CIV. 3

MY1

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 30 janvier 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 53 F-D

Pourvoi n° P 19-10.369

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2020

1°/ M. Y… F…,

2°/ M^me M… G…, épouse F…,

tous deux domiciliés […] ,

ont formé le pourvoi n° P 19-10.369 contre l’arrêt rendu le 11 octobre 2018 par la cour d’appel de Versailles (3e chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Promobat, société à responsabilité limitée,

2°/ à la société […] , société par actions simplifiée,

3°/ à la société […] , société à responsabilité limitée,

ayant toutes trois leur siège […] ,

4°/ à la société Fiscali conseil, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,

5°/ à la société […], société civile professionnelle, dont le siège est […] , prise en la personne de M^me L… W… pris en qualité de Commissaire à l’exécution du plan et d’administrateur judiciaire de la société Fiscali Conseil,

6°/ à la société BNP Paribas Personal Finance, société anonyme, dont le siège est […] , venant aux droits de la société BNP Paribas Invest Immo, elle-même venant aux droits de la société BNP Paribas Lease Group,

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et M^me F…, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés Promobat, […] , de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société BNP Paribas Personal Finance, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Fiscali conseil, de la société […], ès qualités, après débats en l’audience publique du 17 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 11 octobre 2018), que M. et M^me F… ont conclu en 2004 avec la société Promobat, représentée par son mandataire la société Fiscali conseil, un contrat de réservation, puis un contrat de vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement éligible à un dispositif de défiscalisation, dont ils ont confié la gestion locative à la société, devenue […] ; qu’ils ont financé leur acquisition par un prêt souscrit auprès de la société BNP Paribas Lease Group ; que, se plaignant d’une présentation fallacieuse de l’opération portant notamment sur la valeur du bien et sa rentabilité, M. et M^me F…, par actes des 30 avril et 3 mai 2013, ont assigné les sociétés Promobat, […] , […] , Fiscali conseil, son commissaire à l’exécution du plan et la société BNP Paribas Personal Finance, venant aux droits de BNP Paribas Lease Group, en nullité pour dol de l’ensemble des contrats souscrits et en indemnisation de leur préjudice ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et M^me F… font grief à l’arrêt de déclarer irrecevables comme prescrites les demandes en nullité des contrats souscrits par eux ;

Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que plus de cinq ans s’étaient écoulés entre la date du dernier contrat et la première assignation et souverainement retenu que l’estimation du bien à laquelle M. et M^me F… avait fait procéder en 2012 ne suffisait pas à caractériser la date à laquelle ils avaient eu connaissance de la surévaluation constitutive du dol qu’ils alléguaient, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui n’était pas demandée sur l’incidence du dispositif fiscal ou des informations données par le vendeur sur la date de découverte du dol et qui a retenu à bon droit que la nullité pour non-respect des dispositions du code de la consommation était une nullité relative, a légalement justifié sa décision de déclarer prescrites les actions en nullité des contrats ;

Sur les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et M^me F… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et M^me F….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir déclaré irrecevables comme prescrites les demandes en nullité des contrats souscrits formées par les époux F… ;

AUX MOTIFS PROPRES, D’UNE PART, QU’après avoir rappelé que l’action en nullité d’une convention se prescrit par cinq ans, ainsi que prévu par l’article 1304 du code civil, et que les assignations ont été délivrées les 30 avril et 3 mai 2013, le tribunal a constaté que plus de cinq ans s’étaient écoulés depuis la signature du dernier contrat, mis à part celui de l’assurance du risque locatif, lequel découlait cependant directement du contrat de gestion locative. Rejetant la demande de Monsieur et Madame F… tendant à reporter le point de départ de la prescription à la date à laquelle ils prétendaient avoir découvert la valeur réelle du bien, le tribunal a déclaré les actions en nullité des contrats irrecevables comme prescrites, y compris sur le fondement des dispositions du code de la consommation, lesquelles ouvrent un délai quinquennal à compter de la conclusion du contrat ;

AUX MOTIFS PROPRES, D’AUTRE PART, QUE Monsieur et Madame F… font valoir, sur la prescription de l’action en nullité, que l’opération leur a été présentée comme un « pack » incluant l’acquisition du bien et les diverses prestations de service permettant d’en tirer un revenu, lesdits services étant prétendument gratuits, ce qui n’était pas le cas ; que la valeur du bien proprement dit leur a été fallacieusement dissimulée, et le point de départ de la prescription doit dès lors être fixé à la date de sa première évaluation ; qu’ils ajoutent que la nullité prévue pour non-respect du code de la consommation, et notamment des dispositions relatives au démarchage à domicile, est une nullité absolue, et est encourue à raison notamment de la confusion sur l’identité réelle du fournisseur, de l’absence de précision sur les services de recherche de financement, de gestion locative et de garantie de rachat, et de la non-conformité du formulaire de rétractation, existant dans le contrat de réservation ; que ce dernier étant nul, le contrat de vente, qui en est indissociable, l’est également, et le contrat de prêt est annulé de plein droit ; qu’en l’absence de tout droit de Monsieur et Madame F… sur le bien, le contrat de gestion locative doit également être annulé, et les sociétés […] devront donc indemniser Monsieur et Madame F… de la perte de l’avantage fiscal lié à la loi de ROBIEN ; que subsidiairement, ils exposent que les commissions touchées par chacune des structures intervenantes leur ont été cachées, ce qui constitue une réticence dolosive ; que plus subsidiairement, ils font valoir que l’opération leur a été présentée de manière fallacieuse pour leur faire miroiter une rentabilité imaginaire, alors que les commissions perçues par chacune des structures l’obéraient considérablement ; qu’ainsi, la valeur réelle du bien leur a été dissimulée, et était en réalité bien moindre que le prix qu’ils ont payé, dans la croyance que les prestations annexes étaient gratuites ; qu’ils ajoutent que les risques inhérents à ce type d’opération de défiscalisation ont été volontairement passés sous silence ; qu’ils considèrent dès lors que leur est due la différence entre leur prix d’achat et la valeur réelle du bien, telle qu’elle résulte des attestations de valeur qu’ils produisent ;

ET ENFIN AUX MOTIFS PROPRES QUE Sur la prescription : qu’ainsi que l’a rappelé le tribunal, les contrats de réservation, de vente, de prêt et de gestion locative ont été conclus en 2004, et le dernier en juin 2005 ; que l’action a été introduite le 30 avril 2013 ; Sur le fondement du dol : que le tribunal a justement constaté que plus de cinq ans s’étaient écoulés entre la date du dernier contrat et la première assignation ; que par ailleurs Monsieur et Madame F… n’établissent pas la date à laquelle ils ont « découvert » le dol qu’ils invoquent ; qu’en effet, le seul fait qu’ils aient fait procéder à une estimation en 2012 concluant à une valeur du bien très inférieure au prix qu’ils ont payé ne suffit pas en lui-même à caractériser le dol, pour les motifs exposés par le tribunal que la cour fait siens, ni même à établir la date à laquelle ils ont eu connaissance de cette situation, le point de départ de la prescription ne pouvant être laissé à la discrétion de celui qui l’invoque, sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription ; Sur le fondement du code de la consommation : que la cour adopte sans réserves les motifs pertinents retenus par le tribunal, aux termes desquels l’action est également prescrite sur le fondement des dispositions du code de la consommation, puisque la prescription court à compter de la conclusion du contrat, et pour une durée de cinq ans, s’agissant d’une nullité relative ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE sur la prescription au regard de la demande en nullité des contrats : que conformément à l’article 1304 du code civil, lequel n’a pas été modifié par la loi du 17 juin 2008, dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans ; que ce temps ne court, dans le cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts ; que compte tenu du fait que les époux F… ont assigné les parties défenderesses en nullité des contrats de réservation, de vente, de prêt, de mandat de gestion locative et d’assurance locative, les 30 avril et 3 mai 2013, et que l’acte de réservation a été conclu, le 15 juillet 2004, l’acte de vente le 22 octobre 2004, le contrat de prêt le 23 août 2004 et le mandat de gestion locative le 17 juin 2005, il convient de constater que le délai écoulé entre les assignations interruptives de prescription et les conclusions des contrats est de plus de cinq ans ; que seul le contrat d’assurance locative a été conclu le 28 mars 2012 mais ce dernier découle directement du contrat de gestion locative de 2005 ; que les époux F… affirment que le point de départ du délai de prescription n’a couru qu’à compter du 13 mars 2012, date à laquelle ils ont pris conscience que la valeur de leur bien sur le marché immobilier était de 40 000 euros et que le prix de vente avait été surévalué, de sorte que selon eux, la plus-value promise lors de la revente n’était qu’un leurre pour les convaincre de contracter ; que si, la valeur du bien estimée en 2012 est inférieure selon les demandeurs à celle estimée en 2004, lors de son acquisition, rien, pour autant, ne permet d’en déduire qu’ils ont fait l’objet d’une manoeuvre dolosive tant de la part des vendeurs, que de l’établissement bancaire qui leur a prêté les fonds en vue de la réalisation de leur projet d’acquisition, ou encore de la part de la société de gestion locative ; qu’en effet, il convient de constater que plus de 8 années se sont écoulées entre les dates auxquelles les contrats de réservation, de vente, de prêt bancaire et de gestion locative ont été conclus entre les parties contractantes et les assignations délivrées et que, pendant ce laps de temps, un bien immobilier peut perdre de sa valeur ou en gagner, sans que pour autant, les acquéreurs aient été lésés au moment de l’acquisition ou encore victimes d’une réticence dolosive ; que ce faisant, ils ne justifient pas que le point de départ du délai de prescription doit être reporté à la date qu’ils avancent ; que de plus, la méconnaissance des dispositions du code de la consommation invoquées au soutien des demandes des époux F… est sanctionnée par une nullité relative, ouvrant un délai pour agir de cinq ans à compter de la conclusion des contrats ; qu’en particulier, à supposer établi que le contrat de réservation soit soumis aux dispositions relatives au démarchage à domicile, comme l’allèguent les époux F…, c’est à compter de la date de souscription du contrat que court le délai de prescription quinquennale ; qu’il convient de déclarer irrecevables les demandes en nullité des contrats, du fait de la prescription dont est entachée l’action ainsi fondée ;

1° ALORS QUE la prescription de l’action en nullité relative pour dol ne court que du jour où le contractant a découvert les manoeuvres dolosives ; qu’en fixant le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité au jour de la conclusion du contrat préliminaire sans rechercher si, compte tenu du dispositif de la loi de Robien et notamment de l’immobilisation fiscale, les époux F… n’avaient pu découvrir les manoeuvres dolosives du démarcheur et du vendeur de l’immeuble qu’à l’issue de la période d’immobilisation fiscale, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1304 du code civil en sa rédaction applicable en la cause ;

2° ALORS QUE la prescription de l’action en nullité relative pour dol ne court que du jour où le contractant a découvert les manoeuvres dolosives ; qu’en énonçant que « Monsieur et Madame F… n’établissent pas la date à laquelle ils ont « découvert » le dol qu’ils invoquaient car le seul fait qu’ils aient fait procéder à une estimation en 2012 concluant à une valeur du bien très inférieure au prix qu’ils ont payé ne suffit pas en lui-même à caractériser le dol, pour les motifs exposés par le tribunal que la cour fait siens, ni même à établir la date à laquelle ils ont eu connaissance de cette situation, le point de départ de la prescription ne pouvant être laissé à la discrétion de celui qui l’invoque, sauf à lui conférer un caractère potestatif incompatible avec les impératifs de sécurité juridique garantis par la prescription » sans rechercher si au regard du dispositif de la loi de Robien, les époux F… n’avaient pu découvrir les manoeuvres dolosives du démarcheur et du vendeur de l’immeuble qu’à l’issue de la période de défiscalisation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1304 du code civil en sa rédaction applicable en la cause ensemble l’article 1315, devenu l’article 1353 du code civil ;

3° ALORS QUE la prescription de l’action en nullité relative pour dol ne court que du jour où le contractant a découvert les manoeuvres dolosives ; que la personne procédant à un investissement financier sous un régime de défiscalisation est victime d’une réticence dolosive si son cocontractant s’abstient de lui révéler des faits affectant l’objectif de rentabilité qu’il poursuit ; qu’en énonçant pour rejeter les demandes des époux F… qu’un bien immobilier pouvait perdre de sa valeur ou en gagner, sans que pour autant, les acquéreurs aient été lésés au moment de l’acquisition ou encore victimes d’une réticence dolosive sans rechercher si le démarcheur ou le vendeur avaient informé les époux F… des aspects les moins favorables de l’investissement et notamment de l’aléa pesant sur la rentabilité globale de l’investissement, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

4° ALORS QUE les dispositions relatives au démarchage relèvent de l’ordre public de direction ; que la nullité doit se voir reconnaître le caractère de nullité absolue chaque fois qu’elle sanctionne la méconnaissance d’une disposition d’ordre public de direction ; qu’en décidant, tant par motifs propres que par motifs adoptés, que l’action était également prescrite sur le fondement des dispositions du code de la consommation, puisque la prescription courait à compter de la conclusion du contrat, et pour une durée de cinq ans, s’agissant d’une nullité relative, la cour d’appel a violé l’article 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 .

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir débouté Monsieur Y… F… et Madame M… F… de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre les sociétés PROMOBAT, […] , […] et FISCALI CONSEIL et de les avoir condamnés à payer aux défenderesses au pourvoi diverses sommes à titre d’indemnité de procédure outre les dépens ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les manquements à l’obligation d’information, conseil et mise en garde ; qu’à titre liminaire, il doit être observé qu’à supposer ces manquements établis, ils ne pourraient avoir causé qu’une perte de chance de renoncer à l’opération, ou de la conclure à moindre prix ; que la perte d’une chance, outre qu’elle n’est pas en tant que telle sollicitée, et que la cour ne peut pallier cette carence, est sans lien avec le préjudice déploré, que les appelants définissent comme une perte à subir lors de la revente du bien ; que ces seuls motifs suffiraient à justifier le rejet de toutes les demandes de Monsieur et Madame F…, faute de tout lien de causalité entre les manquements allégués et le préjudice ; que les documents commerciaux produits, qui consistent en une plaquette commerciale manifestement incomplète, et en une simulation établie par FISCALI CONSEIL, ne démontrent pas que leur aurait été dissimulé le fait que le prix de 76 530 euros était un prix « clés en main » ou « packagé », c’est-à-dire incluant la rémunération des différents intervenants et les frais d’acte, étant observé qu’il s’agit d’un prix TTC et que le prix HT était de 63 988 euros, frais d’acte inclus, ce qui résulte de l’acte de vente ; que la simulation de FISCALI CONSEIL n’avait pas valeur contractuelle, les ordres de grandeur de la rentabilité qu’elle indiquait, certes optimistes, ce dont tout contractant normalement avisé pouvait se douter, n’étaient pas totalement irréalistes, puisque, notamment, le bénéfice fiscal évalué est très proche de celui reconnu par Monsieur et Madame F…, et ils ne contestent pas avoir pu déduire les intérêts d’emprunts de leur revenu imposable ; qu’en outre, Monsieur et Madame F… ne peuvent sérieusement reprocher aux intimées la baisse de valeur de leur bien, ou sa surévaluation lors de l’achat ; qu’aucun élément de comparaison, montrant que le prix d’achat était excessif, n’est produit ; que par ailleurs, un investissement immobilier, quel qu’il soit, est soumis aux fluctuations du marché, et plus encore s’il est éligible à des dispositions fiscales telles que celles de la loi dite de ROBIEN, puisqu’en un tel cas l’avantage fiscal a pour objet d’encourager les investisseurs à porter leur choix sur des opérations présentant une utilité sociale mais plus aléatoires au regard de leur rentabilité ; que ce risque étant à la connaissance de tous, Monsieur et Madame F… ne peuvent reprocher aux intimées ni le fait que, près de huit ans après la vente, la valeur du bien ait baissé, même si cette baisse est importante, ni de ne pas les avoir informés de ce risque lors de la conclusion de l’opération ; que Monsieur et Madame F… n’établissent d’ailleurs pas davantage la valeur actuelle de leur bien avec la certitude requise, les deux évaluations qu’ils produisent n’ayant pas été établies contradictoirement, et remontant, pour la plus récente, à 2014 ; qu’en outre, ainsi que justement observé par FISCALI CONSEIL, le facteur de baisse lié au mauvais entretien avéré de l’immeuble est sans lien avec le manquement à l’obligation de conseil alléguée ; qu’il résulte enfin du tableau communiqué par les appelants, qu’ils ont cessé d’encaisser des loyers à compter de septembre 2012, et ils ne contestent pas l’affirmation des sociétés PROMOBAT et […] selon laquelle le mandat de gestion avec la société GESTIA devenue […] a pris fin le 6 décembre 2012 ; qu’aucun élément n’est produit sur une éventuelle relocation du bien après cette date, qui est relativement proche de l’assignation initiale délivrée le 30 avril 2013 ; que c''est donc huit ans après l’acquisition du bien, et se heurtant très vraisemblablement à des difficultés pour le louer, que Monsieur et Madame et Madame F… ont lancé la présente procédure, ce qui pose question sur son objectif réel ; qu’en effet, le risque de telles difficultés, inhérent à un investissement locatif, n’avait pas lieu de faire l’objet d’une information particulière, et Monsieur et Madame F… en ont d’ailleurs parfaitement eu conscience, puisqu’ils ont souscrit une assurance le garantissant partiellement ; qu’ils ne peuvent ainsi faire supporter aux sociétés ayant concouru à leur achat 8 ans auparavant ce risque auquel ils se sont librement et sciemment exposés, puisqu’ils ne contestent pas que cet achat avait pour but un bénéfice fiscal et que le bien devait donc être loué ; qu’il n’est au demeurant pas contesté qu’ils ont bel et bien bénéficié de cet avantage fiscal ; que le caractère fallacieux de la présentation qui leur a été faite de la rentabilité de l’investissement souscrit n’est ainsi pas suffisamment démontré ; que Monsieur et Madame F…, qui succombent, supporteront les dépens d’appel, avec recouvrement direct ; qu’ils contribueront aux frais de procédure exposés par les sociétés PROMOBAT, […] , […] unies d’intérêts à hauteur de 1 000 euros, FISCALI CONSEIL 1 000 euros ; que les dispositions du jugement sur ces points seront par ailleurs confirmées ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE sur les manquements aux obligations d’information, de conseil et de mise en garde : que les époux F… font grief aux sociétés PROMOBAT et FISCALI de leur avoir présenté une simulation inexacte et approximative dans le seul but de les convaincre d’investir et de ne pas les avoir informés de ce que les différents acteurs intervenant dans cette opération étaient rattachés par des liens commerciaux et devaient percevoir une commission sur la vente et sur chacun des services proposés, avec pour conséquence directe l’augmentation importante du prix de vente du bien ; qu’ils leur reprochent également de ne pas les avoir renseignés sur les risques que comportait l’opération de défiscalisation, de sorte qu’ils ont réalisé un investissement qu’ils n’auraient pas accepté s’ils avaient été bien informés de tous les aspects de l’opération envisagée ; que le caractère inexact ou approximatif de l’estimation faite par la société FISCALI, tel que l’allèguent les époux F…, ne suffit pas à démontrer l’existence d’une faute de la société, alors que ce document, dont il faut rappeler qu’il n’est pas contractuel, est présenté comme une estimation, et non comme une garantie des éléments abordés dans cette étude, laquelle repose sur des éléments présentant pour certains un aléa tenant aux fluctuations du marché, et sur des indices susceptibles de varier indépendamment de la volonté des parties ; que de plus, s’ils affirment que cette estimation repose sur des calculs inexacts ou approximatifs et que le bien a été surévalué, ils ne versent aucun élément démontrant cette allégation ; que pourtant, les époux F… ne peuvent se contenter d’arguer de la baisse de valeur du bien, à la date à laquelle ils l’ont fait évaluer, près de 8 ans après la conclusion des contrats, pour estimer établi un manquement à l’obligation de conseil des vendeurs et gestionnaire en patrimoine, qui ne sont pas tenus de prémunir l’investissement de tout aléa financier ; que si à la date à laquelle les époux F… ont fait évaluer leur bien, celui-ci ne présentait pas la valeur d’investissement espérée, il ne saurait être tenu à l’encontre des vendeurs et gestionnaire en patrimoine une responsabilité dans les baisses et hausses possibles des évaluations immobilières dans un contexte de marcher immobilier très fluctuant ; que le bien a d’ailleurs toujours été proposé à la location avec une régularité certaine ; Sur les autres demandes : que les parties sont déboutées de leur plus amples demandes toutes formulées à titre reconventionnelle sous la condition d’une condamnation de leur part à indemniser les consorts F… ; que les époux F…, qui succombent à l’instance, sont condamnés, in solidum, aux entiers dépens et à payer, le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux sociétés PROMOBAT, […] , […] ensemble la somme de 1 500 euros, à la société FISCALI CONSEIL et SCP […] ensemble la somme de 1 500 euros ;

1° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas dénaturer les écritures d’appel qui leur sont soumises ; qu’en énonçant que les époux F… ne sollicitaient pas la réparation d’une perte de chance quand il ressortait de leur écritures d’appel qu’ils sollicitaient à titre de réparation le paiement d’une somme correspondant à la différence entre la valeur d’achat et la valeur réelle du bien (cf. prod n° 3, p. 21 § 7), la cour d’appel a violé l’article 4 du code de procédure civile ;

2° ALORS QU’il appartient au demandeur à l’action de prouver qu’un manquement est en relation causale avec le préjudice qu’il a subi ; que l’offre comprenait non seulement la proposition de vente d’un bien immobilier, mais également un plan d’épargne fiscal, une offre de prêt destinée à financer le projet, la prise en charge des frais d’actes et d’hypothèque, la prise en charge des frais de dossier bancaire et des intérêts intercalaires, ainsi que la mise en place d’une gestion locative, d’une garantie locative, d’une garantie de loyers impayés « dégradations immobilières et vacance locative » ; que le contrat de réservation portant sur la vente en l’état futur d’achèvement était signé entre la société PROMOBAT, représentée par son mandataire la société FISCALI CONSEIL ; qu’en énonçant que les manquements de la société FISCALI CONSEIL n’avaient aucun lien de causalité avec le préjudice allégué quand cette société, qui était tenue d’informer les époux F…, acheteurs néophytes, dont les ressources annuelles maximales étaient d’environ 30 000 euros, des particularités des investissements qui leur étaient proposés et des risques de l’opération en cause, dont le montage était fragile puisque chacun de ses éléments tels que la vente, le prêt, le plan d’épargne fiscal, la prise en charge des frais d’actes et d’hypothèque, ainsi que la mise en place d’une gestion locative, d’une garantie locative, d’une garantie de loyers impayés était lié aux autres, de sorte qu’il suffisait qu’un seul de ces éléments soit fragilisé pour que l’ensemble soit touché, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable ;

3° ALORS QUE il résulte des dispositions de l’article L. 111-1 du code de la consommation dans sa rédaction alors applicable, que tout professionnel vendeur de bien ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou service et notamment le prix du bien ; que le devoir de conseil et d’information des conseillers en gestion de patrimoine ou prestataires de services d’investissement est étendu ; qu’en énonçant que les documents commerciaux produits, qui consistaient en une plaquette commerciale manifestement incomplète, et en une simulation établie par FISCALI CONSEIL, ne démontraient pas que leur aurait été dissimulé le fait que le prix de 76 530 euros était un prix « clés en main » ou « packagé », c’est-à-dire incluant la rémunération des différents intervenants et les frais d’acte, la cour d’appel, qui constatait le caractère incomplet des informations données aux époux F…, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article L. 111 du code de la consommation dans sa rédaction applicable ;

4° ALORS QUE tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service ; que le vendeur professionnel est tenu d’une obligation de renseignement à l’égard de son client et qu’il lui incombe de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; qu’en se fondant sur les documents commerciaux produits par les époux F…, qui consistaient en une plaquette commerciale manifestement incomplète, et en une simulation établie par FISCALI CONSEIL, pour en déduire qu’ils ne démontraient pas que leur aurait été dissimulé le fait que le prix de 76 530 euros était un prix « clés en main » ou « packagé », la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et a violé l’article 1315, devenu l’article 1353 du code civil ;

5° ALORS QUE nul ne peut être contraint d’administrer la preuve d’un fait négatif ; qu’en se fondant sur les documents commerciaux produits par les époux F…, qui consistaient en une plaquette commerciale manifestement incomplète, et en une simulation établie par FISCALI CONSEIL, pour en déduire qu’ils ne démontraient pas que leur aurait été dissimulé le fait que le prix de 76 530 euros était un prix « clés en main » ou « packagé », la cour d’appel, qui a exigé des consorts F… qu’ils rapportent la preuve d’un fait négatif, a violé l’article 1315, devenu l’article 1353 du code civil ;

6° ALORS QU’en énonçant que Monsieur et Madame F… ne pouvaient sérieusement reprocher aux intimés la baisse de valeur de leur bien, ou sa surévaluation lors de l’achat au motif qu’aucun élément de comparaison, montrant que le prix d’achat était excessif n’était produit sans rechercher comme elle était invitée, si l’intervention des différents acteurs dans cette opération, qui étaient rattachés par des liens commerciaux et devaient recevoir une commission sur la vente et sur chacun des services proposés, n’avait pas eu pour conséquence d’augmenter considérablement le prix de vente du bien, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

7° ALORS QUE la dénaturation par omission donne ouverture à cassation ; que tel est le cas lorsque les juges du fond ont fait abstraction d’un document régulièrement produit aux débats et de nature à avoir une incidence sur la solution du litige ; qu’en énonçant que Monsieur et Madame F… ne pouvaient sérieusement reprocher aux intimés la baisse de valeur de leur bien, ou sa surévaluation lors de l’achat au motif qu’aucun élément de comparaison, montrant que le prix d’achat était excessif n’était produit sans même examiner le tableau d’évolution des prix de l’immobilier en Gironde depuis 2004 produit aux débats par les époux F… et qui était de nature à éclairer le juge sur le bien fondé de leur prétentions, la cour d’appel a dénaturé par omission le tableau d’évolution des prix de l’immobilier en Gironde depuis 2004 et violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble le principe selon lequel il est interdit au juge de dénaturer les documents qui lui sont soumis ;

8° ALORS QU’une partie à un contrat est tenue d’une obligation de mise en garde envers son cocontractant si l’opération envisagée comporte un risque ou un aléa ; qu’en considérant que la société FISCALI CONSEIL n’avait commis aucun manquement à son obligation de conseil au prétexte que le caractère inexact ou approximatif de l’estimation faite par la société FISCALI ne suffisait pas à démontrer l’existence d’une faute de la société, sans rechercher si elle avait remis aux époux F… une étude personnelle de rentabilité, une fiche de renseignement patrimonial ou une étude concernant le marché locatif local ou toute autre pièce attestant de la consistance et de la qualité de l’information personnalisée qu’elle aurait pu lui fournir, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;

9° ALORS QU’une partie à un contrat est tenue d’une obligation de mise en garde envers son cocontractant si l’opération envisagée comporte un risque ou un aléa ; qu’en considérant que la société FISCALI CONSEIL n’avait commis aucun manquement à son obligation de conseil au prétexte que le caractère inexact ou approximatif de l’estimation faite par la société FISCALI ne suffisait pas à démontrer l’existence d’une faute de la société, sans rechercher si la société FISCALI CONSEIL n’avait pas méconnu ses obligations d’information et de conseil à l’égard de Monsieur et Madame F… en ne les alertant pas sur les risques de l’opération projetée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;

10° ALORS QU’il appartient aux juges du fond de procéder à l’analyse des documents régulièrement soumis à leur examen, fût-ce sommairement ; qu’en énonçant que Monsieur et Madame F… n’établissaient pas la valeur actuelle de leur bien avec la certitude requise puisque les deux évaluations produites remontaient, pour la plus récente à 2014, sans analyser la pièce n° 16 figurant au bordereau de pièces communiquées qui fournissait une estimation du bien par la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE à la date du 31 mai 2015, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

11° ALORS QUE le juge ne peut se fonder sur l’absence au dossier d’une pièce invoquée par une partie, qui figurait au bordereau de pièces communiquées, pour rejeter une demande sans inviter les parties à s’en expliquer ; qu’en énonçant que les époux F… n’établissaient pas la valeur actuelle de leur bien avec la certitude requise, les deux évaluations qu’ils produisaient n’ayant pas été établies contradictoirement, et remontant, pour la plus récente à 2014, quand ils versaient aux débats une estimation datée du 31 mars 2015 régulièrement produite aux débats, la cour d’appel, qui s’est abstenue de provoquer les explications des parties sur l’absence de versement aux débats de cette pièce, a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

12° ALORS QUE le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire ; qu’en énonçant pour rejeter la demande des époux F… qu’ils n’établissaient pas la valeur actuelle de leur bien avec la certitude requise puisque les deux évaluations qu’ils produisaient n’avaient pas été établies contradictoirement, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir débouté les époux F… de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre la société BNP PARIBAS PERSONNAL FINANCE, venant aux droits de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO, venant elle-même aux droits de la société BNP PARIBAS LEASE GROUP et de les avoir condamnés à leur payer une somme à titre d’indemnité de procédure outre les dépens ;

AUX MOTIFS PROPRES QU’en ce qui concerne la banque, les demandes formées par Monsieur et Madame F… contre BNP PARIBAS LEASE GROUP sont de plein droit réputées faites contre BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, qui n’a jamais contesté venir aux droits de la première nommée ; que la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE fait justement observer qu’elle n’avait pas à s’immiscer dans la gestion que faisaient Monsieur et Madame F… de leur patrimoine, alors que les mensualités de remboursement du prêt sollicité étaient proportionnées à leurs ressources ; que la banque indique d’ailleurs sans être démentie qu’aucun incident de paiement n’est survenu ; que Monsieur et Madame F… ne produisent aucune pièce justifiant qu’ils réglaient au moment de la souscription du prêt des mensualités d’emprunt de 932,86 euros, et ne démontrent pas non plus le préjudice lié à un taux d’intérêt variable ; que le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a été jugé que la responsabilité de la banque n’était pas non plus engagée ; Sur les autres demandes : que les demandes tendant à la nullité des contrats de vente et de prêts, et au titre des manquements à l’obligation de conseil étant rejetées, les demandes indemnitaires accessoires de Monsieur et Madame F…, et qui en dépendent, le seront également, ainsi que la demande tendant à la constitution d’une hypothèque sur l’appartement ; que Monsieur et Madame F…, qui succombent, supporteront les dépens d’appel, avec recouvrement direct ; qu’ils contribueront aux frais de procédure exposés par les sociétés PROMOBAT, […] , […] unies d’intérêts à hauteur de 1 000 euros, FISCALI CONSEIL 1 000 euros, et BNP PERSONAL FINANCE, 1 000 euros ; que les dispositions du jugement sur ces points seront par ailleurs confirmées ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE les époux F… font grief à la BNP PARIBAS LEASE GROUP d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne s’intéressant pas à leur situation financière et à leurs projets d’investissement, afin de pouvoir les orienter utilement dans leur décision ; qu’ils lui reprochent également de ne pas les avoir mis en garde de l’importance des risques inhérents à leur investissement du fait de l’application du régime ROBIEN et d’avoir assorti l’offre de prêt de longue durée d’un taux variable ; que pourtant, dans la mesure où la BNP PARIBAS LEASE GROUP s’était assurée que les crédits consentis étaient adaptés aux capacités financières des emprunteurs, elle ne pouvait être tenue à une obligation particulière de mise en garde quant à l’opportunité de l’investissement qu’ils projetaient, alors que celui-ci n’était pas de façon évidente inapproprié à leur situation patrimoniale ; que de plus, les époux F… évoquent le fait que le prêt ait été assorti d’un taux variable comme constitutif d’une faute, sans préciser ce qui caractérise le manquement, pas plus qu’ils ne démontrent avoir subi un préjudice lié à cette modalité du prêt ; que les demandes des époux F… fondées sur le manquement à l’obligation de conseil et d’information seront rejetées ; Sur la demande de réparation d’un préjudice moral : que les époux F… prétendent obtenir, en tout état de cause, réparation d’un préjudice moral caractérisé selon eux par toutes les tracasseries occasionnées à la suite de l’achat du bien litigieux ; que fondant leur demande sur l’article 1382 du code civil, il appartient aux époux F… de caractériser l’existence d’une faute commise par l’une des parties défenderesses et d’un préjudice directement causé par cette faute ; que pourtant, ils échouent à faire la preuve d’une telle faute délictuelle, se contentant de rappeler les différents manquements qu’ils imputent aux parties défenderesses et qui n’ont pas été retenus ; que la demande de réparation d’un prétendu préjudice moral que les époux F… sera rejetée ;

1° ALORS QU’il appartient à la banque qui est intervenue pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes d’informer le client des avantages annoncés par l’étude, et des aspects moins favorables ainsi que des risques inhérents à l’acquisition de ce type de produit immobilier ; qu’en écartant toute responsabilité de la banque cependant que celle-ci aurait dû alerter les époux F… sur les caractéristiques les moins favorables de l’opération, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2° ALORS QU’il appartient à la banque qui est intervenue pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes d’informer le client des avantages annoncés par l’étude, et des aspects moins favorables ainsi que des risques inhérents à l’acquisition de ce type de produit immobilier ; qu’en déboutant les époux F… de leur demande au motif qu’aucun incident de paiement n’avait été enregistré, la cour d’appel s’est prononcée par un motif inopérant et a violé l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3° ALORS QUE la banque qui propose et personnalise l’investissement locatif litigieux et qui assorti son offre de prêt de longue durée d’un taux variable accentuant les risques d’une opération périlleuse doit apporter à l’emprunteur une information et un conseil au titre de l’investissement locatif, au titre son devoir de mise en garde au titre de l’octroi du prêt ; qu’en jugeant que la banque n’avait commis aucun manquement à ses obligations au motif qu’il n’était pas démontré l’existence d’une préjudice lié à la souscription d’un taux variable, la cour d’appel a violé l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.