présente décision, les dispositions de l’ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Succombant, la société [U] supportera les dépens d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile, l’équité commandant en outre de la condamner à régler à la société [P] [V] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Rejette les demandes formulées par la société [U],

Condamne la société [U] aux dépens d’appel,

Condamne la société [U] à régler à la société [P] [V] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente