l a n u rib T u voie d Tribunal Judiciaire de Nanterre ffe e re rb Tribunal de proximité de COURBEVOIE G ou u d C 25, rue du Président Krüger s e te d u ité 92400 COURBEVOIE in proxim m s Téléphone : […]: 01.43.33.70.01 e d it de tra

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Minute n° 107/2092

RG n° 12-21-000183

D C

C/

Y A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MARS 2022 Délibéré du 3 novembre 2021 prorogé au 11 mars 2022

DEMANDEUR(S):

Monsieur D C, représenté par M^e HUTMAN Frédéric, avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR(S) :

Madame Y A née X, […], […], représentée par M^e HUBERT Denis, avocat au barreau de Paris
Monsieur Y B, […], […], représenté par M^e HUBERT Denis, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des référés: SCHLOMOFF Arthur Greffière : DANELSKY Florence

DEBATS:

Audience publique du 6 septembre 2021

ORDONNANCE:

contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe le 11 mars 2022 par SCHLOMOFF Arthur, Juge des référés, assisté de DANELSKY Florence, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 28/04/2022

à M^e HUTMAN Frédéric

Copie certifiée conforme délivrée le : 28/04/2022

à M^e HUBERT Denis

Par acte sous seing privé du 23 août 2015, Monsieur C D a consenti un bail

d’habitation à Madame A X épouse Y et Monsieur B Y sur des locaux situés au […] à Levallois-Perret (92300).

Par acte d’huissier de justice du 27 juillet 2021, Monsieur C D a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie pour obtenir :

L’autorisation de pénétrer dans l’appartement en question, ainsi que tout mandataire ou entreprise de son choix, pour examiner l’état des lieux de l’appartement, et ce sous astreinte de 100 euros de retard à compter de la signification de la décision, accompagné d’un huissier, d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ; La désignation d’un huissier de justice afin qu’il se rende dans l’appartement et constate

l’état de l’appartement et missions annexes; La condamnation des locataires à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 outre les entiers dépens.

À l’audience du 6 septembre 2021, Monsieur C D a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées le jour même.

Au soutien de ces conclusions, il évoque que sa demande est parfaitement recevable au titre de l’article 145 et au titre de l’article 834 du code de procédure civile, les deux étant compatibles et portant sur des questions différentes. Ils soulignent la légitimité de leur action au titre du besoin de leur part de découvrir si l’obligation d’entretien incombant au locataire est bien respectée, auquel cas contraire il devrait prendre les mesures légales pour résilier le bail, ce qu’il ne peut faire sans connaître l’état du logement. Or ils contestent que les photographies versées au débat suffisent pour l’éclairer sur ce sujet. Il conteste également agir de mauvaise foi quant à la qualification du contrat de bail, exposant que l’intitulé « bail meublé » ressortait d’une erreur matérielle corrigée à

l’époque de sa survenance.

À l’audience du 6 septembre 2021, les époux Y ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées le jour même. A ce titre ils sollicitent qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, que le demandeur soit intégralement débouté, et reconventionnellement qu’il soit condamné à leur verser la somme de 1000 euros en dommages et intérêts pour procédure abusive. Outre la condamnation du demandeur aux dépens et leur verser 2400 euros au titre de l’article.

Au soutien de leurs prétentions, les époux Y ont indiqué que le demandeur ne peut fonder sa demande cumulativement sur les articles 145 et 834 et suivants du code de procédure civil. Qu’en outre, M. C D ne justifie pas de motif légitime, ni litige entre les parties, ni d’urgence, ni de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, de sorte que la procédure de référés n’a pas lieu d’être. Ils indiquent encore démontrer que l’appartement est bien entretenu et que le bailleur n’a pas de droit à un état des lieux permanent. En outre, ils considèrent que la procédure est abusive, étant une mesure de rétorsion suivant leur demande de requalification du bail en logement loué vide.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de référés

Les articles 145 à 147 du code de procédure civile disposent que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une

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Les articles 834 et 835 du même code disposent que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui

s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il

s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce la demande est formulée tant au titre de l’article 145 que de l’article 834 sus-évoqué. Toutefois, la demande vise à obtenir de la juridiction de céans une mesure d’instruction visant à établir une preuve de fait dont peut dépendre la solution d’un litige, soit en réalité une procédure en référé au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Àce titre le demandeur doit seulement justifier de l’intérêt légitime, du fait que la preuve requise est nécessaire dans le cadre d’un litige et que la mesure d’instruction demandée est nécessaire et n’a pas pour but de suppléer sa carence dans l’administration de la preuve

Or, l’élément probatoire sollicité, soit le fait de pénétrer dans le logement avec un huissier pour constater l’état des réparations réalisées dans la salle de bain et parquet, est un élém^ent nécessaire au demandeur afin de lui permettre de réunir des preuves quant au respect par les locataires de leurs obligations d’entretien. Preuve nécessaire dans le cadre d’un éventuel litige en expulsion au titre du non-respect de cette obligation. Il n’est pas utile ou nécessaire que le litige existe déjà devant les juridictions, mais il suffit que sa potentialité soit réelle. Il ne s’agit pas de suppléer à la carence dans la preuve du demandeur dès lors qu’il ressort du dossier qu’il a déjà à de multiples occasions tenté d’obtenir soit la preuve de la réalisation des travaux soit l’autorisation de pénétrer dans les lieux, et que ces voies ont toutes échouées. Quant à la question de l’intérêt légitime de procéder à cette mesure d’instruction, elle fera l’objet de développement au principal ci après.

