Juridiction de proximité de Saint-Germain-en-Laye, 11 juin 2021, n° 11-20-001475

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- Parties
- Composition de la Cour
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- Motifs de la décision
- 1. Sur la responsabilité du syndic
- 2. Sur le préjudice subi par les époux X
- 3. Sur les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution pr...
- Sur les dépens
- Sur l'article 700 du code de procédure civile
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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JPROX Saint-Germain-en-Laye 11 juin 2021

Arguments

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Accepté
Négligence du syndic dans l'exécution de ses obligations
Le tribunal a constaté que le syndic n'a pas agi de manière diligente pour remédier aux infiltrations d'eau, ce qui a causé un préjudice aux époux X.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé que les époux X avaient droit à une indemnisation pour les frais exposés, en raison de la perte du procès par le syndic.

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Sur la décision

Référence :	J. prox. Saint-Germain-en-Laye, 11 juin 2021, n° 11-20-001475
Numéro(s) :	11-20-001475

Sur les parties

Avocat(s) :	Denis HUBERTJulien GUILLOTEstelle BRUNELLA

Texte intégral

628/21 MINUTE N°

RG N° 11-20-001475

X B-C D des minutes du greffe du Tribunal de Proximité de St G

SOUPIZET IMMOBILIER PARIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ 22 rue de la Maison Verte

[…]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juin 2021

DEMANDEUR(S)
Monsieur X B-C […], […], représenté(e) par M^e HUBERT Denis, avocat au barreau de PARIS
Madame X Y […], […], représenté(e) par M^e HUBERT Denis, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Société SOUPIZET IMMOBILIER PARIS […], […], représenté(e) par M^e GUILLOT Julien, avocat au barreau de PARIS, substitué par M° Estelle BRUNELLA du même cabinet

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président :Arnaud MARCANGELI, juge placé par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Versailles en date du 12 avril 2021, en présence de Z A, magistrate intégrée en stage préalable Greffier: Juliette GUILLOTIN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à :

1 copie certifiée conforme à :

DIKOVA

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur B-C X et Madame Y X (ci-après les époux X) sont propriétaires non occupants d’un appartement (lot n°329) dépendant de l’ensemble de copropriété la résidence Jardin de Castille situé 16, rue B Moulin – 78260 ACHERES.

La SARL L2CA, exerçant sous l’enseigne « SOUPIZET IMMOBILIER », est le syndic de ce tte copropriété.

Par courrier en date du 6 décembre 2015, les époux X ont déclaré auprès du syndic un dégât des eaux affectant le plafond de leur appartement « en bordure de façade EST » et lui ont demandé < de prendre au plus vite toutes les dispositions afin de régler ce problème ».

Par courrier en date du 30 mai 2016, les époux X ont alerté le syndic que les dégâts dans leur appartement s’aggravaient et lui ont demandé « de fixer sous 7 jours, à compter de la réception de ce courrier, un rendez-vous avec une entreprise spécialisée pour exécuter les travaux ».

Le 1er juin 2016, le revêtement d’une partie du plafond de leur appartement s’est effondré et, par courrier en date du 5 juin 2016, les locataires occupant l’appartement des époux X leur ont notifié leur congé pour le 6 juillet 2016 en raison de cet effondrement.

Le 3 juin 2016, l’entreprise GRATTE CIEL a établi un devis au nom du syndic sur « les travaux de recherche et traitement d’infiltration sur chéneau en mesure conservatoire » et les travaux ont été commandés le 6 juillet 2016 et réalisés le 30 août 2016.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 21 octobre 2019, soutenant que le syndic avait manqué à ses obligations légales en tardant à intervenir, les époux X ont, par l’intermédiaire de leur conseil, sollicité le paiement de la somme de 2.250 euros en indemnisation de leur préjudice lié à la perte des loyers qu’ils ont subie.

Un constat de carence a été dressé par le conciliateur de justice le 30 novembre 2020.

En l’absence de réponse favorable du syndic, les époux X ont fait assigner la SARL SOUPIZET IMMOBILIER PARIS, par acte d’huissier délivré le 10 décembre 2020, devant le tribunal de proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de la somme de 2.250 euros à titre de dommages intérêts ainsi que de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 11 mai 2021.

A l’audience, reprenant leurs prétentions contenues dans leurs dernières écritures, les époux X sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de la SARL L2CA exerçant sous l’enseigne « SOUPIZET IMMOBILIER », intervenant volontairement à la procédure, au paiement de la somme de 2.250 euros à titre de dommages-intérêts ainsi que de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ils précisent qu’ils se désistent de leur instance et de leur action à l’encontre de la société

SOUPIZET IMMOBILIER PARIS.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent, au visa des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet

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1965 et 1241 du code civil, que le syndic a méconnu ses obligations et fait preuve d’une négligence fautive en s’abstenant pendant 9 mois de réaliser les travaux urgents de zinguerie sur la terrasse de

l’immeuble (partie commune) situé au 4ème étage. Ils estiment avoir subi un préjudice consistant en la perte des loyers qu’ils ont subi du fait du départ de leur locataire et de l’impossibilité de relouer leur appartement avant la fin des travaux.

