Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. et M^me B et D E ont demandé au tribunal administratif de Caen d’annuler l’arrêté du 21 avril 2021 par lequel le maire de Vains a délivré à M. A un permis de construire une maison d’habitation et une piscine sur les parcelles n° 0177 et 0178 situées place de la Chaussée à Vains ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux formé contre cet arrêté.

Par un jugement n° 2102221 du 2 juin 2023, le tribunal administratif de Caen a admis l’intervention du Pôle d’équilibre territorial et rural (PETR) Sud Manche Baie du Mont-Saint-Michel, a annulé l’arrêté du 21 avril 2021 du maire de Vains ainsi que la décision implicite rejetant le recours gracieux formé par M. et M^me E contre cet arrêté et a mis à la charge de la commune de Vains une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Procédure devant la cour :

I. Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le n°23NT02233, les 21 et 28 juillet 2023 et le 1er décembre 2024, la commune de Vains, représentée par M^e Bouthors-Neveu, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Caen ;

2°) de rejeter la demande présentée par M. et M^me E devant le tribunal administratif de Caen ;

3°) subsidiairement de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour régulariser les vices susceptibles d’entacher le permis de construire litigieux ;

4°) de mettre à la charge de M. et M^me E la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune de Vains soutient que :

— la demande de première instance est irrecevable ; M. et M^me E ne justifient pas d’un intérêt à agir contre le permis litigieux ;

— le permis litigieux ne méconnaît pas les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme ; le lieu-dit La Chaussée où est implanté le projet a le caractère d’un village, formant un ensemble unique avec le bourg de Saint-Léonard ;

— il ne méconnaît pas les dispositions de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme ; le projet litigieux n’a pas le caractère d’une extension de l’urbanisation, mais d’une simple construction ;

— il ne méconnaît pas les dispositions de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme ; le projet se situe en zone U et est entouré par des habitations, elles-mêmes situées dans la zone urbanisée de Saint-Léonard, identifiée par le SCoT comme un village ;

— le projet n’était pas soumis à l’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France ; il n’y a pas covisibilité entre le projet et le prieuré Saint-Léonard, classé aux monuments historiques ; en tout état de cause, un tel vice, à le supposer établi, est régularisable en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

— le dossier de demande de permis de construire n’est pas incomplet ; par les pièces produites, le service instructeur a pu se rendre compte de l’état de la végétation et de l’impact du projet sur celle-ci ;

— le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article U 4.2 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal ;

— les dispositions de l’article U4.4 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal relatives aux règles de recul par rapport à la voie publique n’ont pas été méconnues ;

— les dispositions de l’article U 4.6 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal n’ont pas été méconnues ;

— les dispositions de l’article 2 de l’annexe du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal relatives aux risques n’ont pas été méconnues ;

— c’est à tort que le tribunal administratif a refusé de mettre en œuvre les dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 octobre 2024, M. et M^me B et D E concluent au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la commune de Vains, une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la demande de première instance est recevable ; ils ont la qualité de voisins immédiats ;

— les moyens soulevés par la commune de Vains ne sont pas fondés.

Par une intervention, enregistrée le 15 octobre 2024 et présentée à l’appui de la requête, le Pôle d’équilibre territorial et rural (PETR) Sud Manche Baie du Mont-Saint-Michel, représenté par M^e Rouhaud, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement n° 2102221 du 2 juin 2023 du tribunal administratif de Caen ;

2°) de rejeter la demande présentée par M. et M^me E devant le tribunal administratif de Caen.

Il soutient que :

— il justifie d’un intérêt à intervenir au soutien de la requête formée par la commune à l’encontre du jugement attaqué ; il dispose de la compétence pour l’élaboration du SCoT du Pays de la Baie du Mont-Saint-Michel, en cours de révision, qui identifie le secteur litigieux comme un village ;

— le permis litigieux ne méconnaît pas les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme ; d’une part, le lieu-dit La Chaussée, qui regroupe une quarantaine de constructions, a le caractère d’un village ; il forme, avec le bourg de Saint-Léonard, plus à l’est, un ensemble sans discontinuité, marqué par un nombre et une densité significatifs de construction ; enfin, le terrain d’assiette du projet est situé au sein d’un compartiment axé nord-sud comportant une quarantaine de constructions, implantées de manière dense et regroupée autour des voies publiques et le long du village ;

— le permis litigieux ne méconnaît pas les dispositions de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme ; le projet constitue une simple opération de construction ne pouvant être regardée comme une extension de l’urbanisation ;

— il ne méconnaît pas l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme.

II. Par une requête et des mémoires enregistrés, sous le n°23NT02244, les 20 juillet et 29 novembre 2024, M. F A, représenté par M^e Gorand, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du 2 juin 2023 du tribunal administratif de Caen ;

2°) de rejeter la demande présentée par M. et M^me E devant le tribunal administratif de Caen ;

3°) de mettre à la charge de M. et M^me E la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

M. A soutient que :

— le permis litigieux ne méconnaît pas les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme ; le secteur dans lequel le projet est implanté est urbanisé et en continuité avec le bourg de Saint-Léonard, identifié comme un village par le SCoT ; le SCoT n’identifie aucune coupure d’urbanisation entre le bourg de Saint-Léonard et le lieu-dit La Chaussée ;

— il ne méconnaît pas les dispositions de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme ; le projet litigieux n’a pas le caractère d’une extension de l’urbanisation, mais d’une simple construction ; à supposer qu’il y ait extension d’urbanisation, en tout état de cause, elle présente un caractère limité ;

— il ne méconnaît pas les dispositions de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme ;

— les dispositions de l’article R. 435-1 du code de l’urbanisme n’ont pas été méconnues ; à supposer que l’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France était requis, celui-ci aurait émis le même avis ; ses prescriptions ont bien été reprises par l’arrêté litigieux ; à supposer que l’architecte des bâtiments de France se soit mépris sur l’absence de caractère conforme de son avis, cette circonstance n’a pas eu d’influence sur le sens de la décision litigieuse ;

— le dossier de demande de permis de construire n’est pas incomplet ; par les pièces produites, le service instructeur a pu se rendre compte de l’état de la végétation et de l’impact du projet sur celle-ci ;

— le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article U 4.2 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal ;

— les dispositions de l’article U 4.6 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal n’ont pas été méconnues ; l’identification des plantations maintenues, créées ou supprimées est possible grâce la notice architecturale et aux plans de masse de l’état existant et de l’état projeté ;

— les dispositions de l’article U4.4 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal relatives aux règles de recul par rapport à la voie publique n’ont pas été méconnues ; la parcelle cadastrée à la section ZI sous le n°103 n’a pas le caractère d’une voie publique, telle que définie par le glossaire du plan local d’urbanisme intercommunal ;

— les dispositions de l’article 2 de l’annexe du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal relatives aux risques n’ont pas été méconnues.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 octobre 2024, M. et M^me B et D E concluent au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. A une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que les moyens soulevés par M. A ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 14 octobre 2024, la commune de Vains, représentée par M^e Bouthors-Neveu, conclut à ce qu’il soit fait droit à la requête de M. A par les mêmes moyens que ceux énoncés dans sa requête d’appel enregistrée sous le n°23NT02233.

Les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, que l’arrêt à intervenir était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de de ce que le permis de construire contesté est entaché d’incompétence, faute d’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France sur le projet.

Des observations, présentées pour la commune de Vains, en réponse au courrier adressé aux parties par la cour en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, ont été enregistrées, le 21 mars 2025, et communiquées à M. et M^me E, à M. A et à la ministre de la culture.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code du patrimoine ;

— le code de l’urbanisme ;

— la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Dias,

— les conclusions de M. Le Brun, rapporteur public,

— et les observations de M^e Bouthors-Neveu, représentant la commune de Vains, de M^e Laville-Collomb, représentant M. et M^me E, et de M^e Rouhaud, représentant le Pôle d’équilibre territorial et rural Sud Manche Baie du Mont-Saint-Michel.

