COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 18 OCTOBRE 2016

(Rédacteur : Monsieur Robert CHELLE,
Président)

N° de rôle : 13/01375

La SAS FRAM, venant aux droits de la Société
FRAM AGENCES

c/

— Monsieur X Y

— Madame Z, Nicole Y

— Madame A, Martine
B épouse C

— Monsieur D, Jean-Pierre,
François B

pris tant à titre personne qu’ès qualité d’héritiers de Madame E
F née G et Madame H B

— Monsieur I B, pris tant à titre personnel qu’ès qualité d’héritier de Madame E F née G et Madame Virginie
FOURNIER

— Maître Olivier BENOIT

— Maître Béatrice AMIZET

— Maître J K

Nature de la décision : AU
FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour :
jugement rendu le 09 janvier 2013 (R.G. 10/06902) par le
Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX -Loyers Commerciaux-suivant déclaration d’appel du 01 mars 2013

APPELANTE :

La SAS FRAM dont le siège social est sis 1 rue du
Poids de l’Huile – 31000 TOULOUSE, venant aux droits de la Société FRAM AGENCES dont le siège social est sis 5 chemin de
Terrefort à BLAGNAC – 31703

représentée par Maître L M de la SELARL
STEPHANE M, avocat

au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître
N O de la SCP
COTEG & AZAM ASSOCIÉS, avocat au barreau de
TOULOUSE

INTIMÉS :

Monsieur X Y, né le XXX à XXXP de nationalité française, kinésithérapeute, demeurant XXX
GENISSIEUX

Madame Z, Nicole Y, née le XXX à XXX), de nationalité française, peintre, demeurant XXX

XXX

Madame A, Martine B, épouse C, née le XXX à
XXXP de nationalité française, professeur,demeurant XXX LE
PERREUX SUR MARNE

Monsieur D, Jean-Pierre,
François B, né le
XXX à XXX (XXXP de nationalité française,ingénieur, demeurant XXX BOURG
LA REINE

Chacun pris tant à titre personnel qu’ès qualité d’héritier de Madame E
F née G décédée le 22 décembre 2011, et de Madame Virginie
FOURNIER née le XXX et décédée le 23 janvier 2013

r e p r é s e n t é s p a r M a î t r e J e a n – B a p t i s t e L A N O T s u b s t i t u a n t M a î t r e T h i e r r y
MIRIEU-DE-LABARRE, avocats au barreau de
BORDEAUX

INTERVENANTS :

Monsieur I B, né le XXX à XXXP de nationalité française, retraité, demeurant XXX BOURG LA REINE

Pris tant à titre personnel qu’ès qualité d’héritier de M^me E F née
G décédée le 22 décembre 2011, et de M^me H
B décédée le 23 janvier 2013

r e p r é s e n t é p a r M a î t r e J e a n
- B a p t i s t e L A N O T s u b s t i t u a n t M a î t r e
T h i e r r y
MIRIEU-DE-LABARRE, avocats au barreau de
BORDEAUX

Maître Olivier BENOIT, membre de la SELARL Q et Associés, Mandataire judiciaire des sociétés AGENCE DE VOYAGE FER ROUTE AIR
MER par abréviation VOYAGES FRAM, et FRAM AGENCE, désigné à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Toulouse en date du 30 octobre 2015, domicilié
XXX TOULOUSE CEDEX 7

Maître Béatrice AMIZET, membre de la SELARL
Q et Associés, Mandataire judiciaire des sociétés AGENCE DE VOYAGE FER ROUTE AIR
MER par abréviation VOYAGES FRAM, et FRAM AGENCE, désignée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Toulouse en date du 30 octobre 2015, domiciliée
XXX TOULOUSE

Maître J K, de la SCP CAVIGLIOLI BARON FOURQUE,
Administrateur judiciaire des sociétés AGENCE DE VOYAGE
FER ROUTE AIR

MER par abréviation VOYAGES FRAM, et FRAM AGENCE, désigné à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Toulouse en date du 30 octobre 2015, domicilié XXX
TOULOUSE

non représentés, régulièrement assignés

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 octobre 2016 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Robert CHELLE, Président,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Monsieur Dominique PETTOELLO, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur R GOUDOT

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du
Code de Procédure Civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 9 novembre 1990, M^me E F a donné à bail commercial à la société SA Voyages Fram un local situé 80 rue
Sainte-Catherine, angle du 11 rue de la
Merci, à Bordeaux, donnant sur la place
Saint-Projet.

Ces locaux se composent, selon le rapport d’expertise évoqué Infra : au rez-de-chaussée, d’un local commercial avec porte d’accès sur la place Saint-Projet, au premier étage d’une bureau, au deuxième étage d’une salle de repos, et de pièces supplémentaires qualifiées de vétustes aux troisième et quatrième étages.

Le bail était consenti pour 9 ans du 1^er juillet 1990 au 30 juin 1999. Il a été renouvelé le 10 avril 2002 pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1^er juillet 1999 pour se terminer le 30 juin 2008. Initialement fixé à 100 000 Francs (15 244,90 euros) le loyer annuel s’élevait alors à 20 868,32 euros.

Par acte du 17 juillet 2008, la société Fram
Agences, déclarant être venue aux droits de la société Voyages Fram depuis 2001, a sollicité le renouvellement du bail. Par acte du 16 octobre 2008, le bailleur a notifié son accord pour le renouvellement en demandant la fixation du loyer à 35 000 euros.

Puis, le 14 juin 2010, le bailleur a sollicité par acte d’huissier un loyer de 48 750 euros par an.

Le 1^er juillet 2010, le locataire a assigné le bailleur devant le juge des loyers commerciaux en demandant la fixation du loyer à la somme de 20 868,32 euros.

Par actes des 12 et 16 juillet 2010, le bailleur a assigné devant la même juridiction non seulement la société Fram Agences SA, mais aussi d’autres sociétés du même groupe.

Par jugement avant dire droit du 4 mai 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— mis hors de cause les sociétés Fram Agence SA (RCS 43335D) Agence de Voyage Fram (RCS 540 801 809), Agence de Voyage Fer Route Air Mer (RCS 353310642), Fram Agence (RCS 433360 484) et Agence de Voyage Fer Route Air Mer (RCS 353 310 642) (Sic ' cette mention semblant faire double emploi),

— ordonné à la société S Agence (RCS 433 360) de justifier de sa qualité de successeur à la société SA Voyage Fram (RCS 540 801 909) figurant au contrat initial,

— dit que le bail a été renouvelé en vertu de la volonté des parties à compter du 1^er octobre 2008, et avant dire droit sur la fixation du prix du loyer renouvelé, ordonné une expertise confiée à M. T.

L’expert a déposé son rapport le 31 octobre 2011.

M^me F est décédée le 22 décembre 2011, et ses héritiers (ci-après les consorts Y / B) sont intervenus volontairement pour reprendre la procédure.

Par jugement du 9 janvier 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux, relevant que la société Fram
Agences, venant aux droits de la société
Voyages Fram, était seule titulaire du bail commercial, a fixé le loyer à effet du 1^er octobre 2008 à la somme annuelle HT et hors charges de 35 000 euros jusqu’au 14 juin 2010 et de 48 600 euros à compter du 15 juin 2010, et rejeté les autres demandes des parties.

Par déclaration électronique du 1^er mars 2013 à 10h21, la société S (RCS 463 360 484) a interjeté appel de cette décision à l’encontre des consorts Y / B.

Le 12 mai 2014, les consorts Y / B ont poursuivi devant le conseiller de la mise en état la nullité de la déclaration d’appel et la caducité ou à défaut l’irrecevabilité de celui-ci, en soutenant que, alors que c’est désormais la société Fram Agence (sic) (RCS 433 360 484) qui est désormais le locataire commercial, la déclaration d’appel avait été libellée au nom de « S », qui ne correspond à aucune des désignations des sociétés en cause.

