CIV. 1

FB

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 27 novembre 2019

Cassation partielle

M^me BATUT, président

Arrêt n° 1001 F-D

Pourvoi n° J 18-15.214

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. N… B…,

2°/ M^me K… G…, épouse B…,

domiciliés tous deux […],

contre l’arrêt rendu le 4 décembre 2017 par la cour d’appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. O… L…, domicilié […] ,

2°/ à la direction générale des finances publiques, dont le siège est […], prise en tant que de besoin en la direction régionale des finances publiques, […]

3°/ à la direction de l’environnement, de l’aménagement et du logement, dont le siège est […] ,

4°/ à la société R…-J…-Z…, société civile professionnelle, dont le siège est […] ,

5°/ à M. H… C…, domicilié […] , venant aux droits de la société R…-J…-Z…,

6°/ à la société U… Q…, société civile professionnelle, dont le siège est […] ,

7°/ à la société […], société civile immobilière, dont le siège est […],

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 22 octobre 2019, où étaient présents : M^me Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et M^me B…, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. L…, de la SCP R…-J…-Z…, de M. C… et de la SCP U… Q…, l’avis de M. E…, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :

Vu l’article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, suivant acte authentique établi le 25 avril 2008 par M. L… (le notaire), en qualité d’administrateur de la société civile professionnelle R…-J…-Z… (la SCP R…), titulaire d’un office notarial, aux droits de laquelle se trouve M. C…, avec le concours de la SCP notariale U… Q… (la SCP Q…), M. et M^me B… (les acquéreurs) ont acquis de la SCI […] (le vendeur) une maison d’habitation sur une parcelle située à Sainte-Anne (Guadeloupe), cadastrée section […] , lieudit […], d’une superficie de 39 a 98 ca ; qu’ayant appris que la maison ne se situait pas sur cette parcelle, mais sur la zone des cinquante pas géométriques, et que la parcelle était d’une superficie de 30 a 56 ca, les acquéreurs ont assigné le vendeur, le notaire, la SCP R… et la SCP Q… (les notaires) en responsabilité et indemnisation ;

Attendu que, pour rejeter les demandes des acquéreurs, l’arrêt retient que les notaires, dont il n’est pas prétendu qu’ils avaient participé aux négociations préliminaires et à la visite des lieux, n’ont pas manqué à leurs obligations, dès lors qu’aucun élément particulier ne permettait d’attirer leur attention sur l’implantation irrégulière de la maison ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté l’absence de figuration de la construction sur le plan cadastral de la parcelle vendue et son dessin en partie sur la parcelle voisine, propriété de l’Etat, de sorte que les notaires auraient dû procéder aux vérifications complémentaires utiles, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les deux autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes dirigées contre M. L…, la SCP R…-J…-Z…, aux droits de laquelle se trouve M. C…, et la SCP U… Q…, l’arrêt rendu le 4 décembre 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Basse-Terre, autrement composée ;

Condamne M. L…, la SCP R…-J…-Z…, aux droits de laquelle se trouve M. C…, et la SCP U… Q… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne in solidum à payer à M. et M^me B… la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et M^me B….

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté M. et M^me B… de l’ensemble de leurs demandes contre M^e O… L… et la SCP U… Q… ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. et M^me B… font plaider l’irrecevabilité des conclusions de M^e L… en l’absence des mentions relatives à sa profession et sa nationalité ; que la sanction de l’irrecevabilité prévue à l’article 961 du code de procédure civile étant susceptible d’être régularisée, les dernières conclusions de M^e L… portant indication des mentions querellées, ses conclusions sont recevables ; qu’il est certain qu’il appartient à la société […], bénéficiaire du permis de construire, constructeur de l’immeuble, de vérifier les limites de sa propriété avant l’implantation de cet immeuble ; que la décision qui l’a condamnée à réparer le préjudice causé à ses acquéreurs par sa négligence doit donc être confirmée ; qu’il est de principe que le devoir de conseil du notaire est lié à l’exercice de la profession notariale, les notaires étant professionnellement tenus de veiller à l’efficacité des actes qu’ils établissent et d’éclairer les parties sur leurs conséquences ; que pour soutenir la faute commise par les notaires, M. et M^me B… allèguent l’absence de structure sur le plan cadastral annexé à l’acte de cession, alors que l’extrait produit par M. L… figure la maison essentiellement sur la parcelle […] , propriété de l’Etat et ils font plaider qu’il leur appartenait, en raison de l’inexistence de construction, de vérifier l’endroit où se trouvait la maison visée à l’acte et pour laquelle le permis de construire, annexé à l’acte, avait été obtenu ; que cependant, il convient de rappeler que d’une part la fonction du cadastre est purement fiscale et d’autre part, qu’il n’est pas exempt d’erreurs ; que l’absence de figuration de la maison sur le plan cadastral ou sa figuration en partie sur la parcelle voisine ne pouvait conduire les notaires, dont il n’est pas prétendu qu’ils avaient participé aux transactions préliminaires et à la visite des lieux, à effectuer des vérifications complémentaires en se rendant sur les lieux pour vérifier que la maison vendue était bien implantée sur les lieux mentionnés sans erreur dans l’acte, lequel reprenait les actes antérieurs, aucun élément particulier ne permettant d’attirer leur attention sur l’implantation irrégulière de la maison ; que les notaires n’ayant commis aucun manquement à leurs obligations, infirmant le jugement, il convient de débouter M. et M^me B… de l’ensemble de leurs demandes ; que M. et M^me B… qui succombent seront condamnés au paiement des entiers dépens d’appel et d’indemnités de procédure de 2 000 euros en faveur de Maître L… et de la SCP Q…, de 1 000 euros en faveur de a DEAL et de la DRFP » (arrêt pages 4 et 5) ;

1°) ALORS QUE le notaire est tenu d’effectuer les vérifications nécessaires à la sécurité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ; que la présence d’éléments suspects ou incohérents oblige le notaire à effectuer des investigations complémentaires ; qu’en jugeant que les notaires n’avaient commis aucun manquement à leurs obligations, pour cela qu’aucun élément particulier ne permettait d’attirer leur attention sur l’implantation irrégulière de la maison et qu’ils n’avaient pas participé aux transactions préliminaires et à la visite des lieux, quand elle constatait que l’acte instrumenté portait sur la vente d’une maison à usage d’habitation et que l’extrait cadastral annexé à l’acte révélait une absence de structure sur la parcelle vendue tandis que celui produit par M^e L… indiquait que la maison figurait sur la parcelle voisine […], propriété de l’Etat, ce dont il résultait l’existence d’incohérences, qui obligeaient les notaires à effectuer des investigations complémentaires, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240 du code civil ;

2°) ALORS QUE le notaire est tenu d’effectuer les vérifications nécessaires à la sécurité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ; que la présence d’éléments suspects ou incohérents oblige le notaire à effectuer toutes investigations complémentaires possibles ; qu’en limitant les vérifications complémentaires susceptibles d’être effectuées par les notaires à une visite des lieux, sans préciser en quoi toute autre vérification aurait été impossible ou inutile, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240 du code civil ;

3°) ALORS QUE les époux B… soutenaient que l’obligation d’investigation des notaires était renforcée du fait de la situation du bien vendu, en bord de mer, et de la spécificité locale liée à la zone des 50 pas géométriques (conclusions page 6 § 8) ; qu’en ne répondant pas à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE les époux B… soutenaient qu’il appartenait à tout le moins aux notaires d’attirer leur attention sur les incohérences des documents cadastraux et sur le risque généré par la spécificité de la législation outre-mer, s’agissant de la zone de 50 pas géométriques (conclusions page 8 § 8 à 11) ; qu’en ne répondant pas à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;