Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 15 octobre 2023, 1er février et 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires « Vergers de Thoiry », représenté par M^e Legendre, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 11 avril 2023 par lequel le maire de la commune de Thoiry a délivré à la société Green City Immobilier un permis de construire valant division en vue de l’édification d’un ensemble de soixante-dix logements, sur un terrain situé 34 rue du Quart, ainsi que la décision rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Thoiry une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— le projet en litige méconnaît les exigences de mixité sociale portées par l’article UG 3.1 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal valant programme local de l’habitat (PLUiH) du Pays de Gex ainsi que par l’orientation d’aménagement et de programmation « Thoiry – rue des Vergers » ;

— la hauteur maximale du bâtiment E méconnaît également les dispositions de l’article UG 4.5 du même règlement ;

— les mouvements de terre projetés excèdent ce qui est autorisé par l’article UG 5.2 du règlement précité ;

— le gabarit des constructions n’est pas adapté à leur environnement bâti ainsi qu’exigé par l’article UG 5.3 du règlement précité ;

— aucune intégration des principes architecturaux et urbanistiques de haute qualité environnementale et les principes du bioclimatisme n’est démontrée, en méconnaissance des exigences de l’article UG 5.6 de ce règlement ;

— les espaces de stationnement ne respectent pas les exigences de l’article UG 7 du règlement du PLUiH ;

— le raccordement au réseau électrique nécessite une extension du réseau public de distribution, sans que des perspectives de réalisation d’un tel raccordement soient établies, en méconnaissance de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme et de l’article UG 9 du règlement précité.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 26 décembre 2023 et 14 février 2024, la commune de Thoiry, représentée par M^e Thiry, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge du syndicat requérant au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable en application de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 1er février et 15 mars 2024, ce dernier n’ayant pas été communiqué, la société Green City Immobilier, représentée par M^e Courrech, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge du syndicat requérant au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 4 mars 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 19 mars 2024.

Un mémoire a été enregistré le 17 juin 2024 pour la commune de Thoiry, postérieurement à la clôture de l’instruction, et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Gilbertas, premier conseiller,

— les conclusions de M. Borges Pinto, rapporteur public,

— les observations de M^e Legendre, pour le syndicat requérant, celles de M^e Denisot, suppléant M^e Thiry, pour la commune de Thoiry, et celles de M^e Morisseau, suppléant M^e Courrech, pour la société Green City Immobilier.

Considérant ce qui suit :

1. La société Green City Immobilier a déposé, le 28 juin 2022, une demande permis de construire valant division en vue de l’édification d’un ensemble de soixante-dix logements, sur un terrain situé 34 rue du Quart sur le territoire de la commune de Thoiry. Par un arrêté du 11 avril 2023, le maire de cette commune lui en a accordé le bénéfice. Le syndicat des copropriétaires « Vergers de Thoiry » demande au tribunal l’annulation de cet arrêté ainsi que de la décision rejetant son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. () ».

3. Il ressort des pièces du dossier que le syndicat de copropriétaires requérant gère un ensemble de constructions à usage d’habitation immédiatement voisin du terrain d’assiette du projet. Il fait état, notamment, de création de vues croisées avec le projet en litige, lequel s’implantera sur un terrain pour l’heure non bâti. Dans ces conditions, le syndicat requérant doit être regardé comme justifiant d’un intérêt à agir au sens et pour l’application des dispositions précitées. La fin de non-recevoir afférente doit ainsi être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

4. En premier lieu, aux termes de l’article UG 3 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal valant programme local de l’habitat (PLUiH) du Pays de Gex : « 1/ Mixité sociale (hors secteur d’OAP. Dans les secteurs d’OAP la règle est définie au sein de l’OAP) ». Selon les dispositions de l’orientation d’aménagement et de programmation « Thoiry – Rue des Vergers » : « Programmation urbaine et mixité fonctionnelle : Permettre la création de 40 à 50 logements maximum pour une densité moyenne de 63 logements par hectare environ avec 40 % de logements locatifs sociaux ». L’article L. 152-1 du code de l’urbanisme dispose : « L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques ».

5. Il est constant que le terrain d’assiette du projet de la société Green City Immobilier est partiellement couvert par le périmètre de l’OAP « Thoiry – Rue des Vergers », le bâtiment E projeté en particulier en étant exclu. Les dispositions du règlement précité ne renvoient pour leur part qu’à l’existence d’une règle prévue au sein de cette orientation et ne sauraient leur conférer, dès lors, une valeur règlementaire. A cet égard, seules les parties du projet entrant dans le périmètre de cette orientation sont susceptibles d’être prises en compte dans le contrôle échoyant à l’autorité compétente du rapport de compatibilité avec les dispositions l’orientation en cause relatives aux obligations de mixité sociale, la circonstance que les parties du projet en étant exclues y participeraient étant sans incidence sur une telle appréciation. Dans ces conditions, et alors qu’il est constant que le nombre de logements sociaux prévu dans ce périmètre s’établit à 16 pour un total de 42, soit un rapport de 28 % contre 40 % prévus par l’orientation, le projet de la société Green City Immobilier ne peut être regardé, compte tenu de l’importance du différentiel ainsi mis en évidence, comme compatible avec les dispositions de l’OAP « Thoiry – Rue des Vergers ». Le moyen doit ainsi être retenu dans cette mesure.

6. En deuxième lieu, l’article aux termes de l’article UG 4.5 du règlement du PLUiH du Pays e Gex : « 5/ Hauteur / Dans l’ensemble de la zone : Secteurs couverts par des OAP : la hauteur n’est pas règlementée. () Sous-secteur UGm1 : la hauteur à l’égout du toit maximale autorisée est de 9m. La hauteur totale autorisée est de 11m ».

7. Ainsi qu’il a été dit, le bâtiment E du projet de la société Green City Immobilier est exclu du périmètre de l’OAP « Thoiry – Rue des Vergers » et est ainsi soumis à une conformité des règles de hauteurs prévues pour le sous-secteur UGm1 dont il relève. Il ressort des pièces du dossier, et notamment des cotes indiquées par le plan de coupe de ce bâtiment joint au dossier de demande de permis de construire, que la hauteur de ce bâtiment s’établit, au maximum, à 8,98 mètres entre l’égout de toit et le terrain naturel coté le plus proche, lui-même situé en léger dévers de l’aplomb de la façade concernée. Dans ces conditions, et quelles que soient les extrapolations qui peuvent être tirées du plan de façade également joint, aucune méconnaissance des dispositions précitées n’apparaît en l’espèce établie.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article UG 5 du règlement du PLUiH du Pays de Gex : " 2/ Les mouvements de terres (déblais, remblais) nécessaires à l’implantation de la construction doivent être limités aux stricts besoins techniques et ne doivent pas conduire à une émergence de la construction dans le paysage. / () Les déblais d’une hauteur de plus de 0,5m sont interdits à moins de 2m des limites séparatives, sauf pour l’aménagement d’accès. / La hauteur des remblais et déblais ne doit pas excéder les valeurs suivantes : 1,50 mètre pour les terrains dont la pente naturelle est inférieure ou égale à 15 % ; / 2 mètres pour les terrains dont la pente naturelle est supérieure à 15 %. / Cette règle ne s’applique pas pour les déblais rendus nécessaires pour la réalisation de stationnements souterrains ou l’aménagement de rampes d’accès ".

9. D’une part, contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat requérant, les mouvements de terre nécessités par le projet sont représentés sur des plans cotés ayant permis à l’autorité compétente de contrôler la conformité de ce projet aux dispositions précitées.

10. D’autre part, il ressort de ces plans, et notamment du plan de coupe sud du bâtiment C, rapproché du plan de masse, que les espaces de stationnement extérieurs prévus prévoient un déblaiement de terre supérieur à 2 mètres par rapport au terrain naturel représenté, en limite séparative du terrain d’assiette du projet. Si ces places de stationnement sont situées à proximité de l’accès ménagé au projet, elles ne peuvent cependant pas être assimilées à des travaux nécessités pour l’aménagement de cet accès, d’une rampe d’accès ou pour la réalisation de stationnements souterrains. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit ainsi être retenu dans cette mesure.

11. En quatrième lieu, aux termes de l’article UG 5 du règlement du PLUiH du Pays de Gex : « Les gabarits doivent être adaptés à l’échelle générale des constructions avoisinantes. () Pour tout nouveau programme, les boîtes aux lettres doivent être regroupées, intégrées au sein de la construction et accessibles depuis le domaine public. A défaut, elles pourront être intégrées à un dispositif de clôture ».

12. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le secteur d’implantation du projet est constitué, à l’est, de bâtiments d’habitation collectifs allant jusqu’à cinq niveaux et, à l’ouest, par un tissu de maisons individuelles allant jusqu’à deux niveaux et combles. Dans ces conditions, le projet de la société Green City Immobilier, qui prévoit l’édification d’un ensemble de trois bâtiments à trois niveaux, dont le plus proche de la zone pavillonnaire s’inscrit en dévers de cette zone, et d’une construction à deux niveaux, ne peut être regardé comme développant des gabarits de construction inadaptés à l’échelle générale des constructions environnantes.

13. D’autre part, il ressort des pièces du dossier, et notamment des mentions du plan de masse, que les boîtes aux lettres nécessitées par le projet seront intégrées à un mur de clôture, dont aucun élément ne permet d’affirmer qu’il serait impropre à un tel usage. Le moyen afférent doit ainsi être écarté en toute ses branches.

14. En cinquième lieu, aux termes de l’article UG 5 du règlement du PLUiH du Pays de Gex : « 6/ Performance énergétique : Dans le cadre de nouvelles constructions, les projets doivent justifier qu’ils intègrent les principe architecturaux et urbanistiques de haute qualité environnementale et les principes du bioclimatisme ».

15. Contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat requérant, ces dispositions ne prévoient aucune obligation d’obtention d’un certificat « Haute qualité environnementale » pour les constructions nouvelles. Il ne ressort pas des mentions de la notice de présentation jointe au dossier de demande, ou de quelque autre pièce, que la société pétitionnaire n’aurait pas intégré à son projet les principes mentionnés par les dispositions précitées, le projet prévoyant notamment des aménagements paysagers dédiés ou encore des systèmes de pompe à chaleur. Le moyen doit ainsi être écarté.

16. En sixième lieu aux termes de l’article UG 7 du règlement du PLUiH du Pays de Gex : " Les zones de manœuvre des aires de stationnement doivent avoir une largeur minimale de 6 mètres. Elles doivent être réalisées en dehors des voies de circulation, sur le terrain d’assiette du projet. / () / Tout projet nécessitant la création de plus de 20 places de stationnement : Doit prévoir la mise en place d’équipements dédiés aux dispositifs d’exploitation de l’énergie photovoltaïque ; 25% d’entre elles, au minimum doivent comporter un dispositif de recharge d’un véhicule électrique avec une puissance minimale de 7,4 kW (conformément à l’article R.111-14-2 du code de la construction) / () / Dans l’ensemble de la zone, pour le stationnement cycles : Un ou plusieurs espaces communs couverts et sécurisés doivent être aménagés pour le stationnement des vélos et des poussettes, conformément à la règlementation. Ils doivent se situer en rez-de-chaussée et être accessibles facilement depuis l’espace public ou les points d’entrée du bâtiment. / ()".

17. D’une part, il ressort des pièces du dossier que, ainsi que le relève le syndicat requérant, l’espace de manœuvre afférent à certaines places de stationnement souterraines du bâtiment E du projet présentent un espace de dégagement d’une largeur de 5,70 mètres, en méconnaissance des exigences des dispositions précitées. Le moyen doit ainsi être retenu dans cette mesure.

18. D’autre part, il ressort des mentions des pièces jointes au dossier de demande de permis de construire, que le projet de la société Green City Immobilier prévoit l’équipement d’un minimum de 38 places de stationnement souterraines équipées d’une borne de recharge, soit plus de 25 % des 150 places prévues par ce projet, ainsi que l’équipement en précablage des 75 places de stationnement extérieures. Toutefois, contrairement aux exigences des dispositions précitées, il ne ressort pas de ces pièces que des dispositifs d’exploitation de l’énergie photovoltaïque seraient prévus par le même projet, le moyen devant être ainsi retenu dans cette seule mesure.

19. Enfin, il est constant que le projet prévoit un local pour deux-roues en sous-sol du bâtiment E. Si la commune soutient que cet espace est accessible par la rampe d’accès véhicule, sans qu’une telle configuration illustre par elle-même des risques proscrits par l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, une telle circonstance ne saurait faire regarder l’équipement en cause comme satisfaisant aux conditions d’accessibilité en rez-de-chaussée prévue par les dispositions précitées. Le moyen doit ainsi être retenu dans cette mesure.

20. En sixième lieu aux termes de l’article UG 7 du règlement du PLUiH du Pays de Gex : " Logement / Zone d’influence (rayon de 400m) d’un arrêt de TCSP / T1 et T2 : 1,5 places par logement T3 et + : 2 places par logement / Hors zone d’influence (rayon de 400m) d’un arrêt de TCSP : T1 et T2 : 2 places par logement T3 et + : 2,5 places par logement / Visiteurs : 20% du nombre de places réalisées pour les logements « . Selon l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme : » Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement. () / Toutefois, lorsque les logements mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 sont situés à moins de cinq cents mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement ".

21. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de l’annexe du PLUiH recensant les zones d’influence des arrêts de transport en commun en site propre (TCSP), que le terrain d’assiette du projet est situé en dehors d’une telle zone d’influence, sans que la proximité de sites de transport en commun autres, quel que soit leur nombre ou fréquence, puisse le faire regarder comme tel. Dans ces conditions, et compte tenu des indications relatives aux logements sociaux prévus par le projet pour l’application de l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme, le besoin de stationnement du projet s’établit, à l’instar du calcul opéré par le syndicat requérant qui n’est nullement remis en cause, à 126 places de stationnement auxquelles il convient d’ajouter 26 places affectées aux visiteurs, soit 152 places de stationnement, contre 150 prévues par le projet. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit ainsi être retenu dans cette mesure.

22. En dernier lieu, aux termes de l’article UG 9 du règlement du PLUiH : « 3/ Electricité : Le raccordement au réseau de distribution électrique est obligatoirement enterré. Les emprises pour les transformateurs doivent être prévues et intégrées aux bâtiments ». Selon l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés ».

23. Ces dispositions du code de l’urbanisme poursuivent notamment le but d’intérêt général d’éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d’être contraints, par le seul effet d’une initiative privée, de réaliser des travaux d’extension ou de renforcement des réseaux publics, sans prise en compte des perspectives d’urbanisation et de développement de la collectivité, et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement. Un permis de construire doit être refusé lorsque, d’une part, des travaux d’extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou d’électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et que, d’autre part, l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.

24. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de l’avis d’Enédis du 2 novembre 2022, que le projet de la société Green City Immobilier nécessite, pour son raccordement au réseau public d’électricité, de travaux d’extension de ce réseau et la pose d’un transformateur, cet avis indiquant un délai de 4 à 6 mois pour la réalisation des travaux afférents. Dans ces conditions, c’est par une exacte application des dispositions précitées que le maire de la commune ne s’est pas opposé au projet par application des dispositions de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme.

Sur les conséquences des illégalités relevées :

25. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Selon l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

26. Il résulte de l’instruction que les vices relevés aux points 5, 10, 17, 18, 19 et 21 du présent jugement n’affectent que des parties identifiables du projet et peuvent être régularisés, sans que la somme de telles régularisations implique une modification de la nature de ce projet. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme précité et de prononcer l’annulation partielle de l’arrêté du 11 avril 2023 en tant qu’il méconnaît les articles UG 5 et UG 7 du règlement du PLUiH et est incompatible avec les dispositions de l’orientation d’aménagement et de programmation « Thoiry – Rue des Vergers », dans les conditions précisées par le présent jugement, en impartissant à société Green City Immobilier, titulaire de l’autorisation, un délai de trois mois pour solliciter la régularisation du projet sur ce point.

Sur les frais du litige :

27. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que le syndicat requérant, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, soit condamné à verser les sommes que demandent la société Green City Immobilier et la commune de Thoiry sur leur fondement. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Thoiry une somme de 1 400 euros, à verser au syndicat requérant, au titre des frais du litige.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire de la commune de Thoiry du 11 avril 2023 et sa décision rejetant le recours gracieux du syndicat requérant sont annulés en tant qu’ils méconnaissent les dispositions des articles UG 5 et UG 7 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal valant programme local de l’habitat du Pays de Gex et sont incompatibles avec les dispositions de l’orientation d’aménagement et de programmation « Thoiry – Rue des Vergers » dans les conditions précisées par le présent jugement.

Article 2 : Le délai imparti à la société Green City Immobilier pour solliciter la régularisation de son projet est de trois mois.

Article 3 : La commune de Thoiry versera une somme de 1 400 euros au syndicat requérant au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus de conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires « Vergers de Thoiry », à la commune de Thoiry et à la société Green City Immobilier.

Délibéré après l’audience du 18 juin 2024, à laquelle siégeaient :

M. Drouet, président,

M^me Maubon, première conseillère,

M. Gilbertas, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024.

Le rapporteur,

M. Gilbertas

Le président,

H. Drouet

La greffière,

C. Amouny

La République mande et ordonne à la préfète de l’Ain, en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Une greffière.