De sorte que la demande est recevable au titre de l’article 145 du code de procédure civile, sauf à ce que la demande soit dépourvue d’intérêt légitime auquel cas elle sera rejetée après étude de cet intérêt légitime ci-après.

Sur la demande principale en autorisation de pénétrer dans l’appartement et en désignation d’un huissier de justice au fins de constat

Outre les articles 145 à 147 et 834 à 835 sus évoqués, l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux

d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Sachant que

l’alinéa en question de l’article 6 de ladite loi dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que l’appartement loué aux époux Y a fait l’objet d’un dégât des eaux. Que suite à ce dégât s’en est ensuivi un litige entre le mandataire

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Le bailleur, bien que ne disposant d’aucun droit de visite explicite sur le bien loué au fin de vérifier la bonne réalisation de travaux d’entretien incombant au locataire, peut solliciter des locataires qu’ils démontrent la réalisation de travaux d’entretien nécessaires à la remise en état du bien,

d’autant plus quand le dommage est susceptible d’aggravation ou d’extension à d’autres logements, qu’ils appartiennent au bailleur ou à des tiers.

Or, dès lors que, non seulement il ressort du dossier qu’un dégât des eaux a bien eu lieu, mais qu’au demeurant, il a été argué jusqu’à dans un courrier officiel du 19 février 2021 émanant de l’avocat des défendeurs que la responsabilité du dégât des eaux incombait à M^me Z, et alors que les seules preuves de ce que le dégât des eaux a été réparé sont des photographies, certes datées, mais dont le contexte échappe à la juridiction de céans et qui par ailleurs ne laissent pas apparaître le détail de la réparation de l’éventuelle origine du dégât des eaux. Qu’il en découle que le bailleur est justifié dans sa demande de voir nommer un huissier de justice pour procéder à des constatations quant au fait que l’origine et les conséquences du dégât des eaux ont été réparées. Seul moyen pour lui, dans le silence des défendeurs, de s’assurer que son bien est bien entretenu et afin de lui permettre d’obtenir d’éventuels éléments probatoires nécessaires pour entamer une procédure contradictoire au fond quant aux suites du dégât des eaux.

Toutefois, au visa de l’article 147 du code de procédure civile, dès lors qu’il n’existe aucun autre élément permettant d’imaginer un autre défaut d’entretien, en considération de l’obligation du bailleur d’assurer aux locataire un usage paisible, ainsi qu’en vertu du droit général au respect de la vie privée, il convient de limiter l’autorisation accordée au bailleur et à l’huissier aux seules suites du dégât des eaux, soit l’accès à la salle de bain affectée par le dégât des eaux, au parquet attenant à cette salle de bain, et aux pièces permettant d’y parvenir. Le demandeur n’aura pas accès aux autres pièces de l’appartement, et l’huissier aura pour seule mission de constater l’état des éléments concernés par le dégât des eaux.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu à ordonner d’astreinte, dès lors que l’autorisation de recours à la force publique suffit à garantir l’effectivité de la décision. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Dès lors qu’il est donné au moins partiellement raison au demandeur, le moyen visant à faire dire la procédure initiée par le demandeur comme abusive doit être nécessairement déboutée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les époux Y, qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Monsieur

C D concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

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En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS à Madame A X épouse Y et Monsieur B Y de laisser Monsieur C D et/ou une personne le représentant pénétrer dans l’appartement sis 15 rue de Rivay à Levallois-Perret accompagné d’un huissier de justice et d’un technicien ou sapiteur compétent en matière de dégâts des eaux, afin qu’ils puissent constater l’état de la salle de bain ayant été affectée par un dégât des eaux en octobre 2020 et de son pare-douche ainsique du parquet attenant à cette salle de bain ;

DÉSIGNONS la SCP OKERMAN DAGUIN, Huissiers de […] à

[…], aux fin de se rendre dans l’appart ent sis 15 rue de Rivay à Levallois-Perret, propriété de Monsieur C D et loué à M^me A

Y et M. B Y, accompagné de Monsieur C D et/ou d’une personne le représentant, ainsi que d’un serrurier et de la Force publique si les défendeurs refusent

l’exécution volontaire de la présente décision et au moins un mois après signification de la présente ordonnance, aux fins de

Décrire l’état du pare-douche, des murs et des sols de la salle de bains, ainsi que l’état du parquet attenant à la salle de bain,

Procéder aux investigations matérielles utiles permettant de déterminer, éventuellement avec l’assistance d’un technicien ou sapiteur en la matière, aux frais du demandeur, si les travaux de réparation du pare-douche et de changement de joints de cet élément ont été effectués,

DÉBOUTONS Monsieur C D de sa demande visant au prononcé d’une astreinte;

DÉBOUTONS Madame A X épouse Y et Monsieur B Y de leur demande indemnitaire au titre du caractère abusif de la procédure ;

CONDAMNONS Madame A X épouse Y et Monsieur B Y aux dépens de l’instance;

CONDAMNONS Madame A X épouse Y et Monsieur B Y à verser à M. C D la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution de la présente décision est de droit.

Le Juge Pour copie certifiée conforme La Greffière

Courbevoie, le TE DE V O IE

le greffier

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