TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MELUN

N° 1302498

___________ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

M. Z X

___________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

M. Y

Magistrat désigné

___________

Le Tribunal administratif de Melun

M. Philipbert

Rapporteur public Le magistrat désigné

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Audience du 21 janvier 2016

Lecture du 4 février 2016

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Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 3 avril 2013, M. Z X demande au tribunal de prononcer la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui lui est réclamée au titre de l’année 2012 pour son local d’habitation et son local à usage professionnel situés XXX à Samoreau.

M. X soutient que :

— l’évaluation actuelle de ses locaux est basée sur la situation existant en 1976 et ne tient donc pas compte des modifications importantes survenues depuis cette date, à savoir des modifications de conditions environnementales, des modifications des conditions d’isolation thermique ne justifiant plus un classement en catégorie 5,5, des modifications de coefficient d’entretien qui devrait être de 0,85, des modifications du coefficient de situation qui devrait être fixé à -0,10, tant en ce qui concerne la situation générale que la situation particulière de ses locaux ;

— il convient donc de lui appliquer un coefficient correcteur global de 0,65 ;

— la valeur locative de son local d’habitation est donc de 515 euros et celle de son local professionnel de 253 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 octobre 2013, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que :

— le local à usage d’habitation, qui dispose d’un jardin, d’une bonne habitabilité et de pièces de dimension moyenne, est classé en catégorie 5,5, correspondant à l’intermédiaire entre la catégorie 5 et la catégorie 6 et n’est donc pas surclassé ;

— le local professionnel est, compte tenu de ses matériaux et de sa superficie, classé en catégorie 6, catégorie demandée par le requérant ;

— les coefficients d’entretien, fixés à 1,1 pour la maison à usage d’habitation et à 0,9 pour le local professionnel, correspondent à l’état des locaux tels que définis à l’article 324 Q de l’annexe III au code général des impôts, à savoir respectivement « assez bon » et « médiocre » ; il n’y a donc pas lieu de leur appliquer le coefficient d’entretien 0,85 demandé par le requérant ;

— la taxe foncière étant établie d’après la valeur locative cadastrale, sous déduction d’un abattement de 50 % en considération de frais de gestion, d’amortissement, d’entretien et de réparation, les réparations citées par le requérant ont déjà été prises en compte ;

— aucune zone n’ayant été déterminée pour appliquer un coefficient de situation générale sur la commune de Samoreau, le coefficient de situation générale appliqué aux locaux en cause est de 0 ;

— il a été tenu compte de la présence de dépendances non bâties mais également de nuisances liées à l’environnement pour porter le coefficient de situation particulière à 0.

Vu :

— la décision par laquelle le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne a statué sur la réclamation préalable ;

— les pièces, enregistrées le 18 février 2015, présentées par le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne ;

— les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative ;

La présidente du tribunal administratif de Melun a, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, désigné M. Y, premier conseiller, pour statuer sur les litiges relevant de cet article par décision du 8 décembre 2015 ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 21 janvier 2016 ;

— le rapport de M. Y ;

Le magistrat désigné a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de conclusions en application des dispositions de l’article R. 732-1-1 du code de justice administrative ;

1. Considérant que M. X demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2012, à raison se son local d’habitation et son local à usage professionnel dont il est propriétaire à Samoreau ;

Sur les conclusions aux fins de réduction des impositions :

2. Considérant qu’aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. » ; qu’aux termes de l’article 1494 du même code : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation ou d’une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. » ; que l’article 1495 de ce code dispose que : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation. » ; qu’aux termes de l’article1496 dudit code : « I. La valeur locative des locaux affectés à l’habitation ou servant à l’exercice soit d’une activité salariée à domicile, soit d’une activité professionnelle non commerciale au sens du 1 de l’article 92 est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. » ; qu’aux termes de l’article 1516 de ce code : « Les valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties sont mises à jour suivant une procédure comportant : – la constatation annuelle des changements affectant ces propriétés (…) » ; que le 1 du I de l’article 1517, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige, dudit code dispose que : « Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d’environnement quand ils entraînent une modification de plus d’un dixième de la valeur locative. » ;

3. Considérant qu’aux termes de l’article 324 B de l’annexe III au code général des impôts : « I. Pour l’application de l’article 1495 du code général des impôts, la date de l’évaluation s’entend du jour de clôture du procès-verbal des opérations de révision dans la commune. / II. Pour l’appréciation de la consistance il est tenu compte de tous les travaux équipements ou éléments d’équipement existant au jour de l’évaluation. » ; que l’article 324 H de ladite annexe dispose que : « I- Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après (…) / III-Dans les cas deux cas prévus aux I et II, il peut toutefois être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-type. » ; qu’aux termes de l’article 324 P de la même annexe : « La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l’article 324 L, est affectée d’un correctif d’ensemble destiné à tenir compte, d’une part, de l’état d’entretien de la partie principale en cause, d’autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. » ; que l’article 324 Q de ladite annexe dispose que : « Le coefficient d’entretien est déterminé conformément au barème ci-dessous : Bon – Construction n’ayant besoin d’aucune réparation : 1,20 / Assez bon – Construction n’ayant besoin que de petites réparations : 1,10 / Passable – Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité : 1 / Médiocre – Construction ayant besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées : 0,90 / Mauvais – Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties : 0,80 » ; qu’aux termes de l’article 324 R de cette annexe : « Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l’emplacement particulier : (…) Situation excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénients marquants : + 0,10 / Situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients : + 0,05 / Situation ordinaire, n’offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent : 0 / Situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages : – 0,05 / Situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers : -0,10. / Le coefficient de situation particulière tient compte notamment de la présence ou de l’absence de dépendances non bâties. » ;

4. Considérant, en premier lieu, en ce qui concerne la catégorie de classement, que M. X soutient que les modifications des conditions d’isolation thermique opérées sur ces locaux à usage d’habitation et à usage professionnel ne justifient plus un classement en catégorie 5,5 mais un classement en catégorie 6 ; que, d’une part, il résulte de l’instruction que le local professionnel est, compte tenu de ses matériaux et de sa superficie, classé en catégorie 6, catégorie demandée par le requérant ; que, d’autre part, s’agissant du local à usage d’habitation, il est classé en catégorie 5,5, correspondant à l’intermédiaire entre la catégorie 5 et la catégorie 6 ; que la catégorie 5 correspond, pour l’aspect architectural de l’immeuble, à une bonne apparence mais à un aspect banal de la façade, pour la nature et la qualité des matériaux, à des matériaux ordinaires ou nouveaux assurant une bonne isolation thermique et à une habitabilité satisfaisante, pour la conception générale des locaux, à des pièces de dimension moyenne, de 12 à 15 m², avec salle de séjour, une assez bonne distribution et un dégagement de moyenne importance, pour les équipements usuels, à une salle d’eau ou de bain, chauffage central fréquent, et pour les observations générales à un immeuble assez confortable ; que la catégorie 6 correspond, pour l’aspect architectural de l’immeuble, à un aspect ordinaire sans caractère particulier, pour la nature et la qualité des matériaux, à des matériaux ordinaires et divers et d’assez bonnes conditions d’habitabilité, pour la conception générale des locaux, à des pièces d’assez faible dimension, de 10 à 12 m², avec parfois une salle de séjour mais pièce de réception, pour les équipements usuels, à une salle d’eau fréquente dans les locaux modernes, rares dans les locaux anciens avec WC particulier, rarement extérieur, et pour les observations générales à un immeuble ordinaire et courant ; que le requérant joint à sa requête un bilan énergétique de son habitation faisant apparaître une consommation conventionnelle de 325,7 kWh ep/m².an, c’est-à-dire classé en catégorie E sur une échelle allant de A à G, soit un logement moyennement énergivore, et une estimation d’émission de gaz à effet de serre de 57,5 kg eqCO2/m².an, c’est-à-dire classé en F sur une échelle allant de A à F, c’est-à-dire un logement à émission de gaz à effet de serre relativement forte ; que l’administration fait toutefois valoir que la maison d’habitation dispose d’un jardin, d’une bonne habitabilité et de pièces de dimension moyenne ; qu’ainsi, eu égard à ses caractéristiques, un tel logement ne saurait être classé en 6, qui correspond à un ordinaire courant ;

