Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 3 décembre 2021, 1er juillet 2022 et 2 mai 2023, M. B A, représenté par M^es Thouin-Palat et Boucard, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 28 septembre 2021 par laquelle le directeur général de l’office public de l’habitat de Boulogne-sur-Mer a décidé d’exercer le droit de préemption sur l’immeuble situé 72 rue Saint-Louis et 97 rue Faidherbe, parcelles cadastrées section AK n° 46, 394 et 395 ;

2°) de mettre à la charge de l’office public de l’habitat de Boulogne-sur-Mer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— la décision en litige a été prise par une autorité incompétente ;

— la motivation de cette décision ne justifie pas légalement de l’exercice du droit de préemption ;

— la réalité du projet justifiant de l’exercice du droit de préemption n’est pas établie, en méconnaissance des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme ;

— la décision contestée méconnait l’article L. 211-4 du même code ;

— la mise en œuvre du droit de préemption ne répond pas à un intérêt général suffisant ;

— la décision contestée ne fait pas état d’une carence de logements sociaux sur Boulogne, entachant cette décision d’erreur manifeste d’appréciation ;

— il n’entre pas dans les attributions de l’office public de l’habitat qui a exercé le droit de préemption de gérer un local d’activité ;

— la décision de préemption a été notifiée postérieurement au délai prescrit à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 avril 2022 et 12 mai 2023, la société Urbaviléo, venant aux droits de l’office public de l’habitat, Habitat du littoral, représentée par M^e Tachon, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au non-lieu à statuer ou, à titre subsidiaire, au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 1 800 euros soit mise à la charge de M. A sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle a renoncé à acquérir le bien et M. A en est devenu propriétaire, de sorte que son recours est devenu sans objet ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 4 mai 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 5 juin 2023.

La requête a été communiquée à la société Delalonde Albert qui n’a pas produit d’observations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Perrin,

— et les conclusions de M^me Grard, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société Delalonde Albert a conclu le 16 juillet 2021 avec M. A, acquéreur, une promesse de vente pour les biens immobiliers AK n° 46, 394 et n° 395 ainsi qu’AK n° 46 situés respectivement 72 rue Saint-Louis pour les deux premiers et 97 rue Faidherbe pour le troisième, à Boulogne-sur-Mer. Une déclaration d’intention d’aliéner a été notifiée à la commune le 2 août 2021. L’office public de l’habitat de Boulogne-sur-Mer, dénommé Habitat du littoral, à qui avait été délégué le droit de préemption urbain, a décidé d’acquérir ces biens par une décision du 28 septembre 2021. M. A demande l’annulation de cette décision. En cours d’instance, la société d’économie mixte Urbaviléo s’est substituée à l’office public de l’habitat de Boulogne-sur-Mer.

Sur l’exception de non-lieu opposée par la société Urbaviléo :

2. Aux termes de l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme : « En cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l’article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique. / Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication. / En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien. / Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l’aliéner librement. ».

3. Il résulte de ces dispositions que la méconnaissance du délai de quatre mois, prévu pour payer ou consigner le prix d’acquisition entraîne la caducité de la décision de préemption, et le vendeur demeure libre de l’aliéner. Une telle décision de préemption a néanmoins produit des effets, notamment en faisant temporairement obstacle à la vente du bien en cause, et dès lors le litige n’a pas perdu son objet.

4. Il ressort des pièces du dossier que M. A a acquis, le 26 août 2022, les biens que l’office public de l’habitat avait préemptés, cet établissement n’ayant pas consigné le prix d’acquisition dans le délai de quatre mois suivant la décision de préemption. Toutefois, la décision en litige a produit des effets. L’exception de non-lieu soulevée par la société Urbaviléo doit donc être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. En premier lieu, d’une part, aux termes du troisième alinéa de l’article L. 211-2 du code de l’urbanisme dans sa version applicable : « Le titulaire du droit de préemption urbain peut déléguer son droit à une société d’économie mixte agréée mentionnée à l’article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation, à l’un des organismes d’habitations à loyer modéré prévus à l’article L. 411-2 du même code ou à l’un des organismes agréés mentionnés à l’article L. 365-2 dudit code. Leur organe délibérant peut déléguer l’exercice de ce droit, dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat. Par dérogation à l’article L. 213-11 du présent code, les biens acquis par exercice du droit de préemption en application du présent alinéa ne peuvent être utilisés qu’en vue de la réalisation d’opérations d’aménagement ou de construction permettant la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l’habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l’article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation ». D’autre part, aux termes de l’article R. 211-5 du même code, dans sa rédaction applicable : « L’exercice du droit de préemption urbain peut être délégué au président-directeur général, au président du directoire, au directeur général ou à l’un des directeurs par le conseil d’administration, le conseil de surveillance ou le directoire des sociétés ou organismes mentionnés au troisième alinéa de l’article L. 211-2. Cette délégation fait l’objet d’une publication de nature à la rendre opposable aux tiers. / Lorsqu’il exerce ce droit par délégation, le président-directeur général, le président du directoire, le directeur général ou le directeur rend compte, au moins une fois par an, de son action au conseil d’administration, au directoire ou au conseil de surveillance. ».

6. Il ressort des pièces du dossier que le président de la communauté d’agglomération du Boulonnais, à qui la collectivité avait donné attribution pour exercer en son nom le droit de préemption par une délibération du 9 juillet 2021, a à son tour délégué à l’office public de l’habitat de Boulogne-sur-Mer le droit de préemption urbain sur les biens immobiliers que M. A comptait acquérir, par une décision du 13 septembre 2021. Si le conseil d’administration de l’office public de l’habitat a délégué à M^me C, directrice du service juridique et marchés et signataire de la décision contestée, les pouvoirs du directeur général, il n’est nullement justifié que l’exercice du droit de préemption ait été délégué au directeur général par le conseil d’administration dans les conditions prévues par l’article R. 211-5 précité. Dans ces conditions, M. A est fondé à soutenir que la décision de préemption a été prise par une autorité incompétente.

7. En second lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. / () / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone. / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l’habitat ou, en l’absence de programme local de l’habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu’il s’agit d’un bien mentionné à l’article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d’intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. ». Aux termes du premier alinéa de l’article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. ».

8. Il résulte de ces dispositions que pour exercer légalement le droit de préemption urbain, les collectivités titulaires de ce droit ou les organismes à qui elles le délèguent doivent, d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

9. La décision de préemption du 28 septembre 2021 de l’office public de l’habitat de Boulogne-sur-Mer motive l’acquisition des biens en cause par « la réalisation de logements sociaux s’inscrivant dans la politique locale de l’habitat de l’office et le renouvellement urbain de Boulogne-sur-Mer et afin de diversifier l’offre locative ». Toutefois, le comité d’engagement de l’office du 14 juin 2021, comprenant des administrateurs et le directeur général, avait retenu qu’il était opportun que l’office s’intéresse à ce bien pour y développer du commerce, soulignant que la société d’économie mixte que l’office devait intégrer avait vocation à réaliser ce type d’opérations d’aménagement et de mise aux normes de commerce délaissés. En défense, la société Urbaviléo confirme que cette opération avait pour objet la rénovation de locaux commerciaux, ce qui était la destination initiale des biens. Ainsi, eu égard à la contradiction existante entre le motif mentionné dans la décision et celui dont il est réellement justifié, M. A est fondé à soutenir que la motivation de la décision du 28 septembre 2021 méconnait les exigences de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme.

10. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature à fonder l’annulation de la décision du 28 septembre 2021.

11. Il résulte de tout ce qui précède que la décision du 28 septembre 2021 par laquelle le directeur général de l’office public de l’habitat, Habitat du littoral a exercé le droit de préemption sur les biens immobiliers cadastrés AK n° 394 et n° 395 ainsi qu’AK n° 46 doit être annulée.

Sur les frais liés au litige :

12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Urbaviléo demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la société Urbaviléo une somme de 1 500 euros à verser à M. A au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La décision du 28 septembre 2021 par laquelle le directeur général de l’office public de l’habitat de Boulogne-sur-Mer a préempté les parcelles cadastrées AK n° 394 et n° 395 ainsi qu’AK n° 46 est annulée.

Article 2 : La société Urbaviléo versera à M. A la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la société Urbaviléo au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B A, à la société Urbaviléo et à la société Delalonde Albert.

Délibéré après l’audience du 3 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Leguin, présidente,

M. Perrin, premier conseiller,

M. Boileau, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2024.

Le rapporteur,

signé

D. PERRIN

La présidente,

signé

A-M. LEGUIN La greffière,

signé

S. SING

La République mande et ordonne au préfet du Pas-de-Calais en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,