Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. A… B… a demandé au tribunal administratif de Montpellier d’annuler la décision du 13 février 2018 par laquelle le maire des Martys (Aude) a préempté, au nom de la commune, la parcelle cadastrée section AC n° 223 située au lieu-dit « Le Cun Bas Sud », d’enjoindre à la commune des Martys de procéder à l’abrogation de la délibération du 21 mars 2018 par laquelle le conseil municipal de cette commune a décidé d’user de son droit de préemption sur la vente concernant la parcelle cadastrée section AC n° 223, à titre subsidiaire, d’annuler la délibération du 21 mars 2018 par laquelle le conseil municipal des Martys a préempté, au nom de la commune, la parcelle en cause, de mettre à la charge de la commune des Martys une somme de 2 000 euros en application de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un jugement n° 1804391 du 13 novembre 2019, le tribunal administratif de Montpellier a annulé la délibération du 21 mars 2018 par laquelle le conseil municipal des Martys a décidé d’exercer son droit de préemption sur la cession de la parcelle cadastrée section AC n° 223 située au lieu-dit « Le Cun Bas Sud » et rejeté le surplus des conclusions de la requête de M. B….

Procédure devant la Cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 6 décembre 2019, le 26 mai 2020, et 8 septembre 2021, la commune des Martys, représentée par M^e Esquirol, demande à la Cour :

1°) d’annuler ce jugement du 13 novembre 2019 du tribunal administratif de Montpellier ;

2°) de rejeter les conclusions de première instance de M. B… ;

3°) de mettre à la charge de M. B… la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

 – la demande de première instance est tardive ;

 – le moyen retenu par le tribunal n’est pas fondé.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 4 mai 2020 et 15 octobre 2021, M. B…, représenté par M^e Soriano, conclut au rejet de la requête, à ce qu’il soit prononcé des mesures d’injonction et à ce qu’il soit mis à la charge de la commune des Martys une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

 – les moyens soulevés par la commune Les Martyrs ne sont pas fondés.

L’aide juridictionnelle totale a été accordée à M. B… par une décision du bureau d’aide juridictionnelle du 23 avril 2021.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu

 – le code civil ;

 – le code général des collectivités territoriales ;

 – le code des relations entre le public et l’administration ;

 – le code de l’urbanisme ;

 – la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M. Marcovici,

 – les conclusions de M. Pecchioli, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. M. et M^me D… C… ont souhaité vendre une parcelle cadastrée section AC n° 223 située au lieu-dit « Le Cun Bas Sud » sur le territoire de la commune des Martys. Le 31 janvier 2018, leur notaire a fait une déclaration d’intention d’aliéner au bénéfice de la société « Locasud (société en participation entre personnes physiques Monsieur A… et Didier B…) ». Le maire a indiqué sur le formulaire (cerfa 10072*02) de la DIA, le 13 février 2018, dans le cadre réservé au titulaire du droit de préemption, par une mention manuscrite que « la commune exercera son droit de préemption sur la présente vente » et que « la délibération motivant cette préemption interviendra courant mars 2018 ». M. B…, associé de la société Locasud, a demandé au tribunal d’annuler cette « décision » du 13 février 2018. Le tribunal administratif de Montpellier a requalifié la demande comme dirigée contre la délibération du conseil municipal du 21 mars 2018 qui décide de la préemption. Par le jugement du 13 novembre 2019, le tribunal administratif de Montpellier a annulé la délibération du 21 mars 2018 par laquelle le conseil municipal des Martys a décidé d’exercer son droit de préemption sur la cession de la parcelle cadastrée section AC n° 223 située au lieu-dit « Le Cun Bas Sud » et rejeté le surplus des conclusions de la requête de M. B…. La commune les Martys relève appel de ce jugement en tant qu’il a annulé la délibération du 21 mars 2018.

Sur la tardiveté invoquée :

2. Le tribunal administratif, comme il a été dit, a, à bon droit, regardé la demande de M. B… comme étant dirigée contre la délibération du 21 mars 2018. Dès lors, la commune n’est pas fondée à soutenir que cette demande serait tardive comme étant dirigée contre la « décision » du 13 février 2018.

Sur le fond :

3. Aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. (…) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. (…) La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur (…) ». Aux termes de l’article R. 213-8 du même code : « Lorsque l’aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l’objet d’une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : (…) b) Soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d’une rente viagère (…) ». Aux termes de l’article R. 213-25 du même code : « Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration. ».

