Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 21 juillet et 22 décembre 2023, ce dernier n’ayant pas été communiqué, la SNC Benjoin AQ, représentée par M^e Rousseau, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 12 juin 2023 par lequel le maire de Vendays-Montalivet a retiré le permis de construire tacitement accordé le 1er mai 2023 et a refusé de faire droit à la demande de permis de construire ;

2°) d’enjoindre à la commune de Vendays-Montalivet de faire droit à sa demande de permis de construire ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Vendays-Montalivet la somme de 8 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté attaqué est entaché d’un vice de procédure en l’absence de procédure contradictoire préalable régulière ;

— le motif tiré de l’incompatibilité de la voie de desserte interne avec l’OAP n° 3 est erroné ;

— le motif tiré de la densité excessive du projet est erroné ;

— le motif tiré de l’incohérence des pièces du dossier est erroné ;

— le motif tiré de la méconnaissance de l’article 1AU11 du règlement et de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme est erroné ;

— le motif tiré de la méconnaissance de l’article 1AU3 du règlement et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est erroné.

Par un mémoire en défense, enregistré le 29 septembre 2023, la commune de Vendays-Montalivet, représentée par M^e Bournel, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

A la suite d’une demande de pièces adressée le 27 mai 2024, la SNC Benjoin AQ a communiqué le 30 mai 2024 le dossier de demande de permis de construire déposé en mairie le 21 décembre 2022.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Frézet,

— les conclusions de M. Josserand, rapporteur public,

— les observations de M^e Bertin, représentant la SNC Benjoin AQ, et de M^e Baltassat, représentant la commune de Vendays-Montalivet.

Une note en délibéré présentée pour la SNC Benjoin AQ a été enregistrée le 20 juin 2024.

Considérant ce qui suit :

1. Le 21 décembre 2022, la SNC Benjoin AQ a déposé une demande de permis de construire pour la réalisation d’un ensemble résidentiel composé de 72 logements sur un terrain situé 23 et 25 route de Soulac, sur les parcelles cadastrées section BM n°s 221, 273, 276, 277. Par un arrêté du 21 décembre 2022, le maire de Vendays-Montalivet a tacitement accordé le permis de construire sollicité. Par un arrêté du 12 juin 2023, dont la SNC Benjoin AQ demande l’annulation, le maire de Vendays-Montalivet a finalement retiré le permis de construire tacite et refusé de faire droit à sa demande.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 151-6 du code de l’urbanisme : « Les orientations d’aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l’aménagement, l’habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles. () ». Aux termes de l’article L. 151-7 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " I.- Les orientations d’aménagement et de programmation peuvent notamment : / 1° Définir les actions et opérations nécessaires pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, les entrées de villes et le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre le renouvellement urbain, favoriser la densification et assurer le développement de la commune ; / 2° Favoriser la mixité fonctionnelle en prévoyant qu’en cas de réalisation d’opérations d’aménagement, de construction ou de réhabilitation un pourcentage de ces opérations est destiné à la réalisation de commerces ; / 4° Porter sur des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, renaturer, restructurer ou aménager ; / 5° Prendre la forme de schémas d’aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics ; / 6° Adapter la délimitation des périmètres, en fonction de la qualité de la desserte, où s’applique le plafonnement à proximité des transports prévu aux articles L. 151-35 et L. 151-36 ; / 7° Définir les actions et opérations nécessaires pour protéger les franges urbaines et rurales. Elles peuvent définir les conditions dans lesquelles les projets de construction et d’aménagement situés en limite d’un espace agricole intègrent un espace de transition végétalisé non artificialisé entre les espaces agricoles et les espaces urbanisés, ainsi que la localisation préférentielle de cet espace de transition. () ".

3. D’une part, en matière d’aménagement, une OAP implique un ensemble d’orientations définissant des actions ou opérations visant, dans un souci de cohérence à l’échelle du périmètre qu’elle couvre, à mettre en valeur des éléments de l’environnement naturel ou urbain ou à réhabiliter, restructurer ou aménager un quartier ou un secteur. Si elles peuvent, en vertu de l’article L. 151-7 du code de l’urbanisme, prendre la forme de schémas d’aménagement, ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet de permettre aux auteurs du PLU, qui peuvent préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics, de fixer précisément, au sein de telles orientations, les caractéristiques des constructions susceptibles d’être réalisées, dont la définition relève du règlement.

4. En l’espèce, le terrain d’assiette du projet se compose des parcelles cadastrées section BM n°s 221, 273, 276, 277. Comme le relève elle-même la société pétitionnaire dans sa notice architecturale, ces parcelles sont incluses dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) n° 3 du secteur de Layguebasse et y sont donc soumises. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que, contrairement à ce que soutient la SNC Benjoin AQ, la desserte interne du secteur à créer représentée sur le schéma de l’OAP figure sur son terrain d’assiette, à la frontière avec la parcelle cadastrée section BM n° 369, sur laquelle est édifié en limite séparative l’EHPAD Pierre-Marc et Marie-Josée Lalanne. Une telle représentation graphique peut légalement figurer au sein d’une OAP, comme cela résulte du 5° de l’article L. 151-7 du code de l’urbanisme précité. En tout état de cause, à supposer même que la desserte en cause ne figure pas sur le terrain d’assiette du projet, la construction d’une voie interne, dès lors qu’elle est projetée, n’en demeure pas moins soumise aux règles écrites figurant dans l’OAP n° 3, qui prévoit des dispositions portant sur la largeur et la configuration des voies de desserte interne créées dans la zone admises par l’article L. 151-7 du code de l’urbanisme précité. La circonstance que le règlement de la zone 1AU prévoit des dispositions moins exigeantes est, à cet égard, sans incidence.

5. D’autre part, il est constant que la voie interne aura une largeur de 5 mètres, inférieure au seuil minimum de 8 mètres fixé par les dispositions précitées, et qu’elle servira tant à la circulation à double sens des véhicules motorisés qu’aux piétons, sans séparation ni sécurisation de ces deux modes de circulation distincts, que l’OAP invite à réaliser. La voie projetée est en outre en impasse, alors que ce type de voie est en principe proscrit, sans qu’une justification permettant d’y déroger ne soit fournie, et ne prévoit pas de bouclage viaire ni d’interconnexion avec les autres voies constituant l’OAP, alors que l’orientation insiste sur l’importance d’un réseau de circulation à l’échelle du quartier. Dans ces conditions, compte tenu de ces différences cumulées avec les prescriptions de l’OAP, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que le motif tiré de l’incompatibilité du projet avec l’OAP n° 3 en raison de sa desserte interne est erroné.

6. En troisième lieu, aux termes du préambule du règlement de la zone 1AU du règlement de la zone 1AU du plan local d’urbanisme de Vendays-Montalivet : « La zone 1AU concerne plusieurs espaces aujourd’hui totalement cernés par l’urbanisation. Il s’agit donc de poursuivre le renforcement de l’urbanisation dans des îlots ou cœurs d’îlots constitués. Ceux-ci sont généralement entourés d’urbanisation de type pavillonnaire, il s’agit donc d’obtenir une cohérence urbaine tout en permettant d’aller vers plus de compacité des formes urbaines. () ». L’Orientation d’Aménagement et de programmation du secteur de Layguebasse prévoit quant à lui : « Le secteur sera ouvert à l’urbanisation exclusivement à l’occasion d’une opération d’ensemble, sous réserve : () / – que l’opération d’aménagement d’ensemble devra contenir dans sa programmation la réalisation minimum de 15 logements à l’hectare. () ».

7. Il ressort des pièces du dossier, sans que cela ne soit contesté par la SNC Benjoin AQ, que le terrain d’assiette est d’une superficie cadastrale totale de 12 454 m2 et que le projet prévoit la réalisation de 72 logements, soit un rapport d’environ 57 logements par hectares. Une telle densification n’est pas incompatible avec l’OAP qui ne fixe qu’un objectif minimum de 15 logements par hectare. En outre et par ailleurs, les énonciations du préambule du règlement de la zone, eu égard à leur caractère imprécis, permettent seulement d’éclairer les dispositions du plan local d’urbanisme et sont dépourvues de valeur normative. Dans ces conditions, la société pétitionnaire est fondée à soutenir que le motif tiré de la densité excessive du projet est erroné.

8. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Aux termes de l’article 1AU 11 du règlement de la zone 1AU du plan local d’urbanisme de Vendays-Montalivet : « () / Les constructions à édifier ou à modifier, intégrées dans un ensemble, doivent tenir compte tout particulièrement de l’ordonnancement architectural des constructions voisines. () ». Ces dispositions ayant le même objet que celles, également invoquées par les requérants, de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posant des exigences qui ne sont pas moindres, la légalité de la décision attaquée doit être appréciée par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de Vendays-Montalivet.

9. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage naturel ou urbain de nature à fonder le refus d’une autorisation d’urbanisme ou les prescriptions spéciales accompagnant sa délivrance, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

10. Le projet en litige se situe en zone 1AU, que le règlement décrit comme composée de plusieurs espaces aujourd’hui totalement cernés par l’urbanisation, généralement entourés d’urbanisation de type pavillonnaire. Si en effet, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette litigieux côtoie une majorité de maisons individuelles, construites de plain-pied ou en R+1, avec des tons clairs, et s’ouvre au Nord sur des espaces arborés, il en ressort également qu’il jouxte un EHPAD et situe à proximité d’autres constructions aux gabarits volumineux telles qu’un groupe scolaire, les locaux de la mairie et un complexe sportif, dénuant à la zone un caractère véritablement homogène. Par ailleurs, bien que prévoyant la réalisation de 72 logements, le projet a pour effet d’édifier neuf bâtiments en R+1, limitant ainsi l’effet massif, aux teintes claires par l’utilisation d’un enduit projeté ton blanc cassé et pierre claire ainsi qu’une couverture en tuiles double canal ton rouge et brun foncé. Dans ces conditions, le projet en litige ne peut être regardé comme portant atteinte à la qualité du paysage urbain environnant et la société requérante est fondée à soutenir que le motif tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 8 est erroné.

11. En quatrième lieu, aux termes de l’article 1AU 3 du règlement de la zone 1AU du plan local d’urbanisme de Vendays-Montalivet : « () / 3.6 – Toute voie publique ou privée à créer, destinée à la circulation automobile, doit comporter une largeur de plate-forme d’au moins 5 m dont 3 m minimum de chaussée pour une voie à sens unique et une largeur de plate-forme d’au moins 7 m dont 5 m minimum de chaussée pour une voie à double sens. ». Et aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

12. En l’espèce, le projet prévoit la création d’une nouvelle voie interne, ouverte à la circulation des véhicules automobiles, de sorte que les dispositions précitées de l’article 1AU 3 du règlement de la zone 1AU du plan local d’urbanisme de Vendays-Montalivet lui sont opposables. Il ressort des pièces du dossier que cette voie, prévue à double sens, est composée uniquement d’une chaussée, d’une largeur de 5 mètres, sans réalisation de plate-forme. Si les piétons bénéficient d’un accès au terrain d’assiette distinct de celui des véhicules, il n’en demeure pas moins que le cheminement qui leur est prévu rejoint la voie de circulation automobile sans aménagement particulier, et auront ainsi vocation à circuler directement sur la chaussée, qui ne bénéficiera à cet effet que d’un revêtement en résine. Eu égard aux caractéristiques de la voie ainsi projetée, et au nombre de logements desservis, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que le motif tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent est erroné.

13. En cinquième et dernier lieu, aux termes de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable ». Aux termes de l’article L. 122-1 du même code : « Les décisions mentionnées à l’article L. 211-2 n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. Cette personne peut se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix. / L’administration n’est pas tenue de satisfaire les demandes d’audition abusives, notamment par leur nombre ou leur caractère répétitif ou systématique ». Il résulte de ces dispositions que la décision portant retrait d’un permis de construire doit être précédée de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration.

14. D’une part, il ressort des pièces du dossier que, par un courrier du 17 mai 2023, le maire de Vendays-Montalivet a indiqué à la SNC Benjoin AQ qu’il envisageait de retirer le permis de construire délivré le 1er mai 2023, en indiquant les motifs pour lesquels il estimait que cette décision était illégale, et a invité l’intéressée à présenter des observations dans un délai de quinze jours à compter de la réception de ce courrier. Il en ressort également que le maire de Vendays-Montalivet a au surplus fondé l’arrêté litigieux sur un motif supplémentaire, tenant à l’incohérence des pièces du dossier de demande de permis de construire, qu’il n’avait pas mentionné dans son courrier du 17 mai 2023. Ainsi, bien que la SNC Benjoin AQ ait été privée de la possibilité de formuler des observations concernant ce dernier motif, cette circonstance, si elle conduit nécessairement à invalider ledit motif, n’est pas de nature à entrainer l’annulation de l’arrêté contesté qui est fondé sur d’autres motifs légaux ainsi qu’il a été dit aux points 5 et 12 pour lesquels la SNC Benjoin AQ a bénéficié d’une procédure contradictoire préalable et dont il résulte de l’instruction qu’ils auraient suffi à justifier la décision en litige. Par suite, dans les circonstances de l’espèce, le non-respect de la procédure contradictoire prévue par les dispositions de l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration en ce qui concerne un motif surabondant de la décision contestée n’est pas de nature à fonder l’annulation de celle-ci.

15. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la SNC Benjoin AQ a adressé des observations écrites par un courrier du 2 juin 2023, lesquelles ont été visées par l’arrêté en litige. Si l’arrêté litigieux se borne à énoncer les motifs de retrait, sans reprendre les observations émises par la société pétitionnaire, cette circonstance ne suffit pas à révéler qu’elles n’auraient pas été prises en compte.

16. Il résulte de ce qui précède les conclusions à fins d’annulation présentées par la SNC Benjoin AQ doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, celles présentées à fin d’injonction sous astreinte.

Sur les frais liés au litige :

17. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Vendays-Montalivet, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SNC Benjoin AQ demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En revanche il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SNC Benjoin AQ une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Vendays-Montalivet et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SNC Benjoin AQ est rejetée.

Article 2 : La SNC Benjoin AQ versera à la commune de Vendays-Montalivet une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Benjoin AQ et à la commune de Vendays-Montalivet.

Délibéré après l’audience du 19 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

M. Frézet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2024.

Le rapporteur,

C. FREZET

La présidente,

C. CABANNE La greffière,

S. FERMIN

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière