Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 23 décembre 2023, la SCI Jobi, représentée par la SCP Antonini et associés en la personne de M^e Dehaspe, demande au tribunal :

d’annuler l’arrêté du 23 octobre 2023 par lequel le préfet de l’Aisne a déclaré insalubre l’immeuble sis 2 rue du Tour de Place à Aulnois-sous-Laon, l’a mise en demeure de faire réaliser les mesures prescrites dans un délai de six mois et de procéder au relogement des occupants dans un délai d’un mois ;

de mettre à la charge de la préfète de l’Aisne la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le préfet n’était pas compétent pour connaître de cette situation relevant d’une procédure civile ;

- l’arrêté attaqué est insuffisamment motivé ;

- il est entaché d’une erreur de fait ;

- les mesures exigées relèvent de travaux d’entretien et de réparations courantes à la charge de la locataire au regard des stipulations du bail commercial conclu entre les deux parties.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 septembre 2024, le préfet de l’Aisne conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 13 janvier 2026, la clôture d’instruction a été fixée au 13 février 2026.

La préfète de l’Aisne et la SCI Jobi ont été invitées, en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à produire des éléments ou des pièces en vue de compléter l’instruction.

La préfète de l’Aisne a produit des éléments, enregistrés le 13 mars 2026 et communiqués le jour-même.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code du commerce ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le code de la santé publique ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Cousin, première conseillère,

- et les conclusions de M. Liénard, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

La SCI Jobi est propriétaire d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation sis 2 rue du Tour de Place à Aulnois-sous-Laon, qui a fait l’objet d’un bail commercial au bénéfice de la SNC Nadine Margaux A… le 30 juillet 2020. Par un arrêté du 22 février 2023, devenu définitif, le préfet de l’Aisne a ordonné, afin de faire cesser le danger imminent constaté dans la partie habitation de l’immeuble, la réalisation de mesures portant sur la sécurisation de l’escalier menant à l’étage et la vérification et la sécurisation de l’installation électrique. Un contrôle réalisé par l’agence régionale de santé Hauts-de-France le 25 avril 2023 a permis de constater que les travaux prescrits par l’arrêté du préfet de l’Aisne du 22 février 2023 n’avaient pas été réalisés et que la situation « avait empiré ». Par courrier du 4 juillet 2023 du responsable du service santé environnement de l’Aisne, la SCI Jobi a été informée que le préfet de l’Aisne envisageait de prendre un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité en vertu des articles L. 1331-22 et suivants du code de la santé publique et des articles L. 511-10 et suivants du code de la construction et de l’habitation, auquel l’intéressée a répondu par l’intermédiaire de son conseil le 24 juillet 2023. Par un arrêté du 13 octobre 2023, dont la société requérante demande l’annulation par la présente requête, le préfet de l’Aisne a déclaré insalubre l’immeuble sis 2 rue du Tour de Place à Aulnois-sous-Laon, l’a mise en demeure de faire réaliser les mesures prescrites dans un délai de six mois et de procéder au relogement des occupants dans un délai d’un mois.

Aux termes de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation : « La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : / (…) 4° L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique ». Aux termes de l’article L. 511-8 du même code : « La situation d’insalubrité mentionnée au 4° de l’article L. 511-2 est constatée par un rapport du directeur général de l’agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l’article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d’hygiène et de santé, remis au représentant de l’Etat dans le département préalablement à l’adoption de l’arrêté de traitement d’insalubrité (…) ». Aux termes de l’article L. 511-11 du même code : « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ; / (…) / 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. / (…) / Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté pris sur le fondement du premier alinéa, dès lors qu’il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des tiers, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites n’est plus obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté. L’autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d’office, aux frais de cette personne, toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du lieu, faute pour cette dernière d’y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine des sanctions prévues à l’article L. 511-22 ». Aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre / (…) / ».

Le recours dont dispose le propriétaire d’un logement contre la décision par laquelle l’autorité préfectorale déclare cet immeuble insalubre et prescrit les mesures nécessitées par les circonstances est un recours de pleine juridiction. Il appartient, par suite, au juge saisi d’un tel recours de se prononcer sur le caractère impropre à l’habitation des locaux en cause en tenant compte de la situation existant à la date à laquelle il statue. Il peut, au besoin, modifier les mesures ordonnées par l’autorité administrative.

En premier lieu, la société requérante soutient que, compte tenu de l’engagement d’une procédure civile devant le tribunal judiciaire de Laon à son encontre à l’initiative de sa locataire et portant sur la réalisation de travaux de rénovation de l’immeuble, les litiges postérieurs portant sur le même objet ne relevaient pas de la compétence du préfet et que celui-ci, sous couvert de prendre une mesure d’intérêt général, était intervenu, au bénéfice de M^me A…, dans une affaire d’ordre privé. Toutefois, au regard de la situation d’insalubrité décrite dans le rapport du directeur général de l’agence régionale de santé des Hauts-de-France du 25 janvier 2023 produit à l’instance, le préfet était bien compétent pour fait usage des pouvoirs de police administrative énoncés aux articles L. 511-2 et L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation précités et distincts des prérogatives du juge judiciaire saisi par des parties dans le cadre d’une procédure civile.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration : « Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. / A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : / 1° Restreignent l’exercice des libertés publiques ou, de manière générale, constituent une mesure de police / (…) / ».

L’arrêté contesté qui, contrairement aux affirmations de la requête, ne constitue pas une sanction mais une mesure de police administrative, vise le code de la santé publique et notamment les articles L. 1331-22, L. 1331-24 et L. 1416-41, le code de la construction et de l’habitation et notamment le titre 1er du livre V et les articles L. 521-1 à L. 521-4, le règlement sanitaire départemental du 9 avril 1984 et notamment les dispositions de son titre II applicables aux locaux d’habitation et assimilés et l’avis émis par le comité départemental de l’environnement, des risques sanitaires et technologiques du 29 septembre 2023. En outre, elle renvoie expressément au rapport du 25 janvier 2023 faisant suite à l’inspection réalisée sur place par les services de l’agence régionale de santé Hauts-de-France et aux échanges qui se sont tenus entre les services de la préfecture et la SCI Jobi dans le cadre de la procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité enclenchée le 4 juillet 2023. Cette motivation par référence à un rapport que la société requérante ne conteste pas s’être vu communiquer antérieurement à l’intervention de l’arrêté en litige et produit à l’appui de sa requête, lui permettait d’en comprendre les motifs de fait. Par suite, cet arrêté doit être regardé comme étant suffisamment motivé.

En troisième lieu, la société requérante ne peut utilement soutenir que l’électricité fonctionnerait et que les escaliers seraient en état d’usage, dès lors que l’arrêté attaqué du 13 octobre 2023 n’a relevé aucun désordre concernant l’électricité et les escaliers. En conséquence, le moyen tiré de l’erreur de fait doit être écarté comme inopérant.

En quatrième et dernier lieu, aux termes de l’article 1754 du code civil : « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire : / Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ; /Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ; /Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ; /Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; /Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures » . Aux termes de l’article 1755 du même code : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ». Aux termes de l’article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. / Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. /Toutes les autres réparations sont d’entretien ». Aux termes de l’article R. 145-35 du code du commerce : « Ne peuvent être imputés au locataire : / 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; / 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent /(…)/ ». Aux termes de l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation, tels qu’ils figurent au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin ou du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l’immeuble /(…) / ».

S’il résulte de l’instruction que le bail signé par la SCI Jobi et la SNC Nadine Margaux A… stipule que « Le preneur prendra le bien dans l’état où il se trouve. Il ne pourra exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires ou travaux quelconques. Les parties conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour adapter le bien ou le mettre en conformité avec la réglementation concernant l’environnement, la législation du travail, la sécurité, la salubrité et l’accessibilité sera exclusivement supportée par le preneur, même si elle vient à se modifier pour l’avenir », le notaire instrumentaire a expressément rappelé que l’article R. 145-35 1° du code du commerce fait peser sur le bailleur la charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils ont le caractère de grosses réparations. Dès lors que les mesures ordonnées par le préfet relèvent, par leur nature, de la structure même du bâtiment et ont pour objet de permettre à ses occupants d’en conserver l’usage, qu’il soit commercial ou d’habitation, elles doivent être regardées comme entrant dans le champ des dispositions précitées des articles 1754 et 1755 du code civil, auxquelles les stipulations du bail commercial du 30 juillet 2020 ne permettent pas de déroger. En conséquence, la société requérante n’est pas fondée à soutenir qu’elle n’est pas responsable de la réalisation des mesures et travaux ordonnés par l’arrêté contesté.

Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SCI Jobi doit être rejetée, y compris les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Jobi est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Jobi et la préfète de l’Aisne.

Délibéré après l’audience du 24 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M. Lebdiri, président,

M. Fumagalli, premier conseiller,

M^me Cousin, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 avril 2026.

Le président,

signé

S. Lebdiri

La rapporteure,

signé

C. Cousin

La greffière,

signé

L. Touïl

La République mande et ordonne à la préfète de l’Aisne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.