CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 30 juin 2021

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10373 F

Pourvoi n° P 20-17.595

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2021

La société Agence de Cernay, exerçant sous l’enseigne Pierre de Ville, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° P 20-17.595 contre l’arrêt rendu le 7 mai 2020 par la cour d’appel de Versailles (14e chambre), dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bruyères II, dont le siège est [Adresse 2], représenté par le cabinet Agence de gestion des copropriétés, dont le siège est [Adresse 3], défendeur à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société Agence de Cernay, de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bruyères II, après débats en l’audience publique du 1er juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Agence de Cernay aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Agence de Cernay et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bruyères II la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société Agence de Cernay.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné la société Agence de Cernay à remettre au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bruyères II, sous astreinte, le registre des procès-verbaux d’assemblées générales, les bordereaux AR des convocations et procès-verbal d’assemblée générale sur les dix dernières années avec les retours, les factures manquantes en original, les bulletins de salaire des employés de la copropriété, les justificatifs relatifs aux charges sociales, ainsi que les factures, devis et ordres de service pour les travaux ;

AUX MOTIFS QUE, sur la remise des documents et archives, la cour, de même que le premier juge, ayant été saisis « en référé » et non « comme en matière de référé », il convient de rappeler les dispositions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances en cours au 1er janvier 2020, prévoyant que le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ; que cet article permet ainsi au juge des référés d’ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ; que cet article permet ainsi au juge des référés d’ordonner l’exécution d’une obligation de faire qui résulterait notamment de la loi ; qu’aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure au 1er janvier 2020 applicable en l’espèce : « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. (?). Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné cidessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts » ; que la charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir et qui ne saurait prétendre être libéré par la seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces ; que la sanction de l’inexécution de ses obligations par l’ancien syndic, prévue par l’article susvisé in fine, n’est pas exclusive de la possibilité pour le juge de lui ordonner la remise des pièces et fonds sous astreinte ; qu’or, comme le fait valoir à juste titre l’intimé, l’appelante se contente d’affirmer sans le démontrer que, d’une part, elle aurait remis l’intégralité des documents et archives en sa possession et que, d’autre part, elle ne détient pas les documents manquants ; qu’en outre, aux termes de l’attestation de remise de pièces du 28 novembre 2018, la société Agence de Cernay indiquait elle-même que divers documents seraient remis lors du prochain rendez-vous tandis que dans sa mise en demeure du 30 novembre suivant, la société Agence de Gestion des Copropriétés listait précisément les archives manquantes ; qu’il n’est pas contesté qu’ensuite, l’ancien syndic a procédé à d’autres remises partielles d’archives les 19 janvier, 4 avril, puis 7 juin 2019 ; qu’il résulte par ailleurs des motifs du premier juge qu’à l’audience du 7 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bruyères II a modifié ses demandes afin de solliciter la condamnation de la société Agence de Cernay à lui remettre les archives encore manquantes à cette date, demande à laquelle il a été fait droit ; qu’or, dans ses conclusions devant la cour, la société Agence de Cernay ne démontre pas que les pièces visées dans l’ordonnance du premier juge auraient été transmises ; que par ailleurs, la seule déclaration faite par la société Agence de Cernay selon laquelle elle ne détiendrait pas les documents et justificatifs réclamés et qu’elle est dans l’impossibilité de le faire, sans autres éléments de preuve ou d’information, s’avère insuffisante au regard des exigences fixées par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’il découle de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bruyères II rapporte ainsi suffisamment la preuve, avec l’évidence requise en référé, que la société Agence de Cernay ne s’est pas conformée à son obligation de lui adresser les documents visés dans l’ordonnance entreprise et que de son côté, l’ancien syndic ne démontre pas l’existence d’une contestation sérieuse au regard du non-respect de ses obligations telles qu’elles découlent de la loi du 10 juillet 1965 ; que dans ces conditions, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions condamnant la société Agence de Cernay à remettre au syndicat des copropriétaires les documents précisément listés dans le dispositif de l’ordonnance et assortir cette injonction d’une astreinte qui sera toutefois d’office limitée, par voie d’infirmation, à 50 ? pour l’ensemble des documents par jour de retard pendant une période de trois mois (v. arrêt, p. 7 et 8) ;

