LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 février 2013), que par acte authentique du 14 juin 2006, M. et M^me X… ont vendu à M. Y… et M^me Z…, par l’intermédiaire de M. A…, agent immobilier, une maison d’habitation ; que des fissures étant apparues après la vente, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en paiement sur le fondement de la garantie décennale, à titre subsidiaire, de la garantie des vices cachés et du dol, et l’agent immobilier, pour manquement à son obligation de conseil et d’information ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que M. et M^me X… font grief à l’arrêt de les condamner à payer différentes sommes à M. Y… et M^me Z…, alors, selon le moyen :

1°/ que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu’à supposer, comme l’a souverainement apprécié la cour, que la présence d’une fissure prétendument rebouchée, d’une largeur de 15 à 20 cm, n’ait pu en elle-même réellement renseigner les acquéreurs sur l’ampleur et la gravité du désordre, à tout le moins devait-elle rechercher, comme elle y était invitée, si les études de risque réalisées par le cabinet Juris Urba Sud, telles qu’annexées à l’acte notarié de vente, et qui mentionnaient expressément que le territoire de la commune de Vachères était exposé aux risques majeurs de « mouvements de terrain » n’étaient pas de nature à rendre apparent le vice qui s’était déjà manifesté à travers des fissures particulièrement importantes, eussent-elles été rebouchées d’où il suit que l’arrêt n’est pas légalement justifié au regard de l’article 1642 du code civil ;

2°/ que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu’en ne prenant pas en considération, pour apprécier la connaissance que pouvait avoir les acquéreurs du vice dès avant la vente, la circonstance que ceux-ci s’étaient faits assister, lors de l’une des visites préalables des lieux effectuée en mars 2006, par un professionnel du bâtiment, ce qui était attesté notamment par les déclarations de M. A… devant l’expert judiciaire B…, la cour prive de nouveau sa décision de base légale au regard de l’article 1642 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la fissure rebouchée ne pouvait permettre aux acquéreurs de savoir que l’immeuble était affecté de lourds désordre, que ce rebouchage, ainsi que celui des autres fissures, ne pouvait pas en lui-même réellement les renseigner sur l’ampleur et la gravité du désordre et qu’il n’était pas établi que les vendeurs aient signalé le phénomène d’apparition de fissures auquel ils avaient été confrontés ni l’existence d’un léger retrait de la poutre supportant le toit d’une terrasse couverte à l’étage, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a pu en déduire l’existence de vices cachés pour les acquéreurs et a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexés :

Attendu qu’ayant relevé que les vendeurs, de mauvaise foi, connaissaient les vices de l’immeuble qu’ils n’avaient pas signalés aux acquéreurs, et que la faute de l’agent immobilier était sans lien de causalité avec le seul préjudice invoqué par les acquéreurs, la cour d’appel, qui n’était pas tenue d’effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée sur le point de savoir s’il n’était pas certain que les acquéreurs n’auraient pas acquis le même bien au même prix s’ils avaient été informés des désordres et qui a pu en déduire que la demande de condamnation de M. A… et l’appel en garantie dirigé contre lui devaient être rejetés, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. et M^me X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l’arrêt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par M^e Blondel, avocat aux Conseils, pour M. et M^me X…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné les époux X… à payer à Madame Z… et Monsieur Y… les sommes de 349. 000 (à réactualiser en fonction de l’évolution de l’indice BT01 du Bâtiment), 3. 348, 80, 10. 000, 3. 000, 5. 000 et 1. 500 euros ;