5. Considérant, en deuxième lieu, que M. X soutient que, compte tenu des modifications opérées depuis 1976, le coefficient d’entretien devrait être de 0,85, tant en ce qui concerne son local d’habitation que son local à usage professionnel ; que, d’une part, s’agissant du local d’habitation, il est classé au coefficient 1,10 ; qu’il résulte de ce qui a été développé au point précédent qu’il correspond à une catégorie intermédiaire entre une habitation confortable et une habitation ordinaire et courante ; qu’il ne ressort d’aucune pièce du dossier que l’état d’entretien de cette demeure serait médiocre et qu’elle aurait en conséquence besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées, correspondant à un coefficient de 0,90, ni que son état d’entretien serait mauvais et qu’elle aurait donc besoin de grosses réparations dans toutes ses parties, ce qui correspondrait à un coefficient de 0,80 ; qu’il résulte au contraire de l’instruction que l’état d’entretien de l’habitation de M. X correspond bien au coefficient 1,10, à savoir état assez bon ne nécessitant que de petites réparations ; que, d’autre part, s’agissant du local à usage professionnel, il est classé au coefficient 0,90 ; que le requérant joint à sa requête un bilan énergétique de son local professionnel faisant apparaître une consommation conventionnelle de 563 kWh ep/m².an, c’est-à-dire classé en catégorie G sur une échelle allant de A à G, soit un local énergivore, et une estimation d’émission de gaz à effet de serre de 131,8 kg eqCO2/m².an, c’est-à-dire classé en G sur une échelle allant de A à G, c’est-à-dire un local à forte émission de gaz à effet de serre ; que, toutefois, de tels éléments corroborent l’application à ce local d’un coefficient d’entretien de 0,9 correspondant à un état médiocre nécessitant des réparations d’une certaine importance, encore que localisées, et non l’application d’un coefficient d’entretien de 0,8 correspondant à mauvais état nécessitant de grosses réparations dans toutes ses parties ; qu’ainsi, c’est-à-juste titre, compte tenu de l’état d’entretien respectif du local d’habitation et du local à usage professionnel de M. X, que l’administration a rejeté ses prétentions et a maintenu leur coefficient d’entretien à 1,10 et 0,90 ;

6. Considérant, en troisième lieu, que M. X soutient que le coefficient de situation de ses locaux devrait être fixé à -0,10, tant en ce qui concerne leur situation générale que leur situation particulière ; que, d’une part, s’agissant du coefficient de situation générale, l’administration fait valoir qu’aucune zone n’a été déterminée pour appliquer un tel coefficient de situation générale sur la commune de Samoreau ; que le requérant argue de la proximité de ses locaux avec la route départementale 210 qui voit passer plus de 25 000 véhicules par jour, dont de nombreux poids lourds interdits sur le parcours Montereau-Melun ; que, toutefois, à la supposer établie, cette circonstance est compensée par la situation des locaux en cause en zone pavillonnaire confortable agrémentée de nombreux espaces verts ; que, de plus, il est constant que les locaux de M. X ne se situent pas directement le long de la départementale 210 mais en retrait d’une cinquantaine de mètres ; qu’il argue également de l’éloignement de ses locaux par rapport au centre-ville et aux commodités qu’il offre, notamment les commerces et les services publics ; que, toutefois, il est constant que la propriété du requérant n’est distante que de 500 mètres d’un complexe commercial situé sur la commune limitrophe de Vulaines-sur-Seine alliant un supermarché et des commerces de proximité ; que, d’autre part, s’agissant du coefficient de situation particulière, l’administration fait valoir qu’il a déjà été tenu compte de la présence de dépendances non bâties mais également de nuisances précitées liées à l’environnement pour porter le coefficient de situation particulière à 0 ; que compte tenu de ce qui a été développé plus haut sur ces nuisances, c’est à bon droit que l’administration a appliqué un tel coefficient de situation particulière aux locaux en cause ; qu’il résulte de ce qui précède que les moyens relatifs à la modification du coefficient de situation ne peuvent être qu’écartés ;

7. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la requête de M. X doit être rejetée ;

D E C I D E :

Article 1^er : La requête de M. X est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. Z X et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.

Délibéré après l’audience du 21 janvier 2016 ;

Lu en audience publique le 4 février 2016.

Le magistrat désigné Le greffier,

par la présidente du tribunal,

C. Y S. DOUCHET

La République mande et ordonne au ministre des finances et des comptes publics, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

S. DOUCHET