Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M^me D… B… a demandé au tribunal administratif d’Orléans d’annuler l’arrêté du 30 septembre 2020 par lequel le maire de la commune de Bû ne s’est pas opposé à la déclaration préalable présentée par M. E… C…, relative à l’agrandissement et à la transformation d’un garage en pièce d’habitation, sur une parcelle cadastrée A 511, située 2, rue de la Muette, à Bû.

Par un jugement n° 2103997 du 24 octobre 2024, le tribunal administratif d’Orléans a annulé l’arrêté du maire de Bû du 30 septembre 2020 « en tant qu’il méconnait les dispositions de l’article Uh 4-2 du plan local d’urbanisme de la commune de Bû ».

Procédure devant la cour :

I) Par une requête et un mémoire enregistrés les 16 et 17 décembre 2024 sous le numéro 24VE03290, M. et M^me C…, représentés par M^e Gaillard, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de rejeter la demande de première instance de M^me B… ;

3°) et de mettre à la charge de M^me B… la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la demande de première instance de M^me B… était tardive ;

- cette demande était également irrecevable faute de notification du recours à M. C…, comme l’exigent les dispositions de l’article R. 600-1 du code de justice administrative ;

- les travaux concernés par l’arrêté litigieux étant achevés depuis plus de dix ans, le maire de la commune de Bû ne pouvait, en application des dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, s’opposer à leur déclaration préalable au motif d’une méconnaissance de l’article Uh 4-2 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- aucun des moyens invoqués par M^me B… en première instance n’est opérant, dès lors qu’ils sont tous tirés de la méconnaissance de dispositions du règlement du plan local d’urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 24 juillet 2025, M^me B…, représentée par M^e Cruchaudet, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants et de la commune de Bû en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés ;

- l’arrêté du maire de Bû du 30 septembre 2020 est illégal en ce qu’il ne respecte pas l’article Uh 4-4 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’emprise au sol des constructions, l’article Uh 5-1 du même règlement relatif à l’aspect extérieur des constructions, et l’article Uh 7 de ce règlement relatif au stationnement.

Vu les autres pièces du dossier.

La clôture de l’instruction a été fixée au 19 septembre 2025.

II) Par une requête enregistrée le 20 décembre 2024 sous le numéro 24VE03356, la commune de Bû, représentée par M^e Fallourd, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de rejeter la demande de première instance de M^me B… ;

3°) et de mettre à la charge de M^me B… la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la demande de première instance de M^me B… était tardive ;

- les travaux concernés par l’arrêté litigieux étant achevés depuis plus de dix ans, le maire de la commune de Bû ne pouvait, en application des dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, s’opposer à leur déclaration préalable au motif d’une méconnaissance de l’article Uh 4-2 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par un mémoire en défense enregistré le 24 juillet 2025, M^me B…, représentée par M^e Cruchaudet, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants et de la commune de Bû en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les moyens soulevés par la commune de Bû ne sont pas fondés ;

- l’arrêté du maire de la commune de Bû du 30 septembre 2020 est illégal en ce qu’il ne respecte pas l’article Uh 4-4 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’emprise au sol des constructions, l’article Uh 5-1 du même règlement relatif à l’aspect extérieur des constructions, et l’article Uh 7 de ce règlement relatif au stationnement.

Vu les autres pièces du dossier.

La clôture de l’instruction a été fixée au 19 septembre 2025.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Mornet,

- les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,

- et les observations de M^e Cruchaudet, représentant M^me B….

Considérant ce qui suit :

1. M. E… C… a déposé, le 2 juillet 2020, un dossier de déclaration préalable portant sur le changement de destination d’un garage et de son extension, pour une surface totale de 39,18 mètres carrés, sur une parcelle cadastrée A 511 située 2, rue de la Muette, à Bû (Eure-et-Loir). Par un arrêté du 30 septembre 2020, le maire de la commune de Bû ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable. Par un courrier du 6 juillet 2021, M^me B…, occupant des parcelles voisines, a formé à l’encontre de cet arrêté un recours gracieux qui a été implicitement rejeté. M. et M^me C… et la commune de Bû demandent à la cour d’annuler le jugement du 24 octobre 2024 par lequel le tribunal administratif d’Orléans a annulé l’arrêté du 30 septembre 2020 « en tant qu’il méconnait les dispositions de l’article Uh 4-2 du plan local d’urbanisme de la commune de Bû », et de rejeter la demande de première instance de M^me B….

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. D’une part, aux termes de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur à la date de l’arrêté attaqué : « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : / 1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ; / 2° Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 ; / 3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l’environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ; / 4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ; / 5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis ; / 6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement. ».

3. Pour apprécier si des travaux peuvent faire l’objet d’une demande d’autorisation ou d’une déclaration préalable visant à leur régularisation, qui doit alors porter sur l’ensemble de la construction, l’autorité administrative compétente doit notamment tenir compte de l’application des dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme. Il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription administrative définie par cet article les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l’occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu’ils n’aient pas été réalisés sans permis de construire alors que celui-ci était requis en vertu des prescriptions légales alors applicables. Peuvent donc bénéficier de cette prescription les travaux réalisés sans déclaration préalable alors que celle-ci était requise.

4. D’autre part, aux termes de l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme : « Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires : / a) Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ; / b) Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2 ; (…) ». Et aux termes de l’article R. 421-17 du même code : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ; / b) Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l’article R. 151-27; pour l’application du présent alinéa, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d’une même destination prévues à l’article R. 151-28 ; / (…) / f) Les travaux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants : / – une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ; / – une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés. / Ces seuils sont portés à quarante mètres carrés pour les projets situés en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, à l’exclusion de ceux impliquant la création d’au moins vingt mètres carrés et d’au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol lorsque cette création conduit au dépassement de l’un des seuils fixés à l’article R*431-2 du présent code. (…) ».

5. Il ressort des pièces du dossier et n’est pas contesté que l’agrandissement et le changement de destination du garage de M. et M^me C…, situé sur la parcelle cadastrée A 511 en secteur Uh du règlement du plan local d’urbanisme, en pièce d’habitation, porte sur une surface totale de 39,18 mètres carrés. Cette opération relève donc du régime de la déclaration préalable conformément aux dispositions précitées des articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l’urbanisme.

6. Pour justifier de l’ancienneté de ces travaux, M. et M^me C…, qui indiquent les avoir terminés en 1998 afin de loger les parents âgés et dépendants de M^me C…, avant de mettre le bien en location, produisent de nombreux documents, notamment des photographies réalisées en 1998, une attestation d’assurance habitation datée de 2003 décrivant « deux pièces principales » à l’adresse du bien, un contrat de location daté de 2004 portant sur une maison avec une pièce principale, une chambre, ainsi que les aménagements réalisés en 1998, et un rapport de diagnostic technique de 2018 décrivant les aménagements existants – salon, cuisine, chambre, salle d’eau. Si M^me B… soutient qu’elle a été témoin de travaux récents ayant affecté le garage de ses voisins, elle ne l’établit pas par les photographies qu’elle produit, montrant des engins et des retournements de terre dans le seul jardin de la parcelle litigieuse, alors par ailleurs qu’elle a elle-même saisi les services de la commune de Bû, par un courrier du 22 juillet 2020, par lequel elle demande à connaître « la date de l’extension du garage » après avoir découvert une annonce immobilière relative à la vente du bien. Dans ces conditions, il ressort des pièces du dossier que l’extension et le changement de destination du garage en cause, qui ne relèvent que du régime de la déclaration préalable, ont eu lieu depuis plus de dix ans à la date de l’arrêté en litige. Par suite, et en application des dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, l’irrégularité de la construction initiale au regard du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bû ne peut être opposée à la déclaration préalable déposée le 2 juillet 2020 par M. C…. Il suit de là que les moyens invoqués par M^me B… pour demander l’annulation de l’arrêté de non opposition du 30 septembre 2020, tirés de la méconnaissance de plusieurs dispositions de ce règlement, sont inopérants.

7. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la recevabilité de la demande de première instance de M^me B…, que M. et M^me C… et la commune de Bû sont fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d’Orléans a annulé l’arrêté du 30 septembre 2020 « en tant qu’il méconnait les dispositions de l’article Uh 4-2 du plan local d’urbanisme de la commune de Bû », et que les conclusions à fin d’annulation présentées par M^me B… doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de M. et M^me C… et de la commune de Bû, qui ne sont pas parties perdantes dans les présentes instances, le versement d’une somme à M^me B… au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de cette dernière le versement de la somme de 1 000 euros à M. et M^me C… et de la somme de 1 000 euros à la commune de Bû sur le fondement des mêmes dispositions.

D É C I D E :

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif d’Orléans n° 2103997 du 24 octobre 2024 est annulé en ce qu’il annule l’arrêté du maire de la commune de Bû du 30 septembre 2020 « en tant qu’il méconnait les dispositions de l’article Uh 4-2 du plan local d’urbanisme de la commune de Bû ».

Article 2 : Les demandes de première instance de M^me B… et ses conclusions d’appel sont rejetées.

Article 3 : M^me B… versera la somme de 1 000 euros à M. et M^me C… et la somme de 1 000 euros à la commune de Bû en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. E… C…, à la commune de Bû et à M^me D… B….

Délibéré après l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. A…, premier vice-président, président de chambre,

- M^me Mornet, présidente assesseure,

- M^me Aventino, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 janvier 2026.

La rapporteure,

G. MornetLe président,

B. A…

La greffière,

I. Szymanski

La République mande et ordonne au préfet d’Eure-et-Loir, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.