TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MELUN

N°1208262

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M. C X F

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M. Y

Rapporteur

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M^me Mullié

Rapporteur public

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Audience du 20 juin 2014

Lecture du 4 juillet 2014

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Melun

(6^e chambre)

Vu la requête, enregistrée le 21 septembre 2012, présentée par M. C X F, demeurant 11, rue Greffulhe à Champigny-sur-Marne (94500) ; M. X F demande au tribunal :

— à titre principal, d’annuler l’arrêté en date du 26 juillet 2012 par lequel le maire de Champigny-sur-Marne a délégué à l’établissement public foncier d’Ile-de-France le droit de préemption urbain sur l’immeuble sis XXX et la décision en date du

2 août 2012 par laquelle le directeur de l’établissement public foncier d’Ile-de-France a décidé de préempter ce bien ;

— à titre subsidiaire, de mettre à la charge de la commune de Champigny-sur-Marne le versement d’une somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral subi du fait des décisions attaquées ;

— de mettre à la charge de la commune de Champigny-sur-Marne le versement d’une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, et de la condamner aux entiers dépens en application des dispositions de l’article R. 761-1 du même code ;

Il soutient que :

— il justifie d’un intérêt à agir, dès lors qu’il s’est porté acquéreur du bien objet de la préemption en litige, qu’il est déjà titulaire d’une promesse de vente relative à ce même bien et qu’il occupe encore les lieux en sa qualité de locataire, dont la décision de préemption est susceptible d’affecter les conditions de maintien dans les lieux et qu’il bénéficie d’un droit de préférence pour l’acquisition de ce bien ;

— la décision de recourir au droit de préemption urbain repose sur des informations erronées, le bien visé n’étant pas, contrairement à ce qu’indique la déclaration d’intention d’aliéner, en date du 13 juillet 2012, libre de toute occupation et de toute location et que dès lors, le prix de cession aurait dû être estimé en valeur occupée, non en valeur libre ;

— le prix d’acquisition du bien a été fixé au vu de renseignements erronés dès lors qu’il l’a été selon des estimations en valeur libre ;

— en méconnaissance de l’article L. 314-2 du code de l’urbanisme, il n’a pas, de ce fait, pu bénéficier des modalités de relogement qui auraient dû lui être proposées ;

— la décision du 26 juillet 2012 est insuffisamment motivée, en méconnaissance des exigences des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme ;

— l’opération pour laquelle le bien est préempté est dépourvue d’intérêt général car la commune de Champigny-sur-Marne dispose déjà d’un nombre excessif de logements sociaux, il existe déjà d’autres secteurs dans lesquels des logements sociaux pourront être édifiés et l’opération le prive du logement dont il disposait depuis 1994 ;

— la décision du 26 juillet 2012 est entachée de détournement de pouvoir, dès lors que le choix de construire massivement et uniquement des logements sociaux n’est pas guidé par l’intérêt général mais uniquement par un besoin de contrôle électoral de la ville, que l’institution d’un droit de préemption urbain sur la totalité de la commune est exorbitant, et que la commune dispose, dans la zone dite du Plant, voisine de celle de l’opération litigieuse, de la possibilité d’acquérir des terrains non bâtis nécessaires et suffisants à la poursuite de cette politique ;

— en se fondant sur la circonstance que le bien était libre, le maire de la commune de Champigny-sur-Marne a commis une erreur manifeste d’appréciation, s’est reposé sur une inexactitude matérielle des faits et une erreur de qualification juridique ;

Vu l’arrêté et la décision attaqués ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 7 mai 2014, présenté pour l’établissement public foncier d’Ile-de-France, par M^e Rivoire ; l’établissement public foncier d’Ile-de-France conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge du requérant le versement d’une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative; il fait valoir que :

— les conclusions dirigée contre l’arrêté en date du 26 juillet 2012 sont irrecevables, dès lors qu’elles ne sont assorties d’aucun moyen propre ;

