COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 26 MARS 2026

N° RG 25/07063 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XRVX

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE, [Adresse 1], [Adresse 1]

C/

,

[Q], [T], [C], [N]

TRÉSOR PUBLIC

S.A. CREDIT LOGEMENT

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Novembre 2025 par le Juge de l’exécution de VERSAILLES

N° RG : 24/00180

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 26.03.2026

à :

M^e Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.D.C. DE LA RESIDENCE, [Adresse 1], [Adresse 1]

Représenté par son syndic l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), Société à Responsabilité Limitée dont le siège social est, [Adresse 2] à, [Localité 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 379 625 486, lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 – N° du dossier S240139, substitué par M^e Vincent PERRAUT, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

Monsieur, [Q], [T], [C], [N]

né le, [Date naissance 1] 1979 à, [Localité 3] (Cote d’ivoire)

de nationalité Ivoirienne

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20250167 – Représentant : M^e Ameli de SABA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

TRÉSOR PUBLIC

Agissant par Madame la responsable du pole de recouvrement spécialisé des Yvelines

,

[Adresse 3]

,

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 – N° du dossier 2501588, substituée par M^e Betty WOLFF, avocat au barreau de VERSAILLES

S.A. CREDIT LOGEMENT

,

[Adresse 4]

,

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Assignation à jour fixe délivrée à personne habilitée le 19 décembre 2025

BANQUE POSTALE CONSUMER FINANCE

Anciennement BANQUE POSTALE FINANCEMENT

,

[Adresse 5]

,

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Assignation à jour fixe délivrée à personne habilitée le 22 décembre 2025

TRESOR PUBLIC

Agissant par le Service des Impôts des Particuliers de, [Localité 1]

,

[Adresse 6]

,

[Localité 1]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Assignation à jour fixe délivrée à personne habilitée le 19 décembre 2025

INTIMÉS DÉFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Février 2026, Madame Caroline DERYCKERE, conseillère faisant fonction de présidente ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1], [Adresse 1] à, [Localité 2] poursuit le recouvrement de sa créance en vertu d’un jugement prononcé le 18 janvier 2024 par le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant suivant la procédure accélérée au fond, signifié à partie le 2 février 2024 et définitif, par la saisie immobilière du bien de M, [Q], [N] dans cette résidence, à savoir les lots 107 (appartement) et 137 (cave), initiée par un commandement de payer valant saisie délivré le 2 octobre 2024, publié au Service de la publicité Foncière de Versailles 2 le 30 octobre 2024 sous les références 2024 S n° 156, dûment dénoncé aux créanciers inscrits.

Statuant sur la demande d’orientation de la procédure de saisie immobilière à la suite de l’audience qui s’est tenue le 23 janvier 2025, le juge de l’exécution de Versailles, par jugement contradictoire du 21 novembre 2025 a :

— rejeté les exceptions de nullité de l’assignation du 10 août 2023 et de la signification du jugement du 18 janvier 2024 et du commandement de payer valant saisie immobilière du 2 octobre 2024;

— fixé la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1] sise, [Adresse 1] à, [Localité 2] à 7 788,81 euros arrêtée au 29 juillet 2024 ;

— constaté le caractère disproportionné et abusif de la saisie immobilière ;

— ordonné la mainlevée de la saisie immobilière résultant du commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 2 octobre 2024 et publié le 30 octobre 2024 au service de la publicité foncière de, [Localité 4] 2 (volume 2024 s numéro 156) ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1] sise, [Adresse 1] à, [Localité 2] aux dépens.

Le 28 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires poursuivant a interjeté appel du jugement.

Dûment autorisé à cette fin par ordonnance du 10 décembre 2025, l’appelant a assigné à jour fixe, pour l’audience du 18 février 2026, M, [N] par acte du 19 décembre 2025 déposé à l’étude du commissaire de justice, et le comptable responsable du PRS des Yvelines, la société Crédit Logement, la Banque Postale Financement, le SIP de, [Localité 1], ces derniers en qualité de créanciers inscrits, par actes des 19 et 22 décembre 2025 délivrés à personne habilitée et transmis au greffe par voie électronique le 8 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 17 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’appelant, agissant par son syndic en exercice, demande à la cour de :

— Réformer le jugement dont appel en [chacune de ses dispositions lui faisant grief],

Statuant à nouveau dans cette limite,

— Mentionner le montant de la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1] sise, [Adresse 1], au 29 juillet 2024, à la somme de 8.252,53 euros, soit 7.333,95 euros au titre du principal, 441,86 euros au titre des intérêts, 463,72 euros au titre des accessoires, sans préjudice de tous autres intérêts postérieurs au taux légal majoré de 5 points, frais de procédure et ceux d’exécution,

— Débouter M, [Q], [N] de sa demande relative au caractère disproportionné et abusif de la saisie immobilière,

— Juger n’y avoir lieu à mainlevée du commandement de saisie délivré le 2 octobre 2024,

— Ordonner la vente forcée,

— Dire qu’il appartiendra pour le surplus au Syndicat des copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1] sise, [Adresse 1] de poursuivre la procédure devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Versailles, notamment à l’effet de voir fixée la date de l’audience d’adjudication, de faire fixer les modalités de la publicité légale et de faire taxer les frais de poursuites,

Ajoutant par ailleurs au jugement,

— Condamner M, [Q], [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1] sise, [Adresse 1] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens d’appel dont distraction en frais privilégiés de vente au profit de Maître Marion Cordier,

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur, [Q], [N] de toutes ses demandes plus amples ou contraires qu’elles soient irrecevables ou, à défaut, mal fondées, à l’exception de sa demande tendant à être autorisé à vendre les biens saisis amiablement, prétention à propos de laquelle le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1] sise, [Adresse 1] s’en rapporte à Justice.

Par dernières conclusions transmises au greffe le 17 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M, [N], débiteur saisi et intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 21 novembre 2025 en ce qu’il fixe la créance du SDC de la Résidence de, [Adresse 1], constate le caractère disproportionné et abusif de la saisie immobilière, ordonne la mainlevée de la saisie immobilière, sauf à réservé [sic] les frais irrépétibles et les dépens ;

— l’infirmer en tant que de besoin sur le surplus ;

Statuant à nouveau:

A titre principal,

— confirmer le jugement contentieux rendu le 21 novembre 2025 par le juge de l’exécution

immobilière près le Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il :

' Fixe la créance du SDC de la Résidence, [Adresse 1] sise, [Adresse 1] à, [Localité 2] à 7.788,81 euros arrêtée au 29 juillet 2024,

Constate le caractère disproportionné et abusif de la saisie immobilière,

Ordonne la mainlevée de la saisie immobilière résultant du commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 2 octobre 2024 et publié le 30 octobre 2024 au service de la publicité foncière de, [Localité 4] 2 (volume 2024 S numéro 156)',

A défaut et à titre subsidiaire:

— juger que la signification de l’assignation adressée le 10 août 2023 à, [N], [Q], [T], [C] pour comparaître devant le TJ de Versailles est irrégulière et nulle pour avoir été signifiée à l’étude du commissaire de justice alors que la signification à personne de M., [N], [Q], [T], [C] n’était pas impossible,

En conséquence,

— juger que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1] sise,, [Adresse 1] à, [Localité 2], représenté par son syndic l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM) ne dispose pas de titre exécutoire régulièrement obtenu et

susceptible de justifier une saisie immobilière et ordonner la mainlevée de la saisie immobilière,

A défaut,

— juger la signification du jugement réputé contradictoire et en dernier ressort [sic] rendu le 18 janvier 2024 en l’étude de l’huissier de justice alors que la signification à la personne même de M., [N], [Q], [T], [C] n’était pas impossible, irrégulière et nulle.

— juger qu’une signification d’un jugement annulée ne peut servir de fondement à une saisie immobilière,

En conséquence,

— annuler la procédure de saisie immobilière de l’appartement de M., [N], [Q], [T], [C] sis,, [Adresse 1] à, [Localité 2],

— juger conformément à l’article 478 alinéa 1 du code de procédure civile que le jugement réputé contradictoire et en dernier ressort du 18 janvier 2024 qui n’a pas été régulièrement signifié dans les six mois de sa date est non-avenu et qu’aucune mesure d’exécution forcée ne peut être engagée sur la foi d’un titre exécutoire périmé et inexistant,

A défaut,

— juger la signification du commandement de payer valant saisie immobilière du 2 octobre 2024 adressée à l’étude de l’huissier de justice alors que la signification à la personne même de M., [N], [Q], [T], [C] n’était pas impossible, irrégulière et nulle,

En conséquence:

— juger la signification du commandement de payer valant saisie immobilière du 2 octobre 2024 caduque [sic],

— annuler la procédure de saisie immobilière de l’appartement de M., [N], [Q], [T], [C] sis, [Adresse 1] à, [Localité 2],

A défaut, à titre très subsidiaire,

— accorder à M, [N], [Q], [T], [C] un délai de paiement de 24 mois pour apurer sa dette tout en suspendant la procédure de saisie immobilière,

A titre très très subsidiaire,

— ordonner la vente amiable du bien pour un prix qui ne saurait être inférieur à la somme de 206 500 euros,

— Ou juger que le montant de la mise à prix du bien est dérisoire et fixer la mise à prix à la valeur du marché du bien,

En tout état de cause,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1] sise, [Adresse 1] à, [Localité 2], représenté par son syndic l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM) et tous les créanciers de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées contre, [N], [Q], [T], [C],

— juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de M., [N], [Q], [T], [C] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts et

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1] sise, [Adresse 1] à, [Localité 2], représenté par son syndic l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM) à payer à M., [N], [Q], [T], [C] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1] sise, [Adresse 1] à, [Localité 2], représenté par son syndic l’Agence Gestion Immobilière Moderne (GIM) aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Dontot.

Par dernières conclusions transmises au greffe le 18 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme la comptable du PRS des Yvelines, en sa qualité de créancier inscrit, demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du 21 novembre 2025, en ce qu’il a constaté le caractère disproportionné et abusif de la saisie immobilière,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la mainlevée du commandement afin de saisie immobilière,

Statuant à nouveau,

— Ordonner la vente forcée et renvoyer les parties devant le juge de l’exécution aux fins de fixation de vente.

Les autres créanciers inscrits qui n’ont pas constitué avocat ayant été touchés à personne habilitée, l’arrêt sera réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience de plaidoirie du 18 février 2026, le prononcé de l’arrêt a été annoncé au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions. Par ailleurs, les rappels des moyens dans le dispositif ne se confondent pas avec les prétentions qu’ils sont censés soutenir de sorte qu’ils ne seront examinés que dans la limite nécessaire pour statuer sur les prétentions.

Sur les moyens de nullité

M, [N] reprend devant la cour les moyens de nullité qu’il avait soutenus lors de l’audience d’orientation, à savoir la nullité de l’assignation à la procédure accélérée au fond ayant donné lieu au jugement du 18 janvier 2024 dont le Syndicat des copropriétaires poursuit l’exécution, celle de la signification de cette décision et celle du commandement valant saisie immobilière.

Le poursuivant oppose l’irrecevabilité de la contestation du commandement qui n’a été invoquée que dans des conclusions du 23 juin 2025, alors que dans ses conclusions du 29 avril 2025, après les chefs de nullité portant sur l’assignation et la signification du jugement il avait présenté ses défenses au fond.

M, [N] n’a pas répondu sur ce point.

Il est incontestable qu’alors que les articles 112 et 113 du code de procédure civile imposent d’invoquer tous les moyens de nullité contre des actes de procédure simultanément à peine d’irrecevabilité de ceux qui ne l’auraient pas été et que les nullités sont couvertes si postérieurement à l’acte critiqué celui qui l’invoque fait valoir des moyens de défense au fond ou une fin de non recevoir, M, [N] n’a pas critiqué le commandement valant saisie du 2 octobre 2024, en la forme en même temps que les autres actes de procédure dans ses conclusions du 29 avril 2025. Il a en effet dans un premier temps soulevé la nullité des actes portant la délivrance de l’assignation et de la signification du jugement pour déqualifier le titre exécutoire et opposé ensuite le caractère disproportionné de la saisie immobilière à l’appui d’une demande de mainlevée du commandement. C’est dans ses dernières conclusions qu’il a ajouté un moyen de nullité tenant à une irrégularité prétendue de la signification du commandement. Le premier juge a rejeté cette fin de non recevoir au motif que les premières conclusions contenaient au dispositif une demande de nullité de 'tous les actes’ de procédure. Cependant l’unique moyen de forme opposé au commandement valant saisie n’avait pas été invoqué in limine litis. C’est donc à bon droit que le Syndicat des copropriétaires lui oppose l’irrecevabilité dont il s’agit. Le jugement ayant cependant rejeté cette exception de nullité il n’y a pas lieu de l’infirmer de ce chef, la substitution de motifs aboutissant pareillement au rejet de cette demande.

En ce qui concerne les moyens de nullité portant sur le mode de signification de l’assignation du 10 août 2023 et de la signification du jugement par acte du 2 février 2024, M, [N] ne fait valoir aucun argument susceptible de contredire les réponses qu’y a apportées le premier juge avec précision, tenant sur le premier point, à l’absence de pouvoir du juge de l’exécution (et de la cour statuant en appel de ses décisions) pour remettre en cause la validité du titre exécutoire et sur le second, au constat que toute les diligences ont été accomplies pour remettre l’acte à la personne de M, [N] titulaire d’une boîte aux lettres et dont le nom est inscrit sur l’interphone mais que l’impossibilité de lui remettre l’acte en personne découle de la constatation de son absence. M, [N] ne prétend d’ailleurs pas qu’il était présent à l’heure de passage du commissaire de justice, et la photographie du hall d’entrée de l’immeuble qu’il produit ne fait que confirmer qu’il n’y avait pas besoin de pénétrer dans les parties communes pour réaliser les diligences relatées dans le procès-verbal , ni pour appuyer sur la sonnette de l’interphone sans obtenir de réponse. Il ne répond pas non plus à l’objection selon laquelle la circonstance que l’acte ne lui a pas été remis à personne ne lui a pas causé de grief puisque s’il réside bien dans les lieux comme il le prétend, il a nécessairement été destinataire d’une copie de l’acte envoyé par courrier et de l’avis de passage laissé dans sa boîte aux lettres, l’alertant sur la nécessité de récupérer l’original de l’acte à l’étude du commissaire de justice. En l’absence d’élément plus pertinent autorisant une autre analyse, la cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits en rejetant ces moyens de nullité.

Sur le montant de la créance

L’appelant reproche au premier juge d’avoir d’office et alors qu’aucune contestation n’était opposée sur ce point par le débiteur dûment assisté et représenté par avocat, retranché la somme de 463,72 euros figurant au décompte au titre des dépens faute de production d’un état de frais vérifié.

Il ressort du titre exécutoire en cause que M, [N] a été condamné aux dépens. Ceux-ci ont été liquidés par le créancier à la somme de 463,72 euros, sans que le débiteur ne soulève la moindre contestation au décompte produit. La procédure de vérification des dépens relevant de l’article 704 du code de procédure civile auquel se réfère implicitement le jugement n’est que facultative et n’a vocation à être utilisée selon le texte qu’en cas de difficulté. Force est de constater que M, [N] n’a contesté aucun des postes de dépens tels que liquidés par le poursuivant et qu’il ne le fait pas davantage devant la cour. Son argument selon lequel la vérification du titre exécutoire doit être faite d’office par le juge à l’audience d’orientation est inopérante compte tenu de la règle posée par la disposition précitée. A défaut de difficulté opposée à l’état liquidatif des dépens par M, [N] dûment représenté par avocat, cette somme n’avait pas à être retranchée d’office du décompte. La créance doit donc être mentionnée à hauteur de la somme de 8.252,53 euros au 29 juillet 2024.

Sur le caractère disproportionné de la mesure de saisie

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu au visa des articles L111-7 et L121-2 du code des procédures civiles d’exécution que la saisie immobilière a été réalisée sur deux lots, à savoir un appartement de quatre pièces avec loggia (lot n°107) et une cave (lot n°137), pour recouvrer une créance limitée à une somme de 7.788,81 euros, ce qui apparaissait inutile et disproportionné au regard de la valeur du bien, du coût de la mesure susceptible d’excéder le montant de la créance, et que la vente du seul lot n°137 a savoir la cave suffirait a désintéresser le créancier.

L’appelant critique cette motivation qui en aucun cas ne permet de conclure au caractère inutile ou abusif de la saisie et rappelle que la charge de la preuve du caractère prétendument disproportionné de la saisie incombe au débiteur, qui ne propose aucune alternative; que M, [N] n’a réglé aucune somme depuis que le jugement lui a été signifié, qu’il ne fait pas de proposition sérieuse de règlement, ni n’indique les mesures qui auraient permis d’éteindre la dette; qu’il est douteux que l’appartement saisi serve de résidence à la famille, qu’il n’est pas démontré que la seule cave ait une valeur économique indépendamment de l’appartement suffisant au surplus à désintéresser tous les créanciers ayant déclaré leur créance, et qu’au demeurant seul un cantonnement fondé sur l’article L321-6 du code des procédures civiles d’exécution aurait pu être prononcé, si le débiteur l’avait demandé, ce qui n’a pas été le cas, et non pas la mainlevée totale de la saisie.

Le comptable du PRS des Yvelines, appuie cette argumentation, y ajoutant que le premier juge s’est contredit en reconnaissant qu’une mesure de saisie-attribution a été infructueuse, et qu’il a méconnu les droits des créanciers inscrits et fait l’aveu de sa méconnaissance du marché immobilier relativement à la valeur d’une cave à, [Localité 2]. Il observe que les frais de saisie étant à la charge de l’acquéreur, en admettant qu’il soit possible de vendre la cave dissociée de l’appartement dont elle est l’accessoire, aucun amateur ne se portera acquéreur à un prix compatible avec ces frais, et que le prix ne permettra de désintéresser aucun créancier. M, [N], conclut-il, ne prouve pas que la mesure excède ce qui est nécessaire pour obtenir le paiement de la dette.

M, [N] qui conclut sur ce point à la confirmation du jugement se prévaut d’une décision de la cour d’appel de Paris qui a annulé une saisie immobilière portant sur deux lots au regard de la dette dont le montant pouvait être couvert par le plus petit, l’autre constituant le lieu d’habitation du saisi. Il s’avère cependant que ce cas n’est pas transposable à la situation de M, [N], le plus petit des lots dont il s’agissait dans ce cas d’espèce étant une chambre de service dans un immeuble situé à, [Localité 5] pouvant être vendu seul, sans comparaison possible avec la cave d’un immeuble de, [Localité 2]. Il soutient ensuite que la saisie est disproportionnée en considération du rapport entre la valeur estimée du bien et le montant de la créance, ce montant ayant été réduit en raison de ses paiements récents, que la saisie cause d’énormes préjudices à ses enfants, que les frais de saisie vont dépasser le montant de la créance initiale, qu’il dispose de biens mobiliers de grande valeur que le Syndicat des copropriétaires aurait pu saisir, à savoir une voiture familiale et les meubles meublant l’appartement.

Il doit être rappelé que le créancier ayant en application des dispositions de l’article L111-7 du code des procédures civiles d’exécution le choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance, c’est au débiteur, qui en poursuit la mainlevée d’une saisie immobilière, qu’il appartient d’établir qu’elle excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

En l’espèce, il est justifié que M, [N] n’a pas commencé à payer les sommes auxquelles il a été condamné à titre de charges de copropriété. Le règlement dont il se prévaut survenu en janvier 2026, de 1695,11 euros ne correspond qu’à l’appel de cotisations au titre du dernier trimestre 2025 et du premier trimestre 2026, sans régler les causes de la saisie ni l’arriéré dont le montant atteint désormais près du double de celle qui est consacrée par le titre exécutoire. En outre, une saisie attribution a vainement été tentée le 21 mars 2024 avant d’entamer les poursuites aux fins de saisie immobilière. La procédure d’exécution forcée n’est donc pas inutile.

M, [N], se prévaut d’un patrimoine mobilier dont il ne fournit aucune estimation de valeur, sans expliquer pour quelle raison il n’a pas mobilisé ledit patrimoine pour payer ses charges de copropriété, notamment le véhicule familial Citroën C4 dont il ne produit au demeurant pas le certificat d’immatriculation. Par ailleurs, au vu de la liste des meubles meublants qu’il énonce dans ses conclusions, il apparaît qu’ils sont en grande partie insaisissables par détermination de la loi, ou intégrés de sorte qu’ils sont devenus immeubles par destination. En outre, il ne communique aucune information sur les revenus du foyer, et fait l’aveu de son insolvabilité en demandant des délais de paiement.

Par ailleurs, la description de l’appartement réalisée par le commissaire de justice suivant procès-verbal dressé le 22 octobre 2024 versé aux débats conclut que le bien saisi ne présentait aucun signe d’occupation à cette date, et les photographies qui y figurent permettent en effet de douter sérieusement qu’il s’agisse du domicile de la famille comme le débiteur l’affirme, en l’absence de tout objet nécessaire à la vie courante et de tout effet personnel , ce qui est rejoint la circonstance que le commissaire de justice ne soit jamais parvenu à le rencontrer sur les lieux.

Enfin, sur l’argumentation relative à la saisie simultanée de plusieurs lots, M, [N] ne démontre pas que l’un d’eux puisse être vendu séparément, encore moins que la cave ait une valeur économique sur le marché immobilier suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant mais aussi tous les créanciers inscrits.

Il ne peut donc pas être conclu que la saisie excède ce qui se révèle nécessaire pour recouvrer la créance, et le jugement doit être infirmé en ce qu’il a constaté le caractère disproportionné de la saisie et en a ordonné la mainlevée.

Sur la demande de délais de paiement

M, [N] réitère en cause d’appel sa demande formulée à titre subsidiaire d’un délai de paiement de 24 mois pour payer sa dette.

L’article 1343-5 du code civil permet au juge compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Cependant M, [N] n’a pas communiqué d’informations utiles sur son patrimoine ni sur ses ressources permettant d’appréhender sa situation, et n’a pas fait connaître quels moyens il offrait de mobiliser pour régler les causes du commandement dans le délai qu’il sollicite. En outre, la créance poursuivie remonte à plus de deux ans et il est démontré que jusqu’au règlement de janvier 2026, le débiteur ne payait pas non plus ses charges courantes et a laissé la dette doubler de sorte que les besoins de la copropriété qui subit la carence de M, [N] doivent également être pris en compte.

La demande sera rejetée.

Sur l’orientation de la saisie

M, [N] réitère à titre très subsidiaire sa demande d’autorisation de vente amiable formulée devant le premier juge. Il fournit des mandats de vente, à la lecture desquels la cour relève incidemment que M, [N] a affirmé que le bien ne constitue pas le logement de la famille, et qui remontent à janvier 2025 sans par conséquent avoir manifestement suscité aucune offre d’achat.

Il ne produit pas d’estimation des prix du marché pour un tel bien ni de justification de l’avancée des démarches prétendument entreprises en vue de vendre le bien permettant de conclure que la vente amiable est réalisable eu égard aux conditions économiques du marché à un prix permettant de désintéresser tous les créanciers et ce, dans le délai de 4 mois imposé par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans ces conditions la cour ne peut qu’ordonner la vente forcée du bien saisi.

En ce qui concerne le montant de la mise à prix, il n’est pas manifestement dérisoire, étant rappelé que contrairement à ce que demande M, [N], il ne peut pas correspondre à la valeur vénale du bien. En effet, il sert de prix d’entrée des enchères dans le but d’intéresser le plus grand nombre d’enchérisseurs dans l’intérêt bien compris des créanciers mais aussi du débiteur.

La vente forcée sera donc ordonnée conformément au cahier des conditions de vente, le poursuivant étant renvoyé devant le juge chargé des saisies immobilières pour fixer la date et les modalités de celle-ci.

M, [N] supportera les frais irrépétibles supportés par son adversaire que l’équité commande de fixer à la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance et d’appel seront traités en frais taxables et taxés par le juge préalablement aux opérations d’adjudication.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision réputée contradictoire en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 21 novembre 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté les exceptions de nullité soulevées par M, [N],

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Déboute M., [N] de toutes ses contestations et demandes,

Dit que la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1] sise, [Adresse 1], s’élève au 29 juillet 2024, à la somme de 8.252,53 euros, soit 7.333,95 euros au titre du principal, 441,86 euros au titre des intérêts, 463,72 euros au titre des frais accessoires, outre les intérêts postérieurs au taux légal majoré de 5 points,

Ordonne la vente forcée des biens immobiliers visés au commandement du 2 octobre 2024 publié le 30 octobre 2024 au service de la publicité foncière de, [Localité 4] 2 (volume 2024 S numero 156) tels que désignés et sur la mise à prix figurant au cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l’exécution de Versailles le 30 décembre 2024,

Invite le créancier poursuivant à saisir à nouveau le juge de l’exécution de Versailles aux fins de fixation des date et heure de l’audience d’adjudication, de détermination des modalités préalables aux enchères, et de désignation des auxiliaires chargés d’y concourir conformément à la loi,

Rappelle que le présent arrêt devra être mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière dont il s’agit,

Condamne M, [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence, [Adresse 1] sise, [Adresse 1] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront traités en frais taxables et taxés par le juge préalablement aux opérations d’adjudication.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente