CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 23 novembre 2023

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 766 F-D

Pourvoi n° X 22-19.175

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2023

1°/ M. [W] [O], domicilié [Adresse 6],

2°/ la société [Adresse 16], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], prise en la personne de son gérant M. [W] [O],

ont formé le pourvoi n° X 22-19.175 contre l’arrêt rendu le 22 février 2022 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [K] [F], domicilié [Adresse 9],

2°/ à Mme [U] [F], épouse [D], domiciliée [Adresse 1],

3°/ à M. [M] [F], domicilié [Adresse 14],

4°/ à Mme [L] [F], épouse [J], domiciliée [Adresse 12],

5°/ à M. [A] [F], domicilié [Adresse 13],

6°/ à M. [S] [F], domicilié [Adresse 10],

7°/ à Mme [E] [F], épouse [Y], domiciliée [Adresse 3],

8°/ à M. [G] [F], domicilié [Adresse 11],

9°/ à Mme [C] [P], domiciliée [Adresse 2],

10°/ à Mme [X] [F], épouse [V], domiciliée [Adresse 4],

11°/ à M. [H] [F], domicilié [Adresse 7],

12°/ à M. [N] [F], domicilié [Adresse 8],

13°/ à M. [R] [F], domicilié [Adresse 15],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Rat, conseiller référendaire, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. [O] et de la société [Adresse 16], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de MM. [K], [M], [A], [S], [R], [H], [N] et [G] [F], Mmes [U], [X], [E], [L] et [C] [F], après débats en l’audience publique du 10 octobre 2023 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 février 2022), le 21 avril 2016, les consorts [F] (les promettants) et M. [O] ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier, sous diverses conditions suspensives, l’acte devant être réitéré par acte authentique le 29 juillet 2016 au plus tard.

2. Une somme de 73 000 euros a été versée par M. [O] à titre de dépôt de garantie.

3. Le 29 juillet 2016, M. [O] a usé de sa faculté de substitution au profit de la société civile immobilière [Adresse 16].

4. Le 12 août 2016, M. [O] a convoqué les promettants aux fins de réitération de la vente, et le prix de vente a été versé sur le compte de l’étude du notaire le 24 août suivant.

5. La vente n’ayant pas été réitérée, M. [O] et la société civile immobilière [Adresse 16] (les bénéficiaires) ont assigné les promettants aux fins de restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie et en paiement de la clause pénale.

Recevabilité du pourvoi contestée par la défense

6. Le délai du pourvoi en cassation est de deux mois.

7. Il ressort des pièces de la procédure que la décision attaquée a été signifiée le 29 avril 2022 à M. [O] ainsi qu’à la société civile immobilière [Adresse 16], par procès-verbaux de recherches infructueuses.

8. M. [O] soutient que cet acte de signification, non conforme aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas fait courir le délai de recours.

9. En se bornant à mentionner qu’il s’était rendu à la dernière adresse connue et y avait interrogé le gardien, ainsi que son client, sans justifier avoir interrogé les services postaux ou fiscaux, et alors qu’à cette date, M. [O] était dirigeant de diverses sociétés dont les coordonnées étaient accessibles sur internet, l’huissier de justice n’a pas réalisé de diligences suffisantes pour rechercher l’adresse du destinataire de l’acte.

10. Il en résulte que le délai de recours n’a pas commencé à courir, en sorte que l’exception d’irrecevabilité pour tardiveté du pourvoi doit être rejetée. Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

11. Les bénéficiaires font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à voir juger que la non-réitération de la vente par acte authentique est imputable aux consorts [F], de rejeter leur demande en restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie, de dire que ladite somme est acquise aux promettants et que le notaire doit s’en dessaisir dans son intégralité, et de rejeter leur demande de condamnation des consorts [F] au paiement d’une certaine somme au titre de la clause pénale, alors « que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que les appelants soutenaient que les consorts [F] ne pouvaient de bonne foi se prévaloir de la caducité de la vente pour défaut de versement du prix et des frais avant la date convenue dès lors qu’en raison d’un conflit familial né d’un désaccord sur le prix de vente, ils avaient en réalité cherché, dès le début du mois de juillet, soit bien avant la date limite du 29 juillet 2016, à se délier de leurs engagements en interrogeant à cette fin le Centre de recherches, d’information et de documentation notariales (CRIDON), puis avaient fait entrave, de concert avec leur notaire, à la réalisation de la vente, en tardant à communiquer des documents indispensables à la passation de l’acte authentique, en refusant une nouvelle visite de l’immeuble et en s’abstenant de faire poser un compteur électrique ainsi qu’ils s’y étaient pourtant engagés ; qu’en considérant que la mauvaise foi du vendeur n’était pas établie dans des conditions de nature à justifier du non-versement du prix et des frais avant la date du 29 juillet 2016, sans s’interroger plus avant, comme elle y était invitée, sur la volonté préexistante des vendeurs de se délier de leurs obligations, ainsi que l’établissait leur demande de consultation auprès du CRIDON, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1134, alinéa 3, du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

12. La cour d’appel a, d’abord, constaté que, par courriel du 25 juillet 2016, le notaire des promettants avait informé celui des bénéficiaires de leur intention de réitérer la vente le 29 juillet 2016.

13. Elle a, ensuite, relevé, après avoir rappelé que l’article 10.1.1 de la promesse de vente confiait au notaire des promettants la rédaction de l’acte authentique de vente, que le notaire des bénéficiaires n’avait réclamé les imprimés de plus-value, déclarations fiscales et procurations des clients qu’après l’expiration du délai convenu pour réitérer la promesse par acte authentique.

14. Elle a, enfin, retenu, d’une part que l’ultime visite des lieux prévue par l’article 2.3 de la promesse de vente, qui n’était destinée qu’à veiller au contrôle de l’engagement des promettants de ne pas modifier l’état de l’immeuble et ne constituait pas une condition essentielle de la volonté d’acquérir le bien, n’avait fait l’objet d’aucune obstruction de la part des promettants, d’autre part, que l’obligation souscrite par les promettants d’effectuer la pose d’un compteur électrique n’était assortie d’aucune sanction, et n’avait jamais été réclamée par le bénéficiaire avant la date convenue pour réitérer la promesse.

15. Elle a pu déduire, de ces seuls motifs, que la mauvaise foi des promettants dans l’exécution de leur engagement n’était pas caractérisée et a, ainsi, légalement justifié sa décision.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

16. Les bénéficiaires font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en restitution de la somme versée à titre de dépôt de garantie, de dire que ladite somme est acquise aux promettants et que le notaire doit s’en dessaisir dans son intégralité, alors :

« 1°/ que la convention contractée sous une condition suspensive qui a défailli, faute d’avoir été réalisée dans le délai convenu, se trouve frappée de caducité et est donc réputée n’avoir jamais existé, ce qui entraîne la restitution de toutes les sommes versées en exécution de celle-ci, tel le dépôt de garantie ; qu’en considérant qu’à défaut de versement des fonds entre les mains du notaire avant la date ultime du 29 juillet 2016, la promesse synallagmatique de vente était devenue caduque, tout en refusant d’ordonner la restitution du dépôt de garantie versé par M. [O] en exécution de cette promesse, la cour d’appel a violé les articles 1168, 1176 et 1181 du code civil, pris dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ que c’est uniquement lorsque la condition suspensive est réputée accomplie pour la raison que le débiteur en a par sa faute empêché la réalisation que l’autre partie peut être admise, conformément aux prévisions contractuelles, à conserver la somme qu’elle a reçue à titre de dépôt de garantie ; que les appelants faisaient valoir que, dans le cas même où l’échec de la vente ne serait pas jugé imputable au revirement des consorts [F], il ne pouvait davantage leur être imputé à faute, en raison de la défaillance préalable de la condition suspensive relative à l’octroi d’un prêt, de sorte que le dépôt de garantie devait par conséquent leur être restitué ; que dès lors, en ne recherchant pas si la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt avait été réalisée dans le délai convenu et, dans la négative, si l’obtention tardive de ce prêt trouvait sa cause dans un manquement ou un défaut de diligence pouvant être imputés à faute à M. [O], la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1178, devenu 1304-3, du code civil. »

Réponse de la Cour

17. La cour d’appel, après avoir rappelé que, lorsque les parties ont enfermé la réalisation de la condition suspensive dans un délai et que la condition n’est pas accomplie à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, la promesse est caduque de plein droit, sans mise en demeure, a d’abord constaté que le bénéficiaire avait indiqué le 8 juillet 2016 qu’il ne disposerait pas des fonds pour la date convenue, et qu’il ne s’était substitué la société [Adresse 16] que le 29 juillet 2016, date de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, sans solliciter d’avenant tendant à lui permettre de reporter la date de remise des fonds.

18. Elle a, ensuite, relevé que par courriel du 25 juillet 2016, le notaire des promettants avait informé celui des bénéficiaires de leur intention de réitérer la vente le 29 juillet 2016 et sollicité le virement des fonds, et que ce n’est que le 12 août suivant que le bénéficiaire avait sollicité le report de la date de réitération de la vente au 24 août 2016.

19. Ayant ainsi souverainement retenu qu’aucun manquement contractuel ni mauvaise foi dans l’exécution du contrat au sens de l’article 1134 du code civil n’étaient caractérisés de la part des vendeurs, de nature à justifier l’inexécution, par le bénéficiaire, de ses propres obligations contractuelles, ce dont il ressort, d’une part, que le défaut de réitération n’était imputable qu’aux manquements du bénéficiaire, d’autre part, que les conditions suspensives d’obtention d’un prêt, ainsi que de paiement du prix et des frais au plus tard le jour convenu pour la réitération de la vente par acte authentique, devaient être réputées accomplies, elle en a exactement déduit que le dépôt de garantie était acquis aux promettants.

20. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [O] et la société civile immobilière [Adresse 16] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-trois.