Vu la procédure suivante :

Par une requête, des mémoires et des pièces, enregistrés les 9 octobre 2024, 10 octobre 2024, 13 novembre 2025 et 11 décembre 2025, M. B… C…, représenté par M^e Cambot, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 14 juin 2024 par lequel le maire de la commune de Saint-Pierre a accordé à la société civile de construction vente (SCCV) Lodge Archambaud un permis en vue de l’édification, sur les parcelles cadastrées section DX 154, 155, 158, 159 et 164, situées aux n°57, 59 et 63 de la rue Augustin Archambaud, d’un ensemble immobilier constitué de quarante et un logements à usage d’habitation et de cinq locaux à usage de bureaux, ensemble la décision par laquelle le maire de Saint-Pierre a rejeté son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Pierre la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il dispose d’un intérêt à agir, étant voisin immédiat du projet, lequel porte nécessairement atteinte à son propre bien immobilier ;

- l’arrêté est entaché d’incompétence de l’auteur de l’acte ;

- le dossier de demande de permis était incomplet en l’absence du document attestant la prise en compte de la règlementation énergétique, d’une notice architecturale et d’un plan exhaustif des façades ;

- l’arrêté méconnaît les dispositions des articles R. 111-2 du code de l’urbanisme et U1 3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU), dès lors que l’accès au projet en litige présente une dangerosité pour la circulation sur la rue Augustin Archambaud, et dès lors que la configuration du projet ne permet pas un accès sécurisé des services de secours et de lutte contre l’incendie ;

- il méconnaît les dispositions des articles U1 10.2, 10.3 et U1 11.2 du règlement du PLU compte tenu de la hauteur et de la configuration des bâtiments ;

- il méconnaît les dispositions de l’article U1 10.3 du règlement du PLU compte tenu de la hauteur des bâtiments implantés en limite séparative ;

- il méconnaît les dispositions de l’article U1 11 du règlement du PLU, dès lors que le projet, par son aspect et ses dimensions, porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants ;

- il méconnaît les dispositions de l’article U1 12 du règlement du PLU, dès lors que le projet ne présente pas une surface suffisante de stationnement pour les deux-roues, dès lors que la répartition des places est invérifiable et dès lors que les autres places de stationnement sont d’une dimension inférieure à 25 m² ;

- il méconnaît les dispositions des articles U1 8.2 et U1 9 du règlement du PLU, dès lors que le dossier ne permet pas d’apprécier la distance séparant les bâtiments et dès lors que l’un des bâtiments du projet n’a pas été pris en compte dans le calcul de l’emprise au sol des constructions ;

- il méconnaît les dispositions de l’article U1 7.2 du règlement du PLU, dès lors que la distance de retrait de trois mètres n’est pas respectée ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme, dès lors que l’avant-toit de la façade sur rue n’a pas été autorisé par le gestionnaire du domaine public ;

- il méconnaît les dispositions des articles L. 424-1 et L. 153-11 du code de l’urbanisme, dès lors que l’état d’avancement de la procédure de révision du PLU permettait d’apprécier la contradiction entre le projet et le nouveau PLU, avec lequel l’opération projetée n’est pas compatible en raison de la présence d’un élément du patrimoine à protéger, de l’emprise au sol et du coefficient de biotope.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 novembre 2024, 25 novembre 2025 et 22 décembre 2025, la commune de Saint-Pierre, représentée par M^e Soler-Couteaux, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de M. C… le versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- M. C… est dépourvu d’intérêt à agir ;

- les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 13 décembre 2024, la SCCV Lodge Archambaud, représentée par M^e Alquier, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de M. C… le versement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. C… ne sont pas fondés.

Par un courrier du 2 avril 2026, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, dans le cas où le tribunal accueillerait les moyens tirés de l’incomplétude du dossier en ce qu’il ne comporte pas les plans de toutes les façades de l’ensemble immobilier, de la méconnaissance des articles U1 10.2 et U1 12 du règlement du PLU, et de la méconnaissance de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme en ce qui concerne l’élément de patrimoine à préserver.

Des observations en réponse à cette invitation ont été produites le 3 avril 2026 pour la commune de Saint-Pierre et ont été communiquées.

