Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 6 décembre 2022 et le 22 mars 2024, M. A C, représenté par la SELARL GMR Avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 5 juillet 2022 par lequel le maire de Saint-Maur-des-Fossés a délivré à la société Espace Design un permis pour la surélévation d’un pavillon implanté sur les parcelles cadastrées section DG nos 227 et 219 sises 54 bis rue Garibaldi, ensemble le rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Maur-des-Fossés la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— la requête est recevable, il dispose d’un intérêt pour agir ;

— l’arrêté contesté a été obtenu par fraude ;

— la société pétitionnaire n’a pas présenté une demande permettant la régularisation des travaux irréguliers restés inachevés ;

— le dossier de demande comporte des insuffisances et des omissions en méconnaissance des articles R. 451-2, R. 431-8, R. 431-9, R. 431-10 et R. 431-16 du code de l’urbanisme ;

— la demande de d’autorisation devait porter sur l’ensemble de l’unité foncière ;

— le projet méconnait les dispositions des articles U.2-3, U.2-7, U.2-9, et U.2-12 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 février 2024, la société Espace Design représentée par la société d’avocats Helians, conclut à titre principal au rejet de la requête et à titre subsidiaire à ce que le tribunal applique les dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et en toute hypothèse à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge du requérant au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens invoqués sont infondés.

La procédure a été communiquée à la commune de Saint-Maur-des-Fossés qui n’a pas produit de mémoire en défense.

Par un courrier du 11 juin 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, que le tribunal était susceptible de se fonder sur le moyen d’ordre public relevé d’office tiré de la situation de compétence liée dans laquelle se trouvait le maire pour refuser les permis de construire sollicités, compte tenu de la nécessité de faire porter la demande sur l’ensemble des parties des constructions réalisées ou transformées sans autorisation d’urbanisme.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Combier,

— et les conclusions de M. Duhamel, rapporteur public.

Les parties n’étant ni présentes ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. Par une demande du 3 juin 2022 complétée le 4 juillet 2022 la société Espace Design a déposé une demande de permis pour la démolition partielle et l’extension de deux pavillons implantés sur les parcelles DG 227 et 219 sises 54 rue Garibaldi à Saint-Maur-des-Fossés. M. A C demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 5 juillet 2022 par lequel le maire de Saint-Maur-des-Fossés a accordé ce permis à la société pétitionnaire.

Sur la recevabilité de la requête :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. » Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

3. Il ressort des pièces du dossier que M. C est propriétaire d’un pavillon implanté sur la parcelle mitoyenne du projet à quelques mètres des pavillons objet de l’autorisation contestée. Il doit être regardé comme voisin immédiat de celui-ci. Il soutient que le projet est de nature à affecter les conditions de jouissance de son bien dès lors notamment qu’il emporte la création de vues directes sur son jardin et son habitation, et l’implantation en limite séparative d’un pignon aveugle de neuf mètres de hauteur. Ce faisant et alors même que le bâtiment dont la surélévation est projetée n’est pas celui le plus proche de son pavillon et que le terrain d’assiette du projet était déjà fortement construit à la date à laquelle M. C a acquis sa propriété, il fait état d’éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Par suite la fin de non-recevoir opposée en défense tirée de l’absence d’intérêt à agir de M. C doit être écartée.

Sur les conclusions en annulation :

4. Lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

5. En outre, lorsqu’une demande porte sur des travaux qui concernent un bâtiment ayant été édifié sans l’autorisation prévue par les dispositions du code de l’urbanisme, le maire a compétence liée pour s’opposer à une demande d’autorisation d’urbanisme concernant ces seuls travaux.

6. Par sa demande du 3 juin 2022 complétée le 4 juillet 2022 la société Espace Design a sollicité un permis pour la démolition partielle et l’extension de deux pavillons implantés sur les parcelles contiguës DG 227 et 219.

7. Toutefois, d’une part, il ressort des pièces du dossier qu’était initialement implanté sur la parcelle DG 227 un petit pavillon de plain-pied à toit en pente culminant à 4,10 mètres, et consistant en un corps de bâtiment principal d’environ 8,75 mètres sur 3,85 mètres dont le pignon Sud-Est était implanté en limite séparative et d’une avancée de 2,70 mètres par 4,60 mètres le long de sa façade Nord-Est. La société Espace Design avait déposé le 6 mai 2021 une demande de permis pour la démolition de constructions annexes et d’une marquise, et la surélévation de ce pavillon. Par un arrêté du 27 août 2021 le maire de Saint-Maur-des-Fossés avait autorisé ce projet en précisant à l’article 1er du dispositif : « II est signalé au pétitionnaire que la présente autorisation est accordée sous réserve de la conservation effective du bâtiment existant, mais que, dans le cas où l’existant serait démoli en totalité ou en partie notable, l’autorisation serait sans effet ». Or il ressort des pièces du dossier et en particulier des photographies produites par le requérant qui révèlent un affouillement de plusieurs mètres de profondeur à l’emplacement initial du pavillon qu’à l’occasion des travaux qui ont suivi cette première autorisation le pavillon d’origine a été entièrement démoli en méconnaissance de l’autorisation conditionnelle précitée délivrée le 27 aout 2021, et que les travaux entrepris ne consistaient donc pas à surélever ce pavillon mais à implanter, sans autorisation, une construction nouvelle. Si la société pétitionnaire conteste le caractère probant de ces photographies, elle se borne à faire valoir qu’elles n’ont pas été réalisées contradictoirement, ni par constat d’huissier. Il appartient au juge de l’excès de pouvoir de former sa conviction sur les points en litige au vu des éléments versés au dossier par les parties. En l’espèce ces photographies prises depuis la propriété du requérant mitoyenne du terrain d’assiette du projet, montrent sans ambigüité la démolition totale du pavillon existant à l’origine sur la parcelle, qui n’est, par ailleurs, pas sérieusement contestée par la société pétitionnaire. De plus, M. C allègue, sans être contesté, que les travaux auraient fait l’objet d’un arrêté interruptif de travaux. Il ressort des propres productions de la société pétitionnaire qu’au plus tard, en janvier 2023 les travaux étaient restés inachevés et que seules les maçonneries extérieures du nouveau pavillon étaient élevées. Il ressort des pièces du dossier de demande d’autorisation du 3 juin 2022 complété le 4 juillet 2022 dont l’instruction a abouti à l’édiction de l’arrêté contesté dans la présente instance, que la société pétitionnaire a déclaré que le projet consistait notamment à démolir partiellement, étendre et surélever le pavillon tel qu’autorisé par le premier arrêté du 27 août 2021. La société pétitionnaire dans son nouveau dossier de demande s’est bornée à faire état de l’extension projetée de « la construction existante », sans préciser que le bâtiment sur lequel prenait appui l’extension avait en réalité fait l’objet d’une reconstruction restée inachevée après que le bâtiment d’origine avait été démoli en méconnaissance de l’autorisation délivrée le 27 août 2021. Enfin, la société pétitionnaire n’est pas fondée à faire valoir que l’administration ne pouvait imposer la régularisation de constructions qui méconnaitraient une autorisation d’urbanisme passé le délai trois ou cinq mois après la notification de l’achèvement et de la conformité des travaux en application des dispositions des article L. 462-2 et R.462-2 du code de l’urbanisme, en l’absence de production d’une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux réalisés, alors au demeurant qu’il a déjà été dit que la société pétitionnaire ne conteste pas que les travaux initiaux auraient été interrompus en exécution d’un arrêté interruptif de travaux, et qu’il ressort de ses propres productions qu’en janvier 2023 ces premiers travaux étaient restés inachevés. Par suite, en application des principes rappelés au point 4, la demande d’autorisation du 3 juin 2022 devait porter sur l’ensemble des éléments du pavillon situé sur la parcelle DG n°227 devant être soumis à autorisation, et non pas uniquement sur les travaux d’extension.

8. D’autre part, aux termes de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme : " Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ; () "

9. Il ressort des photographies produites par le requérant qu’à l’occasion des travaux consécutif à l’arrêté du 27 août 2021, la toiture du second pavillon implanté sur la parcelle contiguë n° 219 a été reprise entièrement et que deux ouvertures y ont été créées. M. C soutient sans être contesté que ces travaux qui affectent l’aspect extérieur de ce bâtiment ont été effectués sans autorisation en méconnaissance de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme. En outre, ces ouvertures n’apparaissent sur aucun des plans de l’état existant ou projeté du dossier de demande de l’autorisation contestée. Par conséquent, la demande d’autorisation devait aussi porter sur l’ensemble des éléments de construction du second pavillon implanté sur la parcelle DG 219, et non pas uniquement sur les travaux de démolition et de modification de la façade. En défense la société pétitionnaire se borne à solliciter du tribunal qu’il fasse usage des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et ne conteste pas que sa demande ne prévoyait pas la régularisation de ces travaux. Par suite, la demande d’autorisation du 3 juin 2022 devait aussi porter sur l’ensemble des éléments du pavillon situé sur la parcelle n° 219.

10. Il résulte de tout ce qui précède qu’en application des principes rappelés au point 5, le maire de Saint-Maur-des-Fossés était tenu de refuser l’autorisation sollicitée par la société pétitionnaire.

En ce qui concerne les insuffisances ou l’incomplétude du dossier de demande :

11. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par le code de l’urbanisme ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier de demande ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

12. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : () / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; () / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. "

13. Le requérant soutient que « la notice jointe au dossier ne donne aucune information sur l’implantation, l’organisation, la composition des travaux projetés par rapport aux constructions avoisinantes ». Il ressort en effet de la notice architecturale, qui mentionne seulement la situation du projet « au bout d’une voie privée à Saint-Maur-des-Fossés », qu’elle ne comporte aucune autre mention relative à l’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants. Aucune pièce du dossier de demande ne permet de pallier cette insuffisance, notamment les deux documents photographiques d’insertion qui ne représentent que les immeubles implantés aux abords immédiats du débouché de la voie privée qui mène au terrain d’assiette du projet, sans permettre d’apprécier l’insertion du projet par rapport à l’avoisinant. De même le document graphique du dossier de demande préfigurant le projet ne représente que l’un des pavillon objet du projet donnant directement sur la voie d’accès sans montrer aucun autre élément de son environnement immédiat que le muret implanté sur la limite séparative commune avec la parcelle du requérant. A cet égard la pétitionnaire n’est pas fondée à faire valoir que les hauteurs de faitage et la toiture du pavillon en fond de parcelle sont conservées, de sorte que son insertion dans le paysage avoisinant resterait inchangée, eu égard à la portée des travaux qui en modifient l’aspect, par la démolition d’une partie des corps de bâtiment et la transformation substantielle de sa façade par modification des ouvertures. Alors qu’aucune autre mention ni aucun autre document du dossier de demande ne permet d’apprécier l’insertion du projet par rapport aux constructions ou paysages avoisinants, le requérant est fondé à soutenir que cette insuffisance, en méconnaissance du b) de l’article R. 431-8 a été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

14. En outre, alors qu’elle mentionne seulement que le projet serait situé « au bout d’une voie privée à Saint-Maur-des-Fossés », la notice ne précise pas suffisamment l’aménagement des accès au terrain. Il ne ressort pas des pièces du dossier de demande que cette insuffisance serait palliée de sorte que le service instructeur n’a pu apprécier la régularité du projet à cet égard. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance du f) de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme précité, doit être accueilli.

15. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. () / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. »

16. Le requérant soutient que dès lors que le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, il appartenait à la société pétitionnaire d’indiquer sur le plan masse l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. Si la notice architecturale mentionne que « la parcelle issue de division de terrain se situe au bout d’une voie privée », il est constant que le terrain d’assiette n’est pas directement desservi par une voie ouverte à circulation publique. La société pétitionnaire soutient que la voie privée mentionnée par la notice est représentée sur le plan de masse par des hachures vertes et noires et correspond à des servitudes de passage. Toutefois ni la notice ni aucun des plans joints au dossier de demande ne permet d’apprécier les dimensions de cette voie, ni la nature des droits permettant de la regarder comme une voie d’accès. En outre, si la société pétitionnaire fait valoir que « selon la mention de la notice descriptive, le service instructeur comprend sans ambiguïté que le terrain d’assiette du projet n’a pas directement accès à la voie publique () mais est un terrain en lot arrière, bénéficiant d’une servitude de passage » seul le plan de l’état existant joint au dossier de demande mentionne des servitudes, qui ne concernent que le passage des réseaux d’eau et d’électricité. La société pétitionnaire ne peut utilement se prévaloir du fait que le service instructeur avait connaissance des servitudes invoquées et de leurs consistances alors que le plan de division qu’elle produit daté de janvier 2022 ne comporte aucune mention établissant que la procédure de division a été menée à son terme ni que la commune avait été effectivement saisie d’une telle demande, alors au demeurant qu’il mentionne que l’une des servitudes de passage alléguée reste à créer. Enfin, le requérant soutient que l’insuffisance du dossier quant à l’existence et les caractéristiques de la servitude de passage alléguée par la société pétitionnaire n’a pu permettre au service instructeur de s’assurer de la conformité du projet aux dispositions de l’article U.2-3 du règlement du PLU imposant notamment que les servitudes de passage permettant l’accès aux voies ouvertes au public soient d’une largeur minimale de 3,50 mètres. En défense la société pétitionnaire soutient qu’il ressort des pièces du dossier que la servitude mesure 3,62 mètres, se référant à la largeur d’une zone hachurée en vert du plan de masse du projet, correspondant à la servitude « à créer » du plan de division qu’elle produit. Toutefois, cette circonstance est indifférente dès lors que l’existence même de cette servitude de passage ne ressort pas des pièces du dossier de demande. Dans ces conditions, le service instructeur n’a pu se prononcer en toute connaissance de cause pour apprécier le caractère suffisant de la desserte du projet, faute de pièces jointes à la demande de permis de construire indiquant l’emplacement de la servitude de passage et ses caractéristiques. Ce moyen doit également être accueilli.

17. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : ()/ c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. "

18. Il ressort des pièces du dossier que les deux seules photographies jointes au dossier de demande qui représentent les abords immédiats de l’entrée de la voie privée menant au terrain d’assiette permettent de situer le projet dans son environnement proche, et que l’absence des points et angles des prises de vue reportés sur le plan de situation et le plan de masse peut être palliée par l’appréhension de la configuration du projet qui ressort des autres pièces du dossier, et en particulier du plan de situation et du plan de masse. En revanche le dossier de demande ne comporte aucune photographie permettant de situer le projet dans son environnement lointain. La société, qui ne démontre ni même n’allègue qu’elle était dans l’impossibilité de produire une photographie de loin, se borne à soutenir que la première des deux photographies répond à cette exigence alors qu’elles n’ont été prises qu’à quelques mètres d’écart et ne sont pas substantiellement différentes. En outre, ainsi qu’il a été dit au point 9, le document graphique préfigurant le projet ne représente que l’un des pavillon objet du projet donnant directement sur la voie d’accès sans montrer aucun autre élément de son environnement immédiat que le muret implanté sur la limite séparative commune avec la parcelle du requérant. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que les insuffisances du projet architectural, en méconnaissance des c) et d) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme seraient palliées par les autres pièces du dossier de demande et auraient permis au service instructeur d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement. Par suite ce moyen doit également être accueilli.

19. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () / j) L’attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation () » Aux termes de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation : « Le maître d’ouvrage de toute construction de bâtiments ou parties de bâtiments mentionnés aux articles R. 172-1 et R. 172-3 établit, pour chaque bâtiment ou partie de bâtiment concerné, un document attestant qu’il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d’œuvre lorsque ce dernier est chargé d’une mission de conception de l’opération, les exigences de performance énergétique et environnementale définies aux articles R. 172-4 et R. 172-5, en conformité avec l’article R. 172-6. () » Aux termes du I de l’article R. 172-1 du même code, figurant dans une section 1 intitulée « Exigences de performance énergétique et environnementale applicables à la construction de bâtiments ou parties de bâtiments d’habitation, de bureaux, ou d’enseignement primaire ou secondaire » : « Les dispositions de la présente section s’appliquent à la construction, au sens de l’article L. 122-2, de bâtiments ou parties de bâtiments d’habitation qui font l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2022 () ». L’article R. 172-3 du même code, figurant dans une section 2 intitulée « exigences de performance énergétique applicables à la construction des autres catégories de bâtiments » dispose enfin que : « Pour les constructions de bâtiments d’une surface inférieure à 50 m2 et pour les extensions de bâtiments d’une surface inférieure à 150 m2 les dispositions de la section 2 du présent chapitre s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2022. () »

20. Ainsi qu’il a été dit aux points 6 à 10, il appartenait à la société pétitionnaire de régulariser sa situation en déposant une demande d’autorisation portant sur l’ensemble des travaux qu’elle avait entrepris et consistant notamment à démolir intégralement le pavillon existant sur la parcelle DG 227, et à construire un pavillon neuf. Le projet déclaré et qui a donné lieu à l’autorisation contestée ne peut, dans ces conditions, être regardé comme une extension pour l’application de l’article R. 172-3 du code de la construction et de l’habitation précité, prévoyant l’application de la réglementation thermique dite « RT 2012 ». Il résulte des dispositions de l’article R. 172-1 du code de la construction et de l’habitation citées au point précédent, que la réglementation énergétique et environnementale de la construction neuve dite « RE 2020 », s’applique aux permis de construire des bâtiments à usage d’habitation dont la demande a été déposée à compter du 1er janvier 2022. Il suit de là que faute de production par le pétitionnaire de l’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale RE 2020 requise en application de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation, le dossier de demande déposé le 3 juin 2022 était incomplet et le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme doit aussi être accueilli.

21. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 431-21 du code de l’urbanisme : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire () doit :/ a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; /b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement « Et aux termes de l’article R. 451-2 du code de l’urbanisme : » Le dossier joint à la demande comprend : () / c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants. ".

22. Il résulte des mentions du cerfa joint au dossier que la demande de la société pétitionnaire porte sur des démolitions touchant les deux pavillons concernés par le projet, par suite les dispositions de l’article R. 451-2 sont applicables. Toutefois, il est contant que le dossier de demande ne comporte aucune photographie des bâtiments dont les démolitions partielles sont envisagées. La société pétitionnaire ne peut à cet égard utilement soutenir que le PLU de Saint-Maur-des-Fossés n’a pas « ciblé les bâtiments existants () comme étant des bâtiments remarquables » les dispositions citées au point précédent s’appliquant sans faire une telle distinction. En outre, contrairement à ce que soutient la société pétitionnaire aucune autre pièce du dossier ne permet de pallier cette omission et d’apprécier l’insertion dans leur environnement des bâtiments dont le projet emporte la démolition partielle. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance du c) de l’article R. 451-2 du code de l’urbanisme doit être accueilli.

En ce qui concerne l’article U2-3 du règlement du PLU :

23. Aux termes de l’article U.2-3-2 du règlement du PLU : « Tout terrain doit disposer d’un accès d’une largeur minimale de 3,50 m sur une voie ouverte à la circulation publique, ou bénéficier d’une servitude de passage d’une largeur minimale de 3,50 m, jusqu’à celle-ci. La largeur de cet accès peut être inférieure à 3,50 m en cas d’extension d’une construction existante et à condition de ne pas créer un nouveau logement. ».

24. Il ressort des pièces du dossier que les parcelles DG 219 et DG 227 qui constituent le terrain d’assiette du projet sont séparées de la rue Garibaldi par les parcelles DG 228 et DG 226. Le requérant soutient que la société pétitionnaire ne justifie pas d’une servitude de passage permettant un accès à une voie ouverte à la circulation publique. En défense la société pétitionnaire fait valoir qu’elle disposerait d’une servitude de passage mesurant 3,62 mètres de large, sur la parcelle DG 226, qui appartient à un tiers, et d’une servitude de passage sur la parcelle DG 228 qui lui appartient et supporte un pavillon distinct du projet. Toutefois, la société pétitionnaire ne justifie pas de l’existence et de la consistance de ces servitudes. S’il ressort du relevé des formalités publiées du 1er janvier 1972 au 18 septembre 2022, établi par le service de la publicité foncière de la direction générale des finances publiques et produit par le requérant, qu’à la date de l’arrêté contesté les parcelles DG 219 et DG 227 constituaient le fonds dominant d’une servitude de passage sur la parcelle DG 226, fonds servant, il n’est pas démontré qu’une servitude avait été établie sur la parcelle DG 228 au profit des parcelles constituant le terrain d’assiette du projet. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U.2-3 du règlement du PLU doit être accueilli.

En ce qui concerne l’article U2-7 du règlement du PLU :

25. Aux termes de l’article U.2 -7-2 du règlement du PLU : « Au-delà d’une bande de 20 m de profondeur comptée perpendiculairement par rapport à l’alignement, les constructions peuvent être implantées au maximum sur une seule limite séparative latérale. / L’implantation en limite séparative latérale est recommandée dans le cas où la construction nouvelle peut s’appuyer sur le mur pignon d’un bâtiment existant, en bon état et de volume au moins équivalent ». Le lexique du PLU définit l’alignement comme « la limite entre une parcelle privée et une voie ou une emprise publique. () ». Selon ce même lexique une voie publique « désigne une voie ouverte à la circulation publique, qu’elle appartienne ou non à une entité publique. » une voie privée « dessert au moins 3 terrains et est ouverte à la circulation des véhicules » et une voie de desserte « est celle donnant accès au terrain sur lequel la construction est projetée »

26. Le requérant soutient que le projet méconnait les dispositions de l’article U2.7-2 du règlement du PLU dès lors que le bâtiment le plus proche de l’alignement est distant de 45 mètres et qu’il est implanté sur les deux limites séparatives.

27. Contrairement à ce que soutient la société pétitionnaire l’alignement est défini par le lexique du PLU comme étant notamment la limite entre une parcelle privée et une voie publique au sens de ce même lexique, c’est à dire comme une voie privée ou publique ouverte à la circulation publique. Il est constant que la voie de desserte du terrain d’assiette est close par un portail de sorte qu’elle ne peut en tout état de cause être regardée comme une voie privée ouverte à la circulation publique et partant que sa limite avec le terrain d’assiette ne peut être qualifiée d’alignement pour le calcul de la bande de 20 mètres prise en compte par l’article U.2-7-2 du règlement du PLU. Pour l’application du règlement du PLU, l’alignement ne peut être regardé que comme la limite entre la parcelle privée de premier rang et l’emprise de la rue Garibaldi. Par ailleurs, si le plan de situation permet d’identifier la configuration du projet par rapport aux emprises publiques aucun des plans joints au dossier de demande ne permet de le situer précisément par rapport à ces emprises. En revanche, il ressort des pièces du dossier et en particulier d’un plan de division produit par la société pétitionnaire que l’ensemble du terrain d’assiette est, au plus proche, distant de 38 mètres environ comptés perpendiculairement à l’alignement au sens du PLU tel que défini ci-dessus, de sorte les dispositions de l’article U.2-7-2 sont applicables au projet. A cet égard il est constant qu’il emporte l’implantation du pavillon de la parcelle DG 227, sur les deux limites séparatives latérales Nord-Ouest et Sud-Est en méconnaissance des dispositions précitées. Par suite le moyen tiré de leur méconnaissance doit être accueilli.

En ce qui concerne l’article U2-9 du règlement du PLU :

28. L’article U2-9-1 du règlement du PLU dispose que : " A l’intérieur d’une bande de 20 m de profondeur comptés perpendiculairement à partir de l’alignement* ou du filet d’implantation obligatoire lorsqu’il existe : / – L’emprise au sol ne peut dépasser 70 % de cette partie de terrain () « . Et aux termes de l’article U2-9-2 du règlement du PLU : » Au-delà de la bande de 20 m l’emprise maximale des constructions est fixée à : /- 10 % de cette partie de terrain. () "

29. Alors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que la rue Garibaldi serait dotée d’un « filet d’implantation obligatoire » au sens des dispositions précitées de l’article U2-9-1 du règlement du PLU, ainsi qu’il a été dit au point 27, l’ensemble du terrain d’assiette est situé au-delà de la bande de 20 mètres comptés à partir de l’alignement au sens du lexique du PLU. Le projet est en conséquence soumis aux prévisions de l’article U2-9-2 du règlement du PLU et son emprise maximale doit être limitée à 10 %. Il ressort des mentions de la notice architecturale que le projet porte l’emprise totale des constructions à 45,85 % du terrain d’assiette. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U2-9-2 du règlement du PLU doit être accueilli.

30. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation des décisions contestées.

31. Lorsque l’autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées aux points 6 à 10 d’une demande ne portant pas sur l’ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l’autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou d’une annulation partielle en application de l’article L. 600-5 du même code.

32. Eu égard au motif d’annulation retenu, tiré de ce que le maire de Saint-Maur-des-Fossés, saisi d’une demande ne portant pas sur l’ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l’autorisation de construire qui lui était demandée alors qu’il était tenu de refuser de la délivrer et ne pouvait qu’inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l’ensemble des travaux réalisés sans autorisation, il n’est pas possible de faire application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

33. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que M. C est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 5 juillet 2022 par lequel le maire de Saint-Maur-des-Fossés a délivré à la société Espace Design un permis de construire, ensemble la décision implicite de rejet née du silence gardé sur le recours gracieux de M. C du 2 septembre 2022, reçu le 8 septembre 2022.

Sur les frais liés au litige :

34. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. C, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Espace Design demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

35. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Saint-Maur-des-Fossés une somme de 1 800 euros au titre des frais exposés par M. C et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 5 juillet 2022 par lequel le maire de Saint-Maur-des-Fossés a délivré à la société Espace Design un permis de construire est annulé ainsi que la décision implicite de rejet née du silence gardé sur le recours gracieux de M. C du 2 septembre 2022, reçu le 8 septembre 2022.

Article 2 : La commune de Saint-Maur-des-Fossés versera à M. C la somme de 1 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la société Espace Design au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A C, à la société Espace Design et à la commune de Saint-Maur-des-Fossés.

Délibéré après l’audience du 17 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025.

Le rapporteur,

D. COMBIER

La présidente,

I. GOUGOT

La greffière,

M. B

La République mande et ordonne au préfet de Val­de­Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,