Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SCI Les Chatons et M^me B… A… ont demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise :

de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés auxquelles la SCI Les Chatons a été assujettie au titre des exercices clos en 2013 et 2014 et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2014, et des pénalités correspondantes ;

de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles M^me A… a été assujettie au titre des années 2013 et 2014, et des pénalités correspondantes ;

à titre subsidiaire, de restituer à la SCI Les Chatons le montant correspondant aux déficits fonciers des exercices 2013 et 2014 ;

de mettre à la charge de l’État la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

de condamner l’État aux entiers dépens, comprenant notamment le remboursement des frais de constitution d’hypothèque sur le bien proposé en garantie.

Par un jugement n° 2003514 du 25 juillet 2023, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 25 septembre 2023, la SCI Les Chatons et M^me B… A…, représentées par M^e Chibane, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de prononcer la décharge, en droits, intérêts de retard et majoration, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles la SCI Les Chatons a été assujettie au titre des exercices clos en 2013 et 2014 et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2014, ainsi que des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles M^me A… a été assujettie au titre des années 2013 et 2014 ;

3°) d’ordonner le remboursement des impositions déjà acquittées ;

4°) de mettre à la charge de l’Etat le versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

c’est à tort que le tribunal a estimé qu’elles ne pouvaient pas valablement le saisir, dès lors qu’elles ont formulé, dans le délai prescrit par les dispositions des articles L. 57 du livre des procédures fiscales et R. 57-1 du même code, des observations sur les propositions de rectification qui leur ont été notifiées ;

le tribunal a commis une erreur d’appréciation des faits en retenant que la société exerçait, au cours des exercices et période en litige, une activité de marchand de biens ;

le tribunal aurait dû ordonner la correction des erreurs commises par l’administration dans le calcul du montant des impositions en litige, en ne retranchant pas de la base taxable l’ensemble des charges, telles que travaux et amortissements mobiliers et immobiliers, déductibles des bénéfices dans le cadre d’une activité de marchand de biens ;

les opérations de contrôle sur place dont la société a fait l’objet sont irrégulières pour avoir excédé la durée maximale de trois mois prévue par l’article L. 52 du livre des procédures fiscales, dont elle peut se prévaloir dès lors que le montant de son chiffre d’affaires brut n’excède pas les limites d’admission au régime simplifié d’imposition et que l’administration elle-même considère qu’elle exploitait une activité de nature commerciale ;

le contrôle dont M^me A… a fait l’objet est irrégulier dès lors qu’elle n’a pas été informée de son droit d’être assistée d’un conseil, en méconnaissance des dispositions des articles L. 10 du livre des procédures fiscales et L. 47 du même code ;

la proposition de rectification du 20 décembre 2016 ayant été notifiée le 21 janvier 2017, elle est intervenue postérieurement à l’expiration du délai légal de reprise prévu à l’article L. 169 du livre des procédures fiscales ;

la société n’exerçait pas, au cours des exercices et période en litige, une activité de marchand de biens, compte tenu de l’absence d’intention spéculative à la date de l’acquisition comme de la vente des biens, de l’objet social de la SCI Les Chatons qui n’est pas spéculatif mais a trait à la gestion de son patrimoine, et de la finalité des ventes réalisées, à savoir, l’apurement des dettes sociales et le financement de travaux importants sur des biens qu’elle possédait ;

la prise en charge par la société de dépenses personnelles de M^me A… ne sont pas des distributions de bénéfices au profit de cette dernière, mais des remboursements d’un prêt consenti « verbalement/naturellement » par M^me A… à la SCI Les Chatons ;

à titre subsidiaire, le montant des impositions en litige est exagéré, l’administration n’ayant pas retranché de la base taxable l’ensemble des charges, telles que travaux et amortissements mobiliers et immobiliers, déductibles des bénéfices dans le cadre d’une activité de marchand de biens.

Par un mémoire en défense enregistré le 8 avril 2024, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Hameau,

- et les conclusions de M. Illouz, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Les Chatons, dont M^me A… détient 99 % des parts sociales, a fait l’objet d’un contrôle sur place de ses documents comptables. Ayant constaté au cours du contrôle que la société requérante se livrait à une activité de marchand de biens, l’administration lui a notifié, par une proposition de rectification du 20 décembre 2016, des rectifications en matière d’impôt sur les sociétés au titre des années 2013 et 2014 et de taxe sur la valeur ajoutée au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2014. Par une réclamation préalable du 20 mars 2019, la SCI Les Chatons a contesté ces impositions supplémentaires. L’administration a rejeté cette réclamation le 20 janvier 2020. À la suite du contrôle sur place de la société, le service a procédé à un contrôle sur pièces de la situation fiscale de M^me A… et lui a notifié, par une proposition de rectification du 20 décembre 2016, des rectifications en matière d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre des années 2013 et 2014, et des pénalités correspondantes. La SCI Les Chatons et M^me A… font appel du jugement du 25 juillet 2023 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande en décharge de ces impositions supplémentaires.

Sur la régularité du jugement :

2. En se bornant à soutenir qu’elle a formulé, dans le délai prescrit par les dispositions des articles L. 57 du livre des procédures fiscales et R. 57-1 du même code, des observations sur la proposition de rectification qui lui a été notifiée, sans alléguer ni même justifier qu’elle a produit devant le tribunal la réclamation contentieuse dont elle a saisi l’administration ni, a fortiori, la preuve de sa réception par l’administration, ou la décision par laquelle l’administration aurait rejeté cette réclamation, M^me A… ne critique pas utilement l’irrecevabilité de ses conclusions soulevées d’office par le tribunal au motif qu’elles n’avaient pas été précédées d’une réclamation préalable.

3. Le moyen tiré de ce que le tribunal a commis une erreur d’appréciation ayant trait au bien-fondé du jugement, il n’est pas utilement invoqué pour contester la régularité de celui-ci.

4. La requérante ne peut valablement soutenir que les premiers juges auraient dû ordonner à l’administration de corriger des erreurs commises dans le calcul de l’impôt, résultant selon elle du défaut de prise en compte de certaines charges déductibles du bénéfice imposable, dès lors que le tribunal a considéré, au point 12 du jugement attaqué, qu’alors que le service avait admis en déduction des charges pour des montants de 289 784 euros en 2013 et de 290 906 euros au titre de l’année 2014 comprenant des frais de travaux et d’amortissement, la société requérante ne justifiait pas de la réalité de charges supplémentaires qui auraient dû être déduites de ses bénéfices. Il n’a, ce faisant, ni méconnu son office ni omis de statuer sur des conclusions.

Sur le bien-fondé des impositions :

En ce qui concerne le principe de l’assujettissement de la SCI Les Chatons à l’impôt sur les sociétés :

5. Aux termes de l’article 35 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : « I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés (…) ». Le 2 de l’article 206 du même code, définissant le champ d’application de l’impôt sur les sociétés, dispose : « (…) les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt (…) si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (…) ». L’application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel.

6. Il résulte de l’instruction que l’appelante a acquis pour 129 581 euros, le 19 septembre 2003, un ensemble immobilier situé 41 rue Hardenberg à Bagneux, composé d’un pavillon, d’un bâtiment comportant deux appartements et une resserre. Cet ensemble a été divisé en dix lots le 30 septembre 2004, selon le règlement de copropriété enregistré le même jour. Le lot n°1, correspondant au pavillon, a été revendu ce même 30 septembre 2004.

7. Par ailleurs, le 13 octobre 2004, un autre ensemble immobilier situé 22 rue Auber à Montrouge a été acquis par la SCI Les Chatons pour 396 367 euros, qui comprenait un pavillon et un hangar à usage de garage automobile. Le pavillon a été revendu en 2009. Entre 2009 et 2012, le local d’activité que comprenait cet ensemble a été transformé en local d’habitation, moyennant un permis de construire et deux permis modificatifs ayant eu pour effet d’augmenter le nombre de logements créés. L’ensemble a ainsi été divisé en onze lots, selon le règlement de copropriété enregistré le 6 septembre 2012. Ce même jour, deux lots ont été cédés, puis deux autres le même mois. Deux lots supplémentaires ont été vendus en 2013, puis deux autres lots en 2014. De faibles revenus locatifs ont été tirés de cet ensemble après son acquisition, puis plus aucun quand les travaux de transformation mentionnés précédemment ont été entrepris. Seuls deux des lots ont ensuite été mis en location, dont l’un seulement un an avant sa vente en 2014. En outre, il résulte de l’instruction que M^me A… a créé, en 2007, une SCI Starimmo qui a acheté un autre ensemble immobilier à Bagneux, intégralement revendu en trois lots en 2007 et 2012, et au surplus, une SAS GMK Immo ayant pour objet déclaré « l’achat vente de tous biens immobiliers » enregistrant trois achats et reventes au titre des années 2015 et 2016.

8. L’administration se prononçant, à bon droit, au vu de l’activité réelle de la société plutôt qu’au vu de son objet social, a estimé que le nombre important et la fréquence des transactions immobilières réalisées par la SCI Les Chatons lui conféraient un caractère habituel. Après avoir relevé que les cessions réalisées faisaient rapidement suite à l’acquisition des biens ou, s’agissant de l’immeuble de Montrouge, à l’achèvement de travaux conséquents ayant eu pour effet d’augmenter le nombre de logements, et que cette rapidité dans la succession des transactions avait pour corolaire que ces biens n’étaient généralement pas loués, ou brièvement, avant leur revente, et enfin qu’en arrière-plan, des transactions étaient intervenues par l’intermédiaire d’autres structures au travers desquelles agissait la gérante de la SCI, l’administration a également retenu outre le caractère habituel des opérations d’achat-revente effectuées par cette société, l’existence d’une intention spéculative dès l’acquisition des biens.

9. Pour contester le caractère habituel et l’intention spéculative de ces opérations, la SCI Les Chatons soutient que ces opérations se rattachent à la gestion de son patrimoine privé, le pavillon acquis en 2004 et revendu en 2009 à Montrouge étant la résidence principale de M^me A…. Toutefois, ce pavillon ne correspond qu’à un lot parmi tous les autres lots créés puis vendus, et il ne résulte pas de l’instruction que son acquisition était destinée à des fins d’occupation personnelle par sa gérante. Par ailleurs, l’intention spéculative devant être recherchée à la date d’acquisition des immeubles ultérieurement revendus, et non à la date de leur cession, la circonstance qu’elle aurait été démarchée par la SARL Moma pour lui céder le pavillon de Montrouge est en tout état de cause sans incidence sur la caractérisation d’une telle intention.

10. Elle fait par ailleurs valoir que la cession de l’ensemble immobilier situé à Montrouge était nécessaire pour des raisons économiques, résultant du retrait de l’offre d’achat de son pavillon par la SARL Moma en 2008 et des difficultés financières induites par ce retrait. Si une procédure judiciaire a effectivement été engagée pour obtenir le remboursement par la SCI Les Chatons, en application du 2° du point 18.3 de la promesse de vente du 17 juin 2008, de la somme de 60 000 euros correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation que la SARL Moma lui avait versée en application du point 18.2 de cette même promesse, la vente du seul pavillon situé à Montrouge, finalement intervenue en 2009 pour un montant de 490 000 euros, aurait suffi à rembourser cette somme, ainsi que le fait valoir l’administration.

11. Elle invoque ensuite son endettement et produit des pièces relatives à la situation constamment débitrice en 2011 de son compte n°44046101013 ouvert à la Caixa Geral de Depositos, établissement dont le concours pour améliorer sa situation financière n’était, selon ses allégations, plus envisageable en raison de la procédure judiciaire précédemment décrite. Toutefois, il résulte de l’instruction qu’en dépit du retrait de l’offre d’achat du pavillon sis à Montrouge, de la procédure judiciaire qui s’en est suivie et de la procédure, diligentée en 2010, de recouvrement forcé de l’indemnité d’immobilisation de 60 000 euros, la Caixa Geral de Depositos a consenti à la SCI Les Chatons un prêt de 620 000 euros sur dix-huit ans, dont le premier remboursement était échu au mois d’août 2010. Le tableau des échéances produit par la société, daté du 9 janvier 2016, et les relevés de compte produits font apparaître que ce prêt était régulièrement remboursé par l’intéressée. Dès lors, les difficultés financières qu’elle allègue ne sont pas justifiées.

12. Si elle invoque enfin la nécessité de financer des travaux de réparation et de rénovation de grande ampleur pour « la réparation et la rénovation [de son] patrimoine privé », sans plus de précision, elle se borne à produire un tableau récapitulatif intitulé « facture rue Auber travaux » qui dresse une liste de factures qu’elle ne verse pas au dossier.

13. Il résulte de ce qui précède que la SCI ne justifie pas des difficultés financières alléguées, qui auraient selon elle motivé la vente de ses biens immobiliers.

14. C’est donc à bon droit que l’administration a estimé que les opérations immobilières précédemment décrites présentaient un caractère habituel et procédaient d’une intention spéculative, et que, par suite, la SCI Les Chatons exerçait une activité de marchand de biens.

En ce qui concerne la régularité de la procédure de rectification :

15. Aux termes de l’article L. 52 du livre des procédures fiscales : « Sous peine de nullité de l’imposition, la vérification sur place des livres ou documents comptables ne peut s’étendre sur une durée supérieure à trois mois en ce qui concerne : / 1° Les entreprises industrielles et commerciales ou les contribuables se livrant à une activité non commerciale dont le chiffre d’affaires ou le montant annuel des recettes brutes n’excède pas les limites prévues au I de l’article 302 septies A du code général des impôts (…) ».

16. Il est constant que la durée de la vérification sur place dont la SCI Les Chatons a fait l’objet, qui s’est étendue du 2 juin au 12 décembre 2016, est supérieure à trois mois. Au titre des exercices vérifiés, la SCI Les Chatons constituée sous forme civile, ayant pour objet la location de tous immeubles, a déposé des déclarations n° 2072 et ses résultats ont été imposés au nom des associés personnes physiques à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il ne résulte pas de l’instruction que la société, qui soutient d’ailleurs encore, dans la présente instance, exercer une activité civile de location d’immeubles, aurait porté à la connaissance de l’administration fiscale les éléments que cette dernière rattache à une activité de marchand de biens, et que le vérificateur aurait été ainsi mis à même dès le début du contrôle de constater la nature commerciale de son activité. Cette activité n’ayant été révélée au service qu’après le début des opérations de contrôle et à la faveur de ces dernières, la société ne peut valablement soutenir que le vérificateur était à même de déterminer la nature exacte de son activité dès sa première intervention sur place. L’administration était dès lors en droit de prendre en compte la situation apparente créée par la contribuable pour apprécier son droit au bénéfice de la garantie instituée par l’article L. 52 du livre des procédures fiscales. Par suite, la SCI Les Chatons n’est pas fondée à se prévaloir de la nullité de l’imposition en raison du dépassement, par les opérations de vérification de ses documents comptables, du délai de trois mois prévu par ces dispositions.

En ce qui concerne la prescription :

17. Aux termes de l’article L. 169 du livre des procédures fiscales : « Pour l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, le droit de reprise de l’administration des impôts s’exerce jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due. (…) ». Aux termes de l’article 189 du livre des procédures fiscales : « La prescription est interrompue par la notification d’une proposition de rectification (…) ».

18. Il résulte de l’instruction que le service a régulièrement notifié la proposition de rectification, en date du 20 décembre 2016, le 26 décembre 2016 et que cette notification était interruptive de prescription. La mise en recouvrement devait intervenir avant l’expiration d’un nouveau délai de prescription de trois ans, prévu à l’article L. 189 du livre des procédures fiscales. Or en l’espèce, les impositions contestées au titre de l’année 2013 ont été mises en recouvrement par un avis de mise en recouvrement du 31 décembre 2018, notifié le 23 janvier 2019, soit avant l’expiration du délai de trois ans qui avait commencé de courir à nouveau à compter de l’envoi de la proposition de rectification, interruptive de prescription. Par conséquent, le moyen tiré de la prescription de l’action en reprise de l’administration doit être écarté.

En ce qui concerne le montant des impositions en litige :

19. Pour les mêmes motifs que ceux retenus à bon droit par le tribunal au point 12 du jugement attaqué, doit être écarté le moyen, repris en appel sans nouveau justificatif de charges, tiré de ce que l’administration n’aurait pas retranché de la base taxable l’ensemble des charges, telles que travaux et amortissements mobiliers et immobiliers déductibles des bénéfices dans le cadre d’une activité de marchand de biens.

20. Il résulte de ce qui précède que la SCI Les Chatons et M^me A… ne sont pas fondées à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande. Les conclusions en décharge qu’elles présentent doivent ainsi être rejetées de même que, par voie de conséquence, leurs conclusions à fin d’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que celles tendant au remboursement des impositions déjà acquittées.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Les Chatons et de M^me A… est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Les Chatons, à M^me B… A… et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.

Délibéré après l’audience du 10 février 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Besson-Ledey, présidente,

M^me Marc, présidente-assesseure,

M^me Hameau, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 février 2026.

La rapporteure,

M. Hameau

La présidente,

L. Besson-Ledey

La greffière,

C. Drouot

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.