Des observations en réponse à cette invitation ont été produites le 6 avril 2026 pour la société Lodge Archambaud et ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Duvanel, premier conseiller,

- les conclusions de M. Ramin, rapporteur public,

- les observations de M^e Moutouallaguin, substituant M^e Cambot, pour M. C… ;

- et les observations de M^e Carrimjee, substituant M^e Alquier, pour la société Lodge Archambaud.

La commune de Saint-Pierre n’était ni présente ni représentée.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 14 juin 2024, le maire de la commune de Saint-Pierre a accordé à la société civile de construction vente (SCCV) Lodge Archambaud un permis en vue de l’édification, sur les parcelles cadastrées section DX 154, 155, 158, 159 et 164 situées aux n° 57, 59 et 63 de la rue Augustin Archambaud, d’un ensemble immobilier constitué de quarante et un logements à usage d’habitation et de cinq locaux à usage de bureaux pour une surface de plancher de 2 574 m². Par un courrier déposé le 6 août 2024, M. C… a formé un recours gracieux contre cette décision. Par la présente requête, M. C… demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 14 juin 2024, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement (…) ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

Il ressort des pièces du dossier que M. C… est propriétaire d’un terrain jouxtant l’unité foncière d’emprise du projet et est donc voisin immédiat de l’opération projetée. Par ailleurs, trois des bâtiments de l’opération en litige, d’une hauteur d’environ 13 mètres au faîtage, jouxteront sa maison d’habitation. Il en résulte que M. C…, qui fait état des incidences du projet sur les conditions d’occupation et de jouissance de sa propriété, justifie d’un intérêt à agir à l’encontre du permis de construire contesté. La fin de non-recevoir opposé par la commune de Saint-Pierre doit être rejetée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, l’arrêté portant permis de construire en litige a été signé par M. E… D…, troisième adjoint, qui disposait, en vertu d’un arrêté du maire de Saint-Pierre du 11 juin 2020, régulièrement affiché en mairie, d’une délégation à l’effet de signer tous actes afférents à l’urbanisme, à l’exception de certains actes au nombre desquels ne figure pas la décision contestée. La portée de cette délégation est ainsi suffisamment précise. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte doit être écarté.

En deuxième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

D’une part, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : / (…) / j) L’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation, ou l’attestation de respect de la réglementation thermique, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-22 du même code ; / (…) ».

Contrairement à ce qu’affirme M. C…, il ressort des pièces du dossier qu’a été annexée au dossier de demande de permis une attestation, signée de l’architecte le 22 février 2024, de la réalisation d’une étude technique préalable afin de prendre en compte la réglementation thermique, acoustique et aération.

D’autre part, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / (…) / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / (…) / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. »

S’il est constant que le dossier de demande de permis de construire déposé par la SCCV Lodge Archambaud n’était pas accompagné d’une notice architecturale au sens des dispositions citées au point précédent, il ressort des pièces du dossier que le nombre de places de stationnement de l’opération figure dans le formulaire Cerfa de la demande et que lesdites places sont matérialisées sur les plans de masse joints au dossier. Ces mêmes plans de masse, associés aux vues d’insertion dans l’environnement, permettent de visualiser les modalités d’accès et de sortie des différents bâtiments de l’opération.

De troisième part, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures (…) ; / (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que l’opération projetée comporte six bâtiments distincts. S’il est vrai que le dossier de demande de permis comprend les plans des façades vues des quatre points cardinaux, ces plans permettent seulement d’apprécier l’aspect des façades donnant vers l’extérieur de l’ensemble immobilier et non celui des façades donnant vers l’intérieur. Ainsi, ne figurent pas le plan de la façade est du bâtiment situé dans le coin sud-ouest de l’emprise foncière, ni celui de la façade ouest du bâtiment qui le jouxte. Dans ces conditions, l’autorité administrative n’a pas été mise en capacité d’apprécier la conformité, au règlement du PLU, de la distance séparant ces deux bâtiments, dont le maximum varie selon la présence ou non de parties vitrées. Il s’en suit que cette omission, qui méconnait les dispositions précitées de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme et qui n’est pas compensée par les autres pièces du dossier, est de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Le moyen doit ainsi être accueilli sur ce point.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. » Aux termes de l’article U1 3.2 du règlement du PLU de Saint-Pierre, dans sa rédaction applicable au projet contesté : « L’accès pour les véhicules motorisés est le linéaire de façade du terrain (portail) ou de la construction (porche) ou l’espace (servitude de passage, bande de terrain) par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain sur lequel est projetée l’opération, depuis la voie de desserte ouverte à la circulation générale. / La localisation des accès des véhicules doit être choisie en tenant compte du risque éventuel pour la circulation, des plantations ou espaces verts publics, des dispositifs de signalisation, d’éclairage public ou de tout autre mobilier urbain situés sur l’emprise de la voie. L’autorisation de construire peut être refusée si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la localisation des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. / Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies publiques. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celles qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit. / Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile. »

D’une part, aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative. » La cristallisation des moyens que prévoit l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme intervient à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense produit dans l’instance par l’un quelconque des défendeurs.

Il ressort des pièces du dossier que le premier mémoire en défense produit par la commune a été enregistré le 27 novembre 2024 et que le requérant en a pris connaissance le 28 novembre suivant. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article U1 3.2 du règlement du PLU, en ce que le projet ne permet pas aux services de secours et de lutte contre l’incendie d’accéder aux bâtiments dans des conditions satisfaisantes, qui a été soulevé pour la première fois dans le mémoire complémentaire du requérant enregistré seulement le 13 novembre 2025, comme il est soutenu en défense, doit être écarté comme irrecevable.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier que les véhicules, pour accéder aux parcs de stationnement souterrains de l’opération projetée, emprunteront une rampe d’une largeur de 5 mètres et séparée par un portail de la rue Augustin Archambaud, voie à sens unique. Dans ces conditions, et à supposer même que cette rue soit particulièrement sujette aux embarras de la circulation, M. C… n’est pas fondé à soutenir que la configuration de l’accès des véhicules automobiles présenterait une gêne particulière à la circulation publique. Il suit de là que le moyen doit être écarté

En quatrième lieu, aux termes de l’article U1 10.2 du règlement du PLU de Saint-Pierre, dans sa version applicable au projet en litige : « La hauteur maximale des constructions est fixée à R+3+combles et R+2+combles en secteurs U1ce et U1pa (exception faite des étages en attiques autorisés à l’article U1 11.2) (…) ». Aux termes de son article U1 11.2 : « (…) en fonction de la longueur de la portée (assise opposée à la ligne du faîtage), les pentes de toit doivent respecter les dispositions suivantes : / – si la portée est d’une longueur inférieure ou égale à 10 mètres, le toit doit avoir une pente comprise entre 20% et 100%, / – si la portée est d’une longueur supérieure à 10 mètres, le toit doit avoir une pente théorique comprise entre 20% et 30%. Dans ce cas, il est possible de réaliser un étage en attique. » En l’espèce, le terrain d’assiette du projet portée par la SCCV Lodge Archambaud se situe en zone U1ce du PLU dans sa rédaction alors applicable, zone dans laquelle les constructions sont limitées à une hauteur en R+2+combles à la condition que la portée de leur portée soit d’une longueur supérieure à 10 m.

D’une part, il ressort des pièces dossier, et notamment du plan de masse PC 2.2, que l’ensemble des bâtiments composant ce projet présentent une portée supérieure à 10 m, à l’exception de celui situé en partie nord du terrain d’assiette, qui présente une portée égale à 10 m. A… s’ensuit que ce bâtiment, érigé en « R+2+Attique », méconnaît les dispositions du PLU citées au point précédent.

D’autre part, et bien que l’ensemble immobilier projeté se compose de plusieurs bâtiments, les corps de ces bâtiments sont reliés par différents éléments de construction, en particulier par un sous-sol commun affecté au stationnement, dont l’unique entrée est aménagée dans le coin nord-est du terrain d’assiette et forment donc un ensemble indissociable. Ainsi, le calcul de la hauteur du projet immobilier contesté doit être apprécié selon le nombre total de niveaux de cet ensemble immobilier. Dans ces conditions, M. C… est fondé à soutenir que la construction en cause comporte un niveau supplémentaire par rapport au maximum autorisé par le règlement du PLU. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la violation de l’article U1 10.2 du règlement du PLU doit être accueilli en ses deux branches.

En cinquième lieu, aux termes de l’article 10.3 du règlement du PLU de Saint-Pierre, dans sa version applicable au permis contesté : « Si la hauteur absolue est celle définie à l’article 10.2 précédent, il existe des règles de hauteur particulières qui s’appliquent dans une marge de 3 mètres de profondeur comptée parallèlement à la limite séparative latérale. Dans tous les cas, la construction doit respecter les dispositions suivantes par ordre d’importance : / (…) / 2. Lorsque sur l’unité foncière contiguë au terrain d’assiette du projet il existe un bâtiment implanté en retrait de la limite séparative, la nouvelle construction ne doit pas excéder sur tout point mitoyen à la limite séparative une hauteur absolue de 7 mètres. / 3. Lorsque sur l’unité foncière contiguë au terrain d’assiette du projet il existe un bâtiment implanté en mitoyenneté d’une hauteur absolue inférieure ou égale à 5 mètres, la nouvelle construction ne doit pas excéder sur tout point mitoyen à la limite séparative une hauteur absolue de 7 mètres. »

Il ressort des pièces du dossier, notamment des captures d’écran issues de l’applicatif Géoportail et du plan de masse PC 2.2, que la construction édifiée sur la parcelle cadastrée DX 160 appartenant à M. C… est, du moins en partie, en mitoyenneté de la limite séparative de l’unité foncière du projet qu’il conteste, de telle sorte qu’il ne peut utilement se prévaloir des dispositions du 2° de l’article 10.3 précité. Par ailleurs, à supposer que M. C… entende se prévaloir des dispositions du 3° de cet article, il ne ressort pas des pièces du dossier que la construction édifiée sur sa parcelle serait d’une hauteur absolue inférieure ou égale à 5 mètres. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10.3 du PLU doit être écarté.

En sixième lieu, aux termes de l’article U1 11 du règlement du PLU de Saint-Pierre, dans sa rédaction alors applicable : « Par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, les constructions ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales (…) / Les matériaux et les couleurs employés pour les constructions doivent être choisis pour s’intégrer dans le paysage urbain environnant. »

Il ressort des pièces du dossier que l’unité foncière sur laquelle la SCCV Lodge Archambaud projette d’édifier les constructions en litige est actuellement composée d’un bâtiment de type R+1, non destiné à la démolition, et de trois bâtiments anciens qui seront quant à eux détruits. Cette unité foncière est bordée par la rue Augustin Archambaud, au sein d’un environnement où dominent les gabarits en R+1 sans attique et les toitures à deux pans, sans unité architecturale définie, et où sont néanmoins présents plusieurs bâtiments publics à l’aspect imposant, tels les bâtiments abritant une antenne du conseil départemental, le tribunal judiciaire ou une agence de la Caisse d’épargne. L’environnement, proche comme lointain, comprend également plusieurs résidences d’habitat collectif, dont une qui jouxte le projet à l’ouest, aux dimensions similaires à celles de ce dernier. Dans ces conditions, le projet en litige, qui adopte un parti architectural conforme aux exigences de l’article U1 11 du règlement du PLU en termes de couleurs et de matériaux, ne s’inscrit pas en rupture et en contraste excessif avec l’environnement bâti. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article U1 11 du règlement du PLU doit être écarté.

En septième lieu, aux termes de l’article U1 12.4 du règlement du PLU de Saint-Pierre, dans sa rédaction alors applicable : « Pour toute construction nouvelle, un emplacement aisément accessible d’une surface d’au moins un mètre carré par vélo, doit être aménagée pour permettre le stationnement des deux roues selon les dispositions suivantes : / pour les constructions à destination d’habitation comportant au moins cinq logements, un emplacement par logement (…). »

D’une part, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse PC 2.3, que l’opération projetée, composée de 41 logements, comprend deux locaux destinés au stationnement des véhicules à deux-roues, pour une superficie totale de 20,67 m², soit deux fois moins que la superficie imposée par les dispositions du règlement du PLU citées au point précédent.