A l’audience, reprenant ses prétentions contenues dans ses dernières écritures, la SARL L2CA exerçant sous l’enseigne « SOUPIZET IMMOBILIER », intervenant volontairement à la procédure, demande au tribunal de débouter les époux X de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

La SARL L2CA exerçant sous l’enseigne « SOUPIZET IMMOBILIER » soutient, au visa des articles

18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1241 du code civil, avoir pleinement rempli ses obligations professionnelles en engageant toutes les mesures nécessaires et en faisant procéder aux travaux dans un court délai lorsqu’elle a été informée par les époux X de l’aggravation de leur sinistre par courrier en date du 30 mai 2016. Elle précise que le courrier des requérants en date du 6 décembre 2015 ne faisait état d’aucune urgence et que le rapport préliminaire de la société

SARETEC ne mentionnait aucun travail urgent à réaliser. Elle ajoute qu’entre le 5 décembre 2015 et le 30 décembre 2016, les époux X ne lui ont adressé aucun courrier faisant état d’un quelconque caractère urgent nécessitant une intervention immédiate.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater :

l’intervention volontaire de la SARL L2CA exerçant sous l’enseigne "SOUPIZET

IMMOBILIER" ; le désistement d’instance et d’action des époux X à l’encontre de la SARL SOUPIZET IMMOBILIER PARIS.

1. Sur la responsabilité du syndic

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’article 1241 du même code précise que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Celui qui sollicite réparation a la charge de la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et du lien de causalité entre les deux.

Il convient, par ailleurs, de rappeler qu’en application de l’article 18-I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic de la copropriété est notamment chargé : «[…] d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci […] ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que :

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Tonners

le syndic a été informé, par courrier du 6 décembre 2015, d’un dégât des eaux affectant le plafond de l’appartement des époux X, a savoir « une tache d’environ 60 centimètres de diamètres. Cette tache est localisée au plafond en bordure de façade EST de l’immeuble ». Les époux X lui ont, par ailleurs, précisé « que le plafond a gonflé à cet endroit et qu’apparaissent des creux à l’emplacement des vis de fixation des plaques de placoplatre sur les rails » et lui ont demandé « de prendre au plus vite toutes les dispositions afin de régler ce problème, sachant que les plaques de placoplatre au plafond peuvent indépendamment de l’esthétique et de la salubrité présenter un caractère de dangerosité pour [ses] locataires »> ;

le rapport préliminaire de la société SARETEC, établi à la suite d’une réunion qui s’est tenue sur place, le 19 janvier 2016, en présence notamment des deux parties, fait les constats suivants, s’agissant du dommage n°1 « infiltration appartement X » : «[…] au faux plafond du séjour, proche du mur de façade, une large auréole, avec ponctuellement beaucoup d’humidité. Il s’avère que nous sommes situés sous la terrasse de l’appartement de M. MAURI, et dont l’étanchéité a été intégralement refaite dans le cadre des travaux de réparation d’un dossier connexe […].

D’autres travaux étaient prévus, en particulier à l’endroit du caniveau zinc périphérique. Ces travaux de zinguerie, qui avaient été chiffrés par l’entreprise CRETE à hauteur de 1.932,81 euros HT n’ont pas été effectués. Nous pouvons voir que la bande solin qui devait être déposée et refaite est toujours en place, avec des bâillements laissant pénétrer l’eau qui est ensuite emprisonnée sous la pièce de zinc et va ressortir en partie dans l’appartement de M. X.

[…] Nota: Contrairement à ce qui a été énoncé en réunion, nous n’avons jamais donné notre accord verbal ou écrit, à ce que ces travaux ne soient pas effectués ».

les désordres constatés au sein de l’appartement des époux X se sont aggravés, ce dont ils ont informé le syndic par courrier du 30 mai 2016;

le 3 juin 2016, l’entreprise GRATTE CIEL a établi un devis au nom du syndic sur « les travaux de recherche et traitement d’infiltration sur chéneau en mesure conservatoire » ainsi qu’une annexe le 22 juin 2016 et les travaux ont été commandés le 6 juillet 2016 puis réalisés le 30 août 2016;

entre temps, le 1er juin 2016, une partie du plafond de l’appartement des époux X s’est effondré, entrainant le départ de leurs locataires qui leur ont notifié leur congé par courrier du 6 juin 2016;

l’appartement des époux X est resté inoccupé entre le 6 juillet 2016, date de départ effectif des locataires, et le 4 octobre 2016, date à laquelle l’appartement a de nouveau été mis en location.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndic, informé d’infiltrations d’eau provenant de la terrasse située au 4ème étage et entrainant un dégât des eaux sur le plafond de l’appartement des époux X depuis le 6 décembre 2015, n’a pas immédiatement procédé aux réparations nécessaires pour faire cesser ces infiltrations.

Le tribunal relève par ailleurs que ces infiltrations d’eau ont également été confirmées par la société

SARETEC lors de la réunion qui s’est tenue sur place, le 19 janvier 2016, en présence notamment

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des époux X et du syndic.

Or, il convient de rappeler que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée prévoit que le syndic doit faire procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de

l’immeuble, c’est à dire à tous les actes de gestion courante. A cet égard, la réparation d’infiltrations d’eau répond bien à cette définition dans la mesure où l’inertie du syndic peut avoir pour conséquence d’endommager l’immeuble, peu important le montant des travaux en cause.

En ne procédant pas immédiatement aux réparations nécessaires pour faire cesser ces infiltrations d’eau et en attendant plus de 8 mois pour commander les travaux nécessaires à remédier à cette situation, le syndic a commis une faute dans l’exécution de sa mission engageant ainsi sa responsabilité.

2. Sur le préjudice subi par les époux X

Il ressort des pièces produites par les parties que l’inertie du syndic sur les réparations à effectuer a entrainé :

une aggravation des désordres constatés au sein de l’appartement des époux X dont une partie du plafond s’est effondré le 1er juin 2016,

le départ de leur locataire qui ont motivé leur congé en ces termes : « ma compagne et moi avons pris la décision de mettre fin au bail. Pour cause, nous avons été victime d’un effondrement du plafond sur notre canapé le 1er juin. Malgré nos alertes, ce qui devait arriver arriva. Comme vous le savez ceci est dû à une fuite provenant de la dalle de la terrasse du 4ème étage. Problème connu depuis des mois par la copropriété qui n’a pas dénier bouger et qui maintenant peut seulement constater la dégradation de cette situation »,

l’impossibilité de remettre en location leur appartement avant la réalisation des travaux étant précisé qu’ils ont dû attendre que les travaux commandés par le syndic pour remédier aux infiltrations d’eau soient préalablement faits avant de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état de leur appartement.

Or, les travaux commandés par le syndic ont été réalisés seulement le 30 août 2016.

Il en résulte que les époux X ont subi un préjudice consistant en l’impossibilité de louer leur appartement entre le départ effectif de leur locataire le 6 juillet 2016 et la fin des travaux nécessaires à la remise en état de leur appartement.

A cet égard, les requérants justifient avoir remis en location leur appartement à compter du 4 octobre 2016. Leur préjudice s’élève donc à la somme de 2.220 euros correspondant à trois mois de loyers (740 euros x 3 mois = 2.220 euros).

Dès lors, la SARL L2CA exerçant sous l’enseigne « SOUPIZET IMMOBILIER » doit être condamnée à payer aux époux X la somme de 2.220 euros à titre de dommages et intérêts.

3. Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Sur les dépens

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FRIMEIRA

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge

d’une autre partie.

La SARL L2CA exerçant sous l’enseigne « SOUPIZET IMMOBILIER », partie perdante, est condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SARL L2CA exerçant sous l’enseigne « SOUPIZET IMMOBILIER » est condamnée à verser aux époux X la somme de 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONSTATE l’intervention volontaire de la SARL L2CA exerçant sous l’enseigne "SOUPIZET

IMMOBILIER";

CONSTATE le désistement d’instance et d’action de Monsieur B-C X et Madame

Y X à l’encontre de la SARL SOUPIZET IMMOBILIER PARIS;

CONDAMNE la SARL L2CA exerçant sous l’enseigne « SOUPIZET IMMOBILIER » à payer à Monsieur B-C X et Madame Y X la somme de 2.220 euros à titre de dommages-intérêts;

DEBOUTE la SARL L2CA exerçant sous l’enseigne « SOUPIZET IMMOBILIER » de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SARL L2CA exerçant sous l’enseigne « SOUPIZET IMMOBILIER » à payer à Monsieur B-C X et Madame Y X la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SARL L2CA exerçant sous l’enseigne « SOUPIZET IMMOBILIER » aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

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RAPPELLE que le présent jugement

LE GREEFER

est exécutoire à titre provisoire.

LE JUGE

En conséquence, la République française, mande et ordonne à tous les huissiers de justice sur ce requis, de mettre le présent jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

A Saint Germain en Laye, le-4/16/2021 Le Directeur de Greffe,

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