Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

M. C… B… a demandé au tribunal administratif de Grenoble de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2013, 2014 et 2015, de cotisations de contributions sociales, ainsi que de pénalités correspondantes.

Par un jugement n° 2203699 du 20 juin 2025, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 6 août, 28 novembre et 11 décembre 2025, M. B…, représenté par M^e Tournoud, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge de ces impositions et pénalités ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 400 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— la vérification de comptabilité est irrégulière pour s’être intégralement déroulée dans les locaux de l’administration, qui a emporté irrégulièrement des documents comptables sans les restituer, le privant ainsi d’un débat oral et contradictoire avec la vérificatrice, et sans qu’il soit informé du début et du lieu du contrôle afin de lui permettre de se faire accompagner par un conseil ;

 – la procédure d’évaluation d’office est irrégulière à tout le moins pour la cession d’immeuble du 12 décembre 2013 qui a fait l’objet d’une déclaration de plus-value privée et en l’absence d’habitude à cette date ;

 – la pénalité n’est pas fondée.

Par des mémoires, enregistrés les 12 novembre et 8 décembre 2025 et 5 janvier 2026, la ministre de l’action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

— les conclusions sont irrecevables pour des contributions sociales en l’absence d’imposition à ce titre ;

 – les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

 – l’arrêt de la cour de céans n° 22LY00089 du 16 novembre 2023 ;

 – le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M. Porée, premier conseiller,

 – et les conclusions de M. Chassagne, rapporteur public.

Une note en délibéré présentée par M. B… a été enregistrée le 25 mai 2026.

Considérant ce qui suit :

1. M. B…, qui exerçait la profession d’agent immobilier et dirigeait plusieurs sociétés, dont il était associé, opérant dans le secteur de la construction et de l’immobilier, a fait l’objet, en 2016, d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015 et d’un examen contradictoire de sa situation fiscale personnelle portant sur les années 2013, 2014 et 2015. A la suite de ces contrôles, l’administration a estimé, au vu des opérations d’achats et reventes de biens immobiliers accomplies par l’intéressé en 2013, 2014 et 2015, que celui-ci exerçait une activité occulte de marchand de biens dont les opérations relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pour l’impôt sur le revenu en application du 1° de l’article 35-I du code général des impôts. En conséquence de ces contrôles, M. B… a été assujetti à un complément d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2013 et à des cotisations primitives d’impôt sur le revenu au titre des années 2014 et 2015 résultant notamment de la réintégration dans ses revenus imposables de bénéfices industriels et commerciaux que l’administration a évalués d’office sur le fondement du 1° de l’article L. 73 du livre des procédures fiscales. Ces impositions ont été assorties, outre des intérêts de retard, de la majoration de 80 % encourue en cas de découverte d’une activité occulte prévue au c. de l’article 1728-1 du code général des impôts. Par la présente requête, M. B… relève appel du jugement du 20 juin 2025 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande de décharge de cotisations d’impôt sur le revenu et de contributions sociales et des pénalités.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

En ce qui concerne la régularité de la vérification de comptabilité :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 47 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction alors applicable : « Un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle d’une personne physique au regard de l’impôt sur le revenu ou une vérification de comptabilité ne peut être engagée sans que le contribuable en ait été informé par l’envoi ou la remise d’un avis de vérification. / Cet avis doit préciser les années soumises à vérification et mentionner expressément, sous peine de nullité de la procédure, que le contribuable a la faculté de se faire assister par un conseil de son choix. (…) ».

3. Il résulte de l’instruction que l’avis de vérification de comptabilité du 4 août 2016 notifié à l’adresse du domicile de M. B… à Novalaise (Savoie) le 9 août 2016 mentionne que le contribuable a la faculté de se faire assister par un conseil au cours de ce contrôle. Par un courriel du 9 août 2016, M. B… a demandé que le premier entretien, prévu le 23 août 2016, soit reporté en septembre en indiquant son numéro de téléphone afin de fixer une nouvelle date. Le requérant ne conteste pas sérieusement avoir été informé, avant la première entrevue du 1er septembre 2016, que les opérations de contrôle diligentées pour la vérification de comptabilité débuteraient à cette date par un entretien dans les locaux de l’administration dès lors qu’il ressort du courrier 751-SD se rapportant à l’examen contradictoire de situation fiscale personnelle qu’une conversation téléphonique entre M. B… et la vérificatrice a eu lieu le 12 août 2016. Par suite, le moyen tiré de l’irrégularité de la vérification de comptabilité pour ne pas avoir été mis en mesure de se faire assister d’un conseil doit, en tout état de cause, être écarté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 13 du livre des procédures fiscales : « I. – Les agents de l’administration des impôts vérifient sur place, en suivant les règles prévues par le présent livre, la comptabilité des contribuables astreints à tenir et à présenter des documents comptables. (…) ». Si ces dispositions ont pour conséquence que toute vérification de comptabilité doit en principe se dérouler dans les locaux de l’entreprise vérifiée, la vérification n’est toutefois pas nécessairement entachée d’irrégularité du seul fait qu’elle ne s’est pas déroulée dans ces locaux. Lorsque, notamment, la comptabilité ne se trouve pas dans les locaux de l’entreprise ou que la vérification ne peut s’y dérouler dans des conditions matérielles satisfaisantes, les opérations de contrôle peuvent être conduites, d’un commun accord entre le vérificateur et les représentants de l’entreprise, en tout autre lieu, dès lors que cette circonstance ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que la possibilité d’engager avec le vérificateur un débat oral et contradictoire demeure offerte aux représentants de l’entreprise vérifiée et qu’elle ne prive celle-ci d’aucune autre garantie attachée à la procédure de vérification.

5. L’avis de vérification de comptabilité du 4 août 2016, notifié à l’adresse du domicile de M. B…, mentionne que la vérificatrice se présenterait sur place le 23 août suivant. Ainsi qu’il a été dit au point 3 ci-dessus, par un courriel du 9 août 2016, M. B… a demandé que le premier entretien, prévu le 23 août 2016, soit reporté en septembre en indiquant son numéro de téléphone afin de fixer une nouvelle date. Selon la proposition de rectification du 6 décembre 2016 se rapportant à la vérification de comptabilité, les opérations de contrôle ont débuté par un premier entretien avec la vérificatrice, le 1er septembre 2016, qui s’est tenu au centre des finances publiques de Chambéry. Si M. B… soutient qu’il avait à son domicile un bureau destiné seulement à son activité indépendante d’agent immobilier, il ne conteste pas qu’il ne disposait pas à son domicile d’un local adapté au déroulement des opérations de contrôle, comme le relève la proposition de rectification, ni que le siège de cette autre activité professionnelle était à Saint-Béron (Savoie), ni enfin qu’il n’a déclaré aucune adresse pour l’activité de marchand de biens dont il a nié l’existence au cours de la vérification de comptabilité. Si le requérant prétend que la vérificatrice lui aurait demandé de se présenter dans les locaux de l’administration, sous couvert de l’examen contradictoire de sa situation fiscale personnelle dont il faisait l’objet, le courrier 751-SD du 12 août 2016 se rapportant à ce contrôle mentionne que « A la suite de notre conversation téléphonique de ce jour et pour répondre à votre demande, je vous propose de nous rencontrer le jeudi 1er septembre 2016 à 14 heures au Centre des Finances Publiques de Chambéry (…) ». Il résulte du courriel du 9 août 2016 que M. B… ne pouvait ignorer que l’entretien du 1er septembre 2016 dans les locaux administratifs intervenait dans le cadre de la vérification de comptabilité. Enfin, M. B… n’a pas demandé que la vérification de comptabilité se déroule dans un autre local, ni présenté d’objections à l’encontre du déroulement du contrôle dans les locaux administratifs, au cours des trois entretiens dont il a bénéficié les 1er septembre, 26 octobre et 6 décembre 2016. Dans ces conditions, M. B… n’ayant pas été privé d’une garantie, le moyen tiré de l’irrégularité de la vérification de comptabilité doit être écarté.

6. En troisième et dernier lieu, il résulte de l’ensemble des dispositions du livre des procédures fiscales relatives aux opérations de vérification de comptabilité que celles-ci se déroulent en principe chez le contribuable ou au siège de l’entreprise vérifiée. Toutefois, sur la demande écrite du contribuable, le vérificateur peut emporter, dans les bureaux de l’administration qui en devient ainsi dépositaire, certains documents détenus par l’entreprise présentant le caractère de pièces comptables se rattachant à la période vérifiée. En ce cas, il doit remettre à l’intéressé un reçu détaillé des pièces qui lui sont confiées. Cette pratique ne peut avoir pour effet de priver le contribuable des garanties qu’il tient des articles L. 47 et L. 52 du livre des procédures fiscales et qui ont notamment pour objet de lui assurer des possibilités de débat oral et contradictoire avec le vérificateur. Cependant, un document établi postérieurement à la période vérifiée, à la demande du vérificateur et pour les seuls besoins du contrôle, ne peut être regardé comme une pièce comptable se rattachant à la période vérifiée dont l’emport, par le vérificateur, sans demande écrite du contribuable et sans remise d’un reçu, serait de nature à vicier la procédure de contrôle. En outre, la prise ou la conservation par le vérificateur de photocopies de documents comptables ne peut être considérée comme un emport irrégulier de documents de nature à vicier la procédure d’imposition.

7. Il résulte de l’instruction que M. B… n’a pas présenté d’écritures comptables au cours de la vérification de comptabilité de son activité de marchand de biens et que ce n’est que par le courrier 751-SD du 12 août 2016 se rapportant à l’examen contradictoire de situation fiscale personnelle que la vérificatrice a demandé à M. B… de lui communiquer une copie des actes notariés ou non, d’acquisition ou de cession, à titre onéreux ou gratuit de biens immobiliers, ainsi qu’un relevé d’acquisitions ou de cessions du patrimoine immobilier intervenues au cours de la période vérifiée en précisant leurs dates et prix. Il en résulte, en tout état de cause, qu’il n’a été demandé à M. B… que des copies des actes d’acquisition et de vente. Celui-ci ne démontre pas s’être dessaisi des seules copies en sa possession. Enfin, le relevé d’acquisitions ou de cessions établi par le requérant, postérieurement à la période vérifiée à la demande de la vérificatrice et pour les besoins du contrôle, ne peut être regardé comme une pièce comptable se rattachant à la période vérifiée. Par suite, le moyen tiré de l’emport irrégulier de pièces comptables dans le cadre de la vérification de comptabilité et de la privation d’un débat oral et contradictoire avec la vérificatrice en l’absence de restitution des documents précités avant la fin de ce contrôle, doit être écarté.

En ce qui concerne l’existence d’une activité occulte et la régularité de la procédure d’évaluation d’office suivie pour établir les impositions :

8. Aux termes de l’article L. 73 du livre des procédures fiscales : « Peuvent être évalués d’office : 1° Le bénéfice imposable des contribuables qui perçoivent des revenus provenant d’entreprises industrielles, commerciales ou artisanales, ou des revenus d’exploitations agricoles imposables selon un régime de bénéfice réel, lorsque la déclaration annuelle prévue à l’article 53 A du code général des impôts n’a pas été déposée dans le délai légal (…) Les dispositions de l’article L. 68 sont applicables dans les cas d’évaluation d’office prévus aux 1°et 2°. ». Aux termes de l’article L. 68 de ce livre : « La procédure de taxation d’office prévue aux 2° et 5° de l’article L. 66 n’est applicable que si le contribuable n’a pas régularisé sa situation dans les trente jours de la notification d’une mise en demeure. Toutefois, il n’y a pas lieu de procéder à cette mise en demeure : (…) 3° Si le contribuable s’est livré à une activité occulte, au sens du deuxième alinéa de l’article L. 169 (…) ».

9. Aux termes de l’article L. 169 du même livre, dans sa rédaction alors applicable : « (…) L’activité occulte est réputée exercée lorsque le contribuable n’a pas déposé dans le délai légal les déclarations qu’il était tenu de souscrire et soit n’a pas fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, soit s’est livré à une activité illicite. (…) ». Il résulte de ces dispositions que dans le cas où un contribuable n’a ni déposé dans le délai légal les déclarations qu’il était tenu de souscrire, ni fait connaître son activité à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce, ou s’est livré à une activité illicite, l’administration doit être réputée apporter la preuve, qui lui incombe, de l’exercice occulte de l’activité professionnelle si le contribuable n’est pas lui-même en mesure d’établir qu’il a commis une erreur justifiant qu’il ne se soit acquitté d’aucune de ces obligations déclaratives.

10. Les bénéfices réalisés à l’occasion de la cession d’immeubles sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, lorsque ces cessions sont faites par un contribuable qui se livre habituellement à l’activité de marchand de biens, sauf pour l’intéressé à établir, alors, soit que les immeubles qu’il a vendus avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux et, de ce fait, que leur vente relevait de la simple gestion de son patrimoine personnel, soit que les immeubles en cause constituaient sa résidence principale. L’application des dispositions du I de l’article 35 du code général des impôts est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel.

11. Il résulte de l’instruction qu’à la suite de la vente de sa résidence de Saint-Béron en 2013, dont le caractère personnel n’est plus contesté par l’administration, M. B… a acquis, le 21 novembre 2013, un immeuble comprenant un local à usage professionnel et deux garages à Le Pont-de-Beauvoisin (Isère) qu’il a revendu le 12 décembre 2013. M. B… a également acquis, le 17 juillet 2014, une maison dans la même commune qui a été revendue par lots les 9 octobre 2014, 24 juin et 4 juillet 2015. Ainsi, M. B… s’est livré, sur une brève période, à des opérations d’achat et de revente d’immeubles qui suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel. Eu égard aux très faibles délais séparant les achats et les ventes et au fait que l’intéressé a revendu la maison acquise en 2014 en six lots, ces circonstances sont de nature à caractériser l’existence, dès l’acquisition des biens, d’une intention spéculative de l’intéressé. M. B… doit dès lors être regardé comme s’étant livré habituellement au cours des années 2013, 2014 et 2015 à une activité de marchand de biens justifiant l’imposition du profit tiré de ces cessions dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en application du 1° de l’article 35-I du code général des impôts quand bien même il a souscrit en 2014 pour la cession du 12 décembre 2013 une déclaration n° 2048 de plus-value d’un particulier dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, laquelle n’est pas, à elle seule, de nature à établir que l’intéressé n’a pas dissimulé son activité à l’administration fiscale dès lors qu’il n’allègue pas avoir souscrit des déclarations de plus-value au titre de la cession des autres biens vendus en 2014 et 2015. Il est par ailleurs constant que M. B… n’a pas fait connaître son activité de marchand de biens à un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal de commerce. Dans ces conditions, l’administration doit être regardée comme établissant que M. B… s’est livré, au cours de l’ensemble des années en litige, à une activité occulte, et c’est dès lors à bon droit qu’elle a procédé à l’évaluation d’office des bénéfices industriels et commerciaux tirés par le requérant des cessions immobilières sur le fondement du 1° de l’article L. 73 précité du livre des procédures fiscales, sans procéder à la mise en demeure préalable prévue à l’article L. 68 de ce livre.

Sur la majoration :

12. Aux termes de l’article 1728 du code général des impôts : « 1. Le défaut de production dans les délais prescrits d’une déclaration ou d’un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt entraîne l’application, sur le montant des droits mis à la charge du contribuable ou résultant de la déclaration ou de l’acte déposé tardivement, d’une majoration de : (…) c. 80 % en cas de découverte d’une activité occulte (…) ».

13. Il résulte de ce qui a été dit au point 11 ci-dessus que l’administration établit l’exercice, par M. B…, d’une activité occulte de marchand de biens au cours des années 2013, 2014 et 2015, et, par suite, que c’est à bon droit que la pénalité de 80 % prévue par les dispositions précitées a été appliquée aux impositions établies au titre de ces années.

14. Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir invoquée par la ministre, que M. B… n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée à ce titre par M. B… soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. C… B… et au ministre de l’action et des comptes publics.

Délibéré après l’audience du 21 mai 2026, à laquelle siégeaient :
M. Pruvost, président de chambre,
M. Haïli, président-assesseur,
M. Porée, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 11 juin 2026.

Le rapporteur,

A. Porée

Le président,

D. Pruvost

La greffière,
M. A…

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

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N° 25LY02129