Par ordonnance du 8 octobre 2014, le conseiller de la mise en état a débouté les consorts
Y / B de leur incident, en relevant que les premières conclusions d’appel du 30 mai 2013 avaient été déposées par l’appelante en mentionnant qu’il s’agissait de la S
Agences (RCS 463 360 484), et que ces précisions régularisaient la déclaration d’appel, s’agissant de simples erreurs matérielles qui ne causaient aucun grief aux intimés.

Par jugement du 30 octobre 2015, le tribunal de commerce de
Toulouse a ouvert des procédures de redressement judiciaire en faveur de la société SA Agence de Voyages Fer
Route Air Mer, par abréviation Voyages Fram, et de la société S
Agences.

Par jugement du 25 novembre 2015, le même tribunal de commerce a ordonné la cession des actifs des sociétés, notamment, SA Agence de Voyages Fer
Route Air Mer, par abréviation
Voyages Fram, et S Agences, à une société Phoenix, devenue Fram SAS, les baux commerciaux étant inclus, et notamment celui de l’immeuble situé Rue Sainte-Catherine à
Bordeaux (sous réserve d’une erreur matérielle sans conséquences sur le numéro).

Le tribunal de commerce a également prononcé la liquidation judiciaire de ces sociétés.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives déposées en dernier lieu le 11 février 2016, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de ses moyens et arguments, la société FRAM SAS, qui se présente comme venant aux droits de la société
FRAM Agences à la suite d’un jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulouse le 25 novembre 2015 définissant le périmètre de reprise, demande à la cour de :

Vu l’article L 145-10 et suivants du Code de
Commerce

Vu l’article R.145-6 du Code de commerce

— REFORMER la décision du 9 janvier 2013 en ce qu’il a considéré que la modification facteurs de commercialité justifiaient la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative et fixait cette valeur à une somme de 1.500 / m²

— DIRE ET JUGER qu’il n’existe pas pour le commerce considéré de modifications notables des facteurs locaux de commercialité

— DIRE ET JUGER qu’il n’est pas démontré l’existence d’un intérêt pour le commerce considéré dans les lieux loués.

— FIXER le prix du loyer renouvelé à compter du 1^e octobre 2008 la somme de 20.868,32
HT et hors charges prix du loyer en cours au jour du renouvellement

A titre infiniment subsidiaire et si la règle du déplafonnement devait être retenue,

— DIRE ET JUGER que la valeur locative des lieux loués ne saurait excéder la valeur de 850 du m²

— C O N D A M U M o n s i e u r
Y a n n i c k B E R T O N , M a d a m e C h r i s t i a n e B E R T
O N ,
Mademoiselle Virginie FOURNIER, Madame A B, Monsieur D
B solidairement à verser à la société FRAM AGENCES une somme de 4.500 au titre de l’article 700 du Code de Procédure
Civile;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise mis à la charge de la société FRAM en première instance et des frais d’expertise amiable initiés

— ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire

Outre les diverses demandes reprises intégralement ci-dessus de « dire que », qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, ou encore la formulation de simples constatations insusceptibles de lui conférer un droit, la société FRAM SAS fait en sus valoir que au vu de la zone d’achalandage des locaux considérés et de la spécificité de la rue dans laquelle les lieux loués sont implantés, qu’il n’existe aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité, modification dont la preuve incombe au bailleur ; que l’exception du plafonnement doit donc être écartée.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 23 mars 2016, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de ses moyens et arguments, les consorts Y / B, déclarant

intervenir tant à titre personnel que ès-qualités d’héritiers de M^me F et de M^me H B, demandent à la cour de :

Constater que les concluants ont régulièrement procédé à la mise en cause devant la Cour des Mandataires Judiciaires et Administrateur puis des liquidateurs respectivement désignés pour les sociétés AGENCE DE VOYAGE FRAM (RCS 353 310 642) et SOCIETE FRAM
AGENCE (RCS 433 360 484), d’abord par jugement du tribunal de commerce de
TOULOUSE du 30 octobre 2015 puis par jugement du 25 novembre 2015.

Constater que les déclarations de créances des concluants ont régulièrement été effectuées entre les mains de chacun d’eux es qualité.

Constater que la présente demande ne tend qu’à la fixation du prix du bail renouvelé, et qu’elle ne nécessite donc même pas de déclaration de créance.

Réserver les droits des concluants à faire valoir leurs créances consécutives à la fixation du prix du bail renouvelé devant la juridiction compétente.

Donner acte à la société FRAM SAS (RCS 814 154 134) de son intervention volontaire en qualité de cessionnaire des baux des sociétés AGENCE
DE VOYAGE FRAM (353 310 642) et FRAM AGENCE (RCS 433 360 484) et de ce qu’elle a de toute façon été assignée en intervention forcée à la requête des consorts
Y.

Statuant par décision qui sera déclarée opposable :

— à la société FRAM AGENCE, RCS 433 360 484 représentée par ses liquidateurs, Me
Q et M^e V, membre de la SELARL Q V.

— à la société FRAM SA, RCS 814 154 134.

Prononcer la nullité de la déclaration d’appel.

A défaut, déclarer l’appel irrecevable.

En toute hypothèse, le déclarer mal fondé.

Constater l’accord des parties sur le renouvellement du bail à effet du 1^er octobre 2008, et l’autorité de la chose déjà jugée sur cette question.

Constater que le locataire commercial était bien, au jour de l’offre du renouvellement du bail avec fixation d’un nouveau prix en date du 16.10.2008, la société FRAM AGENCE inscrite au RCS de Toulouse sous le n° 433 360 484.

Constater que le titulaire de ce nouveau bail est désormais la société FRAM SA (RCS 814 154 134), et ce depuis le 25 novembre 2015, date du jugement autorisant la cession des baux.

Dire et juger que le prix du bail litigieux doit être déplafonné, et ce à raison de la destination des locaux à usage de bureaux d’une part, et à raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité d’autre part.

Fixer par voie de conséquence le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 48 600 , HT et hors charges, toutes les autres conditions du bail restant inchangées.

Dire et juger que ce nouveau loyer sera dû à compter rétroactivement :

— du 1^er octobre 2008, dans la limite de 35 000 , et ce jusqu’au 14 juin 2010 (sauf à y rajouter l’indexation conventionnelle à compter du 1 er octobre 2008)

— du 14 juin 2010, dans la limite de 48 600 (sauf à y rajouter l’indexation conventionnelle à compter du 14 juin 2010).

Déclarer irrecevables et mal fondées les sociétés FRAM SA (RCS 353 310 642) VOYAGES
FRAM SA (RCS 540 801 909) FRAM Agence (rcs 433 360 484) et
S (rcs 814 154 134) toutes en leurs demandes reconventionnelles éventuelles que ce soit à titre de dommages et intérêts, d’article 700 du NCPC, dépens et autres.

Condamner les sociétés FRAM AGENCE (RCS 433 360 484) et FRAM SA (RCS 814 154 134) au paiement de la somme de 8000 de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et 8000 sur le fondement de l’article 700 du NCPC, et ce en plus des dommages et intérêts déjà alloués de ces chefs en première instance et qui seront confirmés.

A défaut de condamnation pour les sociétés en liquidation, fixer la créance des concluants aux sommes susdites.

Les condamner en tous les dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Outre les diverses demandes reprises intégralement ci-dessus de « constater », qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, ou encore la formulation de simples constatations insusceptibles de leur conférer un droit, les bailleurs font en sus valoir :

— que la déclaration d’appel est nulle « et à tout le moins irrecevable », puisqu’elle devait comprendre, à peine de nullité l’ensemble des mentons visées à l’article 58 du code de procédure civile, et que faute d’identification exacte on ignore quelle est précisément celle des 3 société Fram qui a fait appel ;

sur le fond, que le déplafonnement est justifié par la modification des facteurs de commercialité, et par le fait que les locaux sont à usage exclusif de bureau, alors que le bail prévoit une clause d’usage restreint et limité à la seule activité d’agence de voyage ;

Par actes d’huissier du 30 mars 2016, les consorts Y / B ont délivré assignation en intervention forcée à M^e Q et M^e V, ès-qualités de liquidateurs judiciaires des sociétés Agence de Voyage Fer Route Air Mer (RCS 353 310 642) et Fram Agence (RCS 433 360 484), ainsi qu’à la société FRAM SAS (RCS 814 154 134).

Toutefois, les mandataires judiciaires concernés n’ont pas constitué avocat, et la société Fram
SAS concernée par cette assignation est déjà celle qui s’est constituée aux droits de l’appelante.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2016

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure et l’identification du locataire

Il n’est pas contestable que la société Phoenix devenue Fram SAS (RCS 814 154 134) a

bénéficié de la cession du bail commercial en vertu d’un jugement du 25 novembre 2015 du tribunal de commerce de Toulouse qui a arrêté la cession totale des activités des sociétés du groupe Fram, en application de l’article L. 642-7 du code de commerce. Cette cession a d’ailleurs été notifiée au mandataire des bailleurs le 8 mars 2016.

La société Fram SAS qui a conclu en qualité d’appelante est donc incontestablement la locataire du bail commercial ici en cause.

Les bailleurs persistent pourtant à poursuivre devant la cour une demande de nullité de la déclaration d’appel et « à défaut » de déclarer l’appel irrecevable, au visa des dispositions combinées des articles 901 et 58 du code de procédure civile, en ce que la seule société titulaire du bail est désormais la société «
Fram Agence » (sic) et que la déclaration d’appel a été libellée au nom de « S ».

Toutefois, il doit être relevé que le conseiller de la mise en état a déjà tranché cette question.

Aux termes des dispositions de l’article 914 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement seul compétent pour prononcer la caducité de l’appel, pour déclarer l’appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l’appel. Les parties ne sont plus recevables à invoquer l’irrecevabilité après son dessaisissement.

Ainsi, la demande des bailleurs présentée devant la cour en dernier lieu par les conclusions du 23 mars 2016, alors que le conseiller de la mise en état n’était pas dessaisi, ne serait pas recevable.

Surtout, l’alinéa 2 du même texte prévoit que les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant, notamment, sur la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel ou sur la caducité de celui-ci ont autorité de la chose jugée au principal.

Or, comme relaté Supra dans l’exposé de la procédure, les bailleurs ont déjà poursuivi pour le même motif tiré des dispositions combinées des articles 901 et 58 du code de procédure civile : la nullité de la déclaration d’appel, la caducité de l’appel ou à défaut son irrecevabilité, selon leurs dernières conclusions d’incident du 8 septembre 2014.

Déboutés de leur demande par l’ordonnance précité du 8 octobre 2014 du conseiller de la mise en état, les bailleurs n’ont pas cru devoir déférer à la cour cette décision, qui statuait pourtant sur une fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel, comme le leur permettait l’article 916 du code de procédure civile.

Leur présente demande réitérée devant la cour se heurte donc à l’autorité de la chose jugée et se trouve en conséquence irrecevable.

Il est constant que la société Fram SAS vient utilement à la procédure en qualité de preneur du bail commercial, à la suite de la société appelante, ce qui résulte notamment de ses conclusions récapitulatives du 11 février 2016 susvisées, avant que la cour ne statue, et la procédure, en tant que de besoin, est parfaitement régularisée.

S’agissant de leur demande de dire que la décision doit être « déclarée opposable aux diverses sociétés Fram qui se sont succédé dans le temps », il convient d’observer que les bailleurs ont choisi d’attraire en cause par actes d’huissier du 30 mars 2016, au moyen de la délivrance à chacun d’une assignation en intervention forcée : M^e Q et M^e V, ès-qualités de liquidateurs judiciaires des sociétés Agence de Voyage Fer Route Air Mer (RCS 353 310 642) et Fram Agence (RCS 433 360 484), ainsi que la société FRAM SAS

(RCS 814 154 134).

Les mandataires judiciaires concernés n’ont pas constitué avocat, et la société Fram SAS qui porte cette immatriculation est déjà leur adversaire en appel.

La présente décision est donc déjà opposable à toutes les parties à l’instance, sans qu’il ne soit besoin de le prononcer expressément.

Il n’y a donc pas lieu à statuer davantage sur la procédure.

Sur le fond

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail, dont la date d’effet doit être fixée au 1^er octobre 2008 en raison de la date de la demande de renouvellement du 17 juillet 2008, en application des dispositions de l’article L. 145-12 alinéa 3 du code de commerce, comme l’a décidé à bon droit le premier juge.

Le désaccord persiste sur le montant du loyer.

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative, et, à défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après : les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ; les obligations respectives des parties ;
les facteurs locaux de commercialité ; les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du même code pose la règle voulant que, sauf exceptions, le loyer du bail renouvelé est plafonné.

Mais le déplafonnement s’impose lorsque les éléments constitutifs de la valeur locative ont subi une altération, et une nouvelle valeur est alors fixée.

Le déplafonnement, qui entraîne le retour vers une fixation à la valeur locative, nécessite que celui qui entend le voir appliquer fasse la preuve de la réunion des conditions de son application.

Les parties s’opposent sur l’existence de motifs de déplafonnement.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement

La locataire appelante soutient que l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité doit amener à écarter l’exception du plafonnement, et elle fait valoir qu’elle conteste à cet égard le rapport d’expertise, en ce qu’aucune des modifications évoquées ne constituent de modification notable pour la commercialité des lieux loués, puisque celle-ci a toujours été excellente.

Elle fait notamment valoir qu’il est établi que depuis toujours la rue Sainte Catherine constitue un accès d’importance et de passage dans la ville de
Bordeaux ; que ce fait n’est pas nouveau et n’est pas apparu au cours du bail précédent ;
que la rue Sainte Catherine a toujours été une rue commerçante et a toujours bénéficié d’une grande accessibilité au nord comme au sud ; que cette rue, piétonnière depuis 1977, a toujours été encadrée au Nord comme au Sud d’un axe de circulation fourni ; qu’ainsi avant la mise en circulation du tramway et du métro, des liaisons de bus

circulaient déjà et permettaient largement la circulation des personnes ; que les axes

desservis aujourd’hui par le tramway étaient largement desservis hier par les liaisons de bus ;
que le remplacement du bus par le tramway ne constitue pas un fait nouveau de nature à modifier de façon notable la nature la commercialité de la rue Sainte Catherine qui a toujours été excellente ; que le fait que les lieux loués se situent à l’angle des deux rues passantes n’est pas non plus un fait nouveau apparu au cours du bail expiré.

Elle ajoute qu’il convient que soit démontré que la modification ait un intérêt pour le commerce considéré ou une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le locataire, ce qui n’est démontré ni par l’expert ni par la bailleresse ; que l’activité d’agence de voyage ne profite pas de la clientèle de passage, à la différence d’un restaurant ou d’un café ou d’un commerce d’équipement de la personne.

La locataire soutient également l’absence d’incidence de la destination des lieux, en ce que la vente de titre de transport et de voyage, ainsi que la distribution de brochures, ne peuvent être qualifiées d’activité uniquement intellectuelle ou administrative.

Les bailleurs soutiennent l’existence de deux motifs de déplafonnement : par la modification des facteurs de commercialité, et par le fait que les locaux sont à usage exclusif de bureau.

En réalité, la destination des lieux est déjà par nature une cause d’exclusion de la règle du plafonnement.

En effet, il résulte des dispositions de l’article R.
145-11 du code de commerce que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées.

Il convient donc d’apprécier d’abord si les locaux loués sont à usage exclusif de bureau.

Les bailleurs font valoir à bon droit que le bail comporte une clause d’usage restreint et limité à la seule activité d’agence de voyage.

L’expert, questionné sur ce point dans sa mission, a relevé qu’il existait au rez-de-chaussée, dans le local commercial, un accueil du public avec vente de billets de train, avions et voyages et présence d’équipement de bureau, accueil avec chaises.

Les locaux utilisés pour l’activité d’agence de voyages, bien qu’ils reçoivent du public, n’en restent pas moins à destination de bureaux, s’agissant d’une activité de nature intellectuelle.

En effet, et alors que le fait pour le preneur de recevoir des clients n’est pas incompatible avec le caractère d’usage exclusif de bureaux, le critère à retenir est la nature intellectuelle de l’activité, par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises ou une intervention manuelle.

Or, même la diffusion au public de brochures ne peut être qualifiée de simple manipulation de marchandise, dès lors que ces brochures, qui proposent divers types de voyages et de destinations, relèvent d’un choix délibéré, opération intellectuelle.

Une activité d’agence de voyage nécessite donc des locaux à usage exclusif de bureaux, comme une agence immobilière, une agence d’assurances, une agence de publicité ou une société d’intérim.

La destination des lieux loués est en conséquence de nature à faire écarter la règle du plafonnement.

Au surplus, les bailleurs invoquent à juste titre la modification des facteurs de commercialité.

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

La modification doit être enregistrée pendant la durée du bail expiré, ici entre le 1^er juillet 1999 et le 30 juin 2008.

C’est à juste titre que les bailleurs se prévalent ici du rapport de l’expert (leur pièce n° 7), qui énumère les éléments pertinents suivants :

— la mise en place du tramway de Bordeaux avec aménagement urbain consécutif. (ouverture de la ligne A en décembre 2003, ligne B en juillet 2004, ligne
C en avril 2004)

— la création des parcs de stationnement Bourse,
Jean-Jaurès, Chapeau Rouge, entre juin 2004 et décembre 2004

— le réaménagement complet de la place Pey Berland courant année 2006.

— la rénovation de l’ancien immeuble des Nouvelles
Galeries avec implantation des magasins
FNAC, H & M, W et Go Sport en 2003.

— l’inscription par l’UNESCO de la ville de Bordeaux sur la liste du patrimoine mondial au titre d’ensemble urbain exceptionnel en 2007.

Il résulte donc de ces éléments une modification des facteurs de commercialité pendant la période considérée, modification de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale, et la cour n’est pas tenue de rechercher plus précisément si cette modification a réellement eu une incidence favorable sur l’activité exercée par la société Fram SAS ou ses auteurs.

Dès lors, la règle du plafonnement doit être écartée, et il revient à la juridiction de fixer le nouveau montant du loyer.

Sur le montant du loyer

Sur le montant du loyer, la locataire appelante soutient, à titre subsidiaire si le principe du déplafonnement était retenu, la réduction de la valeur locative retenue par le tribunal.

L’expert, citant trois éléments précis du 118 rue Sainte-Catherine, du 62 cours de l’Intendance et du 64 rue Porte-Dijeaux, a constaté que les valeurs locatives à proximité se situent dans une fourchette comprise entre 750 et 1 500 euros/m².

C’est ainsi qu’il retient une valeur de 1 500 euros au mètre carré pondéré par an et hors taxes et charges, se référant à l’excellente situation commerciale des locaux, dans la meilleure partie de la rue Sainte-Catherine à l’angle de la rue de la
Merci, donnant en façade de la place
Saint-Projet, à proximité du tramway, bénéficiant d’une très bonne visibilité.

Toutefois, le preneur observe à juste titre que l’expert n’a pas précisé la nature des locaux

dont il cite les loyers pour comparaison, et notamment s’il s’agit de boutiques ou de bureaux.

De plus, le preneur fait également valoir à juste titre les caractéristiques propres du local, qui doivent conduire à minore la valeur conférée par l’excellente situation commerciale.

C’est ainsi que les locaux, dont la superficie n’atteint au total que 32,4 m² de surface pondérée, sont répartis sur rien moins que 5 niveaux, dont les deux derniers sont qualifiés de « vétustes » par l’expert.

Il doit aussi être observé que le bail restreint l’usage à l’activité d’agence de voyages.

Dans ces conditions, la valeur locative doit être ramenée à 1 100 euros au mètre carré pondéré par an, hors taxes et hors charges.

Pour la surface pondérée de 32,4 m² en cause, le loyer correspondra donc à la somme annuelle de 35 640 euros.

Il résulte des dispositions de l’article L 145-11 que le nouveau prix est dû à compter du jour où la demande a été faite.

En l’espèce, une demande du 16 octobre 2008 sollicitait le prix de 35 000 euros/an, puis une seconde demande du 14 juin 2010 sollicitait un loyer de 48 750 euros/an.

Le prix doit en conséquence être fixé à 35 000 euros/an du 1^er octobre 2008 au 14 juin 2010, et à 35 640 euros/ans à partir du 15 juin 2010.

L’indexation contractuelle n’est pas contestée, et il n’y a pas lieu de statuer expressément sur celle-ci, contrairement à ce que demandent les bailleurs.

Le jugement attaqué sera en conséquence réformé sur le quantum du loyer à partir du 15 juin 2010.

Sur les autres demandes

Le preneur s’est limité à user des voies de droit prévues par la loi pour que la fixation du loyer soit faite par le juge, à défaut d’accord des parties, ce qui ne saurait être considéré comme abusif, et la demande des bailleurs de dommages-intérêts pour résistance abusive a été rejetée à juste titre par le premier juge, et sa réitération le sera également par la cour.

La présente instance est exclusivement relative au renouvellement d’un bail commercial et à la fixation de son prix. C’est d’ailleurs bien ce qu’observent les bailleurs dans leur exposé des faits (page 7 de leurs conclusions) : « les demandes tendent à la fixation du prix du bail renouvelé, mais ne tendent pas à condamnation financière en tant que tel ».

Il n’y a donc pas lieu ici à prononcer condamnation à payer les loyers, ni à fixer des créances dans une procédure collective, contrairement à ce que demandent, non sans contradiction, les consorts Y / B dans le dispositif de leurs conclusions.

Chaque partie succombe partiellement en ses demandes.

Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni en première instance, ni en appel, et chaque partie, bailleurs considérés comme une partie unique et preneur, conservera à sa charge ses propres dépens de première instance et d’appel, et paiera chacune pour moitié les frais d’expertise.

A cet égard, il convient de rappeler que les dépens ne sauraient inclure des « frais d’expertise amiable », contrairement à ce que demande la société Fram SAS.

De même, la notion d’exécution provisoire n’est pas pertinente devant la cour, contrairement à ce que demande la même société Fram
SAS.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, et en dernier ressort,

Sur la procédure,

Déclare irrecevable la demande des consorts Y / B tendant à voir déclarer nulle la déclaration d’appel et à déclarer l’appel irrecevable,

Dit que la procédure est régulière et n’y avoir lieu à statuer davantage,

Sur le fond,

Confirme le jugement rendu le 9 janvier 2013 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bordeaux, SAUF en ce qu’il a fixé à 48 600 euros le prix du loyer à compter du 15 juin 2010, et en ce qu’il a condamné la société Fram à payer aux consorts
Y / B la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux entiers dépens,

L’infirme sur ces points, et, statuant à nouveau,

Fixe le loyer à compter du 15 juin 2010 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 35 640 euros,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni en première instance, ni en appel,

Dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens de première instance et d’appel, et paiera chacune pour moitié les frais d’expertise.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples.

Le présent arrêt a été signé par M. Chelle, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.