CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 30 septembre 2021

Rejet

M. MAUNAND, conseiller doyen faisant fonction de président

Arrêt n° 682 F-D

Pourvoi n° M 20-17.846

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 SEPTEMBRE 2021

1°/ M. [F] [O],

2°/ Mme [B] [L], épouse [O],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° M 20-17.846 contre l’arrêt rendu le 17 janvier 2020 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [U] [Q],

2°/ à M. [Z] [I],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de M. et Mme [O], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [Q] et de M. [I], après débats en l’audience publique du 6 juillet 2021 où étaient présents M. Maunand, conseiller doyen faisant fonction de président, M^me Abgrall, conseiller rapporteur, M. Nivôse, conseiller, et M^me Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 17 janvier 2020), le 8 avril 2016, M. [I] et Mme [Q] ont consenti à M. et Mme [O] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 8 juin 2016, la promesse expirant le 8 juillet 2016.

2. Par avenant du 5 août 2016, la durée de la promesse a été prorogée au 15 octobre 2016 et la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt a été supprimée, M. et Mme [O] déclarant ne plus contracter d’emprunt pour le financement du bien immobilier.

3. M. et Mme [O] n’étant pas en mesure de payer le bien, M. [I] et Mme [Q] les ont assignés en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. M. et Mme [O] font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à la nullité de l’avenant et de les condamner au paiement de l’indemnité d’immobilisation, alors :

« 1°/ que les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation doivent être notifiés à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou tout moyen équivalent, cette notification faisant courir le délai de rétractation de dix jours dont dispose l’acquéreur ; que doit à ce titre être notifié tout avenant à un tel acte le modifiant substantiellement ; qu’en retenant, pour juger que l’avenant du 5 août 2016 à la promesse de vente du 8 avril 2016 n’avait pas à être notifié au bénéficiaire, que ne constituait pas une modification substantielle de la promesse la suppression de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, quand la renonciation du bénéficiaire à un financement par emprunt et son engagement de financer l’acquisition intégralement sur fonds propres constituaient des modifications substantielles justifiant une nouvelle notification faisant courir un nouveau délai de rétractation, la cour d’appel a violé l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2°/ que la circonstance que la condition suspensive d’obtention d’un prêt soit stipulée dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire a pour seules conséquences que le bénéficiaire peut y renoncer et que lui seul peut se prévaloir de la défaillance de cette condition ; qu’elle ne dispense en revanche pas le promettant ou le notaire de l’obligation de notifier au bénéficiaire l’acte par lequel celui-ci renonce à la condition suspensive d’obtention d’un prêt, cette renonciation modifiant substantiellement la situation du bénéficiaire, qui perd l’indemnité d’immobilisation s’il n’est pas en mesure de réunir lui-même les fonds nécessaires à l’acquisition, et justifiant l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation ; qu’en retenant, pour juger que les époux [O] n’étaient pas fondés à se plaindre que l’avenant du 5 août 2016 portant engagement de financement sur fonds propres et renonciation à la condition suspensive d’obtention par emprunt ne leur ait pas été notifié, que cette condition suspensive était « stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur », la Cour d’appel s’est déterminée par un motif inopérant en violation de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, ensemble les articles L. 312-15 à L. 312-17 du code de la consommation ;

3°/ qu’en retenant, pour statuer ainsi, que « les consorts [O] ont sollicité eux-mêmes les modifications du contrat initial par écrit », quand cette circonstance n’était pas davantage de nature à exonérer la modification de son caractère substantiel, ni à priver l’acquéreur de la protection instaurée par les dispositions combinées du code de la construction et de l’habitation et du code de la consommation, la cour d’appel a statué par des motifs inopérants, en violation des articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et L. 312-15 à L. 312-17 du code de la consommation. »

Réponse de la Cour

5. La sanction du défaut de notification d’un avenant modifiant de manière substantielle le contrat n’est ni la nullité ni l’inopposabilité de cet avenant. Dans ce cas, le délai de rétractation ouvert par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas commencé à courir (3e Civ., 30 janvier 2019, pourvoi n° 17-25.952, publié).

6. La cour d’appel a constaté que M. et Mme [O] poursuivaient l’annulation de l’avenant du 5 août 2016 et de la promesse de vente du 8 avril 2016 en raison du défaut de notification de l’avenant.

7. Il en résulte que la demande devait être rejetée.

8. Par ce motif de pur droit, substitué à ceux justement critiqués, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, la décision se trouve légalement justifiée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [O] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [O].

Les époux [O] font grief à l’arrêt attaqué de les AVOIR déboutés de leur demande de nullité de l’avenant et de la promesse de vente du 8 avril 2016, de les AVOIR condamnés conjointement et solidairement au paiement à Madame [Q] et Monsieur [I] de la somme de 45.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation initiale et capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1153 et suivants du code civil et d’AVOIR dit que le paiement de cette somme serait fait par levée du séquestre notarié au profit de M. [I] et de Mme [Q] et par les époux [O] pris conjointement et solidairement pour le surplus ;

1°) ALORS QUE les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation doivent être notifiés à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou tout moyen équivalent, cette notification faisant courir le délai de rétractation de dix jours dont dispose l’acquéreur ; que doit à ce titre être notifié tout avenant à un tel acte le modifiant substantiellement ; qu’en retenant, pour juger que l’avenant du 5 août 2016 à la promesse de vente du 8 avril 2016 n’avait pas à être notifié au bénéficiaire, que ne constituait pas une modification substantielle de la promesse la suppression de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, quand la renonciation du bénéficiaire à un financement par emprunt et son engagement de financer l’acquisition intégralement sur fonds propres constituaient des modifications substantielles justifiant une nouvelle notification faisant courir un nouveau délai de rétractation, la cour d’appel a violé l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2°) ALORS QUE la circonstance que la condition suspensive d’obtention d’un prêt soit stipulée dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire a pour seules conséquences que le bénéficiaire peut y renoncer et que lui seul peut se prévaloir de la défaillance de cette condition ; qu’elle ne dispense en revanche pas le promettant ou le notaire de l’obligation de notifier au bénéficiaire l’acte par lequel celui-ci renonce à la condition suspensive d’obtention d’un prêt, cette renonciation modifiant substantiellement la situation du bénéficiaire, qui perd l’indemnité d’immobilisation s’il n’est pas en mesure de réunir lui-même les fonds nécessaires à l’acquisition, et justifiant l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation ; qu’en retenant, pour juger que les époux [O] n’étaient pas fondés à se plaindre que l’avenant du 5 août 2016 portant engagement de financement sur fonds propres et renonciation à la condition suspensive d’obtention par emprunt ne leur ait pas été notifié, que cette condition suspensive était « stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur », la Cour d’appel s’est déterminée par un motif inopérant en violation de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, ensemble les articles L. 312-15 à L.312-17 du code de la consommation ;

3°) ALORS ENFIN QU’en retenant, pour statuer ainsi, que « les consorts [O] ont sollicité eux-mêmes les modifications du contrat initial par écrit », quand cette circonstance n’était pas davantage de nature à exonérer la modification de son caractère substantiel, ni à priver l’acquéreur de la protection instaurée par les dispositions combinées du code de la construction et de l’habitation et du code de la consommation, la cour d’appel a statué par des motifs inopérants, en violation des articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et L. 312-15 à L.312-17 du code de la consommation.