Une note en délibéré présentée par le Pôle d’équilibre territorial et rural Sud Manche Baie du Mont-Saint-Michel, dans le dossier 23NT02233, a été enregistrée le 12 mai 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Par un jugement du 2 juin 2023, le tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de M. et M^me E, l’arrêté du 21 avril 2021 par lequel le maire de Vains a délivré à M. A un permis de construire une maison d’habitation et une piscine sur les parcelles n° 0177 et 0178 situées place de La Chaussée à Vains ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux formé contre cet arrêté. Par ce même jugement, le tribunal administratif de Caen a rejeté l’intervention en défense de l’architecte de M. A et a admis l’intervention du Pôle d’équilibre territorial et rural (PETR) Sud Manche Baie du Mont-Saint-Michel. Par deux requêtes distinctes, la commune de Vains et M. A relèvent appel de ce jugement.

2. Les requêtes de la commune de Vains et de M. A sont dirigées contre le même jugement. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.

Sur l’intervention du PETR Sud Manche Baie du Mont-Saint-Michel :

3. Le PETR Sud Manche Baie du Mont-Saint-Michel, établissement public de coopération intercommunale en charge de la révision du SCoT couvrant le territoire de la commune de Vains et qui instruit, pour le compte de cette commune, les demandes d’autorisations d’urbanisme, est intervenu en première instance, à l’appui du mémoire en défense de la commune de Vains. Il est sans qualité pour faire appel du jugement attaqué qui a accueilli les conclusions de la demande de M. et M^me E. Par suite, son intervention au soutien de la requête d’appel de la commune est recevable.

Sur l’intervention de la commune de Vains au soutien de la requête de M. A :

4. La commune de Vains qui était présente en première instance a qualité pour faire appel du jugement attaqué, ce qu’elle a d’ailleurs fait par sa requête n°23NT02233. Par suite, son intervention à l’appui de la requête d’appel formée contre ce même jugement par M. A n’est pas recevable.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

En ce qui concerne la recevabilité de la demande de première instance :

5. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. () ».

6. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

7. Il ressort des pièces du dossier que la propriété de M. et M^me E est située en face du terrain d’assiette du projet, à une distance de moins de vingt mètres, et qu’elle n’en est séparée que par une voie communale et par un petit espace de stationnement. Il ressort également des pièces du dossier et notamment des photomontages versés au dossier que, par ses dimensions et sa localisation, la construction projetée est de nature à altérer la qualité de la vue dont ces derniers disposent, depuis leur propriété, sur le Mont Saint-Michel et sa baie. En outre, il n’est pas contesté que le bâtiment projeté créera des vues sur leur propriété. Par suite, le projet est susceptible d’affecter directement les conditions de jouissance de leur bien par M. et M^me E qui justifient ainsi d’un intérêt leur donnant qualité pour demander l’annulation du permis de construire litigieux.

8. La fin de non-recevoir opposée par la commune de Vains à la demande de première instance de M. et M^me E doit, par suite, être écartée.

En ce qui concerne la légalité du permis de construire litigieux :

9. En vertu des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, il appartient au juge d’appel, saisi d’un jugement par lequel un tribunal administratif a prononcé l’annulation d’un permis de construire en retenant plusieurs moyens, de se prononcer sur le bien-fondé de tous les moyens d’annulation retenus au soutien de leur décision par les premiers juges et d’apprécier si l’un au moins de ces moyens justifie la solution d’annulation. Dans ce cas, le juge d’appel n’a pas à examiner les autres moyens de première instance. Dans le cas où il estime en revanche qu’aucun des moyens retenus par le tribunal administratif n’est fondé, le juge d’appel, saisi par l’effet dévolutif des autres moyens de première instance, examine ces moyens. Il lui appartient de les écarter si aucun d’entre eux n’est fondé et, à l’inverse, en application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, de se prononcer, si un ou plusieurs d’entre eux lui paraissent fondés, sur l’ensemble de ceux qu’il estime, en l’état du dossier, de nature à confirmer, par d’autres motifs, l’annulation prononcée par les premiers juges.

S’agissant de l’incompétence de l’auteur de l’arrêté litigieux :

10. Aux termes de l’article R. 423-54 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, l’autorité compétente recueille l’accord ou, pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ». Aux termes de l’article R. 425-1 du même code : « Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, le permis de construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 621-32 du code du patrimoine si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées, ou son avis pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine. ». Aux termes de l’article L. 621-30 du code du patrimoine : « I. – Les immeubles ou ensembles d’immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. La protection au titre des abords a le caractère de servitude d’utilité publique affectant l’utilisation des sols dans un but de protection, de conservation et de mise en valeur du patrimoine culturel. / II. La protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l’autorité administrative dans les conditions fixées à l’article L. 621-31. Ce périmètre peut être commun à plusieurs monuments historiques. / En l’absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci () ». Aux termes de l’article L. 621-31 du même code : « Le périmètre délimité des abords prévu au premier alinéa du II de l’article L. 621-30 est créé par décision de l’autorité administrative, sur proposition de l’architecte des Bâtiments de France ou de l’autorité compétente en matière de plan local d’urbanisme, de document en tenant lieu ou de carte communale, après enquête publique, consultation du propriétaire ou de l’affectataire domanial du monument historique et, le cas échéant, de la ou des communes concernées. () ». Aux termes de l’article L. 621-32 de ce code : « Les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. L’autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d’un monument historique ou des abords. Lorsqu’elle porte sur des travaux soumis à formalité au titre du code de l’urbanisme ou au titre du code de l’environnement, l’autorisation prévue au présent article est délivrée dans les conditions et selon les modalités de recours prévues aux articles L. 632-2 et L. 632-2-1 ».

11. Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée est située à moins de cinq cents mètres du prieuré Saint Nicolas, édifice inscrit au titre des monuments historiques et que, par des avis des 2 février et 9 mars 2021, l’architecte des bâtiments de France, consulté par le maire de Vains dans le cadre de l’instruction de la demande de permis, a indiqué que son accord n’était pas obligatoire dès lors que la construction projetée n’était pas située dans le champ de visibilité d’un monument historique. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et notamment des photomontages produits par M. et M^me E que le projet de construction litigieux sera visible à l’œil nu en même temps que le clocher du prieuré Saint-Nicolas depuis la grève de la baie du Mont-Saint-Michel, lieu normalement accessible au public. Il en résulte que le permis de construire litigieux ne pouvait être délivré qu’avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France. Les avis mentionnés ci-dessus émis par ce dernier, les 2 février 2021 et 9 mars 2021 ne pouvant tenir lieu de l’accord prévu par l’article R. 425-1 du code de l’urbanisme, le permis de construire du 21 avril 2021 est entaché d’un vice d’incompétence.

S’agissant de la méconnaissance des dispositions de la loi Littoral :

12. Aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable aux autorisations d’urbanisme déposées avant le 31 décembre 2021, conformément aux dispositions du V de l’article 2 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique : « L’extension de l’urbanisation se réalise en soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement. / Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics (). ». Aux termes de l’article L. 121-13 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : « L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage () est justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l’urbanisation est conforme aux dispositions d’un schéma de cohérence territoriale () ». Aux termes de l’article L. 121-16 du même code : « En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d’eau intérieurs désignés au 1° de l’article L. 321-2 du code de l’environnement. ».

13. Il appartient à l’autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol de s’assurer, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de la conformité du projet avec les dispositions du code de l’urbanisme particulières au littoral, notamment celles de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme qui prévoient que l’extension de l’urbanisation ne peut se réaliser qu’en continuité avec les agglomérations et villages existants. A ce titre, l’autorité administrative s’assure de la conformité d’une autorisation d’urbanisme avec l’article L. 121-8 de ce code compte tenu des dispositions du schéma de cohérence territoriale applicable déterminant les critères d’identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés et définissant leur localisation, dès lors qu’elles sont suffisamment précises et compatibles avec les dispositions législatives particulières au littoral.

14. Il résulte des articles L. 121-3 et L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans leur version issue du I de l’article 42 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, que l’autorité administrative chargée de se prononcer sur les demandes d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol sur le territoire d’une commune littorale ne peut autoriser une construction en dehors des agglomérations et villages existants que si le terrain d’assiette du projet est situé dans un « secteur déjà urbanisé », au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, identifié comme tel par le schéma de cohérence territoriale (SCOT) et délimité comme tel par le plan local d’urbanisme (PLU). Un « secteur déjà urbanisé » au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme est susceptible d’être défini par un SCOT et délimité par un PLU, quand bien même ils auraient été adoptés antérieurement à la loi du 23 novembre 2018.

15. Enfin, ne peuvent déroger à l’interdiction de toute construction sur la bande littorale des cent mètres que les projets réalisés dans des espaces urbanisés, caractérisés par un nombre et une densité significative de constructions, à la condition qu’ils n’entraînent pas une densification significative de ces espaces.

16. En premier lieu, le document d’orientations générales du schéma de cohérence territoriale (SCoT) du Pays de la Baie du Mont-Saint-Michel approuvé en mai 2013, applicable à la date de l’arrêté contesté du 21 avril 2021, définit la notion de village pour l’application de la loi Littoral comme un « ensemble d’habitations organisé autour d’un noyau traditionnel, assez important pour avoir une vie propre, comportant un ou plusieurs bâtiments offrant des services de proximité – administratifs (mairie, école), culturels ou commerciaux – tout au long de l’année. Les villages sont plus structurés que les hameaux et comprennent – ou ont compris dans le passé – des équipements ou lieux collectifs administratifs, cultuels ou commerciaux, même si, dans certains cas, ces équipements ne sont plus en service, compte tenu de l’évolution des modes de vie. Ce qui caractérise le village en termes de composition, c’est son unité. Unité par la continuité du bâti, par son organisation et son implantation spatiale le long des voies et des espaces publics. Dans les villages, comme dans les centres anciens des villes, le parcellaire agricole préexistant conditionne la trame du tissu urbain et, par conséquent, le rythme des constructions et l’orientation des voies. Le relief apparaît souvent comme un facteur qui ordonne et clarifie la forme urbaine des villages ». Ce même document définit les hameaux comme " un petit groupe d’habitations, [qui] peuvent comprendre également d’autres types de constructions, isolé et distinct du bourg ou du village. Une commune peut être composée d’un ou de plusieurs villages ou de plusieurs hameaux. (). Ce qui caractérise le hameau, c’est le regroupement des constructions dans une organisation spatiale relativement modeste mais dont la structure est clairement identifiée. La taille et le type d’organisation des hameaux dépendent très largement des traditions locales et des conditions de contexte. Il n’est nullement nécessaire pour qualifier un hameau, qu’il comprenne un commerce, un café ou un service public. Mais à l’inverse, l’existence de tels équipements ne suffit pas à estimer qu’on est en présence d’un hameau ou d’un village : une auberge isolée, par exemple, ne constitue pas un hameau. « . Par ailleurs, le SCoT précise, s’agissant de l’identification et de la représentation cartographique des hameaux et villages, que » Tous les espaces urbanisés non signalés sur la cartographie en tant qu'« agglomération », « village » ou « hameau nouveau intégré à l’environnement » sont par défaut des hameaux ou des constructions isolées. ". Ces dispositions étant suffisamment précises et compatibles avec les dispositions législatives particulières au littoral, il y a lieu d’en tenir compte pour apprécier la conformité du permis litigieux avec l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

17. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est situé au lieu-dit « La Chaussée », au sud-ouest du bourg de Saint-Léonard, caractérisé par la densité de ses constructions, identifié comme un village en application des critères énoncés au point précédent, par le SCoT du Pays de la Baie du Mont-Saint-Michel. Il ressort également des pièces du dossier que ce terrain est séparé du bourg de Saint-Léonard par de vastes parcelles naturelles et agricoles ainsi que par de grandes parcelles implantées le long de la route départementale reliant le bourg au lieu-dit et supportant en majorité des constructions dispersées, caractéristiques d’un espace d’urbanisation diffuse. Ainsi, le terrain d’assiette du projet n’est pas situé en continuité avec le bourg de Saint-Léonard qui, pour les mêmes raisons, se distingue du lieu-dit de « La Chaussée », avec lequel il ne forme pas une même unité, en absence de continuité du bâti, quand bien même le SCoT du Pays de la Baie du Mont-Saint-Michel n’a pas identifié de coupure d’urbanisation entre les deux secteurs. Le lieu-dit « La Chaussée », qui ne comporte qu’un habitat diffus et n’est pas signalé par la cartographie du SCoT en tant qu'« agglomération », « village » ou « hameau nouveau intégré à l’environnement » doit être regardé comme un hameau ou un regroupement de constructions isolées. Il suit de là que les constructions projetées ne sont pas situées en continuité avec une agglomération ou un village. D’autre part, il n’est pas contesté que le terrain d’assiette du projet se trouve dans un espace proche du rivage, à moins de cent mètres de la limite haute de celui-ci, de telle sorte qu’il n’entre pas dans le champ de l’exception prévue au deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. Il s’ensuit qu’en autorisant le projet litigieux, le maire de Vains a fait une inexacte application des dispositions précitées de cet article.

18. En second lieu, il est constant que le terrain d’assiette du projet se situe, au sein des espaces proches du rivage, dans la bande littorale des cents mètres. Si ce terrain est voisin sur certains de ses côtés de constructions implantées sur de grandes parcelles, il est compris dans un secteur à dominante naturelle et agricole et ne peut être regardé comme situé dans un espace urbanisé caractérisé par un nombre et une densité significative de constructions. Par suite, le permis de construire du 21 avril 2021 qui autorise l’édification, dans les espaces proches du rivage et dans la bande littorale des cent mètres, de constructions situées en dehors des espaces urbanisés, a été délivré en méconnaissance des dispositions des articles L. 121-13 et L. 121-16 du code de l’urbanisme.

S’agissant de la composition du dossier de demande de permis de construire :

19. Aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / () / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / () / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / () « . L’article R. 431-9 du même code dispose que : » Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. () ".

20. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

21. Il ressort des pièces du dossier que la notice paysagère jointe au dossier de demande de permis indique que les arbres existant sur la parcelle en limite de propriété seront « conservés et seulement élagués » et que les autres arbres seront abattus pour permettre la construction. Ce même document précise, s’agissant des haies, que celles qui sont situées à l’angle nord-est de la propriété seront conservées, sauf sur la portion où la construction viendra s’implanter. Par ailleurs, le plan de masse intitulé « PCMI 2 – Etat actuel » joint au dossier de demande de permis fait apparaître la végétation existant sur le terrain d’assiette du projet et le plan de masse intitulé « PCMI 2 – Projet » représente l’aménagement paysager du projet, y compris la végétation. Si le rapprochement de ces deux plans permet d’identifier les plantations maintenues, supprimées et créées en limite de propriété, aucun de ces documents ne fait apparaître les arbres existants, avant construction, qui seront supprimés pour permettre la réalisation du projet. Si les photographies du terrain jointes au dossier de demande de permis de construire montrent l’état de la végétation existant sur la partie la plus à l’est du terrain d’assiette du projet, elles ne permettent pas davantage de connaître l’état des végétaux existant sur le reste de la parcelle, alors qu’il ressort des vues aériennes publiées par l’Institut géographique national (IGN) et librement accessibles au public sur le site internet geoportail.gouv.fr. que le terrain comportait, à la date de la décision litigieuse, une végétation dense, notamment à l’endroit où il est prévu de creuser la piscine. L’incomplétude des plans de masse joints au dossier de demande de permis, s’agissant de la végétation existante à l’intérieur du terrain d’assiette du projet, a été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, en particulier les dispositions du b) de l’article U4.6 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire d’Avranches – Mont-Saint-Michel qui prévoient que « Les plantations d’arbres et de haies existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes d’essences locales ».

S’agissant de la méconnaissance du règlement du plan local d’urbanisme :

22. En premier lieu, aux termes de l’article U4.2 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire d’Avranches – Mont-Saint-Michel : « 2. Aspect extérieur / a) En tous secteurs : Les constructions doivent s’intégrer à leur environnement. Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Elles doivent présenter une unité d’aspect et une simplicité de volume () ».

23. L’arrêté en litige autorise, sur la baie du Mont-Saint-Michel, au cœur d’un hameau de constructions traditionnelles et à proximité immédiate de la grève, dans un environnement paysager d’une qualité certaine, l’édification d’une maison d’habitation de style contemporain, d’une surface de 227 m² et d’une hauteur de plus de huit mètres au faîtage. Le bâtiment projeté comporte trois volumes principaux, surmontés de toitures ardoises à deux pans, un petit volume annexe, au nord-est, équipé d’un toit plat et présente un soubassement en pierre, des bardages en bois, ainsi que des façades en enduit gratté de teinte claire. Par ses dimensions imposantes, les formes qu’il comporte, ainsi que le choix des matériaux pour les mettre en valeur, le bâtiment projeté contraste nettement avec la simplicité de volume et l’unité d’aspect qui caractérisent les constructions voisines. Il porte ainsi atteinte au caractère et à la qualité paysagère des lieux avoisinants. Par suite, c’est par une inexacte application des dispositions précitées de l’article U4.2 du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire d’Avranches-Mont-Saint-Michel que le maire de Vains a autorisé la construction litigieuse.

24. En deuxième lieu, aux termes de l’article U4.4 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire d’Avranches – Mont-Saint-Michel : « Alignement sur la voirie / a) En secteur Uh : » () En bordure des voies ne présentant pas d’ordonnancement des façades, les constructions peuvent être implantées : – Soit à l’alignement lorsque les constructions existantes situées de part et d’autre du terrain sont d’intérêt patrimonial et/ou architectural et elles-mêmes édifiées à l’alignement ; – Soit avec un recul identique à l’une ou l’autre des constructions existantes situées de part et d’autre du terrain lorsqu’elles sont d’intérêt patrimonial et/ou architectural et elles-mêmes édifiées en recul ;- Soit avec un recul au moins égal à 3 m sans pouvoir excéder 5 m « . Selon le lexique du même règlement : » La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. (). Cette définition a pour objectif de faciliter l’application des règles d’emprise au sol, de hauteur et d’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies qui jouxtent les constructions. Ces voies doivent être ouvertes à la circulation, et recouvrent tous les types de voies, quel que soit leur statut (publiques ou privées) et quelles que soient leurs fonctions (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins ) ".

25. Il ressort du plan de masse du projet que le terrain d’assiette du projet borde la parcelle 103, qui est une dépendance de la voirie communale, y a été classée sous la dénomination VC 52 et supporte un espace public de stationnement pour les véhicules motorisés. Ce terrain qui est ouvert à la circulation publique s’analyse comme une voie publique au sens et pour l’application du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal. Il ressort des pièces du dossier que ce tronçon de voie ne présente pas d’ordonnancement de façades et qu’à cet endroit, le terrain d’assiette du projet n’est pas bordé par des constructions d’intérêt patrimonial ou architectural de sorte qu’en application des dispositions précitées de l’article U4.4 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal, le bâtiment projeté doit s’y implanter avec un recul minimum de 3 mètres. Il ressort toutefois du plan de masse du projet que la façade sud-est de la construction projetée est implantée à la limite séparative de propriété avec la parcelle 103 et qu’elle jouxte ainsi cet espace ouvert à la circulation et se trouve à l’alignement de la voie publique. Par suite, le permis de construire contesté a été délivré en méconnaissance des dispositions de l’article U4.4 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire d’Avranches – Mont-Saint-Michel.