1°) ALORS QUE l’obligation pour l’ancien syndic au syndic nouvellement désigné de remettre la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat trouve ses limites dans l’impossibilité pour l’ancien syndic de transmettre des documents égarés, non conservés, ou qu’il n’aurait jamais eus ; qu’en retenant, pour condamner sous astreinte la société Agence de Cernay à remettre au syndicat des copropriétaires la résidence Les Bruyères II différents documents, que le syndicat des copropriétaires rapportait suffisamment la preuve, avec l’évidence requise en référé, que la société Agence de Cernay ne s’était pas conformée à son obligation de lui adresser les documents réclamés et que, de son côté, l’ancien syndic ne démontrait pas l’existence d’une contestation sérieuse au regard du non-respect de ses obligations telles qu’elles découlaient de la loi du 10 juillet 1965 en faisant état de ce qu’elle ne détiendrait pas les documents réclamés, quand en faisant état de l’impossibilité dans laquelle elle se trouvait de transmettre au nouveau syndic des documents égarés, non conservés, ou qu’elle n’avait jamais eus, et ce sous une autre forme que des fichiers informatiques, la société Agence de Cernay faisait la preuve d’une contestation sérieuse, la cour d’appel a violé l’article 835 du code civil, ensemble l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QUE l’obligation pour l’ancien syndic au syndic nouvellement désigné de remettre la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat trouve ses limites dans l’impossibilité pour l’ancien syndic de transmettre des documents égarés, non conservés, ou qu’il n’aurait jamais eus ; qu’en se déterminant de la sorte, sans au demeurant dire en quoi la société Agence de Cernay n’avait pu se libérer de cette obligation en transmettant au syndicat des copropriétaires la résidence Les Bruyères II les documents sollicités sous la forme de fichiers informatiques, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 835 du code civil, ensemble de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu’en outre, dans ses conclusions d’appel, la société Agence de Cernay faisait notamment valoir que la société Agence de Gestion des Copropriétés, syndic nouvellement désigné, l’avait assignée en référé le 7 décembre 2018, soit sans respecter le délai légal de trois mois avant d’engager toute procédure contentieuse, l’assemblée générale de copropriétaires ayant décidé du remplacement du syndic ayant eu lieu le 24 octobre 2018 et les premières pièces ayant été remises le mois suivant ; qu’en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

4°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que dans ses conclusions d’appel, la société Agence de Cernay faisait également valoir que lorsqu’un ancien syndic ne transmet pas les pièces demandées par son successeur pour la raison qu’il ne les a pas ou ne les a jamais eues, la responsabilité professionnelle de l’ancien syndic peut être recherchée par le syndic nouvellement désigné, de sorte que si la société Agence de Gestion des Copropriétés, syndic nouvellement désigné, estimait que la société Agence de Cernay, son successeur, avait manqué à ses obligations en matière de transmission de pièces et documents, elle devait engager une action en responsabilité à son encontre et démontrer notamment avoir subi un préjudice consistant dans les difficultés de gestion de la copropriété ou du recouvrement des charges ; qu’en ne répondant pas plus à ce moyen opérant, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné la société Agence de Cernay à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bruyères II la somme de 9.493,76 ? au titre d’un solde de trésorerie ;

AUX MOTIFS QUE, sur le solde de trésorerie, l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances en cours au 1er janvier 2020, prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision, au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ; que le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée ; qu’en application des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli son obligation légale de remise de la totalité des fonds immédiatement disponibles repose sur ce dernier ; qu’au cas présent, il ressort des écritures respectives des parties qu’elles s’accordent sur le fait que l’arrêté des comptes doit être fixé au mois de novembre 2018, les pièces versées mentionnant au demeurant effectivement une clôture au 30 novembre 2018 ; qu’or, il est constant que le dernier mouvement figurant au grand livre pour le mois de novembre 2018 date du 18 de ce mois et qu’à ce moment-là, le solde disponible s’élevait au montant de 226.468,09 ?, étant relevé que la somme de 5.000 ? correspondant au solde du compte sur livret du syndicat des copropriétaires est bien inscrite au débit au terme d’une écriture passée le 16 février 2018 ; qu’il est tout aussi constant que le solde bancaire versé par la banque CIC au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bruyères II lors de la clôture du compte s’élevait à la somme de 216.974,33 ?, soit une différence de 9.493,76 ? ; que l’ancien syndic argue dans ses écritures de sa pièce n° 13, qu’elle intitule « rapprochement bancaire du 30 novembre 2018 » et qui porte l’en-tête « état de contrôle de rapprochement de la comptabilité au 30/11/2018 », édité le 6 juin 2019, mentionnant un débit et des crédits intervenus entre le 30 juin et le 18 novembre 2018, pour faire valoir un écart entre le solde bancaire et le solde de trésorerie de 3.952,72 ? ; que toutefois, la société Agence de Cernay n’apporte aucun élément probant sur ce document ; que notamment, elle ne justifie pas des mouvements de fonds

