CIV.3

FB

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 19 décembre 2019

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 1096 F-D

Pourvoi n° Z 18-25.210

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ la société JSP, société civile immobilière,

2°/ la société JPS investissement, société à responsabilité limitée,

ayant toutes deux leur siège […] ,

contre l’arrêt rendu le 8 juin 2018 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à la société Beri, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés JSP et JPS investissement, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Beri, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 8 juin 2018), que la société Beri est propriétaire d’un appartement à Paris ; que, le 24 octobre 2014, la société JPS investissement a fait une proposition d’achat de l’immeuble pour un montant de 150 000 euros ; qu’a été établi un projet de promesse unilatérale de vente dont la signature a été fixée au 9 février 2015 ; que, la société Beri ayant refusé de signer celle-ci, la société JPS investissement et la société JSP, substituée dans ses droits, l’ont assignée en perfection de la vente ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que les sociétés JSP et JPS investissement font grief à l’arrêt de rejeter leur demande et de les condamner in solidum au paiement de dommages-intérêts ;

Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu’il n’existait aucune trace écrite de l’accord oral de la société Beri de l’acceptation de l’offre et qu’elle n’avait pas donné son accord exprès et univoque sur la substitution d’acquéreur, et souverainement retenu qu’il n’était pas établi qu’il y avait eu un accord entre les parties sur le prix du bien immobilier et qu’elles étaient convenues d’exprimer leur accord par un avant-contrat dont le projet n’avait pas reçu l’agrément de la société Beri, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu déduire de ces seuls motifs que les parties en étaient restées au stade des pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que les sociétés JSP et JPS investissement font grief à l’arrêt de les condamner in solidum à payer des dommages-intérêts ;

Mais attendu, d’une part, que, la cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que les sociétés JSP et JPS investissement avaient publié sans fondement une assignation qui avait immobilisé l’immeuble pendant plus de trois années et avaient causé un préjudice à la société Beri, la cour d’appel a pu en déduire qu’elles avaient commis une faute et qu’elles devaient être condamnées à lui payer des dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les sociétés JSP et JPS investissement aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés JSP et JPS investissement et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Beri ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour les sociétés JSP et JPS investissement.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté les sociétés JSP et JPS Investissement de leurs demandes tendant à voir dire et juger la vente de l’appartement situé […] , parfaite, d’AVOIR en conséquence ordonné, à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais de la SCI JSP et de la SARL JPS investissement la radiation de la publication de l’assignation introductive de la présente instance, par acte d’huissier de justice du 20 février 2015, au service de la publicité foncière sous le numéro 2015 D n° 2549 Volume 2015 n° 1717, et la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière et d’AVOIR en conséquence condamné in solidum la SCI JSP et la SARL JPS Investissement à payer à la SCI Beri la somme de 15 000 € de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE les moyens développés par les sociétés JSP et JPS investissement au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ; qu’à ces justes motifs, il sera ajouté que les parties avaient convenu d’exprimer leur accord par un avant-contrat dont le projet n’a pas reçu l’agrément de la promettante ; que par suite, les parties sont restées au stade des pourparlers, de sorte que la vente n’est pas parfaite ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les sociétés JSP et JPS investissement de leurs demandes ; que la publication de l’assignation au service de la publicité foncière n’étant pas fondée, il y a lieu d’ordonner sa radiation, ainsi que la publication du présent arrêt à ce même service, à l’initiative de la partie la plus diligente et aux frais in solidum des sociétés JSP et JPS investissement ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l’article 1583 du code civil prévoit que la vente « est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’a pas encore été livrée ni le prix payé » ; que par mail du 2 décembre 2014 avec en entête « A Metz, le 24 octobre 2014 », M. M… B… [gérant de la SARL JPS Investissement] a indiqué « confirmer la proposition d’achat au prix net vendeur de 150 000 euros plus ses frais pour l’appartement situé […] et lui laisser les coordonnées de son notaire qui s’occupera de la rédaction de l’acte d’achat » ; que par mail du 3 décembre 2014, M. H… C… de l’agence immobilière Duo a indiqué à M. M… B… L… avoir transmis son offre au propriétaire qui lui a donné son accord oral pour acceptation de celle-ci et lui a communiqué les coordonnées de son notaire pour qu’il puisse effectuer la mise en relation des notaires pour le bon suivi du dossier et donc sa réalisation » ; qu’aucune trace écrite de l’accord oral de ce jour allégué de la SCI Beri n’est versé aux débats ; que de plus, il ne ressort du dossier aucun accord exprès et univoque de la SCI Beri sur la substitution d’acquéreur, passé de la SARL JPS Investissement à la SCI JSP évoqué par les demanderesses ; que de surcroît par mail du 3 décembre 2014, M. H… C… a précisé à M. M… B… : « concernant ton acquisition, dis moi si on part sur 160 000 euros fai et si cela te parait correct » ; que dès lors il n’est pas établi qu’il y avait un accord entre les parties sur le prix du bien immobilier ; qu’enfin, en ne signant pas la promesse de vente, la SCI Beri a marqué son désaccord pour vendre son bien immobilier au prix convenu ; qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il ne peut être considéré qu’il y avait un accord des parties sur la chose et sur le prix pour vendre le bien immobilier ; que par conséquent la vente ne peut être considérée comme parfaite ; que les demanderesses seront déboutées de leurs demandes à ce titre ;

1°) ALORS QUE le consentement des parties à un contrat de vente n’est soumis à aucune condition de forme ; qu’en retenant, par adoption expresse des motifs du jugement, pour exclure l’existence d’une vente conclue à la suite de l’offre formulée par la société JPS Investissement, qu'« aucune trace écrite de l’accord oral […] n’était versée aux débats » (jugement, p. 5, al. 4), quand la validité de la vente n’était pas subordonnée à l’expression d’un consentement par un écrit, la cour d’appel a violé l’article 1583 du code civil ;

2°) ALORS QUE l’accord sur les éléments essentiels, que sont la chose et le prix, suffit à former le contrat de vente ; qu’en relevant, par adoption expresse des motifs du jugement, l’absence d'« accord exprès et univoque de la SCI Beri sur la substitution d’acquéreur, passé de la SARL JPS Investissement à la SCI JSP évoquée par les demanderesses » (jugement, p. 5, al. 5), pour exclure le caractère parfait de la vente, sans relever que l’identité de l’acquéreur était un élément essentiel du contrat de vente, la cour d’appel a violé l’article 1583 du code civil ;

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, en retenant qu'« il ne ressort[ait] du dossier aucun accord exprès et univoque de la SCI Beri sur la substitution d’acquéreur, passé de la SARL JPS Investissement à la SCI JSP évoquée par les demanderesses » (jugement, p. 5, al. 5), la cour d’appel s’est prononcée par des motifs impropres à exclure le caractère parfait de la vente, dès lors que les sociétés JSP et JPS Investissement sollicitaient à titre subsidiaire que la vente soit déclarée parfaite au profit de la société JPS Investissement qui avait formulé une offre acceptée par la société Beri (conclusions des sociétés JSP et JPS Investissement, dispositif, p. 13), et a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1583 du code civil ;

4°) ALORS QU’en retenant qu’il n’était pas établi que la société Beri avait accepté la vente du bien litigieux (jugement, p. 5, al. 8 ; arrêt, p. 3, al. 4), sans répondre au moyen tiré de ce que le notaire de la société Beri avait adressé au notaire de la société JPS Investissement un projet d’acte de vente portant sur l’appartement litigieux, au prix de 150 000 euros, encaissé l’indemnité d’immobilisation de 10% ainsi que les provisions sur frais de 600 euros, et fixé des rendez-vous de signature, et qu’il ne pouvait avoir agi ainsi que parce qu’il avait reçu des instructions de sa cliente, la société Beri, ce qui démontrait qu’elle avait consenti à la vente (conclusions des société JSP et JPS Investissement, p. 7, pén. et dernier al.), la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

5°) ALORS QUE les contrats n’ont d’effet qu’à l’égard des parties et non à l’égard des tiers ; qu’en retenant que « par mail du 3 décembre 2014, M. H… C… [agent immobilier] a précisé à M. M… B… [de la société JSP] : « concernant ton acquisition dis-moi si on part sur un 160 000 euros FAI et si cela te paraît correct » » pour en déduire qu'« il n'[était] pas établi qu’il y avait un accord entre les parties sur le prix du bien immobilier » (jugement, p. 5, al. 6-7), cependant qu’elle relevait par ailleurs que l’agent immobilier avait « confirm[é] la proposition d’achat au prix net vendeur de 150 000 euros » et « transmis l’offre au propriétaire » qui avait « donné son accord oral pour acceptation de celle-ci » (jugement, p. 5, § 2 et 3), ce dont il résultait que la question posée dans ce mail du 3 décembre ne portait que sur la commission de l’agent immobilier mandaté par la société JPS Investissement, ce qui ne pouvait avoir d’effet sur la vente conclue entre la société Beri et la société JSP, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l’article 1165 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

6°) ALORS QUE la motivation d’un jugement doit être intelligible et faire apparaître clairement ou, à tout le moins, suivant une interprétation raisonnable, les faits et les règles de droit qui le justifient ; qu’en relevant que « les parties avaient convenu d’exprimer leur accord par un avant-contrat dont le projet n’a pas reçu l’agrément de la promettante » (arrêt, p. 3, al. 2), quand ces motifs peuvent signifier soit que les parties avaient entendu réitérer un accord déjà conclu, soit au contraire qu’elles avaient subordonné la conclusion de leur accord à la réalisation d’un avant-contrat, la cour d’appel, qui a formulé les motifs susceptibles d’avoir un sens radicalement opposé, a violé l’article 455 du code de procédure civile, ensemble l’article 6§1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

7°) ALORS QU’en toute hypothèse, pour que la formation d’un accord soit subordonnée à la réitération de l’accord par écrit, il faut que les parties l’aient expressément prévu ; qu’en retenant que « les parties avaient convenu d’exprimer leur accord par un avant-contrat dont le projet n’a pas reçu l’agrément de la promettante » (arrêt, p. 3, al. 2), sans constater que les parties avaient soumis la validité de leur accord à sa réitération par acte authentique, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1583 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné in solidum la SCI JSP et la SARL JPS Investissement à payer à la SCI Beri la somme de 15 000 € de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE la société Beri soutient qu’elle a été privée de la libre jouissance de son bien, ce qui lui a causé un préjudice certain ; que la publication sans fondement de l’assignation par les sociétés JSP et JPS investissement a immobilisé le bien pendant plus de trois années, causant à la société Beri un préjudice qui sera réparé par la somme de 15 000 € dommages-intérêts au paiement de laquelle les sociétés JSP et JPS investissement doivent être condamnées in solidum ; que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté la société Beri de ses demandes de radiation de la publication de l’assignation et de dommages-intérêts ;

1°) ALORS QUE la cassation à intervenir, sur le premier moyen, du chef de dispositif ayant rejeté les demandes formées par les sociétés JSP et JPS Investissement, emportera, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif les ayant condamnées à payer à la société Beri la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, par application de l’article 624 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, l’appréciation inexacte qu’une partie a pu faire de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute ; qu’en se bornant à retenir que « la publication sans fondement de l’assignation par les sociétés JSP et JPS investissement a immobilisé le bien pendant plus de trois années, causant à la société Beri un préjudice qui sera réparé par la somme de 15 000 € dommages-intérêts au paiement de laquelle les sociétés JSP et JPS investissement doivent être condamnées in solidum » (arrêt, p. 3, al. 8), quand la publication ne tendait qu’à rendre opposable aux tiers les droits qui faisaient l’objet de la demande, et sans que soit caractérisée une faute des sociétés JSP et JPS Investissement ayant pu dégénérer en abus de leur droit d’agir en justice, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240 du même code.