V
o A s S s
d
-
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ n u po 93600 AULNAY-SOUS-BOI^S D'[…]
10 boulevard Hoche
0
01 48 96 11 4²
Téléphone: 01 48 66 09 08 ie Téléc^op
@ civil.tprx.aulnay-sous-bois@justice.fr
REFERENCES: N° RG 24/08552 – N°
Portalis DB3S-W-B7I-Z5TC
Minute:
ok
S.A. IMMOBILIERE 3 F
Représentant M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
C/
Madame X Y Représentant Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS
Exécutoire, copie, dossier délivrés à :
M^e Patricia ROTKOPF
Copie délivrée à :
Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES
AVOCAT Le 1 SEP. 2025
e s
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE
VINGT CINQ;
par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;
Après débats à l’audience publique du 19 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis […] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de
HAUTS-DE-SEINE
D’UNE PART
ET DÉFENDERESSE :
Madame X Y, demeurant 12 rue Claude Bernard – 
93420 VILLEPINTE
comparante en personne assistée de Maître Elie SULTAN de la
SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS
D’AUTRE PART

---

EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat du 15 novembre 2018, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M^me X
Y un bien situé […].
Suite à la délivrance d’un commandement de payer le 31 janvier 2024 en raison d’une dette locative,
M^me X Y a donné congé et a quitté les lieux le 1er juillet 2024.
Les 6 et 17 septembre 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a assigné, par acte de commissaire de justice délivré à étude et par procès-verbal de recherches infructueuses, M^me X Y devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'[…] aux fins de paiement du solde locatif.
L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025 puis renvoyée à l’audience du 19 juin 2025.
A l’audience, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, dépose ses écritures visées par le greffe et demande à la juge des contentieux de la protection de :
Débouter M^me X Y de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner M^me X Y à lui payer la somme de 6. 321, 34 € au 2 juin 2025;
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
Condamner M^me X Y à lui payer somme de 1.000 € sur le fondement de
l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner M^me X Y aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.
La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F demande en outre, à l’oral, le débouté de M^me X Y de sa demande de condamnation à son encontre au titre de travaux de remise en état de l’appartement.
En défense, M^me X Y, assistée de son conseil, dépose également des écritures visées par le greffe et demande à la même juridiction de :
- La déclarer recevable et bien-fondée dans l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;
Débouter la société IMMOBILIERE 3F de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;
Y faisant droit,
A titre principal et reconventionnel Constater que la société IMMOBILIERE 3F n’a pas correctement exécuté ses obligations de délivrance d’un logement décent et de garantie d’une jouissance paisible dont elle était débitrice à son égard ;
En conséquence,
Condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 6. 264, 37 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, correspondant au remboursement de 70% du loyer versé du mois de mai 2022 au mois de juillet 2024;
Condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral;
Ordonner la compensation des dettes connexes;
1

---

A titre subsidiaire, Débouter la société IMMOBILIERE 3F de sa demande de paiement des travaux de remise en état du logement sis 12, rue Claude Bernard 93420 VILLEPINTE en ce qu’elle est injustifiée ;
Lui accorder les délais de paiement les plus larges à savoir 36 mois pour s’acquitter du solde locatif accusé à l’égard d’IMMOBILIERE 3F à hauteur de 5. 653, 89 € en 36 mensualités de 175,
05 €;
En tout état de cause,
Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner la société IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 2. 000 € au titre de l’article
700 du code de procédure civile ;
Condamner la société IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens de l’instance.
Oralement, elle ajoute demander la condamnation de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à la somme de 1.
661, 68 € au titre de travaux de remise en état de l’appartement.
L’affaire est mise en délibéré au 4 septembre 2025.
MOTIFS
L’ensemble des parties comparaissant ou étant représentées, la décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter aux dernières conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.
Chacune des parties comparaît assistée ou représentée par son conseil et a déposé des écritures, de sorte que l’article 446-2 du code de procédure civile trouve à s’appliquer.
Ainsi, aucune demande ne peut être ajoutée oralement, le juge ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. En conséquence, la demande la condamnation de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à la somme de 1. 661, 68 € au titre de travaux de remise en état de l’appartement formée par Mme
X Y ne saurait être examinée valablement.
^I. SUR LE SOLDE LOCATIF
Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F produit un décompte en date du 2 juin 2025 démontrant que Mme
X Y reste devoir la somme de 6. 321, 34 €, incluant des travaux liés à l’état des lieux de sortie.
2

