CIV. 3

IK

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 10 septembre 2020

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 505 F-D

Pourvoi n° F 19-10.454

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020

1°/ M. R… B… I… , domicilié […] ,

2°/ la société MJ Alpes, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est […] , venant aux droits de M. O… A…, agissant en qualité de mandataire judiciaire liquidateur de la société LPS,

3°/ la société New Business Development, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ),

4°/ la société Orsa Maggiore SRL ACR, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ),

ont formé le pourvoi n° F 19-10.454 contre l’arrêt rendu le 27 novembre 2018 par la cour d’appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant :

1°/ à M^me V… C…, domiciliée […] ,

2°/ à M. D… C…, domicilié […] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. B… I… et des sociétés MJ Alpes, New Business Development et Orsa Maggiore SRL ACR, de la SCP Boulloche, avocat des consorts C…, après débats en l’audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 27 novembre 2018), le 8 décembre 1992, E… K…, aux droits de laquelle viennent ses héritiers, M. C… et M^me C… (les consorts C…), a consenti un bail commercial à la société Le Plein Soleil. Le 28 décembre 2009, celle-ci a cédé le droit au bail à la société LPS.

2. Après une mise en demeure par la mairie, de réaliser des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie, et le refus de leur prise en charge opposée par la bailleresse, la locataire a effectué divers travaux.

3. Les travaux réalisés s’étant avérés insuffisants, un arrêté municipal du 14 août 2014 a ordonné la fermeture administrative de l’établissement.

4. La locataire, qui avait mis en demeure la bailleresse de procéder aux travaux prescrits et de lui rembourser ceux déjà engagés pour la mise en conformité électrique des locaux, a cessé de payer les loyers. Diverses instances en référé ont abouti au constat de l’acquisition de la clause résolutoire par la bailleresse.

5. La société LPS ayant été placée en redressement judiciaire, son mandataire judiciaire a assigné les consorts C… en remboursement des dépenses effectuées au titre de la mise en conformité électrique et en exécution des travaux nécessaires.

6. La société LPS ayant été mise en liquidation judiciaire, son liquidateur, ainsi que les sociétés New Business Development et Orsa Maggiore, et M. I…, associés de cette société, sont intervenus pour demander l’indemnisation des préjudices nés de la perte du fonds de commerce et du placement en procédure collective, en invoquant la méconnaissance par la bailleresse de son obligation de délivrance.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

7. M. I…, les sociétés New Business Development et Orsa Maggiore SRL ACR et le liquidateur de la société LPS font grief à l’arrêt de rejeter toutes leurs demandes, alors « que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a rappelé les stipulations du bail relatives aux travaux, pour en déduire que le contrat mettait «expressément à la charge du preneur tous les travaux rendus nécessaires par l’exercice de son activité, au titre desquels les travaux de mise aux normes sanitaires et de sécurité», sans constater l’existence d’une stipulation expresse mettant les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative à la charge du preneur ; que dès lors, en jugeant que les travaux de sécurité litigieux, prescrits par l’administration, étaient à la charge du preneur, la cour d’appel a violé l’article 1719 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1719 du code civil :

8. Il résulte de ce texte que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

9. Pour rejeter les demandes, l’arrêt retient que le bail met expressément à la charge du preneur tous les travaux rendus nécessaires par l’exercice de son activité, au titre desquels sont les travaux de mise en conformité aux normes sanitaires et de sécurité.

10. En statuant ainsi, sans constater l’existence d’une stipulation expresse du contrat de bail mettant à la charge du preneur les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 27 novembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Lyon ;

Condamne les consorts C… aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts C… et les condamne à payer à M. I… et aux sociétés MJ Alpes, New Business Development et Orsa Maggiore SRL ACR la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. B… I… et les sociétés MJ Alpes, New Business Development et Orsa Maggiore SRL ACR

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté M^e A… aux droits duquel vient la SELARL MJ Alpes – es qualités de liquidateur judiciaire de la société LPS, la société New Business Development, la société Orsa Maggiore et M. R… B… I… de l’ensemble de leurs demandes ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « les appelants entendent voir retenir la responsabilité du bailleur dans la perte du fonds de commerce de l’hôtel Le Plein Soleil, subie par la société LPS ensuite de la fermeture administrative de l’établissement, les travaux de mise aux normes n’ayant pas été exécutés par M^me K…, ce qui constituerait un manquement à l’obligation de délivrance des lieux loués et à l’obligation de prise en charge, par le bailleur, des travaux rendus nécessaires par la vétusté de l’immeuble ; que le bailleur ayant l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée en application de l’article 1719 du code civil, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation contraire, à la charge du bailleur ; qu’en application de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; qu’enfin, l’article 1755 du code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; que les parties peuvent déroger à ces dispositions par des clause expresses du bail ; qu’en l’espèce, le bail du 8 décembre 1992, non modifié sur ce point, prévoit (page 4 état des lieux) que « le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ou réparations et sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour (…) notamment, défaut éventuel de conformité aux réglementations administratives, d’hygiène et de sécurité pouvant résulter des travaux exécutés par le précédent locataire, le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais tous les travaux, réparations et finitions que nécessiteraient l’état des lieux » ; qu’il est également stipulé (page 5, entretien réparations) que le preneur « supportera toutes les réparations et transformations qui seraient rendues nécessaires par l’exercice de son activité ou par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien, ou encore de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. D‘une façon générale, il effectuera à ses frais et sous sa responsabilité toutes réparations locatives, le bailleur conservant à sa charge les grosses réparations prévues à l‘article 606 du code civil » ; qu’il est encore prévu au bail (page 6, modification matérielle des lieux) que « le preneur supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité » ; qu’ainsi, le bail met expressément à la charge du preneur tous les travaux rendus nécessaires par l’exercice de son activité, au titre desquels les travaux de mise aux normes sanitaires et de sécurité ; qu’il résulte des pièces produites aux débats que les travaux dont la société LPS demande la prise en charge par le bailleur concernent exclusivement la mise aux normes du réseau électrique, des travaux d’aménagement, de plomberie et sanitaires, et le respect des prescriptions de la commission de sécurité quant aux normes de sécurité, incendie notamment (système de détection, encloisonnement de l’escalier, mise en place de matériaux conformes pour les cloisons et les portes, etc…) ; qu’aucun de ces travaux ne concerne le clos et le couvert des lieux loués, ou les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil ; qu’il n’est pas non plus établi par le preneur que les travaux litigieux, et l’absence de conformité des lieux aux normes de sécurité ayant motivé la décision de fermeture administrative de l’établissement, résulteraient de la seule vétusté de l’immeuble, ou d’un cas de force majeure ; qu’en effet, la lecture des différents documents relatifs aux prescriptions émises par la commission de sécurité et à la fermeture administrative de l’établissement révèle que cette mesure a été décidée en considération de l’absence de réalisation complète des travaux exigés par l’administration, lesquels concernent l’aménagement intérieur de l’établissement et l’installation de divers équipements de sécurité ; qu’ainsi, le courrier du maire de Montvalezan à la société LPS, en date du 21 février 2012 (pièce n° 3 des appelants) rappelle que la levée de l’avis défavorable ne peut être envisagée qu’après respect des prescriptions suivantes : « 1 Déposer un dossier de mise en sécurité de l’établissement, avec plans, notice de sécurité et échéancier des travaux prévus (…) Installer un système de sécurité incendie de catégorie A avec détection automatique d’incendie sans temporisation dans les couloirs des locaux à risques (…) Encloisonner l’escalier avec des parois coupe-feu 1h et des portes pare flamme l/2h (…) Assurer aux cloisons séparant les chambres ou les couloirs des autres volumes un degré coupe-feu l/2h (…) Assurer aux matériaux des plafonds une réaction au feu Ml (…) Assurer à la porte de cuisine un degré coupe-feu 1/2 complet (présence d’élément verrier) (…) Indiquer par une plaque signalétique la coupure de gaz en cuisine (…) Peindre en jaune la conduite de gaz (…) » ; que les appelants ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que ces prescriptions auraient été rendues nécessaires par la vétusté de l’immeuble, alors qu’il s’agit d’installations ou d’équipements de sécurité inexistants ; qu’or, l’arrêté de fermeture en date du 14 août 2014 (pièce n° 8 des appelants) précise dans son article 3 « le motif d’avis défavorable porte sur l’absence de système de détection automatique d’incendie, l’absence de dispositions constructives obligatoire (encloisonnement de l’escalier, isolement des chambres) et les revêtements non conformes », ce qui signifie que les prescriptions décrites dans le courrier du 21 février 2012 n’ont pas été respectées ; que par ailleurs, les appelants soutiennent que M^me K… n’aurait pas déféré aux réclamations du preneur quant aux travaux à réaliser dans l’immeuble ; que toutefois, force est de constater qu’ils ne justifient d’aucune mise en demeure adressée par le preneur à la bailleresse avant le 11 mai 2015 (pièce n° 6 des appelants), à une date à laquelle la fermeture de l’établissement était effective depuis plusieurs mois ; qu’il apparaît au contraire qu’en 2013 c’est M^me K… elle-même qui a enjoint à la société LPS d’effectuer les travaux nécessaires à la poursuite de l’exploitation (pièce n° 4 des intimés, sommation de faire du 27 novembre 2013) après avoir eu connaissance des avis défavorables de la commission de sécurité ; qu’il résulte de ce qui précède que c’est la société LPS qui a failli dans l’exécution des travaux de mise aux normes de sécurité qui lui incombent selon les clauses du bail, lesquels lui sont réclamés par l’autorité administrative depuis 2007 sans qu’elle ait jamais fait le nécessaire jusqu’à la décision de fermeture administrative de l’établissement ; que cette décision et la perte du fonds de commerce sont donc imputables aux seuls manquements du preneur, et les appelants ne peuvent prétendre à l’indemnisation par les consorts C… des préjudices qui en découlent, faute d’établir un manquement du bailleur à ses obligations ; qu’en conséquence, c’est à juste titre et par des motifs que la cour approuve que le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes des appelants » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « suivant l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer l’obligation de délivrance, d’entretien et d’assurer une jouissance paisible de la chose pendant la durée du bail ; que l’article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; que l’article 1754 du code civil opère une répartition entre les grosses réparations, qui sont supportées par le bailleur, et les réparations locatives et de menu entretien qui sont laissées à la charge du preneur ; que l’article 606 du code civil précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, en ajoutant in fine que toutes les autres réparations sont d’entretien ; que par ailleurs, l’article 1755 du code civil stipule qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; qu’en outre, suivant l’application de l’ensemble de ces dispositions, il est constant que les travaux prescrits par l’autorité administrative et rendus nécessaires pour l’exercice de l’activité prévue au bail sont à la charge du bailleur ; que toutefois, il est également constant que dans le cadre d’un bail commercial, la répartition entre preneurs et bailleurs, notamment du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier, peut être conventionnellement pondérée, à condition que ces stipulations aient été portées à la connaissance du locataire, par une clause expresse et précise ; qu’en l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que le bail commercial litigieux a été renouvelé judiciairement par décision du juge des loyers commerciaux du 31 mai 2006, puis par tacite reconduction à compter du 9 décembre 2010 ; qu’ainsi, à titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément au principe suivant lequel le contrat en cours est régi par la loi sous l’empire duquel il a été conclu, sauf disposition contraire prévue par la loi, le bail commercial susvisé ne se trouve pas soumis aux nouvelles dispositions de l’article 1170 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ; que de même qu’il ne doit pas être fait application, au cas d’espèce, des dispositions de l’article L. 145-40-2, introduites par la loi du 18 juin 2014, et de l’article R. 145-35, issues du décret du 3 novembre 2014, qui indiquent que ne peuvent désormais pas être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ; qu’aussi, au vu des pièces produites par les parties, la lecture du contrat de bail litigieux fait apparaître, concernant l’état des lieux, que « le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ou réparations et sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour (…) notamment défaut éventuel de conformité aux réglementations administratives d’hygiène et de sécurité pouvant résulter de travaux exécutés par le précédent locataire, le preneur se déclarant prêt à supporter tous inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais tous les travaux, réparations, et finitions que nécessiterait l’état des lieux » ; que par ailleurs, le bail précise, dans la partie « entretien et réparations », que le preneur « supportera toutes les réparations et transformations qui seraient rendues nécessaires par l’exercice de son activité ou par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien ou encore de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. D‘une façon générale, il effectuera à ses frais, et sous sa responsabilité toutes réparations locatives, le bailleur conservant à sa charge les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil » ; qu’enfin, relativement à la modification matérielle des lieux, le contrat de bail indique que le « preneur supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de son activité » ; que les dispositions du bail litigieux mettent donc clairement à la charge du preneur l’ensemble des travaux de réparations et transformations nécessaires à l’exercice de son activité, en ce y compris les travaux de mise aux normes sanitaires et de sécurité, au titre desquelles s’inscrivent les normes incendie ; qu’à ce titre, les travaux, dont les demandeurs sollicitent remboursement, étant requis par la commission de sécurité et nécessaires pour permettre la réouverture et la reprise de l’exploitation de l’hôtel-bar-restaurant « Le Plein Soleil », il résulte de l’analyse du bail commercial liant les demandeurs à M^me K… que ces travaux étaient bien à la charge du preneur ; que de surcroît, il ressort des conclusions des demandeurs et de la lecture des factures visées par ces derniers que les travaux d’un montant total de 34 463,60 € TTC sont des travaux d’électricité et de plomberie, notamment de la cuisine ; qu’outre qu’aucun élément ne permet d’affirmer que ces travaux ont été rendus nécessaires par la vétusté ou la force majeure, les demandeurs échouent dans la démonstration que ces travaux entreraient dans le champ des travaux de grosses réparations de l’article 606 du code civil, qui seraient dès lors de la compétence du bailleur ; que par conséquent, il n’est pas démontré que M^me K…, bailleresse, aurait failli à son obligation de délivrance, de sorte que les demandeurs seront déboutés de leur demande de remboursement des travaux qu’ils ont effectués pour un montant de 34 463,60 € TTC ; que sur la demande de réparations des préjudices subis par le preneur et ses associés, s’il apparaît effectivement que le maintien de la fermeture administrative de l’hôtel bar restaurant « Le plein soleil » est imputable à l’absence de mise en conformité complète du local commercial aux normes de sécurité incendie, il n’en demeure pas moins qu’en l’absence de démonstration d’une inexécution par M^me K… de son obligation de délivrance au titre du bail commercial conclu avec la SARL LPS, il ne peut être considéré que la bailleresse doit indemniser les conséquences subies par ladite société consécutives à son impossibilité de reprendre son exploitation ; que de plus, en refusant de procéder à l’ensemble des travaux malgré les injonctions de la mairie de Montvalezan et le rappel effectué par différents courriers par la bailleresse et son conseil, et en décidant unilatéralement de suspendre le paiement des loyers, ayant conduit à l’acquisition de la clause résolutoire par le bailleur décidée par ordonnance en référé et confirmée par la cour d’appel, le preneur s’est seul mis dans une situation financière dont il ne peut imputer la responsabilité à M^me K… ; que par conséquent, il ne saurait être fait droit à la demande du mandataire liquidateur de la SARL LPS de dispense de paiement des loyers à compter d’août 2014, jusqu’à la reprise des locaux par les bailleurs, en l’absence de tout bénéfice de l’exception d’inexécution ; que de même, le remboursement de la somme de 292 819,33 € au titre de la perte du droit au bail et du fonds de commerce, ainsi que la condamnation de M^me K… à verser la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts seront rejetés ; qu’enfin, même s’il apparaît, dans les comptes de la SARL LPS fournis, que certains versements ont bien été opérés par les sociétés New Business Development, Orsa Maggiore et M. B… au bénéfice de la société LPS, les préjudices financiers qu’ils affirment avoir subis ne peuvent être, en toute logique, imputables à la bailleresse et désormais ses héritiers, aucune faute de cette dernière n’étant démontrée dans l’exécution du contrat de bail commercial litigieux ; que les demandes d’indemnisation formulées par les sociétés New Business Development (327 300 €), Orsa Maggiore (178 000 €) et M. B… (24 699,64 €) seront donc rejetées » ;

1°) ALORS QUE les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a rappelé les stipulations du bail relatives aux travaux, pour en déduire que le contrat mettait « expressément à la charge du preneur tous les travaux rendus nécessaires par l’exercice de son activité, au titre desquels les travaux de mise aux normes sanitaires et de sécurité », sans constater l’existence d’une stipulation expresse mettant les travaux de sécurité prescrits par l’autorité administrative à la charge du preneur (arrêt attaqué, p. 6-7 ; jugement entrepris, p. 7) ; que dès lors, en jugeant que les travaux de sécurité litigieux, prescrits par l’administration, étaient à la charge du preneur, la cour d’appel a violé l’article 1719 du code civil ;

2°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu’en l’espèce, à supposer qu’elle se soit fondée sur la considération selon laquelle les exposants ne justifiaient « d’aucune mise en demeure adressée par le preneur à la bailleresse avant le 11 mai 2015 (

), à une date à laquelle la fermeture de l’établissement était effective depuis plusieurs mois » (arrêt attaqué, p. 8 § 7), sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce moyen qu’elle relevait d’office, la cour d’appel a méconnu le principe de la contradiction et a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

3°) ALORS, en tout état de cause, QU’en jugeant, pour décider que la perte du fonds de commerce était imputable au preneur, que les exposants ne justifiaient « d’aucune mise en demeure adressée par le preneur à la bailleresse avant le 11 mai 2015 (

), à une date à laquelle la fermeture de l’établissement était effective depuis plusieurs mois » (arrêt attaqué, p. 8 §§ 7-8), la cour d’appel, qui s’est déterminée par des motifs inopérants dès lors qu’elle avait par ailleurs constaté que la société LPS n’avait été placée en liquidation judiciaire que le 16 janvier 2017, soit plus d’un an et demi après la mise en demeure, et que la réouverture de l’exploitation dépendait de la réalisation des travaux de mise en conformité, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1719 du code civil ;

4°) ET ALORS QUE les juges ont l’interdiction de modifier les termes du litige ; qu’en l’espèce, dans leurs conclusions d’appel, les exposants faisaient valoir que la mise en conformité du système de sécurité incendie exigée par l’autorité administrative, objet des travaux litigieux, était due à la vétusté du système de sécurité incendie existant ; qu’ils rappelaient qu’aux termes du bail, les travaux causés par la vétusté demeuraient à la charge du bailleur (conclusions d’appel, p. 14 in fine, et p. 15) ; que dans leurs écritures d’appel, les consorts C… prétendaient que les travaux incombaient au preneur car ils étaient nécessaires à l’exercice de son activité, sans contester que la mise en conformité du système de sécurité incendie prescrite par l’autorité administrative fût due à la vétusté du système existant (conclusions d’appel adverses, p. 6 à 16) ; que dès lors, en jugeant qu'« il n’est pas (

) établi par le preneur que les travaux litigieux, et l’absence de conformité des lieux aux normes de sécurité ayant motivé la décision de fermeture administrative de l’établissement, résulteraient de la seule vétusté de l’immeuble » (arrêt attaqué, p. 7 § 6) et que « les appelants ne rapport[aient] pas la preuve que ces prescriptions auraient été rendues nécessaires par la vétusté de l’immeuble » (arrêt attaqué, p. 8 § 5), la cour d’appel, qui a remis en cause un élément non contesté par les consorts C…, a modifié les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile.