CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 6 avril 2022

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 307 F-D

Pourvoi n° J 21-13.179

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 AVRIL 2022

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Vivaldi, dont le siège est [Adresse 12], représenté par son syndic la société Citya immobilier Chartres, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 21-13.179 contre l’arrêt rendu le 30 novembre 2020 par la cour d’appel de Versailles (4e chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Bouygues immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 6],

2°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 7], en qualité d’assureur de la société Seraba,

3°/ à la société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), société d’assurance mutuelle à cotisations variables, dont le siège est [Adresse 3],

4°/ à la société EPC, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

5°/ à la société Axa France IARD, dont le siège est [Adresse 7], en qualité d’assureur de la société Socotec,

6°/ à la société SMAC acieroïd, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 13],

7°/ à la société Serrurerie rationnelle du bâtiment (Seraba), société anonyme, dont le siège est [Adresse 8],

8°/ à la société Gesop, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 9],

9°/ à la société Groupe Vinet, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 10],

10°/ à la société Jard architecte & associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4],

11°/ à la société Socotec, société anonyme, dont le siège est [Adresse 11],

12°/ à la société Mutuelle des architectes français (MAF), dont le siège est [Adresse 5],

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Le Griel, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Vivaldi, de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Jard architecte & associés et de la société MAF, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Axa France IARD et de la société Serrurerie rationnelle du bâtiment, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société EPC, de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société SMAC acieroïd, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Gesop, de la société Groupe Vinet, de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société Bouygues immobilier, après débats en l’audience publique du 1er mars 2022 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et M^me Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 30 novembre 2020), la société Bouygues immobilier a fait construire, en qualité de maître de l’ouvrage, quatre bâtiments destinés à la vente en l’état futur d’achèvement, constituant la résidence Vivaldi.

2. Sont notamment intervenus à l’acte de construire, la société Jard architectes et associés (la société Jard), en qualité de maître d’oeuvre chargé d’une mission complète, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF), la société EPC, sous-traitant de la société Jard, assurée auprès de la SMABTP, la société Serrurerie rationnelle du bâtiment (la société SERABA), au titre du lot métallurgie, assurée auprès de la société Axa France IARD, la société Groupe Vinet, au titre du lot sols souples, assurée auprès de la société Allianz IARD, la société Gesop, au titre des portes coupe-feu, la société Socotec, en qualité de bureau de contrôle technique, assurée auprès de la société Axa France IARD, et la société SMAC, au titre du lot étanchéité, assurée auprès de la SMABTP.

3. Se plaignant de non-conformités contractuelles, de réserves non levées et de désordres apparus dans l’année de la garantie de parfait achèvement, le syndicat des copropriétaires de la résidence Vivaldi (le syndicat des copropriétaires) a assigné, après expertise, la société Bouygues immobilier en réparation, laquelle a appelé en garantie les intervenants à l’acte de construire et leurs assureurs.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, ci-après annexé

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

5. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes au titre du dysfonctionnement des trémies de ventilation et d’éclairement du sous-sol et du rideau coupe-feu, alors :

« 1°/ que le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’en l’espèce, pour justifier sa demande de condamnation de la société Bouygues Immobilier, sur le fondement contractuel, en tant que vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement, le Syndicat avait notamment fait valoir qu’elle avait fautivement engagée sa responsabilité en levant sans discernement les réserves auprès des entreprises et en livrant de mauvaise foi un programme qui n’aurait pas dû l’être, dès lors qu’il était affecté de nombreuses malfaçons ; que, pour justifier ses dires, le Syndicat s’était en particulier référé aux constatations de l’expert relatives aux anomalies ayant affecté les éclairements de sous-sol et les dysfonctionnements des trémies de ventilation, en soulignant le fait, avec l’expert, qu’en raison de ces fautes « les appartements avaient été dévalorisées du fait d’un niveau de qualité inférieur à celui pouvant être attendu dans ce programme commercialisé par Bouygues » ; que, pour rejeter cette demande, la cour a jugé que l’expert avait considéré que le problème de l’éclairement du sous-sol était résolu au 20 août 2012 et qu’il ne signalait pas de dysfonctionnement des trémies de ventilation ; qu’en se déterminant ainsi, quand l’expert avait constaté, d’une part, que les « anomalies » affectant les « trémies de ventilation » et « l’éclairement du sous-sol » étaient « de nature à nuire à la sécurité » et que, d’autre part, dans ses réponses aux parties, il avait constaté encore, au 27 juin 2013 et au 22 juillet 2013, que les « trémies d’éclairement du sous-sol », « vices de conception », demeuraient encore à réparer, cour a dénaturé ledit rapport, en violation du principe susvisé ;

2°/ que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ; qu’en l’espèce, le Syndicat avait soutenu que la société Bouygues Immobilier avait engagé sa responsabilité contractuelle pour n’avoir pas veillé à la levée des réserves concernant notamment le désordre affectant le fonctionnement du rideau coupe-feu du sous-sol et pour avoir livré l’immeuble en connaissance de ce qu’il était affecté de ce désordre ; que, pour écarter toute responsabilité de ladite société de ce chef, la cour a retenu que la société Bouygues Immobilier était un professionnel de l’immobilier, non de la construction, qu’il n’était pas établi qu’elle eût été de mauvaise foi et qu’il ne pouvait lui être reproché d’avoir prématurément levé les réserves car cette faute n’avait aucun lien avec le dysfonctionnement du rideau pare-feu ; que, cependant, l’expert judiciaire a relevé que le dysfonctionnement du rideau coupe-feu, qui était « de nature à nuire à la sécurité », avait été réservé « dès la livraison des parties communes », avant de proposer, au titre des « imputations techniques », que sa réparation soit prise en charge à 100 % par la société Bouygues Immobilier ; qu’il résultait de ces éléments que ladite société, qui avait réservé ce désordre représentant un danger pour la sécurité, avait néanmoins vendu le bien après levée des réserves sans que ce désordre fût réparé ; qu’en décidant pourtant qu’aucune responsabilité de la société Bouygues Immobilier ne pouvait être encourue de ce chef, la cour a violé l’article 1147, devenu 1231-1 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d’appel a relevé que les désordres affectant les trémies de ventilation et d’éclairement du sous-sol et le dysfonctionnement du rideau coupe-feu, qui avaient été réservés à la « réception » étaient apparus au syndicat des copropriétaires durant l’année de la garantie de parfait achèvement.

7. Il en résulte que ceux-ci, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages, prévu à l’article 1642-1 du code civil, relevaient de la garantie des défauts de conformité et des vices apparents d’une durée d’un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration de ce délai d’un mois (3e Civ.,16 décembre 2009, pourvoi n° 08-19.612, Bull. 2009, III, n° 280).

8. Elle a retenu que le syndicat des copropriétaires était, à la date de l’assignation au fond, forclos en ses demandes sur ce fondement, lequel est exclusif, dans les rapports entre acquéreurs et vendeur en l’état futur d’achèvement, de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun (3e Civ., 15 mars 2011, pourvoi n° 10-13.778).

9. Par ce motif de pur droit, substitué à ceux justement critiqués, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, la décision se trouve légalement justifiée.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Vivaldi aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Vivaldi à [Localité 14]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Vivaldi fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir déclaré irrecevable en ses demandes fondées sur les articles 1648 alinéa 2 et 1642-1 du code civil,

1° alors que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut pas être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité apparents, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de position par l’acquéreur ; que l’action correspondante doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ; que, cependant, le bénéficiaire de la forclusion peut y renoncer une fois qu’elle est acquise ; qu’en l’espèce, tandis que la société Bouygues Immobilier invoquait la forclusion de l’action du Syndicat dirigée contre elle sur ce fondement, ce dernier lui avait objecté qu’elle avait renoncé au bénéfice de cette forclusion par sa participation ultérieure aux opérations d’expertise, notamment par un dire du 5 août 2013 ; que, pour déclarer forclose l’action du Syndicat, la cour a notamment retenu que cette participation ultérieure n’était pas établie (arrêt attaqué, p. 22, § 1) ; qu’en se déterminant ainsi, sans avoir retenu aucune date marquant le terme du délai de forclusion, ce qui ne lui permettait pas d’apprécier si une participation « ultérieure » de la société Bouygues Immobilier était intervenue ou non, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1642-1 alinéa 1 et 1648 alinéa 2 du code civil ;

2° alors que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut pas être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité apparents, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de position par l’acquéreur ; que l’action correspondante qui n’a pas été introduite dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents est forclose ; que, cependant, le bénéficiaire de cette forclusion peut y renoncer ; que si cette renonciation doit être sans équivoque, c’est-à-dire certaine, il n’est pas requis qu’elle soit explicite, puisqu’elle peut être induite de l’accomplissement d’actes délibérés, incompatibles avec l’invocation ultérieure d’une forclusion ; qu’en l’espèce, le Syndicat, pour établir cette renonciation de la part de la société Bouygues Immobilier, s’était prévalu de sa participation ultérieure aux opérations d’expertise et, plus spécialement, de son dire à l’expert judiciaire du 5 août 2013 ; que pour exclure que ce dire ait exprimé une renonciation, la cour a retenu qu’il ne contenait « aucune mention » indiquant que ladite société « reconnaissait le bienfondé des demandes qui seraient formées contre elle à l’occasion de la procédure au fond (…) ou qu’elle renonçait à se prévaloir de l’expiration du délai de forclusion qui était acquis » ; qu’en limitant ainsi la preuve d’une renonciation à une mention explicite de cette dernière, quand la participation de la société Bouygues Immobilier aux débats sur l’imputabilité des désordres retenus par l’expert, notamment à sa charge, impliquait nécessairement l’acceptation du risque d’être condamnée de ce chef et donc la renonciation implicite à se prévaloir de la forclusion, la cour a violé les articles 1642-1 alinéa 1 et 1648 alinéa 2 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Vivaldi fait grief à l’arrêt attaqué, qui a déclaré recevables ses demandes fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée au titre du dysfonctionnement des trémies de ventilation et d’éclairement du sous-sol et au titre du dysfonctionnement du rideau coupe-feu, de les avoir rejetées,

1° alors que le juge a l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ; qu’en l’espèce, pour justifier sa demande de condamnation de la société Bouygues Immobilier, sur le fondement contractuel, en tant que vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement, le Syndicat avait notamment fait valoir qu’elle avait fautivement engagée sa responsabilité en levant sans discernement les réserves auprès des entreprises et en livrant de mauvaise foi un programme qui n’aurait pas dû l’être, dès lors qu’il était affecté de nombreuses malfaçons ; que, pour justifier ses dires, le Syndicat s’était en particulier référé aux constatations de l’expert relatives aux anomalies ayant affecté les éclairements de sous-sol et les dysfonctionnements des trémies de ventilation, en soulignant le fait, avec l’expert, qu’en raison de ces fautes « les appartements avaient été dévalorisées du fait d’un niveau de qualité inférieur à celui pouvant être attendu dans ce programme commercialisé par Bouygues » (concl., p. 17) ; que, pour rejeter cette demande, la cour a jugé que l’expert avait considéré que le problème de l’éclairement du sous-sol était résolu au 20 août 2012 et qu’il ne signalait pas de dysfonctionnement des trémies de ventilation ; qu’en se déterminant ainsi, quand l’expert avait constaté, d’une part, que les « anomalies » affectant les « trémies de ventilation » et « l’éclairement du sous-sol » étaient « de nature à nuire à la sécurité » (rapport, p. 32, § 3) et que, d’autre part, dans ses réponses aux parties, il avait constaté encore, au 27 juin 2013 et au 22 juillet 2013, que les « trémies d’éclairement du sous-sol », « vices de conception », demeuraient encore à réparer (rapport, p. 52, §§ 8-9 ; p. 54, § 11), la cour a dénaturer ledit rapport, en violation du principe susvisé ;

2° alors que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ; qu’en l’espèce, le Syndicat avait soutenu que la société Bouygues Immobilier avait engagé sa responsabilité contractuelle pour n’avoir pas veillé à la levée des réserves concernant notamment le désordre affectant le fonctionnement du rideau coupe-feu du sous-sol et pour avoir livré l’immeuble en connaissance de ce qu’il était affecté de ce désordre ; que, pour écarter toute responsabilité de ladite société de ce chef, la cour a retenu que la société Bouygues Immobilier était un professionnel de l’immobilier, non de la construction, qu’il n’était pas établi qu’elle eût été de mauvaise foi et qu’il ne pouvait lui être reproché d’avoir prématurément levé les réserves car cette faute n’avait aucun lien avec le dysfonctionnement du rideau pare-feu ; que, cependant, l’expert judiciaire a relevé que le dysfonctionnement du rideau coupe-feu, qui était « de nature à nuire à la sécurité », avait été réservé « dès la livraison des parties communes » (rapport, p. 32, § 7), avant de proposer, au titre des « imputations techniques », que sa réparation soit prise en charge à 100 % par la société Bouygues Immobilier (p. 44, § 11) ; qu’il résultait de ces éléments que ladite société, qui avait réservé ce désordre représentant un danger pour la sécurité, avait néanmoins vendu le bien après levée des réserves sans que ce désordre fût réparé ; qu’en décidant pourtant qu’aucune responsabilité de la société Bouygues Immobilier ne pouvait être encourue de ce chef, la cour a violé l’article 1147, devenu 1231-1 du code civil.