AUX MOTIFS QUE les vices, matérialisés par l’apparition et le développement de multiples fissures mettant en péril la maison, et trouvant leur origine, d’après l’expertise, d’une part dans la nature argileuse du sol, et d’autre part dans la faiblesse structurelle du bâti, sont antérieurs à la vente et rendent l’immeuble impropre à sa destination ; que la discussion porte sur le point de savoir si ces vices ont été ou non apparents aux acquéreurs au moment de la vente, et si les vendeurs peuvent leur opposer la clause contractuelle exonératoire de leur garantie ; que le débat se concentre sur l’existence d’une seule fissure, large de 15 cm, à la jonction de deux bâtiments, au sujet de laquelle les parties produisent des attestations concluant en sens inverse, les unes pour dire que cette fissure n’était pas rebouchée à la date de la première visite, le 11 février 2006, de Madame Z…, les autres pour affirmer le contraire ; que la cour, retenant que les vendeurs n’ont pas pu faire visiter leur maison en vue de sa vente, en laissant béante une fissure d’une telle importance, cependant qu’ils avaient pris soin de reboucher toutes les autres fissures qui étaient apparues depuis la sécheresse de l’été 2003, et relevant par ailleurs, dans un courriel du 15 février 2006 que Madame Z… adresse à Monsieur A…, après sa première visite du 11 février 2006, qu’elle est intéressée mais qu’elle n’augmentera pas son offre, trouvant que « pour 340. 000 euros on peut s’attendre à plus de confort (pas de chauffage central, double vitrage à quelques fenêtres seulement, accès à la 2° chambre par la 1° et surtout accès difficile à la maison », sans mentionner l’existence de cette fissure, ce qu’elle n’aurait pas manqué de faire dans le cadre d’un tel courriel, qui avait manifestement pour objet de fixer les termes d’une négociation sur le prix, estime que ladite fissure était déjà rebouchée à la date de cette première visite et que ce rebouchage qui, même d’une largeur de 15 à 20 cm, ne pouvait pas en lui-même réellement renseigner les acquéreurs sur l’ampleur et la gravité du désordre, ni celui des autres fissures, de moindre importance, sachant qu’il n’est pas établi que les vendeurs aient signalé le phénomène d’apparition de fissures auquel ils avaient été confrontés, ni encore l’existence d’un léger retrait de la poutre supportant le toit d’une terrasse couverte à l’étage, n’étaient de nature à rendre les vices apparents aux yeux des acquéreurs au moment de la vente ; que les vendeurs, qui étaient parfaitement au courant, avant la vente, de l’existence des vices, ne peuvent opposer aux acquéreurs, la clause contractuelle exonératoire de leur garantie ; que les consorts Z…/ Y… sont en conséquence fondés à rechercher la garantie des époux X… sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil ; que les vendeurs, qui connaissaient les vices, sont tenus à la réparation intégrale du préjudice subi par les acquéreurs, sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, sans qu’il y ait lieu de limiter cette réparation au montant du prix de vente ;

ALORS QUE, D’UNE PART, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu’à supposer, comme l’a souverainement apprécié la Cour, que la présence d’une fissure prétendument rebouchée, d’une largeur de 15 à 20 cm, n’ait pu en elle-même réellement renseigner les acquéreurs sur l’ampleur et la gravité du désordre, à tout le moins devait-elle rechercher, comme elle y était invitée, si les études de risque réalisées par le cabinet Juris Urba Sud, telles qu’annexées à l’acte notarié de vente, et qui mentionnaient expressément que le territoire de la commune de Vachères était exposé aux risques majeurs de « mouvements de terrain » n’étaient pas de nature à rendre apparent le vice qui s’était déjà manifesté à travers des fissures particulièrement importantes, eussent-elles été rebouchées (cf. les dernières écritures des époux X…, p. 10 in fine et p. 11), d’où il suit que l’arrêt n’est pas légalement justifié au regard de l’article 1642 du Code civil ;

ET ALORS QUE, D’AUTRE PART, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu’en ne prenant pas en considération, pour apprécier la connaissance que pouvait avoir les acquéreurs du vice dès avant la vente, la circonstance que ceux-ci s’étaient faits assister, lors de l’une des visites préalables des lieux effectuée en mars 2006, par un professionnel du bâtiment, ce qui était attesté notamment par les déclarations de Monsieur A… devant l’expert judiciaire B… (cf. les dernières écritures des époux X…, pp. 10 et 11), la cour prive de nouveau sa décision de base légale au regard de l’article 1642 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté les époux X… de leur appel en garantie contre Monsieur A… :

AUX MOTIFS QUE Monsieur A…, mandaté le 15 juin 2005, n’a pas pu ignorer l’existence des désordes ayant affecté les façades, ni leur gravité, en particulier ceux matérialisés par les fissures, et notamment celle, très importante, de la façade nord à la jonction de deux bâtiments, avant leur rebouchage préalablement à la première visite le 11 février 2006 de Madame Z… ; qu’il soutient avoir attiré l’attention des acquéreurs sur l’existence de cette fissure ainsi que sur le retrait de la poutre supportant le toit d’une terrasse couverte, ce qu’ils contestent ; qu’il lui incombe d’établir son allégation et en donne pour preuve le fait que les acquéreurs ont cherché à négocier le prix, au motif selon lui de leur connaissance de ces désordres structurels ; que ceux-ci le contestent, font valoir avec pertinence que si tel avait été le cas ils auraient offert un prix encore moindre, et il résulte du courriel précité de Madame Z… du 15 février 2006 qu’elle avait cherché à négocier le prix en faisant valoir des inconvénients et des motifs de moins-value sans aucun rapport avec lesdits désordres ; que Monsieur A… n’a donc pas signalé ces désordres aux acquéreurs et a manqué ce faisant à son devoir d’information et de conseil à leur endroit ;

ET AUX MOTIFS ENCORE QU’au soutien de leur appel en garantie contre Monsieur A…, les époux X… estiment qu’il a failli à une obligation d’information et de conseil envers eux-mêmes et les acquéreurs, en ne leur conseillant pas, pour sécuriser la vente, d’avoir recours à une expertise contradictoire préalable ; que si l’agent immobilier peut être tenu, dans certaines circonstances, d’un devoir d’information dans le cadre de l’exécution de son mandat, les vendeurs, qui étaient eux-mêmes parfaitement informés des manifestations des vices dont était affectée leur maison, et ne les ayant pas signalées aux acheteurs, ne peuvent lui reprocher de ne pas avoir conseillé de faire réaliser une expertise contradictoire préalable à leur sujet ; qu’ils sont donc déboutés de leur appel en garantie ;

ALORS QUE, tenu d’un devoir de conseil à l’égard de toutes les parties, et tout particulièrement de son mandant, l’agent immobilier qui a pu lui-même se convaincre avant la vente que l’immeuble était affecté d’un vice a le double devoir d’appeler l’attention du vendeur sur la nécessité de le révéler et sur les risques auxquels il s’expose dans le cas contraire, ensemble sur la nécessité de se pré-constituer la preuve de l’information fournie à l’acquéreur ; qu’en l’espèce, l’arrêt constate que Monsieur A… n’avait pu ignorer l’existence des désordres ayant affecté les façades, ni leur gravité et qu’il avait lui-même prétendu avoir attiré l’attention des acquéreurs sur l’existence de ce vice, ce dont il résulte qu’il ne pouvait prétendre ici s’abriter derrière la mauvaise foi supposée des vendeurs ; qu’en revanche, les époux X… étaient particulièrement bien fondés à lui reprocher de ne leur avoir pas conseillé de révéler ce vice de telle façon qu’aucune équivoque ne subsiste sur son caractère caché ou apparent et, surtout, de se pré-constituer la preuve de l’information préalable délivrée aux acquéreurs, par une mention idoine insérée dans le compromis de vente et/ ou dans l’acte notarié de vente, comme cela était soutenu (cf. les dernières écritures des époux X…, p. 12, spéc. § 5), de façon à prémunir les vendeurs de tout risque d’être ultérieurement inquiétés ; qu’en se bornant à retenir que les vendeurs ne pouvaient reprocher à leur agent immobilier de n’avoir pas fait réaliser une expertise contradictoire préalable au sujet des vices qu’ils avaient pu eux-mêmes constater, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard des articles 1147 et 1984 du Code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par M^e Le Prado, avocat aux Conseils, pour M^me Z… et autre

Il est fait grief à l’arrêt attaqué :

D’AVOIR débouté Madame Z… et Monsieur Y… de leur action en paiement de dommages-interêts formée à l’encontre de Monsieur A… ;

AUX MOTIFS QUE « Monsieur A… mandaté le 15 juin 2005 n’a pas pu ignorer l’existence des désordres ayant affecté les façades, ni leur gravité, en particulier ceux matérialisés par les fissures et notamment celle très importante de la façade nord à la jonction de deux bâtiments avant le rebouchage préalablement à la première visite le février 2006 et Madame Z… ; qu’il soutient avoir attiré l’attention des acquéreurs sur l’existence de cette fissure ainsi que sur le retrait de la poutre, supportant le poids d’une terrasse couverte, ce qu’ils contestent ; qu’il lui incombe d’établir son allégation et en donne pour preuve le faite que les acquéreurs ont cherché à négocier le prix, au motif selon lui de leur connaissance de ces désordres structurels ; que ceux-ci le contestent, font valoir avec pertinence que si tel avait été le cas ils auraient offert un prix encore moindre et il résulte du courriel précité de Madame Z… du 15 février 2006 qu’elle avait cherché à négocier le prix en faisant valoir des inconvénients et des motifs de moins-value sans aucun rapport avec lesdits désordres ; que Monsieur A… n’a donc pas signalé ces désordres aux acquéreurs et a manqué ce faisant à son devoir d’information et de conseils à leur endroit ; que cependant sa faute, qui n’a pu entraîner, pour les acquéreurs, qu’un préjudice limitée à une perte de chance de ne pas avoir acquis la maison, ou de ne l’avoir acquise qu’à un prix inférieur, est sans lien de causalité avec le seul préjudice qu’ils invoquent, qui ne trouve son origine que dans la vente elle-même et la mauvaise foi des vendeurs ; qu’ils doivent donc être déboutés de leur demande contre Monsieur A… » ;

ALORS QUE la méconnaissance par un agent immobilier de son obligation d’information sur les vices d’une chose, lorsqu’il est certain que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis au même prix s’il en avait été avisé, cause, non pas une simple perte de chance de conclure la vente mais l’entier dommage comprenant, notamment, le coût de reprise des désordres ; que la cour d’appel a relevé que l’agent immobilier avait violé son obligation d’information à l’égard des consorts Z…- Y… en ne signalant pas les désordres ayant affecté les façades dont il avait eu connaissance ; qu’en énonçant toutefois, pour rejeter les demandes en réparation des acquéreurs à l’encontre de l’agent immobilier, que le préjudice correspondant notamment aux frais de remise en état du bien était sans lien de causalité avec la faute dont elle a constaté l’existence, sans rechercher s’il n’était pas certain que les acquéreurs n’auraient pas acquis le bien au même prix s’ils avaient été informés des désordres, ce qui excluait que seule la perte de chance de conclure la vente ait été indemnisable, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil.