Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 22 février 2022 et 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Sugine, M^me A… C… et la SAS Thyros Immo, représentés par M^e Thomas, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 7 octobre 2021 par lequel le maire de la commune de Courchevel a délivré un permis de construire à la SCCV Les résidences du Chabichou ainsi que la décision rejetant leur recours gracieux ;

2°) de condamner la commune de Courchevel et la SCCV Les résidences du Chabichou à leur verser chacun la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

ils justifient d’un intérêt à agir à l’encontre du permis de construire litigieux au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

le dossier de demande de permis de construire est insuffisant au regard des dispositions de l’article R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme dès lors qu’il ne mentionne ni la hauteur de l’extension ni sa destination et qu’il ne permet pas d’apprécier l’insertion de l’extension projetée ;

il est insuffisant au regard des dispositions des articles R. 451-4 et suivants du code de l’urbanisme ;

l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ne porte que sur la proximité du projet avec le chalet « Le Petit Navire » ;

l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article UH 6 du règlement du plan local d’urbanisme ;

il méconnaît les dispositions de l’article UH 10 du même règlement ;

il méconnaît les dispositions de l’article UH 11 du même règlement ;

il méconnaît les dispositions de l’article UH 12 du même règlement ;

il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense enregistrés les 19 janvier 2023 et 25 avril 2025, la SCCV Les résidences du Chabichou, représentée par M^e Bornard, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

les requérants ne justifient pas de leur qualité et de leur intérêt à agir à l’encontre du permis de construire litigieux au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par un mémoire en défense enregistré les 20 février 2025, la commune de Courchevel, représentée par M^e Petit, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir à l’encontre du permis de construire litigieux ;

aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code du patrimoine ;

le code de l’urbanisme ;

l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d’urbanisme et les règlements des plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M^me André,

les conclusions de M^me B…,

les observations de M^e Motal pour les requérants, celles de M^e Temps pour la commune de Courchevel ainsi que celles de M^e Le Priol pour la SCCV Les résidence du Chabichou.

Considérant ce qui suit :

Par arrêté du 7 octobre 2021, le maire de Courchevel a délivré un permis de construire à la SCCV Les résidences du Chabichou pour l’extension de l’hôtel Le Chabichou. Les requérants ont formé un recours gracieux contre cette décision, qui a été rejeté le 20 décembre 2021. Ils demandent au tribunal d’annuler ces deux décisions.

Sur les conclusions en annulation :

En premier lieu, contrairement à ce que soutiennent les requérants, les différents plans cotés composant le dossier de demande de permis de construire permettent d’apprécier la hauteur de l’extension projetée. La notice, le formulaire CERFA, les plans de niveaux et la notice descriptive du fonctionnement « Des suites du Chabichou » permettent en outre de déterminer que l’extension projetée, qui emporte la création de 8 suites hôtelières, aura une destination hôtelière. Enfin, les insertions graphiques ainsi que les plans de situation, de masse et cadastral permettent d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement, notamment bâti, et de le situer par rapport à la piste de ski située au nord. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de demande de permis de construire à l’égard des dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition ». Aux termes de l’article R. 451-4 du même code : « Lorsque l’immeuble est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le dossier joint à la demande comprend en outre la description des moyens mis en œuvre dans la démolition pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé ».

Il ressort des pièces du dossier que la démolition du chalet « Sim’s », situé sur le terrain d’assiette du projet, a fait l’objet d’un permis de construire distinct. En outre, les éléments du bâtiment « L’hôtel Le Chabichou » à démolir sont limités et séparés du chalet « Le Petit Navire », du chalet « Joliot Curie » et de la chapelle Notre-Dame de l’Assomption par des distances de respectivement 50 mètres, 492 mètres et 476 mètres ainsi que par des constructions et de la végétation. Dans ces conditions, et alors que l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ne comportait aucune prescription relative aux travaux de démolition, l’absence de description des moyens mis en œuvre dans le cadre de celle-ci pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé n’a pas été de nature à fausser l’appréciation de l’autorité administrative sur ce point.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 425-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, le permis de construire (…) tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 621-32 du code du patrimoine si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées, ou son avis pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine ». Aux termes de l’article L. 621-32 du code du patrimoine : « Les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. / L’autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d’un monument historique ou des abords. / Lorsqu’elle porte sur des travaux soumis à formalité au titre du code de l’urbanisme ou au titre du code de l’environnement, l’autorisation prévue au présent article est délivrée dans les conditions et selon les modalités de recours prévues aux articles L. 632-2 et L. 632-2-1 ». Aux termes de l’article L. 621-30 du même code : « (…) II. – La protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l’autorité administrative dans les conditions fixées à l’article L. 621-31. Ce périmètre peut être commun à plusieurs monuments historiques. / En l’absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s’applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci ».

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que ne peuvent être délivrés qu’avec l’accord de l’architecte des Bâtiments de France les permis de construire portant sur des immeubles situés, en l’absence de périmètre délimité, à moins de cinq cents mètres d’un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques, s’ils sont visibles à l’œil nu de cet édifice ou en même temps que lui depuis un lieu normalement accessible au public, y compris lorsque ce lieu est situé en dehors du périmètre de cinq cents mètres entourant l’édifice en cause.

Il ne ressort pas des pièces du dossier que la chapelle Notre-Dame de l’Assomption et le chalet « Joliot Curie », tous deux inscrits au titre des monuments historiques, soient visibles du terrain d’assiette du projet ou le sont, en même temps que celui-ci et d’un seul regard, depuis un lieu normalement accessible au public. Dans ces conditions, il n’est pas établi que le projet devait être soumis à autorisation préalable mentionnée à l’article L. 621-32 du code du patrimoine en raison de la protection des abords de la chapelle Notre-Dame de l’Assomption et du chalet « Joliot Curie ». Par ailleurs, si de nouvelles pièces ont été déposées en mairie postérieurement à l’avis rendu par l’architecte des Bâtiments de France le 31 mai 2021, le formulaire CERFA, les insertions graphiques, la notice ainsi que les plans de masse relatifs à l’existant et au projet permettaient, dès l’origine, de comprendre que des démolitions étaient projetées et d’appréhender leur ampleur. Par suite, le moyen tiré de l’irrégularité de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France doit être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UH 6 du règlement du plan local d’urbanisme de Courchevel : « 6.1. Dispositions générales : 6.1.1. Les constructions, y compris les parties enterrées, doivent être implantées à 4 mètres au moins de la limite des emprises publiques et des voies. (…) / 6.2. Dispositions particulières : (…) 6.2.2. Sont également autorisées les extensions latérales des constructions existantes (sauf pour les oriels) à la date d’approbation du PLU, dont tous les points de la toiture, avant réalisation, présentent une hauteur supérieure ou égale à 3,50 mètres à la date d’approbation du PLU, à condition qu’elles s’effectuent dans le prolongement des façades sur une longueur n’excédant pas 40 % du linéaire de ladite façade par extension. Toutefois, les marquises, auvents, vérandas et porches des constructions existantes sont exclus des façades à prendre en compte par l’application de cet article ». Aux termes de l’article II.10 des dispositions générales du même règlement : « 1. Modalité d’application des retraits par rapport aux limites de l’emprise publique et de la voie : Ne sont pas pris en compte : – les murs de soutènement ; – les passerelles d’accès aux constructions et les escaliers à l’air libre ; – pour les bâtiments existants : les éléments techniques et décoratifs ; (…) – mesurés horizontalement, les débords de toit et de balcon (…) ».

Il ressort du plan de masse que les seuls éléments situés dans la bande de recul de 4 mètres par rapport à la limite de voie sont des escaliers à l’air libre, des débords de toiture et des murs de soutènement, qui, en vertu de l’article II.10 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme applicable, ne sont pas pris en compte pour le calcul des retraits par rapport aux limites de voie. Cette implantation respectant les dispositions générales 6.1.1 de l’article UH 6 de ce règlement, la circonstance que l’extension latérale excède 40 % du linéaire de la façade sud-ouest est sans incidence sur le respect par le projet, de l’article UH 6 par le projet. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article UH 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Courchevel : « La hauteur maximale des constructions ne doit pas dépasser 16,50 mètres. Toutefois, dans le cas de constructions disposant de moins de 70 % de surface de plancher à destination d’hébergement hôtelier, la hauteur maximale ne doit pas dépasser 10,50 mètres ». Aux termes de l’article 3 de l’arrêté du 10 novembre 2016 modifié, applicable à la date de l’arrêté attaqué : « (…) La sous-destination « hôtels » recouvre les constructions destinées à l’accueil de touristes dans des hôtels, c’est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n’y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu’un certain nombre de services (…) ».

S’il ressort de la plaquette de commercialisation versée aux débats par les requérants que les suites pourront être acquises en pleine propriété, les acquéreurs devront conclure un bail avec la société exploitante qui conservera la gestion et l’entretien des biens. Ils devront partager l’occupation de leur bien avec d’autres touristes et l’ensemble des occupants aura accès aux services de l’hôtel « Le Chabichou ». Compte tenu des modalités de fonctionnement et d’occupation, les suites projetées auront une destination d’hébergement hôtelier. Dans ces conditions, et alors qu’au moins 70 % de la surface de plancher projetée sera affectée à cette destination, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la construction litigieuse ne peut dépasser une hauteur de 10,50 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UH 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Courchevel doit être écarté.

En sixième lieu, aux termes de l’article UH 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Courchevel : « (…) 11.2. TOITURES : 11.2.1. Les toitures (hors accidents de toiture prévues au dernier alinéa de l’article II.10 des dispositions générales) seront à deux versants non inversés avec possibilité de demi-croupes en pignon. Les encastrements de chéneaux sont autorisés. 11.2.2. Toutefois, les extensions des constructions existantes non destinées à être démolies peuvent être réalisées en toiture à un pan et/ou en toiture terrasse, à condition de s’intégrer à l’architecture générale de la construction, de représenter moins de 30 % de l’emprise au sol de la construction existante et, dans l’hypothèse d’une toiture à un pan, de présenter une pente de toiture identique à celle de la construction existante ».

Contrairement à ce que soutiennent les requérants, l’article UH 11 du règlement du plan local d’urbanisme applicable n’impose pas de respecter le plan général des toitures. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que l’extension projetée sera couverte par plusieurs toitures à deux pans, conformément aux dispositions du point 11.2.1. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UH 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Courchevel doit être écarté.

En septième lieu, aux termes de l’article II.7 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme de Courchevel : « Lorsqu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions édictées par le règlement de zone applicable, ne peuvent être autorisés que les travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de cette construction aux dites règles ou qui sont sans effet à son égard ». Aux termes de l’article II.15 des dispositions générales du même règlement : « (…) 4. Le nombre de places réalisées fixé par les dispositions du règlement en fonction de la zone est calculé selon la règle du nombre défini par l’entier N le plus proche (N,5 étant arrondi à N+1) (…) ». Aux termes de l’article UH 12 du même règlement : « Nota : la règle applicable aux constructions ou établissements non prévus est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables. / Afin d’assurer le stationnement des véhicules en dehors des voies, il est exigé : (…) hébergement hôtelier (dont les hôtels-restaurants) : Les stationnements des véhicules doivent répondre aux besoins de l’opération. Il est exigé au minimum : – 2 places pour 3 chambres ; – 1 place par tranche de 80 m² de surface de plancher pour les suites et les chambres de personnel ».

Le projet litigieux, qui crée une surface de plancher affectée soit à des suites soit à des chambres de personnel de 1 463 m² selon la pièce du dossier de permis intitulée « calcul du nombre de places de stationnement », nécessite 18 places de stationnement. Il ressort tant de la notice que des plans de niveau que les 19 places projetées seront accessibles. Ainsi, à supposer même que l’hôtel « Le Chabichou » ne dispose actuellement pas d’un nombre de places de stationnement suffisant, la création de 19 places a pour effet de rendre le bâtiment plus conforme aux dispositions de l’article UH 12 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée n’est pas la seule construction de son secteur d’implantation à présenter plusieurs toitures à deux pans avec des orientations différentes selon les volumes recouverts. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que les conclusions présentées par les requérants tendant à l’annulation de l’arrêté du 7 octobre 2021 et de la décision du 20 décembre 2021 rejetant leur recours gracieux doivent être rejetées.

Sur les frais d’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Courchevel et de la SCCV Les résidences du Chabichou, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, une quelconque somme au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.

En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants deux sommes de 1 200 euros au titre des frais exposés respectivement par la commune de Courchevel et la SCCV Les résidences du Chabichou et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er  :

La requête n° 2201174 est rejetée.

Article 2  :

Les requérants verseront des sommes de 1 200 euros respectivement à la SCCV Les résidences du Chabichou et à la commune de Courchevel au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3  :

Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence La Sugine, à la SCCV Les résidences du Chabichou et à la commune de Courchevel.

Délibéré après l’audience du 31 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Bedelet, présidente,

M^me Holzem, première conseillère,

M^me André, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 avril 2026.

La rapporteure,

V. André

La présidente,

A. Bedelet

Le greffier,

P. Muller

La République mande et ordonne à la préfète de la Savoie en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.