---

M^me X Y sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de de 6. 321, 34
€.
Il est à noter que si une fin de non-recevoir tirée de la prescription a été indiquée dans les motifs des écritures en demande, cette demande n’est pas reprise dans le « par ces motifs », de sorte que la juge ne saurait être tenue de statuer dessus.
II. SUR LE TROUBLE DE JOUISSANCE
Selon l’article 1719 du code civil: « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.
Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de
l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil
d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article
2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques ».
Ainsi, le bailleur est obligé :
< a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas; b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci- dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux
loués ;
d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».
Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur qui s’est vu délivrer un logement indécent peut solliciter des dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Il lui appartient de démontrer
l’existence d’un préjudice.
3

---

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 20002 fixe les critères auxquels le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.
En l’espèce, la demanderesse fait valoir qu’elle a vécu dans un appartement indécent et affecté par la moisissure et les champignons, et régulièrement sujet à des dégâts des eaux suite à des débordements de la colonne des eaux usées.
Elle produit notamment à l’appui de ses déclarations une dizaine de fiches d’intervention de la société
CIG CHELLES du 28 au 30 janvier 2024 notamment faisant état de « dégorgement avec refoulement »>, ainsi que des demandes d’intervention formées depuis son espace locataire entre le 14 décembre 2023 et le 27 février 2024, comportant la mention «< assainissement » ou encore « plomberie >>.
Le rapport d’inspection télévisée en date du 27 février 2024 établi par le SARP ILE-DE-FRANCE -agence de CHELLES relève la < présence de corrosion favorisant les retenues de matière, ce qui provoque des engorgements à répétition ». Bien que les photos produites au dossier ne soient pas datées, on peut y voir des traces de matière non-identifiée dans des bassines, ou encore de la moisissure sur des murs, sans que leur cause ne puisse être déterminée.
Bien qu’à la lecture de l’état des lieux entrant contradictoire en date du 15 novembre 2018, le bien puisse être considéré comme en bon état général, il est objectivé qu’il souffre de désordres qui sont imputables à la société bailleresse, ci-avant décrits. Ces désordres ne sauraient être liés au seul défaut
d’entretien par la locataire.
En définitive, l’ensemble de ces éléments met en évidence que le logement ne satisfait pas aux critères de décence précédemment évoqués.
Ainsi, il convient de calculer le montant du préjudice subi à hauteur de 33% du loyer et des charges versés, de mai 2022 à juillet 2024, soit la somme de (587, 33/3) X 26 = 5. 090, 19 euros.
La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F sera condamnée à verser à M^me X Y la somme de 5. 090,
19 euros au titre du préjudice subi du fait du trouble de jouissance:
III. SUR LE PREJUDICE MORAL
M^me X Y produit des certificats médicaux en date des 17 et 11 avril 2024 suivant lequel son état de santé (angoisse, dépression, troubles du sommeil) peut s’expliquer par l’état de son logement et les troubles de voisinage.
La somme de 500 euros lui sera allouée en réparation du préjudice moral subi.
IV. SUR LA COMPENSATION
Selon l’article 1347 du code civil: « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes ».
En l’espèce, elle sera ordonnée, chacune des parties détenant une créance à l’égard de l’autre.
4

---

V. SUR LES AUTRES DEMANDES
M^me X Y succombant, elle sera condamnée aux dépens.
En conséquence, elle sera également condamnée à verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article
700 du code de procédure civile à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F. La demande formée par ses soins au même titre sera rejetée.
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et rien ne justifie d’y déroger.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe, et en premier ressort,
CONDAMNE M^me X Y à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 6. 321, 34 euros, au titre du solde locatif, selon un décompte en date du 2 juin 2025 ;
CONDAMNE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à verser à M^me X Y la somme de 5. 090, 19 euros au titre du préjudice subi du fait du trouble de jouissance;
CONDAMNE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à verser à M^me X Y la somme de 500 euros en réparation du préjudice moral subi ;
ORDONNE la compensation des sommes dues par la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F et M^me X
Y;
En conséquence,
CONDAMNE M^me X Y à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 731, 15
euros;
CONDAMNE M^me X Y à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE M^me X Y de sa demande de condamnation de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M^me X Y aux entiers dépens;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision.
^La ^juge ^des ^contentieux ^de ^la ^protectionA-А M Ainsi jugé à […] le 4 septembre 2025.
08.4
* s
La greffière i
o
B
-
-sous-
y FOUR ONFORME
d
e
A ' d
5