26. En troisième lieu, aux termes de l’article U4.6 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire d’Avranches – Mont-Saint-Michel : « b) Plantations : / – En tous secteurs / Les plantations d’arbres et de haies existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes d’essences locales. () ». Le règlement comporte, en annexe, une liste des essences locales préconisées pour les parcelles à vocation d’habitat.

27. Pour les motifs précédemment exposés au point 21, il ne ressort pas des pièces versées au dossier de demande de permis de construire que les arbres qui doivent être supprimés seront remplacés par des plantations équivalentes d’essences locales. Par suite, c’est par une inexacte application des dispositions précitées de l’article U4.6 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire d’Avranches – Mont-Saint-Michel que le maire de Vains a délivré le permis litigieux.

28. En quatrième lieu, aux termes de l’article 2 de l’annexe du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire d’Avranches – Mont-Saint-Michel : « Risque d’inondation par remontée de nappes phréatique / A l’intérieur de ces zones : / les nouvelles constructions à destination d’habitation doivent mettre en place un vide sanitaire ».

29. Il ressort de la carte figurant à l’article 2 de l’annexe du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal que le terrain d’assiette de la construction projetée est situé dans la zone de risque d’inondation par remontée des nappes phréatiques dans laquelle les nouvelles constructions à destination d’habitation doivent comprendre un vide sanitaire. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que la construction autorisée comprenne un tel vide sanitaire. Par suite, en accordant le permis de construire litigieux, le maire de Vains a fait une inexacte application des dispositions de l’article 2 de l’annexe du règlement du plan du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire d’Avranches – Mont-Saint-Michel.

Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

30. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ». L’article L. 600-5-1 de ce code dispose : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

31. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

32. Les vices analysés aux points 17 et 18 tirés de ce que le permis de construire du 21 avril 2021 a été délivré en méconnaissance des dispositions des articles L. 121-8, L.121-13 et L. 121-16 du code de l’urbanisme ne sont pas susceptibles d’être régularisés. Il n’y a pas lieu, dès lors, de faire application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

33. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Vains et M. A ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a annulé l’arrêté du 21 avril 2021 du maire de Vains et la décision implicite rejetant le recours gracieux formé par M. et M^me E contre cet arrêté.

Sur les frais liés au litige :

34. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de M. et M^me E, qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement des sommes demandées par la commune de Vains et par M. A au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Vains et de M. A une somme de 1 000 euros, chacun, au titre des frais exposés par M. et M^me E et non compris dans les dépens.

D E C I D E:

Article 1er : L’intervention du Pôle d’équilibre territorial et rural Sud Manche Baie du Mont-Saint-Michel est admise.

Article 2 : L’intervention de la commune de Vains à l’appui de la requête de M. A n’est pas admise.

Article 3 : Les requêtes de la commune de Vains et de M. A sont rejetées.

Article 4 : La commune de Vains et M. A verseront, chacun, à M. et M^me E une somme de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Vains, à M. F A, à M. et M^me B et D E et au Pôle d’équilibre territorial et rural Sud Manche baie du Mont-Saint-Michel.

Délibéré après l’audience du 6 mai 2025, à laquelle siégeaient :

— M^me Buffet, présidente de chambre,

— M^me Montes-Derouet, présidente-assesseure,

— M. Dias, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025.

Le rapporteur,

R. DIAS

La présidente,

C. BUFFETLa greffière,

A. MARCHAND

La République mande et ordonne au préfet de La Manche en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°s 23NT02233, 23NT02244