D’autre part, si le plan de masse du dossier de demande de permis comporte une mention « parking 69 places », ces places ne sont pas toutes matérialisées sur le plan de masse des réseaux (PC2.3), seule pièce du dossier de demande à figurer une partie de ces places, alors qu’il ressort des pièces du dossier que l’ensemble immobilier comprend deux parcs de stationnement souterrains et juxtaposés.

De troisième part, aux termes de l’article U1 12.1 du règlement du PLU de Saint-Pierre, dans sa rédaction alors applicable : « Une place de stationnement correspond à une superficie de 25 m². »

Il ne ressort pas des pièces du dossier, et notamment de celles annexées au dossier de demande, que les 69 places prévues pour le projet en litige – qui, au demeurant, ne sont pas toutes matérialisées – respecteraient la superficie de 25 m² imposée par les dispositions citées au point précédent. Si, en défense, la société Lodge Archambaud allègue avoir déclaré, comme surfaces taxables pour le stationnement, une superficie totale de 1 854 m², cette circonstance, à la supposer avérée, ne lui permet pas de démontrer le respect des dispositions de l’article U1 12.1 du règlement du PLU. Il suit de là que le moyen tiré de la violation de l’article U1 12 du règlement du PLU doit être accueilli en toutes ses branches.

En huitième lieu, aux termes de l’article U1 8.2 du règlement du PLU de Saint-Pierre, dans sa rédaction applicable à la date du permis en litige : « L’implantation de plusieurs constructions sur une même unité foncière est autorisée à condition que la distance séparant deux bâtiments soit au moins égale à :/ – 6 mètres dans le cas où une des deux façades ou parties de façade concernées comportent des baies ou fenêtres assurant l’éclairement des pièces principales (c’est-à-dire affectées au séjour, au sommeil, à la cuisine ou au travail),/ – 3 mètres dans le cas où les deux façades ou parties de façade concernées ne comportent pas de baies ou fenêtres assurant l’éclairement des pièces principales,/ (…) ».

D’une part, ainsi qu’il a été vu au point 12, l’absence, dans le dossier de demande de permis, de plan de l’ensemble des façades n’a pas mis à même le service instructeur d’apprécier la légalité de la distance entre les différents bâtiments de l’opération projetée.

D’autre part, si M. C… soutient que la destination de la construction située dans le coin sud-est de l’unité foncière, déjà existant, n’est pas explicitement déterminée, cette branche du moyen, fondée sur les articles UI 8.2 et 9 du règlement du PLU, n’est pas assortie des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé.

De troisième part, il ressort des pièces du dossier que l’unité foncière de l’opération projetée, en incluant la totalité de la parcelle DX 154, qui fera l’objet d’une division en deux lots et sur laquelle figure la seule construction qui n’est pas à démolir, est de 2 701 m². Il ressort du plan de masse PC 2.2 que le projet en litige comportera 368 m² de terre de 80 cm de profondeur, outre 376 m² de pleine terre, surface auxquelles s’ajoute celle de l’aire de loisirs, soit 320 m². Dans ces conditions, à supposer même que la superficie du bâtiment déjà existant n’ait pas été prise en compte dans le formulaire de demande de permis, M. C… n’est pas fondé à soutenir que le permis qu’il conteste méconnaîtrait les dispositions de l’article U1 9.2 du règlement du PLU, selon lesquelles « L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 80 % de la superficie de l’unité foncière ». Il s’ensuit que le moyen doit être écarté en toutes ses branches.

En neuvième lieu, aux termes de l’article U1 7.2 du règlement du PLU de Saint-Pierre, dans sa rédaction alors applicable : « (…) / En cas de retrait, la distance mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction au point le plus proche de la limite séparative, est de 3 mètres minimum. Cette marge de retrait ne comprend pas les éléments de modénature, les débords de toiture (…) ».

D’une part, M. C… ne peut utilement soutenir que le bâtiment édifié sur la parcelle cadastrée DX 159 ne respecte pas la distance minimale de retrait de 3 m dès lors que les dispositions citées au point précédent n’ont pas vocation à s’appliquer au sein d’une même unité foncière. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier que ce bâtiment sera édifié sur la limite séparative des parcelles DX 158 et 159.

D’autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que le bâtiment édifié sur la parcelle DX 159 ne respecterait pas, au regard de la limite séparative de la parcelle DX 160, la distance minimale de retrait de 3 m dès lors que la distance de 2,43 m, dont se prévaut M. C…, correspond à l’éloignement, sur le plan de masse, entre le débord de toiture de ce bâtiment et ladite limite séparative, élément architectural exclu du champ d’application des dispositions susvisées. Le moyen sera donc écarté.

En dixième lieu, aux termes de l’article U1 6.2 du règlement du PLU de Saint-Pierre, dans sa rédaction alors applicable : « La construction doit être implantée à l’alignement ou en retrait de la voie, le retrait de la construction compté horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction (exception faite des balcons, éléments de modénature, débords de toiture, descente d’eaux pluviales et autres aménagements de façade) au point le plus proche de la limite de la voie, est au minimum égal à 4,00 mètres./ (…) ». Selon l’article U1 6.3 de ce règlement : « Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :/ (…) / pour les saillies (balcons, éléments de modénature, débords de toiture, descente d’eaux pluviales et autres aménagements de façade) par rapport au nu des façades sur voies et espaces publics, situées en dessous de 3,50 mètres de hauteur, sur un débord maximum de 0,20 mètre. Au-dessus de 3,50 mètres de hauteur, les saillies peuvent être admises sur un débord maximum de 0,80 mètre (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que, sur l’unité foncière du projet, le bâtiment situé le long de la rue Augustin Archambaud, implanté à l’alignement de cette voie, présente, à une hauteur de 9,99 m, une toiture débordant sur ladite voie. Or il ne ressort pas des pièces du dossier que ce débord excéderait la tolérance de 80 cm prévue par les dispositions visées au point précédent. Il suit de là que le moyen soulevé par M. C… et tiré de l’absence d’autorisation d’occupation du domaine public doit être écarté.

En onzième et dernier lieu, aux termes de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d’opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. / Il peut être sursis à statuer sur toute demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus au 6° de l’article L. 102-13 et aux articles L. 121-22-3, L. 121-22-7, L. 153-11 et L. 311-2 du présent code et par l’article L. 331-6 du code de l’environnement. / (…) ». Aux termes de l’article L. 153-11 du même code : « (…) / L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable. »

Un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande d’autorisation ou à une déclaration préalable, sur le fondement de ces dispositions, postérieurement au débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable, qu’en vertu d’orientations ou de règles que le futur plan local d’urbanisme pourrait légalement prévoir et à la condition que la construction, l’installation ou l’opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.

En l’espèce, il est constant, que, par délibération du 27 septembre 2012, la commune de Saint-Pierre a prescrit la révision de son plan local d’urbanisme et que le conseil municipal a délibéré sur les orientations du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) dans sa séance du 3 mars 2022, soit antérieurement à l’édiction de l’arrêté querellé.

D’une part, aux termes de l’article 1er des « dispositions relatives à la protection du patrimoine » du règlement du PLU de Saint-Pierre adopté le 25 juin 2024 : « Les éléments de patrimoine à préserver et à mettre en valeur au titre de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme figurant aux documents graphiques du règlement doivent être préservés. »

Il est constant que la longère située sur la parcelle DX 159 est identifiée, par le nouveau PLU de Saint-Pierre, au titre du patrimoine bâti à protéger pour des motifs d’ordre culturel, historique et architectural, ce qui ressort d’ailleurs du règlement graphique « zonage et prescriptions » annexé au PLU. S’il est vrai que, par un avis du 24 avril 2024, l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord sur le permis en litige, il l’a fait au regard des dispositions du code du patrimoine, de telle sorte que la société Lodge Archambaud ne peut utilement se prévaloir de cet accord. Elle ne peut davantage se prévaloir de l’article précité du nouveau règlement d’urbanisme, qui permet une telle démolition « pour des raisons de sécurité » ou pour « permettre de mettre en valeur les éléments bâtis restants », dès lors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que l’opération litigieuse remplirait de tels critères. Dans ces conditions, et dès lors que les dispositions citées au point précédent imposent de préserver les éléments de patrimoine au rang desquels figure la longère située sur la parcelle DX 159, le maire de Saint-Pierre, en s’abstenant de surseoir à statuer sur le fondement des dispositions citées au point 38, a commis une erreur manifeste d’appréciation de nature à entraîner l’illégalité du permis qu’il a tacitement accordé à la société Lodge Archambaud.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier, ainsi qu’il a été vu au point 32 du jugement, que l’opération projetée se développe sur une superficie totale de 2 701 m² et comprend, outre 744 m² d’espaces verts, 320 m² consacrée à une aire de loisirs, soit une emprise au sol de 60,61 %, alors que l’article UD3 du règlement du PLU en cours d’adoption au jour de l’arrêté prévoit, pour la zone concernée que « L’emprise au sol des constructions est limitée à 60 % de la superficie de l’unité foncière ».

De troisième part, le préambule du règlement de la zone Ud du nouveau PLU de Saint-Pierre précise qu’il s’agit d’une « zone urbaine de centralité au sein des parties agglomérées ou une zone d’extension proche du centre-ville ». L’article Ud 5 précise que, dans ce secteur, « pour les unités foncières de plus de 250 m², le coefficient de Biotope est de 30 % minimum avec au moins 20 % de la superficie de l’unité foncière planté de pleine terre ».

En l’espèce, ainsi qu’il a été vu, l’opération projetée comprend une superficie de 376 m² d’espaces de pleine terre, soit 13,9 % de l’unité foncière totale. Par ailleurs, compte tenu des coefficient applicables aux différentes surfaces composant ladite opération, le coefficient de biotope est de 23 %, de sorte que le projet ne respecte pas les seuils prévus par les dispositions citées au point précédent. Toutefois, au regard du parti d’urbanisme retenu par les auteurs du nouveau PLU de Saint-Pierre ainsi que des caractéristiques du secteur urbanisé dans lequel l’opération projetée doit être implantée, les contrariétés ainsi constatées, prises isolément ou globalement, ne suffisent pas à établir, compte tenu de leur ampleur limitée, que le projet litigieux serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution de ce futur plan. Ainsi, c’est sans commettre d’erreur manifeste d’appréciation que le maire de la commune a pu s’abstenir de surseoir à statuer sur le projet en litige s’agissant de l’emprise au sol des constructions et du coefficient de biotope.

Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des articles L. 424-1 et L. 153-11 du code de l’urbanisme doit être accueilli en tant seulement que le maire de Saint-Pierre a refusé de surseoir à statuer en dépit de l’existence, sur le terrain d’assiette, d’un élément de patrimoine à préserver.

Sur les conséquences de l’illégalité du permis de construire attaqué :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de ces dispositions qu’un vice entachant le bien-fondé d’une autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé dans les conditions qu’elles prévoient, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Les illégalités visées aux points 12, 18, 19, 25, 26, 28, 30 et 46 sont susceptibles de faire l’objet d’une régularisation. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la société Lodge Archambaud et à la commune de Saint-Pierre un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, aux fins de notifier au tribunal la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la société Lodge Archambaud et à la commune de Saint-Pierre pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices tirés de l’incomplétude du dossier en ce qu’il ne comporte pas les plans de toutes les façades de l’ensemble immobilier, de la méconnaissance des articles U1 10.2 et U1 12 du règlement du PLU, et de la méconnaissance de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme en ce qui concerne l’élément de patrimoine à préserver.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B… C…, à la commune de Saint-Pierre et à la SCCV Lodge Archambaud.

Délibéré après l’audience du 8 avril 2026, à laquelle siégeaient :

- M. Bauzerand, président,

- M. Sauvageot, premier conseiller,

- M. Duvanel, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

Le rapporteur,

F. DUVANEL

Le président,

Ch. BAUZERAND

Le greffier,

D. CAZANOVE

La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

P/La greffière en chef,

Le greffier,

D. CAZANOVE