COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 21 MAI 2026

N° RG 25/04361

N° Portalis DBV3-V-B7J-XKNH

AFFAIRE :

S.A.R.L. OTIAN [Localité 1] COMMERCE

C/

[M] [B]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 mai 2025 par le Président du TJ de [Localité 2]

N° RG : 24/02320

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 21/05/26

à :

M^e Véronique TRUONG, avocat au barreau de PARIS, A437

M^e Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES, 699

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. OTIAN [Localité 1] COMMERCE

Prise en la personne de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège

N° RCS [Localité 2] : 834 121 998

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [H] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Véronique TRUONG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A437

APPELANTS

****************

S.C.I. CPRN-SECTION C

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

N° RCS [Localité 1] : 520 579 830

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2577116

Plaidant : M^e Laurent DELVOLVE, avocat au barreau de PARIS

Madame [M] [X] néé [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par huissier à personne

Monsieur [C] [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par huissier à personne

S.A.S. ODYS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par huissier à personne morale

S.A.S. SEEL INVEST

[Adresse 5]

[Localité 7]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par huissier à étude

S.A.S. YE CONSEIL

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par huissier à personne à personne morale

S.A.S.U. EPSYLONE

N°RCS

[Adresse 6]

[Localité 3]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par huissier à étude

S.A.S.U. MYSE INVEST

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par huissier à personne morale

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de Conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

Greffière, lors de la mise à disposition : Madame Rosanna VALETTE

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CPRN-Section C est propriétaire de locaux à destination commerciale au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à Neuilly-sur-Seine (92200) comprenant un lot n° 401 à usage de bureaux, d’une surface de 228 m2 au 4ème étage de l’immeuble, et trois emplacements de parking n° 9201, 9203 et 9203 au 2ème sous-sol.

Indiquant avoir constaté que ses locaux étaient occupés par plusieurs sociétés, la société CPRN-Section C, par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mai 2024, a mis en demeure les sociétés occupantes (Seel Invest, Epsylone, Odys, Ye conseils et Myse Invest) d’avoir à justifier de leurs titres et qualités respectifs. En l’absence de réponse, elle leur a adressé, par actes de commissaire de justice des 4 juillet, 17 juillet et 23 juillet 2024, des sommations interpellatives à cette même fin.

Les sommations interpellatives ont permis d’établir que M. [C] [X] et Mme [M] [B], épouse [X], sont à la tête d’une société principale ' respectivement la société Epsylone pour M. [X] et la société Odys pour Mme [X] ' et de trois sociétés holdings, à savoir Ye Conseil, Myse Investe et Seel Invest, et qu’ils se considèrent comme locataires de bonne foi pour occuper les lieux en vertu d’une sous-location leur ayant été consentie par la société Otian [Localité 1] Commerce, représentée par M. [H] [G].

Par actes de commissaire de justice délivrés le 3 octobre 2024, la société CPRN-Section C a fait assigner en référé M. [H] [G], les sociétés Otian [Localité 1] Commerce, Odys, Seel Invest, Ye Conseil, Epsylone, Myse Invest, et M. et Mme [X] aux fins d’obtenir leur expulsion et les voir condamner à verser une provision de 100 000 euros à parfaire au titre des préjudices causés et 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire rendue le 28 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

par provision, tous moyens des parties étant réservés,

— ordonné l’expulsion de M. [G], de la société Otian [Localité 1] Commerce ou de tous occupants de leur chef, des locaux du 4 ème étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8],

— débouté la société CPRN-Section C de ses demandes de provision et de réalisation de travaux de remise en état sous astreinte,

— condamné la société Otian [Localité 1] Commerce à payer à la société Odys la somme de 9 600 euros au titre des loyers de sous-location ainsi que la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamné la société Otian [Localité 1] Commerce à payer à la société Epsylone la somme de 7 200 euros au titre des loyers de sous-location ainsi que la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamné in solidum M. [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce à payer à la société CPRN-Section C la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce à payer à M. [X], Mme [X] et aux sociétés Epsylone, Odys, Ye Conseils, Myse Invest et Seel la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 15 juillet 2025, la société Otian [Localité 1] Commerce a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a débouté la société CPRN-Section C de ses demandes de provision et de réalisation de travaux de remise en état sous astreinte.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce demandent à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, de :

'- infirmer l’ordonnance dans l’intégralité de ses dispositions en ce que le juge des référés a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

par provision, tous moyens des parties étant réservés,

— ordonné l’expulsion de M. [G], de la société Otian [Localité 1] Commerce ou de tous occupants de leur chef, des locaux du 4 ème étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8],

— débouté la société CPRN-Section C de ses demandes de provision et de réalisation travaux de remise en état sous astreinte,

— condamné la société Otian [Localité 1] Commerce à payer à la société Odys la somme de 9 600 euros au titre des loyers de sous-location ainsi que la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamné la société Otian [Localité 1] Commerce à payer à la société Epsylone la somme de 7 200 euros au titre des loyers de sous-location ainsi que la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamné in solidum M. [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce à payer à la sociéré CPRN-Section C la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce à payer à M. [X], Mme [X] et aux sociétés Epsylone, Odys, Ye Conseils, Myse Invest et Seel la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demandes contraires ou plus amples des parties,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision

Statuant à nouveau,

— dire irrecevable la société CPRN Section C en ce qu’elle ne justifie pas venir aux droits de la société CPRN section B et CPRN,

— rejeter les demandes de la société CPRN Section C , M. [G] n’étant pas occupant sans droit ni titre mais du chef de la société Otian Real Estate dont le bail n’a jamais été résilié la CPRN section C s’étant purement et simplement désisté de ses demandes,

— sanctionner l’absence de résiliation du bail principal et dire irrecevables les demandes de la

CPRN Section C,

— se déclarer incompétent sur les demandes de la CPRN section C compte tenu de l’absence de trouble manifestement illicite et de l’existence de contestation sérieuse sur la qualité de sous locataire, cotitulaire du bail ou occupant sans droit ni titre de la société Otian [Localité 1] Commerce,

— ordonner la mise hors de cause M. [G] à titre personnel,

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond,

— condamner la CPRN Section C à payer à M. [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce la somme de 50 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,

— condamner la CPRN Section C à payer à M. [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce chacun la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toutes demandes contraires comme irrecevables et mal fondées.

Au soutien de leurs demandes, ils expliquent que la société Otian [Localité 1] Commerce a bénéficié, à partir du 24 octobre 2017, d’un contrat de mise à disposition des locaux situés [Adresse 1], consenti par la société de droit anglais Otian Real Estate Limited, dirigée par le père de M. [G] ; société qui occupait les lieux en vertu d’un bail commercial que lui avait consenti la SCI CRN le 20 octobre 2016, en considération des opérations de promotion immobilières menées avec succès par le groupe Otian au profit de la Caisse de Prévoyance et de Retraite des Notaires (CPRN).

Ils soutiennent que les loyers n’ont été réclamés par la SCI CRN qu’à partir du 12 mars 2020, en raison de la dégradation des relations entre le groupe Otian et la Caisse des notaires, concernant un contentieux né de la vente d’un immeuble, ce qui a conduit la société CPRN-Section B (et non la société CRN signataire du bail) à faire assigner la société Otian Real Estate Limited en résiliation du bail. Ils précisent toutefois que faute de diligences pour régulariser la procédure à l’égard de la société Otian Real Estate Limited, dont il est apparu qu’elle était dissoute depuis le 15 février 2022, l’affaire a été radiée le 5 décembre 2024 et la péremption est désormais acquise, de sorte que ce bail n’a jamais été résilié.

Ils expliquent que c’est dans ces conditions que le 3 octobre 2024, la société CPRN-Section C (et non la CPRN-Section B qui a été tenue pour être la bailleresse dans le cadre de la procédure au fond) les a faits assigner devant le juge des référés aux fins d’expulsion, afin notamment de contourner les difficultés soulevées par le défaut de régularisation de la procédure au fond, en sorte que les demandes auraient dû être déclarées irrecevables.

Invoquant une 'prescription acquise à la société Otian [Localité 1] Commerce et à M. [H] [G]', les appelants excipent également du défaut d’intérêt à agir de la société CPRN-Section C, en ce que celle-ci n’explique pas comment elle prétend venir aux droits de la société CRN, seule titulaire du bail, alors que leurs RCS respectifs sont distincts. A cet égard, elle relève que le titre de propriété produit remonte à l’année 2015, ce qui n’explique pas pourquoi le bail a été consenti par la société CRN l’année suivante.

Contestant la qualification d’occupants sans droit ni titre, ils font valoir que la société Otian [Localité 1] Commerce tient ses droits du bail conclu par la société Otian Real Estate Limited, et non résilié. Invoquant la jurisprudence la Cour de cassation (Civ. 3e, 1er févr. 2012, n° 10-22.863), ils soutiennent que la société Otian [Localité 1] Commerce ne peut pas être expulsée tant que le bail principal se poursuit.

Relevant que la société CPRN-Section C n’a effectué aucune démarche pour désigner un mandataire ad hoc aux fins de régulariser la procédure au fond dirigée contre la société Otian Real Estate Limited, pourtant dissoute, elle tente aujourd’hui de se prévaloir de la dissolution de cette société pour tenir pour acquise une résiliation que le juge du fond a refusé d’entériner.

Elle ajoute que la société CPRN-Section C a choisi de dissimuler, dans le cadre de la présente instance, ladite procédure au fond, et de taire le lien qu’elle connaissait parfaitement entre la société Otian Real Estate Limited et la société Otian [Localité 1] Commerce, cotitulaire du bail.

***

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société CPRN-Section C demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 544, 545, 1240 du code civil, L.145-31 et suivants du code de commerce, L. 233-1 du code de commerce et 462 du code de procédure civile, de :

'- confirmer l’ordonnance du 28 mai 2025 du président du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a:

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

par provision, tous moyens des parties étant réservés,

— ordonné l’expulsion de M. [G] , de la société Otian [Localité 1] Commerce ou de tous occupants de leur chef, des locaux du 4 ème étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8],

— condamné la société Otian [Localité 1] Commerce à payer à la société Odys la somme de 9 600 euros au titre des loyers de sous-location ainsi que la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamné la société Otian [Localité 1] Commerce à payer à la société Epsylone la somme de 7 200 euros au titre des loyers de sous-location ainsi que la somme de 3 000 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamné in solidum M. [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce à payer à la sociéré CPRN-Section C la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce à payer à M. [X], Mme [X] et aux sociétés Epsylone, Odys, Ye Conseils, Myse Invest et Seel la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demandes contraires ou plus amples des parties,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision,

— infirmer l’ordonnance du 28 mai 2025 du président du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a:

— débouté la société CPRN-Section C de ses demandes de provision et de réalisation travaux de remise en état sous astreinte,

En conséquence et statuant à nouveau,

— rejeter toutes les demandes de la société Otian [Localité 1] Commerce et M. [G],

— condamner in solidum par provision M. [G] , la société Otian [Localité 1] Commerce à verser la somme de 321 519,72 euros à parfaire, au titre des préjudices causés à la société CPRN-Section C résultant de l’occupation sans droit ni titre et des préjudices de jouissance (indemnité d’occupation.

— condamner in solidum par provision M. [G], la société Otian [Localité 1] Commerce à verser à la société CPRN-Section C la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens,

En tout état de cause, il est demandé à la cour d’appel de Versailles de :

— rectifier l’ordonnance rendue le 28 mai 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre dans l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24/02320,

en conséquence,

— modifier l’ordonnance susvisée comme suit :

DEFENDEURS

Monsieur [H] [G]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté par M^e Véronique TRUONG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0437

S.A.R.L. OTIAN [Localité 1] COMMERCE

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Véronique TRUONG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0437

S.A.S. ODYS

[Adresse 1]

[Localité 9]

S.A.S. SEEL INVEST

[Adresse 5]

[Localité 7]

S.A.S. YE CONSEILS

[Adresse 1]

[Localité 9]

S.A.S.U. EPSYLONE

[Adresse 6]

[Localité 9]

S.A.S.U. MYSE INVEST

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [C] [X]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [M] [B] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 9]

— dire que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de l’ordonnance rectifiée.

A cet effet, la société CPRN-Section C fait valoir que la société SCI CRN a acquis les locaux du [Adresse 1] par acte authentique du 28 avril 2025 et qu’à la suite d’une assemblée générale elle a changé de dénomination sociale pour se nommer 'CPRN-Section C’ ; qu’elle intervient donc en qualité de propriétaire de l’immeuble, ce qui lui confère un intérêt à agir en expulsion d’occupants sans droit ni titre.

A cet égard, elle expose que si la société CRN a bien conclu le 20 octobre 2016 un bail commercial avec la société Otian Real Estate Limited, ce contrat a été résilié à la suite d’un commandement de payer avec acquisition de la clause résolutoire du 12 mars 2020, et que les locaux étaient en conséquence inoccupés, ce qui avait été constaté par un procès-verbal d’huissier du 6 janvier 2023.

Elle relève que la société Otian [Localité 1] Commerce prétend disposer d’un titre d’occupation en raison d’un contrat de mise à disposition avec la société Otian Real Estate Limited, alors que ce contrat, qui n’a pas été signé par la société Otian [Localité 1] Commerce, n’était pas produit en première instance.

S’appuyant sur la jurisprudence de la Cour de cassation, elle fait valoir, d’une part, que la sous-location est inopposable au propriétaire en cas de résiliation, comme en l’espèce, du bail commercial et, d’autre part, que la liquidation et la dissolution de la société Otian Real Estate Limited ont entrainé la caducité des contrats, y compris les sous-locations ou mise à disposition, le contrat de bail principal n’ayant pas été repris. Elle en déduit que la société Otian Real Estate Limited, la société Otian [Localité 1] Commerce et M. [G] sont des occupants sans droit ni titre, à l’origine d’un trouble manifestement illicite devant cesser.

Elle estime qu’en toute hypothèse le prétendu contrat de mise à disposition dont se prévalent les appelants lui est inopposable en raison du fait qu’aux termes de l’article 14.2 du contrat de bail du 20 octobre 2016, la société Otian Real Estate Limited avait l’interdiction de sous-louer ou de domicilier dans les lieux une autre entreprise sans son son accord.

Elle précise qu’elle n’a jamais conclu de contrat de bail commercial avec la société Otian [Localité 1] Commerce et qu’elle n’a pas non plus été informée de la conclusion d’un quelconque contrat de sous-location tant avec cette société qu’avec les sociétés occupantes du chef de la société Otian [Localité 1] Commerce.

Au soutien de sa demande de condamnation à une provision, elle fait valoir que les occupants ont commis une faute lui causant un préjudice résultant de l’indisponibilité du bien, de la perte des loyers et charges, de l’impossibilité de jouissance qui en découle, et des dégradations du bien du fait des travaux entrepris par les occupants. Elle formule une demande indemnitaire calculée à partir du loyer trimestriel moyen auquel elle aurait pu prétendre pour l’occupation des lieux depuis au moins le 1er janvier 2024.

***

M. [X], à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à personne, le 19 septembre 2025 et les conclusions le 20 novembre 2025 et le 16 février 2026, n’a pas constitué avocat.

Mme [X], à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à personne, le 19 septembre 2025 et les conclusions le 20 novembre 2025 et le 16 février 2026, n’a pas constitué avocat.

La société Odys, à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à personne morale, le 19 septembre 2025 et les conclusions le 20 novembre 2026 et le 16 février 2026, n’a pas constitué avocat.

La société Ye Conseils, à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à personne morale, le 19 septembre 2025 et les conclusions le 20 novembre 2025 et le 16 févier 2026, n’a pas constitué avocat.

La société Myse Invest, à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à personne morale, le 19 septembre 2025 et les conclusions le 20 novembre 2025 et le 16 février 2026, n’a pas constitué avocat.

La société Epsylone, à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à l’étude, le 19 septembre 2025 et les conclusions le 20 novembre 2025 et le 16 février 2026, n’a pas constitué avocat.

La société Seel Invest, à qui la déclaration d’appel a été signifiée, à l’étude, le 19 septembre 2025et les conclusions le 20 novembre 2025 et le 16 février 2026, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

Par message RPVA du 21 avril 2026, la cour a sollicité des parties la transmission du 'jugement du tribunal de proximité de Courbevoie du 30 juin 2022 ' mentionné dans la motivation de l’ordonnance déférée à la cour.

La société Otian [Localité 1] Commerce a transmis ladite décision, en précisant que celle-ci porte sur un bail d’habitation, non sur les bureaux qui sont l’objet de la présente procédure.

La société CPRN-Section C a communiqué ses observations le 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de constater que, si M. [G] n’est pas mentionné comme appelant dans la déclaration d’appel, force est de constater qu’il s’est lui-même présenté comme appelant dès les premières conclusions, communes avec celles de la société Otian.

Les intimés ont de même conclu à son encontre, le considérant comme appelant.

Dès lors que M. [G] était partie en première instance, même si son nom a, par erreur, été omis du chapeau de l’ordonnance attaquée, il convient de considérer au regard de l’ensemble de ces éléments qu’il est valablement appelant à l’encontre de l’ordonnance rendue le 28 mai 2025.

Sur l’erreur matérielle affectant l’ordonnance

La société CPRN-Section C fait valoir que l’ordonnance du 28 mai 2025 comporte une erreur matérielle en ce qu’elle omet de mentionner, dans la liste des parties, M. [H] [G], alors que celui-ci a été régulièrement assigné et expressément condamné dans le dispositif.

Les appelants ne développent aucun moyen concernant ce chef de demande.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile, "les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office.

Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu’il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu’il n’estime nécessaire d’entendre les parties."

En l’espèce, il ressort sans ambiguïté de l’ordonnance dont appel que M. [H] [G], assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, était partie à la procédure de première instance. Or, il ne figure pas dans la liste des défendeurs à l’instance dans l’en-tête de la décision.

M. [H] [G], qui n’oppose à cette demande aucun moyen de défense, ne précise pas son adresse dans ses conclusions.

Il sera donc fait droit à la demande de rectification d’erreur matérielle dans les termes demandés, y compris en ce qui concerne l’adresse de M. [H] [G], [Adresse 7].

Sur la recevabilité des demandes de la société CPRN Section-C

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la société CPRN Section C produit l’acte de vente du 28 avril 2015 portant acquisition des locaux du [Adresse 1] à Neuilly-sur-Seine par la société CRN ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale de la SCI du 17 mai 2018, ayant adopté une résolution venant modifier la dénomination sociale de la société, pour que celle-ci soit dénommée 'CPRN-Section C'.

La société CPRN-Section C qui rapporte ainsi la preuve de sa qualité de propriétaire des locaux litigieux, justifie dans le même temps de son intérêt à agir en expulsion d’un occupant sans droit ni titre.

Par ailleurs, dès lors que l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription, la fin de non-recevoir tirée de la prescription ne peut qu’être rejetée.

En revanche, il est constant que les locaux litigieux – à usages de bureaux – ne sont occupés que par des sociétés, et celles-ci, de plus, n’ont conclu de contrat de sous-location qu’avec la société Otian [Localité 1] Commerce représentée par M. [H] [G], en sorte qu’il n’est justifié d’aucun intérêt à agir, aux fins d’expulsion ou au titre du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des lieux, contre M. [H] [G], en son nom personnel.

Il y a donc lieu de faire droit à sa demande de mise hors de cause et de réformer l’ordonnance entreprise en conséquence.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

L’article 544 du code civil dispose quant à lui que : 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'

Il résulte de l’application combinée des articles 835 alinéa 1 du code de procédure civile et 544 du code civil que l’occupation sans droit ni titre constitue par nature un trouble manifestement illicite par atteinte au droit de propriété qu’il appartient au juge des référés de faire cesser par une mesure d’expulsion, celle-ci étant seule de nature à assurer la remise en état et à rétablir le propriétaire dans toute l’étendue de ses droits.

La cour d’appel statuant en référé doit, pour apprécier la réalité d’un tel trouble, se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision (Civ. 2ème, 4 juin 2009, n° 08-17.174 ; Civ. 2ème, 16 mars 2017, n° 16-11.825).

En l’espèce, la société Otian [Localité 1] Commerce, qui ne conteste pas avoir occupé les lieux, soutient tenir ses droits d’une convention conclue avec la société Otian Real Estate Limited, elle-même bénéficiaire d’un bail commercial passé avec la SCI CRN et non résilié à ce jour.

Elle produit un contrat de bail commercial conclu le 20 octobre 2016 entre la SCI CRN et la société Otian Real Estate Limited, ainsi que, pour la première fois à hauteur d’appel, un contrat de mise à disposition des locaux, daté du 24 octobre 2017, conclu entre la société Otian Real Estate Limited et la société Otian [Localité 1] Commerce, qui comporte pour seule signature celle du père de M. [H] [G], M. [J] [G], en sa qualité de directeur de la société Otian Real Estate Limited.

Ledit 'contrat de mise à disposition de bureaux’ est conclu à durée indéterminée ; il donne à la société Otian [Localité 1] Commerce 'le droit de domicilier son entreprise et de sous louer entièrement tout l’ensemble des bureaux ainsi que les places de parking en sous-sous sol’ tout en étant 'exonérée de tout redevance’ (sic).

Cette convention n’est pas conclue à titre onéreux et ne peut donc être qualifiée de sous-location au sens des dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce, invoquées par l’intimée. Il s’ensuit qu’elle ne se heurte pas aux stipulations de l’article 14.2 du contrat de bail commercial qui encadrent le recours à la sous-location, en la conditionnant à l’accord exprès et écrit du bailleur.

En outre, s’il est établi que la société Otian Real Estate Limited a été dissoute et radiée du registre anglais des sociétés le 1er février 2022, il résulte de l’article L.237-5 du code de commerce, que cette circonstance ne permet pas, à elle seule, d’en déduire la résiliation du bail commercial consenti à la société Otian Real Estate Limited, dont la personnalité juridique peut subsister pour les besoins de sa liquidation.

Par ailleurs, il ressort de la motivation du premier juge – expressément rappelée par la société CPRN-Section C dans la partie discussion de ses conclusions – que celui-ci a cru pouvoir s’appuyer sur la décision rendue par le juge du tribunal de proximité de Courbevoie du 20 juin 2022 pour en déduire que la clause résolutoire du bail conclu par la société Otian Real Estate Limited était acquise à compter du 20 octobre 2021, alors que cette décision – communiquée à la cour par note en délibéré autorisée – porte sur un litige afférent à un bail d’habitation dont a bénéficié la société Otian Real Estate Limited, concernant des locaux situés au 6ème étage du même immeuble. Cette décision est donc étrangère au présent litige portant sur des locaux donnés à bail commercial, situés au 4ème étage de l’immeuble.

Cependant, d’une part, la société Otian [Localité 1] Commerce invoque comme titre d’occupation, une convention de mise à disposition gratuite et à durée indéterminée, totalement dérogatoire aux stipulations du bail commercial du 20 octobre 2016 ainsi qu’au régime des baux commerciaux, qui n’a pas date certaine, et ce, pour la première fois à hauteur d’appel, alors qu’un tel contrat, compte tenu de l’effet relatif des conventions rappelé par l’article 1199 du code civil, ne peut créer d’obligation à l’égard de la société CPRN-Section C, tiers au contrat. Eu égard à la nature de la convention dont elle se prévaut, la société Otian [Localité 1] Commerce ne peut valablement invoquer les règles protectrices du sous-locataire d’un bail commercial, en particulier la règle prétorienne selon laquelle l’existence d’un bail commercial en cours fait obstacle à l’expulsion de l’occupant bénéficiant d’une sous-location même irrégulière (Civ. 3ème, 1er févr. 2012, n° 10-22.863).

