LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 avril 2010), que MM. X…, Z…, A… et B…, propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété dénommé « Ormarine 2 » ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 2 mars 2007 ;

Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt retient qu’il n’est pas contesté, d’une part, que M^me Y… est salariée de la société « Pierre et Vacances », d’autre part, que la société Sogire, syndic, n’est qu’une émanation de cette société « Pierre et Vacances » qui est propriétaire de 95 % du capital de la dite société Sogire, syndic, et que cette collusion est avérée, d’où il résulte que M^me Y… ne pouvait être titulaire du moindre mandat ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la subordination de M^me Y… à la société Sogire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 23 avril 2010, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne MM. X…, Z…, A… et B… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne MM. X…, Z…, A… et B… à payer la somme globale de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires Ormarine 2 dit des Jonquières et à la société Sogire ; rejette la demande de MM. X…, Z…, A… et B… ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ormarine 2 dite des Jonquières et de la société Sogire

Le pourvoi fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR annulé l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dite des JONCQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les intimés soulèvent l’irrégularité des mandats détenus par M^me Y…, salariée de la société ‘ ‘ Pierre et Vacances'', gestionnaire de plusieurs appartements constituant des lots de la copropriété, et ce sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’aux termes de ce texte qui a pour objet d’instituer une incompatibilité de nature à éviter toute collusion entre le syndic et un mandataire amené à émettre un vote en représentation d’un copropriétaire, le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée, ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ; qu’en l’espèce où il n’est pas contesté que d’une part M^me Y… et salariés de la société ‘ ‘ Pierres et vacances''qui est propriétaire de 95 % du capital de la société SOGIRE, syndic, cette collusion est avérée d’où il résulte que M^me Y… ne pouvait être titulaire du moindre mandat ;

AUX MOTIFS ADOPTES QU’en l’espèce les demandeurs soutiennent que M^me Y… représentait la société INVEST (33 841/ 100 000èmes) ainsi que d’autres copropriétaires (33 841/ 100 000èmes) et détenait 48 781/ 100 000èmes en violation de la règle des 5 % rappelée à l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndicat des copropriétaires ne répond pas dans ses conclusions à la question du nombre de délégations de votes reçus par M^me Y… et du respect des 5 % ; que le procès-verbal du 2 mars 2007 ne précise pas le nom des copropriétaires présentés par M^me Y… ni le nom de la personne représentant de la société INVEST ; qu’il ressort néanmoins de la lecture de la déclaration liminaire du conseil syndical du 2 mars 2007 que ce dernier s’étonne de ce que M^me Y…, directrice de Pierres et Vacances, dispose des pouvoirs de trois nouveaux copropriétaires d’appartement revendu par la société INVEST ; que cette observation ne fait l’objet d’aucune réponse de la part du syndic dans le procès-verbal d’assemblée générale ou ultérieurement ; en outre, le syndicat des copropriétaires verse au débat la feuille de présence non émargée ; que l’absence de signature rend impossible la vérification par le tribunal du respect des règles de représentation édictées par l’article 22, alinéa 3 ; qu’il ressort des explications et des pièces fournies par les demandeurs d’une part et de l’absence de réponse et de production de la feuille d’émargement signée par les copropriétaires ou mandataires présents imputables aux demandeurs que M^me Y… représentait plus de trois copropriétaires à l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dite des Jonquières du 2 mars 2007 et que le total dont elle disposait excéder 5 % des voix du syndicat ; que les prescriptions de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été respectées, il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale de la copropriété ORMARINE 2 dite DES JONCQUIERES du 2 mars 2007 et ce pour toutes ses résolutions ;

1. ALORS QU’il résulte de l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic et ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ; que d’interprétation restrictive, cette prohibition ne s’oppose pas à ce qu’un mandat soit confié au préposé d’une société distincte de celle du syndic dont elle est l’associée, quelle que soit l’importance de sa participation ; qu’en retenant, pour décider que les mandats consentis à M^me Y… méconnaissaient l’article 22, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, qu’il existait une collusion entre son employeur, la société PIERRE ET VACANCES, et le syndic de la copropriété, la société SOGIRE, dont elle détiendrait 95 % du capital, la cour d’appel qui s’est fondée sur la seule participation que détenait la société PIERRE ET VACANCES dans le capital de la société SOGIRE dont il n’était prétendu ni qu’elle aurait été fictive ni que son patrimoine se serait confondu avec celui de sa société mère, s’est déterminée par des motifs impropres à établir que la société SOGIRE était également partie au contrat de travail qui n’avait été conclu qu’entre la société PIERRE ET VACANCES et sa secrétaire, M^me Y… ; qu’ainsi, elle a violé la disposition précitée, ensemble les articles 1134, 1165 et 1843 du Code civil et l’article L 210-6 du Code de commerce ;

2. ALORS QUE l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 permet à chaque propriétaire de recevoir trois délégations de vote au plus, à moins que le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat ; qu’au soutien de leur appel, le syndicat des copropriétaires ORMARINE II dit DES JONQUIERES et la société SOGIRE ont versé aux débats la feuille de présence et les pouvoirs confiés à M^me Y… dont il résulte que M^me Y… a reçu trois délégations de vote si bien qu’il n’y a pas lieu de rechercher si le nombre total de ses mandants excédait 5 % des voix du syndicat (concluions du 16 février 2010, p. 15) ; qu’en affirmant, par des motifs éventuellement adoptés des premiers juges, qu’en l’absence de production de la feuille d’émargement en première instance, le syndicat des copropriétaires ORMARINE 2 dite DES JONQUIERES ne répondait pas à la question du nombre des délégations de vote reçus par M^me Y… et du respect de la limitation de 5 % des voix, sans s’expliquer sur la feuille de présence et les pouvoirs établissant que M^me Y… n’avait pas reçu plus de trois mandats, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965.