— la circonstance que la déclaration d’intention d’aliéner du 13 juillet 2012 ait mentionné que le bien était sans occupant ne saurait, à supposer même que ce fait soit erroné, être de nature à affecter la légalité de sa décision, en date du 2 août 2012, de préempter ce même bien ;

— à supposer même que le requérant ait la qualité de locataire du bien préempté, il n’était pas obligatoire de respecter les différentes mesures de protection dont il se prévaut, dès lors qu’aucun travaux n’a été mis en œuvre sur ce bien ;

— la circonstance qu’aucune offre de relogement ne lui ait été adressée, à supposer même que cela fût nécessaire, est sans incidence sur la légalité de la décision de préemption attaquée ;

— la décision attaquée est suffisamment motivée, dès lors, notamment qu’elle justifie l’exercice du droit de préemption par la réalisation d’un programme de logements, notamment sociaux, sur un tènement foncier élargi, après remembrement avec une ou des parcelles voisines;

— la décision attaquée n’est pas entachée d’un détournement de pouvoir, dès lors que, contrairement à ce que soutient le requérant, elle n’a pas été prise dans le seul but de construire de logements sociaux mais poursuit également un objectif de mixité sociale ;

— la décision attaquée n’est, comme cela a été dit, entachée d’aucune erreur de fait ni d’aucune erreur manifeste d’appréciation du caractère prétendument occupé du bien;

— la réalité du projet de préemption est établie depuis 2007, par sa localisation précise dans le secteur dit de la « Fourchette de Champigny », par un diagnostic établi en partenariat avec la commune de Champigny-sur-Marne, par une étude de faisabilité et par un comité de suivi associant les mêmes parties, dont il ressort du compte rendu du 2 mai 2012 que le reste des parcelles du tènement d’implantation du projet était en voie d’être maîtrisé, ainsi que par le procès-verbal du conseil municipal du 11 avril 2012, lequel évoque la mutation du quartier, notamment au bénéfice du développement du logement et de l’activité ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 9 mai 2014, présenté par la commune de Champigny-sur-Marne, représentée par son maire ; la commune de Champigny-sur-Marne conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge du requérant le versement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative; elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable en ce qu’elle demande l’annulation de l’arrêté du 26 juillet 2012, dès lors que le requérant n’invoque aucun moyen propre à l’appui de sa demande ;

— la requête est mal dirigée en ce qu’elle demande également l’annulation de la décision n°1200027 en date du 2 août 2012, dès lors que cette décision a été prise par le directeur général de l’EPFIF;

— la circonstance, dont se prévaut à tort le requérant, qu’il était locataire du bien préempté est sans incidence sur la légalité de la décision de préemption attaquée ;

— le requérant ne peut utilement se prévaloir de sa qualité supposée de locataire pour prétendre au bénéfice de mesures de relogement, dès lors qu’il n’établit pas remplir les conditions prévues par les dispositions des articles L. 314-2 et L. 213-10 du code de l’urbanisme;

— la décision attaquée est suffisamment motivée, dès lors qu’elle mentionne un projet de réalisation de logements sociaux, qui répond aux exigences de motivation de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, dont la nature correspond aux objets prévus par les dispositions de l’article L. 300-1 du même code et dont la réalité est établie, notamment, par la délibération du 20 mai 2010 de son conseil municipal, ainsi que par la convention d’intervention foncière qu’elle a conclue avec l’EPFIF;

— le détournement de pouvoir allégué n’est pas établi et se trouve même contredit par les pièces du dossier qui établissent la réalité d’un programme de logements sociaux dont l’intérêt général ne peut être démenti ;

— l’inexactitude matérielle des faits alléguée par le requérant n’est pas prouvée et il ne peut dès lors y avoir eu d’erreur manifeste d’appréciation de sa situation d’occupant des lieux ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu la loi du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l’amélioration des relations entre l’administration et le public ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 20 juin 2014 :

— le rapport de M. Y ;

— les conclusions de M^me Mullié, rapporteur public ;

— et les observations de M. Z, pour la commune de Champigny-sur-Marne, et de Me du Besset, pour l’établissement public foncier d’Ile-de-France ;

1. Considérant que M. X F est titulaire, depuis le 3 février 1994, d’un bail d’habitation pour un pavillon situé XXX à Champigny-sur-Marne, d’une surface habitable d’environ 64 m2 dépendant de la parcelle cadastrée section XXX d’une superficie de 364 m2 ; que M. X F a signé, le 2 février 2012, un compromis de vente concernant ce pavillon avec M^mes A et B, veuves Molteni, qui en sont propriétaires, pour un prix finalement fixé, le 6 juin 2012, à 200 000 euros ; que, par arrêté en date du 26 juillet 2012, le maire de Champigny-sur-Marne a délégué le droit de préemption urbain sur ce bien à l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) ; que, le 2 août 2012, le directeur général de l’EPFIF a décidé d’exercer le droit de préemption de la commune sur le bien situé XXX, lieudit « XXX », à Champigny-sur-Marne ; que, par la présente requête, M. X F demande l’annulation de l’arrêté en date du 26 juillet 2012 du maire de Champigny-sur-Marne et de la décision en date du 2 août 2012, du directeur général de l’EPFIF ;

Sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées par la commune de Champigny-sur-Marne et par l’EPFIF ;

Sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté en date du 26 juillet 2012:

2. Considérant qu’aux termes des dispositions de l’article 1er de la loi du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l’amélioration des relations entre l’administration et le public : « Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. » ; qu’en l’espèce la décision attaquée n’est pas une décision individuelle devant être motivée, dès lors qu’elle a pour seul objet de déléguer le droit de préemption de la commune à l’EPFIF ; que, par suite, le moyen tiré d’une insuffisance de motivation doit être écarté ;

3. Considérant que la circonstance, à la supposer établie, que, contrairement à ce qu’indique la déclaration d’intention d’aliéner, le bien objet de la préemption litigieuse ne soit pas libre, est sans influence sur la décision du maire de la commune de Champigny-sur-Marne de déléguer à l’EPFIF le droit de préemption ; que, par suite, le moyen doit être écarté comme inopérant ;

Sur les conclusions à fin d’annulation de la décision en date du 2 août 2012 :

4. Considérant, en premier lieu, qu’il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de ce que la décision attaquée doit être annulée par voie de conséquence de l’annulation de l’arrêté par lequel le maire de Champigny-sur-Marne a délégué le droit de préemption à l’EPFIF doit être écarté ;

5. Considérant, en deuxième lieu, qu’aux termes des dispositions de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, dans leur version applicable à la date de la décision attaquée : «Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur départemental des finances publiques, comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée, ou en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix. / Lorsque la contrepartie de l’aliénation fait l’objet d’un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d’estimation de cette contrepartie. / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / L’action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété. » ;

6. Considérant qu’il résulte des dispositions précitées de l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme que le titulaire du droit de préemption dispose, pour exercer ce droit, d’un délai de deux mois qui court à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner et que ce délai, qui constitue une garantie pour le propriétaire, ne peut être prorogé par une demande de précisions complémentaires que si la déclaration initiale est incomplète ou entachée d’une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation ; qu’en revanche, la circonstance que la déclaration d’intention d’aliéner serait entachée de tels vices est, par elle-même, et hors le cas de fraude, sans incidence sur la légalité de la décision de préemption prise à la suite de cette déclaration ;

7. Considérant que, si M. X F soutient que la décision attaquée a été prise au vu de renseignements erronés figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner et, en particulier, celui selon lequel le bien objet du droit de préemption est libre de toute occupation, alors qu’il en était le locataire depuis le 1^er février 1994, il n’établit ni même n’allègue que la déclaration d’intention d’aliéner soit entachée de fraude ; que, dès lors, le moyen doit être écarté comme inopérant ;

8. Considérant, en troisième lieu, qu’il résulte de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme que la mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre tant aux finalités mentionnées à l’article L. 300-1 du même code qu’à un intérêt général suffisant ; que, si le montant auquel le titulaire du droit de préemption se propose d’acquérir un bien préempté peut constituer l’un des éléments permettant d’apprécier si la préemption répond à de telles finalités ou à un intérêt général suffisant, le caractère insuffisant ou excessif du prix de ce bien au regard du marché est, par lui-même, sans incidence sur cette légalité ;

9. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le montant du prix proposé par l’EPFIF, qui est d’ailleurs celui auquel le requérant se proposait d’acquérir le bien dans le compromis de vente signé le 31 janvier 2012, est, par lui-même, sans incidence sur la légalité de la décision attaquée ; que, dès lors, le moyen tiré de ce que le prix d’acquisition du bien objet de la préemption litigieuse a été fixé au vu de renseignements erronés en ce qui concerne son occupation doit être écarté comme inopérant ;

10. Considérant, en quatrième lieu, qu’aux termes des dispositions de l’article L. 314-1 du code de l’urbanisme : « La personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après. / Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux. » ;

11. Considérant que les dispositions des articles L. 314-1 et suivants du code de l’urbanisme ne trouvent à s’appliquer que postérieurement à la décision de préemption, dès lors que ces dispositions, qui accordent des garanties au locataire d’un bien préempté, ne sont mises en œuvre par l’autorité administrative qui a préempté que postérieurement à la cession du bien ; que, par suite, le moyen tiré de ce que le fait qu’il a été indiqué à tort dans la déclaration d’intention d’aliéner que le bien en cause est libre de toute occupation a privé le requérant des garanties prévues, notamment, aux articles L. 314-1 et suivants du code de l’urbanisme, doit être écarté comme inopérant ;

12. Considérant, en cinquième lieu, qu’aucune disposition du code de l’urbanisme n’interdit l’instauration du droit de préemption urbain sur l’ensemble du territoire d’une commune ; que, dès lors, le moyen tiré de l’illégalité de la délibération du conseil municipal de Champigny-sur-Marne instituant un droit de préemption sur l’ensemble de la commune doit être écarté ;

13. Considérant, en sixième lieu, qu’aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement (…) Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé (…) » ; et qu’aux termes de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. L’aménagement, au sens du présent livre, désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d’une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l’alinéa précédent et, d’autre part, à assurer l’harmonisation de ces actions ou de ces opérations. » ;

14. Considérant qu’il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ;

15. Considérant, en l’espèce, que la décision attaquée indique que le plan local d’urbanisme approuvé le 27 juin 2007 et modifié a fixé dans ses objectifs la revitalisation du centre-ville et la restructuration des axes majeurs de son territoire, que le bien en cause est inclus dans le périmètre de veille foncière de l’EPFIF auquel le droit de préemption a été délégué et est situé dans le secteur dit de la « fourchette de Champigny », à l’intersection entre la RD 4 et la RD 303, secteur à forts enjeux dans la perspective de l’extension de la future ligne du Trans

Val-de-Marne reliant la station Créteil Place de l’Abbaye à la gare RER A de Noisy-le-Grand Mont d’Est, qui s’accompagnera d’un réaménagement de la voirie et d’une requalification de la trame urbaine et que le bien est préempté en « vue d’y réaliser un programme de logements, notamment sociaux, sur un tènement élargi après remembrement avec une ou des parcelles voisines » ; que, dès lors, la décision est suffisamment motivée au regard des dispositions précitées de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme ;

16. Considérant par ailleurs que l’EPFIF produit d’une part la convention du 22 juin 2009 conclue avec la commune de Champigny-sur-Marne lui confiant une mission de maîtrise foncière dans un périmètre situé dans le secteur de la « Fourchette de Champigny » à l’intersection de la RD 4 et de la RN 303, à forts enjeux dans la perspective de l’extension de la future ligne du Trans Val-de-Marne, d’autre part le diagnostic effectué par cet établissement public identifiant notamment l’ilot dans lequel le bien litigieux est situé et une étude de faisabilité qui envisage la réalisation d’un programme de logements mixtes sur celui-ci ; que ce projet a été évoqué lors d’une réunion du 2 mai 2012 du comité de suivi prévu par la convention du 22 juin 2009 au cours de laquelle il a été précisé que l’EPFIF maîtrisait ou était en voie de maîtriser le reste des parcelles du tènement d’implantation du projet ; que la préemption litigieuse a donc été décidée en vue d’une opération de restructuration urbaine en cours de réalisation et la justifiant ainsi légalement au regard des dispositions des article L. 210-1 et

L. 300-1

17. Considérant, en septième lieu, que le requérant soutient que la décision attaquée est entachée d’une erreur de fait, qui a été de nature à influer sur l’appréciation que l’autorité administrative a porté sur la situation qui lui était soumise, dès lors qu’il a été considéré à tort que le bien était libre de toute occupation, alors qu’il en était le locataire ; que, toutefois, il ressort du compromis de vente signé par le requérant lui-même qu’il s’est vu signifier le

28 juillet 2011 le congé avec effet au 31 janvier 2012, soit antérieurement à la décision attaquée ; que l’erreur de fait alléguée n’étant pas établie, le moyen ne peut, en tout état de cause, qu’être écarté ;

18. Considérant, en huitième lieu, que la mise en œuvre du droit de préemption doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ;

19. Considérant, en l’espèce, que, si M. X F soutient que la commune de Champigny-sur-Marne dispose déjà d’un nombre excessif de logements sociaux, qu’il existe déjà d’autres secteurs dans lesquels des logements sociaux pourront être édifiés et que l’opération le prive du logement dont il disposait depuis 1994, l’opération en vue de laquelle le bien a été préempté n’a pas, comme il a été dit, pour seul objet la construction de logements sociaux, le coût de l’acquisition du bien demeure raisonnable et la circonstance que le requérant perde son logement ne suffit pas à établir l’absence d’intérêt général de l’opération ; que, dès lors, le moyen tiré du défaut d’intérêt général de la décision attaqué doit être écarté ; que le détournement de pouvoir allégué n’est pas établi ;

20. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que M. X F n’est pas fondé à demander l’annulation de l’arrêté en date du 26 juillet 2012 par lequel le maire de Champigny-sur-Marne a délégué à l’établissement public foncier d’Ile-de-France le droit de préemption urbain sur l’immeuble sis XXX et de la décision en date du 2 août 2012 par laquelle le directeur de l’établissement public foncier d’Ile-de-France a décidé de préempter ce bien ; que, par voie de conséquence, les conclusions à fin indemnitaires présentées par

M. X F doivent être rejetées :

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative :

21. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Champigny-Marne le versement, à M. X F de la somme que celui-ci demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et au titre de l’article R. 761-1 du code de justice administrative ; qu’il n’y a pas lieu de mettre à la charge du requérant la somme que la commune de Champigny-sur-Marne et l’EPFIF demandent au même titre ;

D E C I D E :

Article 1^er : La requête de M. X F est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Champigny-sur-Marne et l’EPFIF au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C X F, à la commune de Champigny-sur-Marne et à l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

Délibéré après l’audience du 20 juin 2014, à laquelle siégeaient :

M^me Jarreau, président,

M. Y, premier conseiller,

M^me Castéra, conseiller,

Lu en audience publique le 4 juillet 2014.

Le rapporteur, Le président,

B. Y B. JARREAU

Le greffier,

S. CARPENTIER

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne et à tous huissiers à ce requis et ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme

Le greffier,

S. CARPENTIER