D’autre part, même à considérer comme déterminante la question de savoir si le bail commercial du 20 octobre 2016 a été résilié, la société CPRN-Section C produit un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, portant sur un impayé de 150 177, 91 euros, adressé à la société Otian Real Estate Limited le 12 mars 2020, l’acte ayant été remis à M. [J] [G], administrateur de ladite société, alors présent dans les lieux.

La société Otian [Localité 1] Commerce, qui ne prétend pas que la société Real Estate Limited se serait acquittée en temps utile des causes du commandement ou que celui-ci serait irrégulier, se borne à contester la résiliation du bail invoquée par l’intimée, au vu de la procédure au fond introduite devant le tribunal judiciaire de Nanterre le 3 septembre 2020 par une société « CPRN-Section B » à l’encontre de la société Otian Real Estate Limited, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 20 octobre 2016, en tirant argument du fait que la procédure n’a pas abouti, puisque l’affaire a été radiée par le juge de la mise en état en raison de la dissolution de la société Otian Real Estate Limited et de l’absence de diligences effectuées pour régulariser la procédure la concernant.

Or, outre que cette procédure au fond a été introduite par une société CPRN-Section B dont le numéro Siren est distinct de celui des sociétés CRN et CPRN-Section C successivement propriétaires des lieux loués, il doit être relevé que si dans le cadre de cette procédure la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail commercial a effectivement été demandée, il reste que ladite clause résolutoire, visée par le commandement de payer, prévoit la résiliation de plein droit du bail 'un mois après un simple commandement de payer’ demeuré infructueux 'sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire'. Il s’ensuit que la radiation de l’affaire au fond, voire sa péremption, ne sont pas de nature à faire obstacle à la constatation de la résiliation du bail invoquée par la société CPRN Section-C dans le cadre de la présente procédure.

A cet égard, la résiliation du bail est suffisamment établie par le fait qu’en dépit de liens étroits entre la société Otian Real Estate Limited et Otian [Localité 1] Commerce dont se prévaut par ailleurs cette dernière, en tant que sociétés appartenant au même groupe de sociétés, dont la première était dirigée par le père du dirigeant de la seconde, l’appelante n’apporte aucun élément de contradiction à l’affirmation de la société CPRN Section-C selon laquelle la société Otian Real Estate Limited ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois prévu par le commandement de payer et qu’en conséquence la clause s’est trouvée acquise de plein droit à la date du 12 avril 2020. Il n’est pas davantage démontré la poursuite d’une relation contractuelle quelconque entre la société CPRN Section-C et la société Otian Real Estate Limited ou un éventuel repreneur depuis la signification du commandement le 12 mars 2020 susceptible de donner crédit à l’affirmation suivant laquelle le contrat serait toujours en cours, et ce, alors que la société Otian Real Estate Limited est dissoute depuis près de 4 ans et qu’il n’est justifié ni de la reprise du bail ni de la survie de la personnalité juridique de ladite société.

Il y a donc lieu de considérer, dans ces circonstances, que la société Otian [Localité 1] Commerce est, avec l’évidence requise en référé, occupante sans droit ni titre des locaux litigieux, et que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite justifiant son expulsion ; l’ordonnance sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il ressort d’une jurisprudence constante qu’une indemnité d’occupation est due au titre de l’occupation illicite d’un bien et que cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers.

En l’espèce, la société CPRN Section-C qui estime que 'les occupants’ sont installés dans les lieux depuis le 1er janvier 2024 au moins, réclame le paiement d’indemnités d’occupation calculées sur la base du montant mensuel du loyer, au vu de 'l’état actuel du marché’ (28 632 euros par trimestre), et ce jusqu’à la date de ses dernières conclusions, pour un montant total de 321 519, 72 euros.

Il ressort des sommations interpellatives des mois de juillet 2024 que la société Otian [Localité 1] Commerce a consenti des baux – dénommés 'contrats de sous location de bail professionnel’ – à des sociétés (Odys et Epsylone) à compter du 1er mars 2024. Il s’ensuit qu’à cette date, et pour permettre la mise à disposition des locaux à laquelle elle s’était contractuellement engagée, la société Otian [Localité 1] Commerce avait nécessairement la jouissance des lieux.

Affirmant être titulaire d’une convention de mise à disposition depuis le 24 octobre 2017, la société Otian [Localité 1] Commerce ne dément pas l’affirmation de la société CPRN Section-C selon laquelle elle occupe les lieux au moins depuis le 1er janvier 2024.

La valeur locative mise en avant n’est pas discutée, et demeure en adéquation avec le montant du loyer initial hors taxes et hors charges prévu par le contrat de bail commercial du 20 octobre 2016 (108 600 euros/an).

Le préjudice de la société CPRN Section-C, caractérisé par l’atteinte à son droit de propriété, ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, la société Otian [Localité 1] Commerce sera condamnée à régler à la société CPRN Section-C, la somme provisionnelle de 321 519, 72 euros, au titre du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux litigieux entre le 1er janvier 2024 et le 11 février 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts qu’en cas d’attitude fautive génératrice d’un dommage, de mauvaise foi, d’intention de nuire ou d’erreur grossière sur ses droits.

En l’espèce, aucune attitude procédurale fautive n’est établie à l’encontre de la société Otian [Localité 1] Commerce ou de M. [H] [G], ce dernier ayant été mis en cause personnellement en raison de sa participation à la conclusion des baux consentis aux sociétés Odys et Epsylone, en l’absence de droit et de titre valable de la société Otian [Localité 1] Commerce qu’il représentait, ce qui ne suffit pas à caractériser un abus du droit d’agir.

M. [H] [G] et la société Otian [Localité 1] Commerce seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard au sens de la présente décision, l’ordonnance sera réformée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, M. [H] [G], mis hors de cause, n’ayant pas à supporter les dépens et les frais irrépétibles exposés par la société CPRN-Section C.

Succombant, la société Otian [Localité 1] Commerce supportera les dépens de première instance et d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Outre les frais irrépétibles alloués aux sociétés CPRN Section-C, Epsylone, Odys, Ye Conseils, Myse Invest et Seel, la société Otian [Localité 1] Commerce sera condamnée à régler, au titre des frais irrépétibles d’appel, la somme de 4 000 euros que commande l’équité à la société CPRN Section-C en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut, en dernier ressort,

Ordonne la rectification de l’ordonnance du 28 mai 2025 dans la procédure référencée sous le numéro 24/02320 aux fins ajouter à la liste des défendeurs, à l’en-tête de la décision :

'Monsieur [H] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Véronique TRUONG, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A0437'

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société CPRN Section-C au titre du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux,

— rejeté la demande de mise hors de cause de M. [H] [G],

— condamné M. [H] [G] aux dépens ainsi qu’à régler les indemnités allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Rejette les fins de non-recevoir formulées à l’encontre de la société CPRN-Section C,

Prononce la mise hors de cause M. [H] [G] à titre personnel et déclare irrecevables les demandes formulées à son encontre,

Condamne la société Otian [Localité 1] Commerce à régler à la société CPRN-Section C la somme provisionnelle de 321 519, 72 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2024 au 11 février 2026.

Rejette la demande de dommages-intérêts formulée par la société Otian [Localité 1] Commerce et M. [H] [G],

Condamne la société Otian [Localité 1] Commerce aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la société Otian [Localité 1] Commerce à régler à la société CPRN Section-C la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente