Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 1er août 2023 et 10 mars 2025, ainsi qu’un mémoire récapitulatif enregistré le 24 juin 2025, la SA PARIS COUNTRY CLUB, représentée par M^e Bussa

c et M^e Romanik, avocats, demande au Tribunal :

1°) de prononcer la décharge des suppléments de cotisation foncière des entreprises, de taxe spéciale d’équipement et de taxe pour frais de chambres de commerce et d’industrie qui lui ont été réclamés au titre des années 2017 à 2019, à raison de l’ensemble immobilier qu’elle exploite situé 121, rue du Lieutenant-Colonel B… à Rueil-Malmaison ;

2°) à titre subsidiaire, de prononcer la réduction de ces impositions ;

3°) de mettre à la charge de l’État la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La SA PARIS COUNTRY CLUB soutient que :

- les impositions en litige ont été établies à l’issue d’une procédure irrégulière, en méconnaissance du principe général des droits de la défense, faute pour l’administration fiscale de lui avoir communiqué les fiches d’évaluation des locaux de référence et les procès-verbaux des locaux de référence de la commune de Rueil-Malmaison ;

- c’est à tort que l’administration fiscale a inclus les espaces verts du club sportif dans sa base imposable à la cotisation foncière des entreprises ;

- l’administration fiscale a commis des erreurs dans le calcul du pas de lissage ;

- c’est à tort que l’administration fiscale a inclus les espaces verts de l’hôtel dans sa base imposable à la cotisation foncière des entreprises ;

- c’est à tort que l’administration a inclus les espaces verts du manège dans la base imposable à la cotisation foncière des entreprises ;

- à titre subsidiaire, les espaces verts des manèges auraient dû être classés dans la catégorie P3 ;

- l’administration fiscale a méconnu sa propre doctrine référencée BOI-IF-TFB-10-10-40 n°10.

Par un mémoire en défense enregistré le 22 février 2024, l’administrateur général des finances publiques, chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal d’Île-de-France conclut au rejet de la requête.

L’administrateur général des finances publiques, chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Île-de-France fait valoir que :

- la requête est irrecevable, dès lors qu’elle a été présentée au nom de la SNC du Domaine de Fouilleuse, qui n’est pas la redevable des impositions en litige, et que la régularisation de la requête est intervenue après l’expiration du délai de recours contentieux ;

- les moyens invoqués par la SA PARIS COUNTRY CLUB ne sont pas fondés

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Villette, premier conseiller ;

- les conclusions de M^me A…, rapporteuse publique ;

- et les observations de M^e Romanik.

Considérant ce qui suit :

La SA PARIS COUNTRY CLUB, exploite un ensemble immobilier situé 121, rue du Lieutenant-Colonel B… à Rueil-Malmaison, composé d’un club sportif, de l’hôtel « Renaissance » et du « Manège de Saint-Cloud ». Cette société a fait l’objet d’un contrôle sur pièces en matière de cotisation foncière des entreprises, au titre des année 2017 à 2019, à l’issue duquel le service vérificateur lui a notifié, par des courriers de rectification des 18 décembre 2020 et 30 mars 2021, des rappels de cotisation foncière des entreprises et de taxes annexes au titre des années 2017 à 2019. Par une réclamation du 27 décembre 2022, rejetée par l’administration fiscale le 22 juin 2023, la requérante a demandé le dégrèvement de ces impositions. La SA PARIS COUNTRY CLUB demande au Tribunal de prononcer la décharge ou, à défaut, la réduction, des rappels de cotisation foncière des entreprises, de taxe spéciale d’équipement et de taxe pour frais de chambres de commerce et d’industrie qui lui ont été réclamés au titre des années 2017 à 2019, à raison de l’ensemble immobilier qu’elle exploite situé 121, rue du Lieutenant-Colonel B… à Rueil-Malmaison.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

S’il ressort des termes de la page de garde de la requête, enregistrée le 1er août 2023, a été présentée pour la SNC du Domaine de Fouilleuse, il ressort du corps de cette requête que celle-ci a en réalité été présentée pour la SA PARIS COUNTRY CLUB, pour qui avait également été présentée la réclamation préalable du 27 décembre 2022. Dès lors, en dépit de l’erreur matérielle entachant sa page de garde, la requête enregistrée le 1er août 2023 doit être regardée comme ayant été présentée pour le compte de la SA PARIS COUNTRY CLUB. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense par l’administrateur général des finances publiques, chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal d’Île-de-France, tiré de l’irrecevabilité de la requête, dès lors que celle-ci n’aurait pas été présentée par le redevable des impositions contestées et qu’aucune régularisation ne serait intervenue avant l’expiration du délai de recours contentieux, doit être rejetée.

Sur les conclusions aux fins de décharge :

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

Lorsqu’une imposition est assise sur la base d’éléments qui doivent être déclarés par le redevable, l’administration ne peut établir, à la charge de celui-ci, des droits excédant le montant de ceux qui résulteraient des éléments qu’il a déclarés qu’après l’avoir, conformément au principe général des droits de la défense, mis à même de présenter ses observations. Il en va ainsi, en particulier, lorsque l’administration procède, en application de l’article 1508 du code général des impôts, au redressement des bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties d’un contribuable pour insuffisance d’évaluation résultant du défaut ou de l’inexactitude des déclarations des propriétés bâties prévues aux articles 1406 et 1502 du même code.

Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a informé la contribuable, par des lettres de rectification des 18 décembre 2020 et 30 mars 2021, de son intention de procéder aux rectifications en litige en mentionnant, outre l’ensemble des dispositions législatives applicables, les impositions et les années concernées, le montant des bases qu’elle entendait retenir, ainsi que le local-type retenu pour déterminer la valeur locative des immeubles en litige au 1er janvier 2017. Ce faisant, le service, qui n’était pas tenu d’annexer à ce document les procès-verbaux des locaux de référence servant au calcul de la valeur foncière non révisée, a fourni à la requérante les informations la mettant à même de présenter utilement ses observations. Le moyen tiré de la méconnaissance du principe général des droits de la défense ne peut donc qu’être écarté.

Sur le bien-fondé des impositions :

Aux termes de l’article 1467 du code général des impôts : « La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière situés en France (…) La valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l’établissement de cette taxe (…) ». Aux termes de l’article 1380 du même code : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ». Aux termes de l’article 1381 de ce code : « Sont également soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties : (…) 4° Les sols des bâtiments de toute nature et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions à l’exception des terrains occupés par les serres affectées à une exploitation agricole (…) ». Il résulte de ces dispositions que, dans le cas d’une construction accueillant une activité professionnelle, une dépendance de cette construction ne peut être regardée comme lui étant indispensable que si elle est directement nécessaire à l’exercice de l’activité professionnelle.

En ce qui concerne le club sportif :

Il est constant que les espaces verts constituant des surfaces non bâties entourant les locaux exploités par la SA PARIS COUNTRY CLUB, offrent un réel agrément pour la clientèle et constituent d’ailleurs un argument mis en avant pour recruter des adhérents. Toutefois, à l’exception d’un solarium de 400 m², dont la requérante reconnaît qu’il est équipé de chaises longues et est utilisé par les clients désireux de se reposer et qui doit ainsi être regardé comme directement nécessaire aux prestations de détente offertes par l’établissement et même comme contribuant, par elle-même, à ces prestations, il ne résulte pas de l’instruction que ces espaces, au-delà de leur attrait esthétique, accueilleraient une activité professionnelle ou même seraient nécessaires aux activités sportives, de loisirs et de restauration menées dans les espaces couverts. À cet égard, le service ne conteste pas que, si des cours de yoga ont été organisés à l’extérieur, tel n’a été le cas que durant la pandémie de Covid-19, postérieurement aux années d’imposition en litige, pour des raisons sanitaires, ces cours étant habituellement dispensés dans des salles spécialement équipées à cet effet, comme en attestent les calendriers des activités produits par la requérante. En outre, il ne résulte pas de l’instruction que les activités, exceptionnellement organisées en extérieur, ne se seraient pas tenues au sein du solarium. Dans ces conditions, alors même qu’ils entourent les constructions, les espaces verts extérieurs, excepté, ainsi qu’il a été dit, le solarium, ne peuvent, en l’état de l’instruction, être regardés comme une dépendance indispensable de celles-ci au sens du 4° de l’article 1381 du code général des impôts. Par voie de conséquence, il y a lieu de ramener la surface réelle taxable au titre des espaces verts à 400 m².

Aux termes de l’article 1518 E du code général des impôts, alors en vigueur : « I. – Pour les biens mentionnés au I de l’article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence (…) 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l’année 2017 sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence (…) II. – Pour l’application du I : / 1° Les impôts directs locaux s’entendent de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de leurs taxes annexes ; / 2° La différence définie au premier alinéa des 1° et 2° du même I s’apprécie pour chaque impôt en tenant compte de ses taxes annexes et des prélèvements prévus à l’article 1641 (…) ».

Il résulte de l’instruction, et en particulier de l’avis d’imposition à la cotisation foncière des entreprises au titre de l’année 2017, que l’administration a, en conséquence de la différence positive entre la cotisation foncière des entreprise établie au titre de l’année 2017 et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, diminué l’imposition mise à la charge de la requérante, par application du mécanisme de lissage prévu à l’article 1518 E du code général des impôts, d’un montant correspondant à neuf dixième de cette différence. Dans ces conditions, et dès lors qu’il résulte de l’instruction que la différence entre la cotisation foncière des entreprise établie au titre de l’année 2017 et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, était effectivement positive, la SA PARIS COUNTRY CLUB est fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration fiscale n’a pas, en méconnaissance de l’article 1518 E du code général des impôts, réduit la cotisation foncière des entreprises mise à sa charge au titre de l’année 2018 d’une somme correspondant à huit dixièmes de cette différence, et celle mise à sa charge au titre de l’année 2019, d’une somme correspondant à sept dixième de cette même différence.

En ce qui concerne l’hôtel « Renaissance » :

S’il est constant que les espaces verts présents dans l’enceinte de l’hôtel « Renaissance » offrent un réel agréement pour la clientèle de cet hôtel, il n’en demeure pas moins que de tels espaces ne sont pas directement nécessaire à l’exercice de l’activité d’hébergement hôtelier qui y est exercée. Par suite, la SA PARIS COUNTRY CLUB est fondée à soutenir, qu’en application des dispositions combinées des articles 1467 et 1381 du code général des impôts, ces surfaces n’auraient pas dû être prise en compte dans sa base imposable à la cotisations foncière des entreprises et de ses taxes annexes.

En ce qui concerne le « Manège de Saint-Cloud » :

Il résulte de l’instruction que le « Manège de Saint-Cloud », ensemble immobilier affecté à l’organisation de réception et d’événements, est constitué notamment de deux pavillons, les « Grand Manège » et « Petit Manège », lesquels sont entourés d’espaces verts d’une surface de 1 258 m2 que l’administration fiscale a regardés comme des dépendances immédiates et indispensables auxdits pavillons. Si la SA PARIS COUNTRY CLUB conteste la qualification ainsi retenue par le service, il résulte toutefois de l’instruction que ces espaces verts sont présentés par la requérante, dans sa propre communication publicitaire, comme permettant « aux beaux jours d’organiser des animations team-building et autres prestations de restauration champêtre et barbecue ». Dans ces conditions, ces espaces doivent être regardés comme directement nécessaires à l’activité de réception réalisée au sein du « Manège de Saint-Cloud ». Par suite, l’administration fiscale était fondée à soumettre cette surface à la taxe foncière sur les propriétés bâties en application du 4° de l’article 1381 du code général des impôts.

Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues au II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif (…) Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. / B. – (…) 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés (…) C. – La surface pondérée d’un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives (…) ». Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II au même code : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : (…) Sous-groupe VI : établissements de spectacles, de sports et de loisirs : (…) Catégorie 3 : salles de loisirs diverses (…) ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III au même code : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa (…) Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ». Il résulte de ces dispositions que, pour le calcul de la valeur locative d’une propriété bâtie relevant de l’article 1498 du code général des impôts, les coefficients de pondération de superficie mentionnés à l’article 324 Z de l’annexe III précité ne sont pas applicables aux surfaces utilisées pour une activité correspondant à l’affectation principale de ce local, appréciée au regard de la catégorie dans laquelle il est classé.

Il résulte de l’instruction, et ainsi que cela a été dit au point 10 du présent jugement, que les espaces verts pour lesquels la SA PARIS COUNTRY CLUB demande l’application du coefficient de pondération de 0,2 mentionné au troisième alinéa de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts étaient accessibles au public et affectés à l’organisations de réceptions, de sorte que leur utilisation correspondait à l’affectation principale de ce local, classé dans la catégorie « salles de loisirs diverses » du sous-groupe « établissements de spectacles, de sports et de loisirs ». Par suite, alors même que l’utilisation de ces espaces serait soumise aux aléas climatiques, la SA PARIS COUNTRY CLUB n’est pas fondée à demander l’application du coefficient de pondération prévu à l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts.

La SA PARIS COUNTRY n’est pas fondée à se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations du paragraphe n° 110 de l’instruction administrative référencée BOI-IF-TFB-10-10-40 n°10 du 4 février 2015, qui ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il est fait application par le présent jugement.

Il résulte de tout ce qui précède que la SA PARIS COUNTRY CLUB est seulement fondée à demander, s’agissant du club sportif, la réduction des cotisations de foncières des entreprises, de taxe spéciale d’équipement et de taxe pour frais de chambres de commerce et d’industrie résultant de la fixation de la surface réelle des espaces verts taxables à 400 m², ainsi que de l’application à son bénéficie du mécanisme de lissage prévu à l’article 1518 E du code général des impôts au titre des années 2018 et 2019, et s’agissant de l’hôtel « Renaissance », des cotisations foncières des entreprises résultant de l’exclusion de ses bases imposables des sommes relatives aux espaces verts.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’État au profit de la SA PARIS COUNTRY CLUB une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : Pour l’établissement des cotisations foncières des entreprises, de taxe spéciale d’équipement et de taxe pour frais de chambres de commerce et d’industrie dues au titre des années 2017 à 2019 par la SA PARIS COUNTRY CLUB à raison du bien qu’elle exploite situé 121, rue du Lieutenant-Colonel B… à Rueil-Malmaison, la surface réelle taxable des espaces verts du club sportif est fixée à 400 m², et s’agissant de l’hôtel « Renaissance », les espaces verts sont exclus des bases imposables, toutes choses restant égales par ailleurs.

Article 2 : La SA PARIS COUNTRY CLUB est déchargée des cotisations foncières des entreprises, de taxe spéciale d’équipement et de taxe pour frais de chambres de commerce et d’industrie qui lui ont été assignées au titre des années 2017 à 2019 à raison de ce bien, en conséquence de la modification des bases prononcée à l’article 1er, ainsi que de l’application à son bénéfice au titre des années 2018 et 2019 du mécanisme de lissage prévu à l’article 1518 E du code général des impôts.

Article 3 : L’État versera à la SA PARIS COUNTRY CLUB une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SA PARIS COUNTRY CLUB est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SA PARIS COUNTRY CLUB, et à l’administrateur général des finances publiques, chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal

Île-de-France.

Délibéré après l’audience du 1er avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Kelfani, président, M. Villette, premier conseiller, et M. Chichportiche-Fossier, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026.

Le rapporteur,

signé

G. VILLETTE

Le président,

signé

K. KELFANI

La greffière

signé

K. DIENG

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.