Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

La société Priams Construction, devenue la société Citysens, a demandé au tribunal administratif de Grenoble d’annuler la décision du 25 octobre 2023 par laquelle le maire de Cluses a sursis à statuer sur sa demande tendant à la construction d’un ensemble immobilier rue des Fleurs.

Par un jugement n° 2308272 du 3 décembre 2024, le tribunal administratif de Grenoble a annulé la décision du 25 octobre 2023 et a enjoint au maire de la commune de Cluses de délivrer à la société Citysens un permis de construire dans un délai de deux mois à compter de la date de notification du jugement.

Procédures devant la Cour

I/ Par une requête enregistrée le 22 janvier 2025 sous le n° 25LY00152, la commune de Cluses, représentée par la SELARL Philippe Petit et Associés, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 3 décembre 2024 ;

2°) de rejeter la demande présentée par la société Priams Construction devant le tribunal administratif de Grenoble ;

3°) de mettre à la charge de la société Priams Construction le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de la somme de 13 euros au titre du remboursement du droit de plaidoirie.

Elle soutient que :

— le jugement attaqué est irrégulier en ce que les premiers juges n’ont pas analysé ses conclusions au titre du droit de plaidoirie dans le cadre des visas ni n’ont statué sur celles-ci ;

— le projet de la société Priams Construction n’est, en premier lieu, pas cohérent avec le contexte urbain et les premiers juges n’ont ainsi pas tiré toutes les conséquences de leurs propres constatations en jugeant que le projet ne compromettait pas l’exécution du futur plan local d’urbanisme ( PLU), alors pourtant que la recherche de la cohérence urbaine dans le cadre du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) est centrale et qu’elle constitue l’une des composantes fortes du parti d’urbanisme communal ; au-delà du développement résidentiel à partir du renouvellement du tissu urbain, la commune s’est fixée comme premier axe de préserver le cadre de vie, qui comprend comme objectif de le valoriser en assurant l’intégration urbaine et paysagère, des nouveaux développements urbains, qu’elle décline plus précisément ensuite ; elle entend également accompagner la densification en assurant la bonne intégration des projets sur le territoire en s’inspirant de la trame urbaine traditionnelle ; le projet en litige est lui-même situé dans un îlot composé d’habitat majoritairement pavillonnaire, de taille et de gabarit limités, constituant une même trame urbaine composée, à l’exception des locaux d’activités présents sur le tènement du projet et destinés à être démolis, de pavillons à l’architecture traditionnelle de la vallée de l’Arve ; aucune construction de l’îlot ne présente ainsi une hauteur et une volumétrie équivalentes à celle du projet, ni n’a de toit terrasse ; dans ces conditions, le projet de la société Primas Construction, qui consiste en la réalisation de deux bâtiments de gabarit R+4+Attique (ou R+5) comprenant soixante logements et cent-vingts places de stationnement, dont vingt-et-une places en extérieur, ne s’inscrit pas dans la trame urbaine traditionnelle dans laquelle il s’insère, en particulier dans celle constituée des constructions contigües, et il conduit à une sur-densification, contraire au projet de PADD et à la cohérence urbaine souhaitée par la commune ; en second lieu, le PADD entend également, dans son deuxième axe, répondre aux besoins de la population, avec l’objectif d’accompagner la croissance démographique d’ici 2034, ce qui se traduit, notamment, par un développement résidentiel à partir du renouvellement du tissu urbain ; or, en l’espèce, le terrain d’assiette du projet se situe dans l’un des secteurs de renouvellement et le projet en litige porte sur la réalisation de soixante logements, alors que la production de logements par an n’était envisagée que dans un second temps, après une première période de temporisation jusqu’en 2025, et que ce nombre correspond au volume annuel de production de logements à partir de 2026 et vient ainsi obérer d’un dixième le volume de production prévu pour les dix années à venir ; le projet compromet en conséquence la maîtrise de production de logements souhaitée et exprimée dans le PADD ; il s’en déduit que ce projet est de nature à compromettre l’exécution du futur PLU ;

— l’arrêté du 25 octobre 2023 n’étant pas entaché d’illégalité, le cour ne pourra qu’annuler l’injonction faite au maire de délivrer le permis de construire ; en tout état de cause, cette injonction ne peut être exécutée en ce que, d’une part, le terrain d’assiette du projet est situé dans le périmètre d’étude qui a été mis en place par la commune par sa délibération du 7 juin 2022 afin de réfléchir à l’intégration des futurs projets dans le tissu urbain existant et, d’autre part, le PADD a fait l’objet d’un nouveau débat lors de la séance du conseil municipal du 10 décembre 2024 afin d’approfondir le précédent projet.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 mai 2025, la société Citysens, anciennement dénommée SARL Priams Construction, représentée par la SELARLU Jean-Marc Petit-Avocat, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la commune de Cluses au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les premiers juges se sont prononcés sur le droit de plaidoirie de 13 euros et le jugement attaqué n’est ainsi pas entaché d’irrégularité ;

— les moyens soulevés par la commune de Cluses ne sont pas fondés et le classement projeté est entaché d’illégalité

Par une ordonnance du 7 mai 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 3 juin 2025.

II/ Par une requête enregistrée le 22 janvier 2025 sous le n° 25LY00153, la commune de Cluses, représentée par la SELARL Philippe Petit et Associés, demande à la cour :

1°) de prononcer, en application des dispositions de l’article R. 811-15 du code de justice administrative, le sursis à exécution du jugement du 3 décembre 2024 ;

2°) de mettre à la charge de la société Priams Construction le versement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de la somme de 13 euros au titre du remboursement du droit de plaidoirie.

Elle invoque les mêmes moyens que ceux développés dans sa requête n° 25LY00152, en exposant qu’ils sont sérieux et de nature à justifier l’annulation du jugement et le rejet des conclusions de première instance.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 mai 2025, la société Citysens, anciennement dénommée SARL Priams Construction, représentée par la SELARLU Jean-Marc Petit-Avocat, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la commune de Cluses au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— les premiers juges se sont prononcés sur le droit de plaidoirie de 13 euros et le jugement attaqué n’est ainsi pas entaché d’irrégularité ;

— les moyens soulevés par la commune de Cluses ne sont pas fondés et le classement projeté est entaché d’illégalité

Par une ordonnance du 7 mai 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 3 juin 2025.

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Burnichon, première conseillère,

— les conclusions de M^me Christine Djebiri, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Rubio substituant M^e Philippe Petit pour la Commune de Cluses et de M^e Roussel substituant M^e Jean-Marc Petit pour la société Citysens, anciennement société Priams Construction.

Considérant ce qui suit :

1. La société Priams Construction désormais dénommée Citysens a déposé, le 27 juillet 2023, une demande de permis de construire portant sur la réalisation de soixante logements pour une surface de plancher de 4 345 m², sur des parcelles cadastrées section AB nos situées rue des Fleurs, au lieudit « Les Buttes Nord », sur le territoire de la commune de Cluses. La révision du plan local d’urbanisme (PLU) a toutefois été prescrite par une délibération du conseil municipal du 7 décembre 2021, et, par un arrêté du 25 octobre 2023, le maire de Cluses a opposé un sursis à statuer d’une durée de deux ans à cette demande de permis. Par un jugement n° 2308272 du 3 décembre 2024, le tribunal administratif de Grenoble a annulé cet arrêté du 25 octobre 2023 et a enjoint au maire de la commune de Cluses de délivrer un permis de construire à la société Citysens, anciennement dénommée Priams Construction, dans un délai de deux mois à compter de la date de notification du jugement. La commune de Cluses relève appel de ce jugement par la requête n°25LY00152 et en demande le sursis à exécution par la requête n° 25LY00153.

2. Les requêtes n° 25LY00152 et n° 25LY00153 sont dirigées contre le même jugement. Il y a lieu de les joindre pour qu’elles fassent l’objet d’un seul arrêt.

Sur la requête n° 25LY00152 :

3. Aux termes de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d’opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. / Il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus aux articles L. 102-13, L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l’article L. 331-6 du code de l’environnement. / () ». Aux termes de l’article L. 153-11 du même code : « () / L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable. ».

4. Si le projet d’aménagement et de développement durable n’est pas directement opposable aux demandes d’autorisation de construire, il appartient à l’autorité compétente de prendre en compte les orientations d’un tel projet, dès lors qu’elles traduisent un état suffisamment avancé du futur plan local d’urbanisme, pour apprécier si une construction serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution de ce plan et décider, le cas échéant, de surseoir à statuer sur la demande en application des dispositions précitées.

5. Pour opposer à la SARL Priams Construction un sursis à statuer sur sa demande de permis de construire, le maire de la commune de Cluses a estimé que le projet, de par sa localisation et ses caractéristiques, était de nature à compromettre l’exécution du futur plan, le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) encadrant en priorité le développement résidentiel à partir du renouvellement du tissu urbain avec la « valorisation des friches industrielles et des espaces déqualifiés », dont celui des « friches industrielles du bord de l’Arve et plus précisément de la rue des Fleurs, qui pourra accueillir des opérations de renouvellement urbain vers l’habitat à condition de présenter des projets cohérents par rapport au contexte urbain et soucieux de l’adaptation de l’urbanisation au changement ».

6. D’une part, le conseil municipal de Cluses a prescrit la révision du PLU par une délibération du 7 décembre 2021 et a débattu sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durables (PADD) lors de sa séance du 20 décembre 2022. Par une délibération du 7 juin 2022, prise sur le fondement de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme, il a également instauré un périmètre d’étude – Rue des Fleurs-Rue Geneviève Anthonioz-de-Gaulle -, où se situe le terrain d’assiette du projet de la SARL Priams Construction. Le futur PLU était ainsi suffisamment avancé, à la date du sursis à statuer en litige du 25 octobre 2023, pour apprécier si le projet envisagé était de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution de ce plan et permettre, le cas échéant, au maire d’envisager d’opposer un sursis à statuer au titre des dispositions précitées du code de l’urbanisme.

7. D’autre part, il ressort du projet de PADD ainsi débattu, qu’il comprend un axe « Cadre de vie – Préserver le cadre de vie » qui comporte plusieurs actions. A cet égard, l’action n° 5 tend à valoriser le cadre de vie, qui comprend notamment l’orientation générale visant à assurer l’intégration urbaine et paysagère des nouveaux développements urbains et qui entend notamment veiller au maintien des qualités paysagères des quartiers constitués en évitant une sur-densification des quartiers pavillonnaires, en limitant la densification urbaine et en maintenant les espaces plantés dans les quartiers résidentiels existants, les jardins étant identifiés comme un caractère de qualité dans les secteurs pavillonnaires. Au surplus, l’action n° 6 est quant à elle relative à l’accompagnement de la densification, et l’orientation du PADD vise à accompagner la croissance démographique d’ici 2034 pour accueillir dans de bonnes conditions les nouveaux habitants, renforcer les équipements et les services de proximité, intégrer les besoins de production de logement social, permettre le parcours résidentiel des habitants tout en restant compatible avec les capacités des équipements publics. Le PADD, qui relève le fort niveau de construction depuis 2018, explique à cet égard plus particulièrement que « la ville de Cluses souhaite accompagner sa reprise démographique en visant une croissance démographique de 1 % par an à l’horizon 2034 » et qu’elle entend temporiser la production de logements pour permettre aux habitants d’être accueillis dans les meilleures conditions, la nécessité de maîtriser la production de logements visant à répondre à la fois à la demande d’accueil de nouveaux habitants, mais aussi aux besoins internes liés au maintien de la population actuelle (desserrement des ménages, ). C’est pourquoi, si le PADD précise que « le PLU doit être en capacité de produire environ six-cents logements sur la période 2023-2034 », il entend toutefois temporiser cette production, « en limitant très fortement la production de logements à court terme, soit à l’horizon 2025 », " afin de permettre aux nombreux logements récents d’être mis sur le marché, occupés, et aux habitants d’être insérés dans la vie locale, sociale et économique de la ville ; cette temporisation doit aussi permettre à la ville de mesurer l’incidence réelle de cette forte production de logements sur le niveau de population, sur la fréquentation et la suffisance des équipements et infrastructures publics (scolaires, périscolaires, sociaux, santé, sportifs, réseaux) et les impacts sur la mobilité/trafic. ". Le PADD n’envisage donc que dans un 2nd temps que le rythme de production de logements puisse atteindre soixante à soixante-dix logements par an. Par ailleurs, ces souhaits et orientations ont également fait l’objet d’une délibération du 7 juin 2022 par laquelle le conseil municipal de la ville de Cluses a instauré un périmètre d’étude au titre de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme – Rue des Fleurs-Rue Geneviève Anthonioz-de-Gaulle, qui rappelle que les objectifs de la révision du PLU sont de restreindre certaines possibilités de construire dans les zones urbaines, notamment en matière de prospects et de densité de logements en partant du constat que, compte tenu de la récente pression foncière sur la commune, il y a eu une densification rapide du tissu urbain initialement pavillonnaire. Cette délibération précise que le périmètre de ce secteur est classé en zone UB actuellement, correspondant aux espaces urbains denses et que cet îlot est composé de bâtis hétérogènes : activités économiques, maisons anciennes traditionnelles, habitats, et qu’une densification rapide du secteur peut avoir des impacts substantiels sur le fonctionnement du quartier notamment en termes de déplacements, de stationnements ainsi que sur les équipements publics et qu’il apparaît opportun d’engager une réflexion sur le secteur concerné afin de garantir l’intégration des futurs projets dans le tissu urbain existant avec pour objectif d’encadrer les projets immobiliers dans un souci de préservation et d’amélioration de la qualité de vie de ses habitants.

8. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet, constitué des parcelles cadastrées section AB nos et situées rue des Fleurs au lieudit « Les Buttes Nord », est compris dans le secteur identifié par le PADD et est situé dans le périmètre défini par la commune, notamment l’îlot situé au sud de la rue des Fleurs, entre l’Arve et la rue du docteur C A, constitué principalement d’habitat pavillonnaire plus dense. Ce terrain, d’une superficie totale conséquente, qui s’établit à 3 595 m², ne supportait que des constructions de faible importance, dont la démolition a été demandée, et plus précisément trois maisons de gabarit RDC et R+2+C comprenant cinq logements et un local d’activité de gabarit RDC et quelques annexes. Le projet dont la demande a été déposée le 27 juillet 2023 porte quant à lui sur la construction de soixante logements pour une surface de plancher significative de 4 345 m². De par la densification du quartier qu’il induit dans un secteur pavillonnaire et le nombre important de logements qu’il prévoit, il est, compte tenu des actions, orientations et objectifs précités et du parti d’urbanisme retenu dans ce secteur, et notamment ceux de recherche de cohérence urbaine et paysagère et d’accompagnement de la densification afin d’assurer la bonne intégration des projets, de nature à compromettre l’exécution du futur PLU. Il suit de là que le maire de Cluses, en opposant un sursis à statuer à la demande de la requérante, n’a pas entaché sa décision d’une erreur d’appréciation. La commune de Cluses est, par suite, fondée à soutenir que c’est à tort que le tribunal administratif de Grenoble a retenu, pour annuler le sursis à statuer en litige, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles L. 424-1 et L. 153-11 du code de l’urbanisme.

9. Il appartient à la cour, saisie de l’ensemble du litige par l’effet dévolutif de l’appel, d’examiner les autres moyens soulevés par la SARL Priams Construction devant le tribunal administratif de Grenoble et devant la cour.

10. En premier lieu, M. B D, maire adjoint chargé de l’urbanisme, des travaux et de l’environnement, signataire de l’arrêté attaqué du 25 octobre 2023, bénéficiait, par arrêté du maire de Cluses du 25 mai 2020, d’une délégation pour signer les décisions prises sur les demandes d’urbanisme. Cet arrêté de délégation a été affiché le jour même en mairie et adressé au contrôle de légalité le 29 mai 2020. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté en litige doit être écarté.

11. En deuxième lieu, l’arrêté du 23 octobre 2023, après avoir visé et rappelé la demande de permis de construire présentée par la SARL Priams Construction, le plan local d’urbanisme approuvé le 30 janvier 2018 et modifié, la délibération du conseil municipal du 7 décembre 2021 prescrivant la révision n° 1 du PLU et le PADD débattu lors du conseil municipal du 20 décembre 2022, mentionne les éléments de fait sur lesquels s’est fondé le maire de Cluses pour prononcer un sursis à statuer sur la demande de permis de construire qui lui a été présentée. Il est dès lors suffisamment motivé, conformément aux dispositions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme.

12. En dernier lieu, la SARL Priams Construction ne peut utilement exciper de l’illégalité, pour erreur manifeste d’appréciation, de l’orientation définie dans le futur PLU pour le secteur dès lors que le PADD est dépourvu de toute valeur contraignante. Par ailleurs, en l’absence de détermination du classement du terrain d’assiette du projet à la date du sursis en litige, la société Priams Construction, désormais dénommée Citysens, ne peut utilement en invoquer l’illégalité.

13. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur le moyen portant sur la régularité du jugement, que la commune de Cluses est fondée à demander l’annulation du jugement attaqué et le rejet des conclusions de la SARL Priams Construction présentées devant le tribunal administratif à l’encontre de l’arrêté de sursis à statuer du 25 octobre 2023.

Sur la requête n° 25LY00153 :

14. Le présent arrêt statuant au fond sur les conclusions de la commune de Cluses dirigées contre le jugement du tribunal administratif de Grenoble du 3 décembre 2024, il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la commune de Cluses tendant à ce qu’il soit sursis à son exécution.

Sur les frais liés au litige :

15. En application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative il y a lieu de mettre à la charge de la société Citysens une somme de 2 000 euros à verser à la commune de Cluses. En revanche, ces mêmes dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Cluses, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, le versement de la somme que la société Citysens demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

16. Par ailleurs, la somme demandée au titre des dépens correspond à des droits de plaidoirie qui ne sont pas au nombre des dépens énumérés par l’article R. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées à ce titre ne peuvent, en conséquence, qu’être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : Il n’y a pas lieu de statuer sur la requête enregistrée sous le n° 25LY00153.

Article 2 : Le jugement n° 2308272 du 3 décembre 2024 du tribunal administratif de Grenoble est annulé.

Article 3 : La demande présentée par la société Citysens devant le tribunal administratif de Grenoble et ses conclusions d’appel sont rejetées.

Article 4 : La société Citysens versera la somme de 2 000 euros à la commune de Cluses au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête n° 25LY00152 de la commune de Cluses est rejeté.

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Cluses et à la société Citysens.

Délibéré après l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Monique Mehl-Schouder, présidente,

M^me Anne-Gaëlle Mauclair, présidente-assesseure,

M^me Claire Burnichon, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2025.

La rapporteure,

C. Burnichon

La présidente,

M. E La greffière,

F. Prouteau

La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

Nos 25LY00152, 25LY00153