y figurant, ni n’explique pourquoi le solde comptable du grand Livre au 18 novembre 2018 qui y est mentionné, est différent de celui figurant sur la pièce comptable elle-même ; qu’il résulte de ces éléments que le solde de trésorerie en faveur de l’intimée s’élève à la somme de 9.493,76 ? ; que l’ordonnance attaquée sera infirmée en ce qu’elle a retenu le montant de 15.400,57 ? et la société Agence de Cernay sera en conséquence condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bruyères II la somme de 9.493,76 ?, sans qu’il soit par ailleurs nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte, l’intimée ne justifiant pas d’une résistance de l’appelante pour procéder à ce paiement (v. arrêt, p. 10 et 11) ;

1°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que dans ses conclusions d’appel, la société Agence de Cernay faisait valoir que le renouvellement de son mandat avait été refusé lors de l’assemblée générale de copropriétaires du 24 octobre 2018, la société Agence de Gestion des Copropriétés ayant été désignée à sa place, que dès le lendemain, le 25 octobre, en sa qualité d’ancien syndic, elle ne pouvait plus avoir accès au compte bancaire de la copropriété ouvert auprès de la banque CIC et qu’afin de pouvoir opérer des rapprochements bancaires, il fallait nécessairement avoir accès aux relevés de compte, de sorte qu’elle ne pouvait pas établir le rapprochement bancaire pour octobre 2018, et encore moins pour les mois de novembre 2018 à janvier 2019, ni davantage avoir connaissance au jour de la transmission de sa comptabilité, en janvier 2019, des mouvements bancaires intervenus depuis le 25 octobre 2018 et, partant, qu’il ne pouvait lui être reproché de ne pas justifier des mouvements de fonds de la copropriété ; qu’en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que dans ses conclusions d’appel, la société Agence de Cernay faisait valoir, subsidiairement, qu’elle avait pu obtenir la communication de documents bancaires lui ayant permis, ultérieurement, de faire un rapprochement bancaire au 30 novembre 2018, et qu’elle avait saisi un cabinet d’expertise comptable, la société EFCA, qui avait contrôlé les comptes et conclu qu’elle ne devait pas de fonds à la copropriété, disposant à l’inverse d’une créance de 5.780,62 ?, dont 4.881,87 ? d’honoraires ; qu’en ne répondant pas plus à ce moyen opérant, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la société Agence de Cernay de sa demande reconventionnelle en paiement ;

AUX MOTIFS QUE, sur le solde d’honoraires, en application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée ; qu’or, en l’espèce, la société Agence de Cernay produit à l’appui de ses demandes des extraits du grand Livre, isolés par ses soins, sans qu’il soit dès lors possible de vérifier dans le complément de la comptabilité si les montants portés au crédit du compte n’auraient été ultérieurement portés au débit ; qu’en outre, comme le fait valoir à juste titre l’intimé, l’appelante ne justifie pas pourquoi des factures seraient restées impayées en octobre 2018 alors que le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bruyères II était largement positif ; que dans ces conditions, il convient de dire que la provision sollicitée par l’appelante n’apparaît pas justifiée avec l’évidence requise en référé ; que compte tenu de l’existence de cette contestation sérieuse il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Agence de Cernay au titre du solde d’honoraires ; que l’ordonnance critiquée sera confirmée de ce chef (v. arrêt, p. 12) ;

ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que dans ses conclusions d’appel, la société Agence de Cernay faisait aussi valoir, au titre de sa demande reconventionnelle en paiement, qu’elle avait saisi un cabinet d’expertise comptable, la société EFCA, qui avait contrôlé les comptes et conclu qu’elle ne devait pas de fonds à la copropriété, disposant à l’inverse d’une créance de 5.780,62 ?, dont 4.881,87 ? d’honoraires, de sorte qu’elle pouvait prétendre au paiement de cette somme ; qu’en ne répondant pas ce moyen opérant, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.