4. Il résulte des dispositions mentionnées ci-dessus de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles précitées du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c’est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l’Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l’Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

5. Il ressort des pièces du dossier que la commune des Martys a reçu au plus tard le 14 février 2018 la déclaration d’intention d’aliéner la parcelle cadastrée section AC n° 223. La commune fait valoir qu’elle a informé le notaire de Couderc de son intention de préempter le bien en cause par un courriel du 5 avril 2018. Toutefois, ce courriel n’a pas la nature d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’un acte d’huissier, d’un dépôt contre décharge et ne respecte pas les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration des envois par voie électronique. Ainsi, la commune a méconnu les dispositions précitées de l’article R. 213-25 du code de l’urbanisme. Elle n’est donc pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a annulé la délibération du 21 mars 2018.

6. Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution. / La juridiction peut également prescrire d’office cette mesure ». Aux termes de l’article L. 911-4 du même code : « En cas d’inexécution d’un jugement ou d’un arrêt, la partie intéressée peut demander à la juridiction, une fois la décision rendue, d’en assurer l’exécution. / Si le jugement ou l’arrêt dont l’exécution est demandée n’a pas défini les mesures d’exécution, la juridiction saisie procède à cette définition. Elle peut fixer un délai d’exécution et prononcer une astreinte ».

7. Aux termes de l’article L. 213-11-1 introduit dans le code de l’urbanisme par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové : « Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l’acquisition du bien en priorité. / Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle. À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, conformément aux règles mentionnées à l’article L. 213-4. / À défaut d’acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l’acquisition. / Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l’acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l’acquisition à la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l’article L. 213-2 ». La déclaration mentionnée à l’article L. 213-2 du code est celle que doit faire le propriétaire à la mairie avant toute aliénation soumise au droit de préemption urbain ou au droit de préemption dans une zone d’aménagement différé ou un périmètre provisoire de zone. Enfin, l’article L. 213-12, dans sa rédaction issue de la même loi, prévoit qu’en cas de non-respect des obligations définies au premier et au sixième alinéas de l’article L. 213-11-1, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ou, selon le cas, la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien saisissent le tribunal de l’ordre judiciaire d’une action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption.

8. En vertu de ces dispositions, il appartient au juge administratif, saisi de conclusions en ce sens par l’ancien propriétaire ou par l’acquéreur évincé et après avoir mis en cause l’autre partie à la vente initialement projetée, d’exercer les pouvoirs qu’il tient des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative afin d’ordonner, le cas échéant sous astreinte, les mesures qu’implique l’annulation, par le juge de l’excès de pouvoir, d’une décision de préemption, sous réserve de la compétence du juge judiciaire, en cas de désaccord sur le prix auquel l’acquisition du bien doit être proposée, pour fixer ce prix. A ce titre, il lui appartient, après avoir vérifié, au regard de l’ensemble des intérêts en présence, que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l’intérêt général, de prescrire au titulaire du droit de préemption qui a acquis le bien illégalement préempté, s’il ne l’a pas entre-temps cédé à un tiers, de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et, en particulier, de proposer à l’ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l’acquéreur évincé d’acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle.

9. Il résulte de l’instruction que la parcelle en cause, si elle est la plus adaptée pour répondre à la mise en place d’une station d’épuration, n’est pas la seule et que l’opération envisagée par la commune n’est pas rendue impossible en l’absence de disposition de ladite parcelle par la commune. Par ailleurs, aucune réalisation n’a, à la date de la décision de la Cour, débuté en la matière.

10. Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande aux fins d’injonction de M. B…, et conformément aux règles rappelées aux paragraphes 7 et 8 de prescrire au titulaire du droit de préemption qui a acquis le bien illégalement préempté, de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et, en particulier, de proposer dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt, à l’ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l’acquéreur évincé, d’acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle.

Sur les frais du litige :

11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative s’opposent à ce qu’il soit fait droit aux conclusions de la commune des Martyrs fondées sur ces dispositions. Il n’y a pas lieu dans les circonstances de l’espèce, de faire droit à la demande de M. B….

D É C I D E :

Article 1^er : La requête de la commune des Martys est rejetée.

Article 2 : La commune prendra toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et, en particulier, dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt, proposera à l’ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l’acquéreur évincé, d’acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l’une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle.

Article 3 : Les surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune des Martys, M. A… B… et à M. et M^me C….

Délibéré après l’audience du 20 octobre 2021, où siégeaient :

— M. Bocquet, président,

 – M. Marcovici, président assesseur,

 – M. Merenne, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2021.

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N° 19MA05358