Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés respectivement les 10 juin 2022 et 8 juin 2023, la société anonyme (SA) Leroy Merlin France, représentée par la Selas M2C avocat, demande au tribunal :

1°) la réduction de la cotisation de contribution foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2020 dans les rôles de la commune de Montigny-lès-Cormeilles ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— sa requête est recevable dès lors que sa réclamation préalable a été adressée aux services fiscaux le 30 décembre 2021 dans le respect des délais de l’article R. 196-2 du livre des procédures fiscales ;

— si la valeur locative des locaux dont elle est propriétaire pouvait être évaluée par comparaison au local type n°1 du procès-verbal ME de la commune de Montigny-lès-Cormeilles, il fallait appliquer un ajustement négatif de 30 % de la valeur locative unitaire de ce local en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts pour tenir compte des différences de consistance, de situation économique et de superficie entre les locaux à évaluer ;

— il convient en outre de pondérer les surfaces réelles pour le calcul de la valeur locative au 31 décembre 2016 par l’application d’un coefficient de 1 pour le magasin, 0,3 pour les locaux de stockage intérieurs, 0,5 pour les locaux de production et assimilés, de 0,1 pour les caves, greniers et lieux de stockage extérieurs, et de 0,05 pour les parkings ainsi que cela fût le cas dans son local type 109 du PV C de la commune d’Ingre ;

— il convient également de pondérer les surfaces réelles pour le calcul de la valeur locative révisée.

Par un mémoire en défense, enregistré 13 décembre 2022, le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— la loi n° 2010-1658 de finances rectificative pour 2010, notamment son article 34 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Bertoncini, président-rapporteur,

— et les conclusions de M. Bories, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SA Leroy Merlin France exploite une grande surface de bricolage sise 45 boulevard Victor Bordier à Montigny-lès-Cormières à raison de laquelle elle a été assujettie à la contribution foncière des entreprises au titre de l’année 2020. Après le rejet de sa réclamation préalable, elle en demande au tribunal la réduction.

Sur le cadre juridique :

2. D’une part, en vertu de l’article 1447 du code général des impôts, la cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Aux termes de l’article 1467 du même code : « La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière situés en France, à l’exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11°, 12° et 13° de l’article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l’exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. / (). / La valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l’établissement de cette taxe. (). ».

3. D’autre part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au présent litige : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. /Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. /II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. /Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II () B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène () / 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. () Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés de 1,1,1,15,1,2 ou 1,3 ou minorés de 0,7,0,8,0,85 ou 0,9, par application d’un coefficient de localisation destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d’assise de la propriété au sein du secteur d’évaluation / C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. () ». Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II au même code : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du CGI, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : () / Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2'500 m2). () ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au même code : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du CGI, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. () / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ». Il résulte de ces dispositions que, pour le calcul de la valeur locative d’une propriété bâtie relevant de l’article 1498 du code général des impôts, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l’article 324 Z de l’annexe III précité ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l’affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé.

4. Aux termes du 1 du B du XVI de l’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 applicable à l’année d’imposition 2017, désormais codifié au I de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts applicable à l’année d’imposition 2018 : « En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties () et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. () » Aux termes du D du XVI du même article 34 de la loi du 29 décembre 2010, applicable à l’année 2017, codifié à compter de l’année 2018 au III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts : " Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. Le présent D n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l’objet d’un des changements mentionnés au I de l’article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017. « Aux termes des A et B du XXII du même article 34, applicable à l’année 2017, depuis codifiés à l’article 1518 E du code général des impôts : » Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du XVI est positive. Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux 9/10 de la différence définie au premier alinéa du présent A pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d'1/10 de cette différence () ".

5. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation déterminé au 1er janvier 2017 pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, s’appliquant à la valeur locative brute révisée de chaque local, jusqu’à l’intégration de la révision prévue des valeurs locatives des locaux d’habitation. Il est également procédé, suivant un dispositif dit de planchonnement, à la réduction de moitié des variations des valeurs locatives, appréciées après application du coefficient de neutralisation. Enfin, pour la même période, il est opéré un lissage par dixième des variations de cotisations, à la hausse ou à la baisse, constatées en 2017 pour chaque local. Les deux mécanismes de planchonnement et de lissage cessent de s’appliquer en cas de changement de consistance, d’affectation ou d’utilisation de l’ensemble immobilier concerné, à compter de l’année qui suit celle du changement. La valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l’illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, y compris à raison de l’actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l’article 1518 bis de ce code, d’une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l’application des dispositifs cités au présent 3, la réduction des cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. En particulier, pour l’application de l’ajustement prévu à l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 et afin d’établir la valeur locative non révisée d’un immeuble, il peut être tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu’ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble.

6. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () / 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe « . Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III du même code, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : » I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. « . Aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III du même code dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : » La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ".

Sur l’application des dispositifs de lissage et de planchonnement :

7. En premier lieu, il résulte de l’instruction que, pour appliquer les mesures correctives mentionnées aux points 4 et 5 ci-dessus, l’administration fiscale a évalué l’immeuble exploité par la société requérante, par voie de comparaison avec le local-type n°1 du procès-verbal ME de la commune de Montigny-lès-Cormeilles, terme de comparaison que ne conteste par la SA Leroy Merlin France. L’administration fiscale fait valoir sans être sérieusement contredite sur ce point qu’au 1er janvier 2018, date à retenir en application de l’article 1467 A du code général des impôts, les locaux de la société requérante sont classés dans la catégorie MAG 5 correspondant à un local à usage commercial d’une surface principale égale ou supérieure à 2 500 m². Selon les règles applicables depuis l’actualisation de la détermination de la valeur locative des locaux professionnels, cet ensemble immobilier est classé en secteur 4 de la commune et se trouve affecté d’un coefficient de localisation de 1. Il est constitué, selon la déclaration 6660-REV-K de la requérante, de 11 200 m² destinés aux surfaces des parties principales, 7 313 m² destinés aux surfaces des parties secondaires couvertes, 4 067 m² de surfaces des parties secondaires non couvertes, 6 660 m² d’espaces de stationnement couverts, et 17 432 m² d’espaces de stationnement non couvert, ce qui représente au total une surface réelle de 46 672 m² dont 24 092 m² de parkings. Le local-type n°1 du procès-verbal ME de la commune de Montigny-lès-Cormeilles est quant à lui exploité par un hypermarché de l’enseigne Carrefour d’une surface réelle totale de 18 424 m² sans parkings, dont 9 808 m² de surfaces de parties principales. Il est classé dans la catégorie MAG 5 en secteur 3 de la commune et se trouve affecté d’un coefficient de localisation de 1. Ainsi, au 1er janvier 2018, l’ensemble immobilier exploité par la SA Leroy Merlin France et celui servant de local de comparaison ont une surface dédiée à leur activité principale proche.

8. D’une part, en ce qui concerne son aménagement, la société requérante sollicite un abattement de 10% de la valeur locative de ce local en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016 au motif que l’établissement qu’elle exploite ferait l’objet d’aménagement intérieurs de moindre qualité eu égard à son secteur d’activité par rapport à un commerce de distribution alimentaire, ces dernières devant notamment se doter de dispositif lourds pour respecter les chaines du froid et la sécurité sanitaire de leurs produits. Toutefois, alors que la SA Leroy Merlin France se borne à produire des photographies de son espace de vente, son local et celui servant de local de comparaison sont deux espaces de vente aménagés de manière similaire par la pose de rayonnages le plus souvent amovibles. S’il est vrai que l’hypermarché Carrefour comporte des rayonnages spécifiques permettant de garantir la chaine du froid, ceux-ci ne constituent pas des moyens techniques importants et des aménagements de telle nature qu’il conviendrait d’appliquer un ajustement négatif de 10 % de la valeur locative du local de référence dont s’agit, les chambres froides d’un hypermarché étant pondérées, ainsi que le fait valoir l’administration sans être sérieusement contredite, comme un espace de stockage.

9. D’autre part, en ce qui concerne la différence de situation économique entre le local à évaluer et le local type, il résulte de l’instruction qu’ils se situent tous deux dans la même commune et dans la même zone commerciale de part et d’autre de l’avenue Victor Bordier, bénéficiant des mêmes axes routiers de desserte. Ils disposent également chacun d’un espace de parking couvert et non couvert qui leur est dédié. Il s’ensuit que c’est à bon droit que l’administration fiscale a refusé d’appliquer un ajustement négatif de 10% pour ce motif en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016.

10. Enfin, en ce qui concerne la différence de superficie entre les deux locaux, ainsi qu’il a été dit précédemment, celle consacrée à leur activité principale est proche, leurs surfaces pondérées hors parking s’établissant à 15 569 m² pour le local Leroy Merlin et 13 702 m² pour le local type. En outre, si ces deux établissements ne sont pas situés, pour l’application des nouvelles dispositions relatives à l’évaluation de la valeur locative des locaux professionnelles, dans le même secteur, relevant des secteurs 3 et 4 de la commune, leur tarif au m² est très proche, le premier étant de 126,5 euros et le second de 123,6 euros. Ainsi cette seule circonstance, eu égard à ce qui a été dit précédemment, n’est pas de nature à révéler l’existence d’une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, entre le local-type considéré et l’immeuble exploité par la SA Leroy Merlin France. Il s’ensuit que c’est à bon droit que l’administration fiscale a refusé d’appliquer un ajustement négatif de 10% pour ce motif en application de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016.

11. Il résulte de ce qui a été dit aux points 8 à 10 ci-dessus, qu’il ne résulte pas de l’instruction que le local à évaluer et le local type ne présentent pas des différences, notamment du point de vue de leur situation, de leur aménagement ou de leur superficie révélant qu’il y aurait lieu d’appliquer un quelconque coefficient d’ajustement afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l’immeuble à évaluer. Par suite l’administration fiscale a pu légalement, pour appliquer les mesures correctives mentionnées aux points 4 et 5 ci-dessus, évaluer la valeur locative de l’immeuble litigieux par rapport au local-type n°1 du procès-verbal ME de la commune de Montigny-lès-Cormeilles sans appliquer un ajustement prévu à l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016.

12. En second lieu, il résulte des dispositions citées au point 6 que pour la mise en œuvre de la méthode comparative pour déterminer la valeur locative d’un local commercial, l’appréciation de la consistance d’un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l’objet d’une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte des différences de commercialité de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local. Le coefficient de pondération des surfaces a pour objet de tenir compte de l’usage et de l’emplacement des différentes parties d’un même local, pour assurer la proportionnalité des valeurs locatives.

13. La société requérante fait valoir qu’il convient de pondérer les surfaces réelles pour le calcul de la valeur locative au 31 décembre 2016 par l’application d’un coefficient de 1 pour le magasin, 0,3 pour les locaux de stockage intérieurs, 0,5 pour les locaux de production et assimilés, de 0,1 pour les caves, greniers et lieux de stockage extérieurs, et de 0,05 pour les parkings ainsi que cela fût le cas dans son local type 109 du PV C de la commune d’Ingre. Toutefois, la requérante se bornant à se prévaloir de la pondération applicable à un autre local lui appartenant, il n’est pas établi que la pondération appliquée par l’administration fiscale, fondée sur sa propre déclaration 6660-REV-K distinguant pour l’application des coefficients de pondération mentionnés au troisième alinéa de l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts les parties de l’immeuble selon leur valeur réduite par rapport à l’affectation principale, ne permettrait pas de tenir compte des différences de commercialité des espaces de l’ensemble qu’elle exploite en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local et, partant, ne permettrait pas d’assurer la proportionnalité des valeurs locatives. Il s’ensuit que la société requérante n’est pas fondée à soutenir que la surface pondérée de son local qu’elle a retenue pour appliquer les mesures correctives mentionnées aux points 4 et 5 ci-dessus serait erronée.

Sur la surface pondérée des locaux au 1er janvier 2020 :

14. Ainsi qu’il a été dit précédemment, pour déterminer la surface pondérée au 1er janvier 2020 du local exploité par la SA Leroy Merlin France en application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, et en particulier appliquer les coefficients mentionnés au troisième alinéa de l’article 324 Z de l’annexe III à ce code, l’administration fiscale s’est fondée sur les propres déclarations de la société requérante. Elle a ainsi appliqué un coefficient de 1 aux 11 200 m² destinés aux surfaces des parties principales, de 0,5 aux 7 313 m² aux surfaces des parties secondaires couvertes et de 0,2 en 4 067 m² de surfaces des parties secondaires non couvertes. Or, la société requérante se borne à proposer une nouvelle répartition de la pondération qu’elle a elle-même déclaré entre ses surfaces totales hors parkings et entre ses espaces de stationnement, sans en justifier. Par suite, c’est à bon droit que l’administration fiscale a refusé d’en tenir compte et qu’elle a déterminé la surface pondérée au 1er janvier 2020 du local exploité par la SA Leroy Merlin France en application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts ainsi qu’il vient d’être dit.

15. Il résulte de ce qui précède que les conclusions aux fins de réduction présentées par la SA Leroy Merlin France, ainsi que celles liées aux frais du litige, ne peuvent qu’être rejetées.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SA Leroy Merlin France est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SA Leroy Merlin France et au directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise.

Délibéré après l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

M. Jacquinot, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 août 2025.

Le président-rapporteur,

Signé

T. BertonciniL’assesseure la plus ancienne

dans l’ordre du tableau,

Signé

S. Cuisinier-Heissler

La greffière,

Signé

M. A

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

N°2208510