Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 23 octobre 1992), qu’ayant fait construire, en 1976, sous la maîtrise d’oeuvre de M. X…, architecte, des immeubles qu’elle a, par la suite, vendu par lots, clés en main, la Société centrale immobilière de construction d’Ile-de-France (SCIC) a été assignée, ainsi que son assureur, la compagnie La Préservatrice foncière et le Cabinet Jubault, syndic de copropriété, par les syndicats des copropriétaires des « résidences Champs-Elysées II, III et IV », en réparation de désordres de corrosion des canalisations extérieures d’eau chaude et en indemnisation de la surconsommation d’eau consécutive aux fuites de ce réseau ;

Attendu que la SCIC fait grief à l’arrêt de la « déclarer contractuellement responsable » des désordres à l’égard des syndicats de copropriétaires « en application du droit commun de la vente » alors, selon le moyen, 1° que la stipulation contractuelle qui écarte un régime de responsabilité au profit d’un autre interdit à l’acquéreur de former une demande en garantie sur le fondement du régime qu’il a conventionnellement abandonné ; qu’en accueillant l’action en garantie formée par les syndicats des résidences Champs-Elysées II, III et IV sur le fondement des articles 1641 et 1643 du Code civil, alors que les actes de vente stipulaient l’abandon du régime de garantie de droit commun du vendeur au profit du régime de l’article 1646-1 du Code civil, la cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil, ensemble, par fausse application, les articles 1641 et 1643 et, par refus d’application, l’article 1646-1 du même Code ; 2° qu’en décidant que la SCIC Ile-de-France est soumise à la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue édictés aux articles 1641 et 1643 du Code civil, aux seuls motifs que les désordres affectant ponctuellement les canalisations enterrées, qui ne sont ni de gros ni de menus ouvrages, relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun et que la responsabilité décennale que la SCIC Ile-de-France a contractuellement convenu à sa charge, ne trouve pas application en la cause, sans pour autant caractériser en quoi la garantie contractuellement accordée aux acquéreurs était moins favorable à ceux-ci que la garantie légale prévue aux articles 1641 et 1643 du Code civil, compte tenu des avantages indéniables, relevés par l’arrêt, que l’article 1646-1 du même Code confère aux acquéreurs en soumettant le vendeur à une présomption de responsabilité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du Code civil ; 3° qu’en considérant que la garantie contractuellement convenue ne concernait que les gros et menus ouvrages et que, pour les ouvrages auxquels la responsabilité décennale n’est pas applicable, la responsabilité du vendeur demeurait la responsabilité contractuelle de droit commun et en rendant ainsi celle-ci cumulativement applicable avec celle contractuellement convenue, la cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil ; 4° que la responsabilité du vendeur sur le terrain des vices cachés de la chose vendue suppose nécessairement l’existence d’un vice inhérent à la chose ; qu’en accordant aux syndicats des résidences Champs-Elysées II, III et IV la garantie de la SCIC Ile-de-France pour vices cachés des canalisations vendues tout en énonçant que, pour l’expert dont elle s’est appropriée les conclusions, la seule cause technique devant avoir été à l’origine du désordre est une absence de colmatage des joints, la cour d’appel s’est déterminée par des considérations inopérantes qui ne caractérisent pas l’existence d’un vice caché des canalisations, et a ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du Code civil ;

Mais attendu que, saisie des conclusions des syndicats des copropriétaires acquéreurs soutenant que la clause des actes de vente, clés en mains, stipulant l’exclusion de la garantie de droit commun de la vente et l’application à compter de la déclaration d’achèvement des travaux d’une garantie semblable à celle de l’article 1646-1 du Code civil, ne pouvait être invoquée par la SCIC, vendeur professionnel, la cour d’appel, qui a exactement relevé que les canalisations enterrées, affectées d’un vice consistant en l’absence de colmatage des joints, étant extérieures aux bâtiments, ne pouvaient être soumises au régime des garanties décennale et biennale, a légalement justifié sa décision de ce chef, en retenant la responsabilité contractuelle de droit commun de la venderesse nonobstant la clause des actes de vente la supprimant ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

Attendu que la SCIC fait grief à l’arrêt d’écarter la garantie de la police maître d’ouvrage souscrite auprès de La Préservatrice, alors, selon le moyen, que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le défaut de réponse aux conclusions constitue le défaut de motifs ; que, dans ses conclusions régulièrement signifiées, la SCIC Ile-de-France faisait valoir que, compte tenu du fait que les canalisations extérieures faisaient partie du marché « bâtiment » et que leur coût avait été pris en compte pour le calcul de la prime d’assurance, la garantie de la compagnie La Préservatrice foncière devait jouer pour tous les désordres affectant les travaux de ce marché, et ce quel que fût le fondement de la responsabilité retenue par la cour d’appel ; qu’en s’abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d’appel a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à de simples allégations, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que les canalisations extérieures ne constituant pas de gros ou menus ouvrages des bâtiments, les désordres les affectant ne relevant pas du régime des articles 1792 et 2270 du Code civil, en leur rédaction issue de la loi du 3 janvier 1967, n’étaient pas garantis par la police maître d’ouvrage ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal :

Attendu que la SCIC fait grief à l’arrêt de limiter la garantie due à son égard par M. X…, alors, selon le moyen, qu’ayant constaté que l’architecte avait, en manquant à son devoir de directive et de contrôle de l’exécution des travaux, commis une faute ayant contribué à la réalisation de l’entier dommage, et qu’il n’existait aucune cause exonératoire de sa responsabilité, la cour d’appel devait le condamner à garantir intégralement le maître de l’ouvrage des conséquences dommageables de sa faute ; que, dès lors, en limitant sa garantie à 10 %, elle a violé l’article 1147 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d’appel n’ayant pas retenu que la faute contractuelle commise par l’architecte avait contribué à la réalisation de l’entier dommage, le moyen manque en fait ;

Sur le moyen unique du pourvoi provoqué :

Attendu que la société Cabinet Jubault, syndic de copropriété, fait grief à l’arrêt de la condamner à indemniser les syndicats des copropriétaires de la surconsommation d’eau causée par les fuites du réseau, alors, selon le moyen, qu’en retenant, à compter du 3 décembre 1986, la responsabilité exclusive du Cabinet Jubault pour les conséquences d’une fuite causée par un vice de construction qui ne lui était pas imputable sur la seule considération qu’il aurait pu, à compter de cette date, en permettre la cessation, la cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef, en relevant que le syndic avait été informé de la surconsommation par la Compagnie des eaux (CEE) et aurait pu la faire cesser, dès le mois de décembre 1986, ce qu’il n’a fait qu’en mars 1987, et en déduisant qu’il devait rembourser aux syndicats le coût de la surconsommation afférente à cette période et à laquelle la CEE était étrangère ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois.