Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 27 juillet 2023, M. A B, représenté par M^e Pelloquin, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 6 février 2023 par lequel le maire de Champigny-sur-Marne a délivré à la société Kaufman et Broad Développement un permis de construire un ensemble immobilier comprenant quarante-six logements et un commerce sur un terrain situé 64-68, avenue du général de Gaulle à Champigny-sur-Marne, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Champigny-sur-Marne et de la société Kaufman et Broad Développement une somme de 1 500 euros chacune à lui verser en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— il justifie d’un intérêt à agir contre l’arrêté attaqué ;

— le dossier de demande du permis de construire est entaché d’insuffisances dès lors que le document graphique qui y est joint ne permet pas d’apprécier l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes au fond de parcelle, en méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, et dès lors que la société pétitionnaire n’a pas renseigné, comme l’exigeait l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, la destination des constructions par référence aux articles R. 151-27 et R. 151-28 du même code ;

— le projet méconnaît l’article II. 3 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) applicables à l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser relatif à l’implantation des bâtiments non contigus sur une même parcelle ;

— le projet méconnaît l’article III. 1 des dispositions générales du règlement du PLU applicables à l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser relatif aux accès.

Par un mémoire en défense enregistré le 31 août 2023, la société Kaufman et Broad Développement, représentée par M^e Aaron, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. B au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 janvier 2024, la commune de Champigny-sur-Marne, représentée par M^e Sagalovitsch, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. B au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable, faute pour le requérant de justifier d’un intérêt à agir ;

— les moyens qu’il soulève ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Prissette,

— les conclusions de M. Duhamel, rapporteur public,

— les observations de M^e Richardeau, substituant M^e Sagalovitsch, représentant la commune de Champigny-sur-Marne ;

—  et les observations de M^e Attia, substituant M^e Aaron, représentant la société Kaufman et Broad Développement.

Une note en délibérée présentée pour la société Kaufman et Broad Développement a été enregistrée le 5 juin 2025 et n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 6 février 2023, le maire de Champigny-sur-Marne a délivré à la société Kaufman et Broad Développement un permis de construire un ensemble immobilier comprenant quarante-six logements et un commerce sur un terrain situé 64-68, avenue du général de Gaulle à Champigny-sur-Marne (parcelles cadastrées section G n° 65, n° 67 et n° 153). Par un courrier du 31 mars 2023, réceptionné le 3 avril 2023, M. B a formé un recours gracieux contre cet arrêté. Une décision implicite de rejet est née le 3 juin suivant du silence gardé par l’autorité administrative sur ce recours. M. B demande au tribunal l’annulation de l’arrêté du 6 février 2023, ensemble de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. / () ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que M. B est propriétaire d’un appartement situé au 6ème étage de l’immeuble de copropriété implanté au 60-62 avenue du général de Gaulle, sur la parcelle limitrophe du terrain d’assiette du projet, de sorte qu’il a la qualité de voisin immédiat de ce dernier. Alors que la parcelle qui constitue le terrain d’assiette du projet comporte actuellement des constructions pavillonnaires de niveau R+1, le projet, qui consiste à créer un ensemble immobilier de plus de 15 mètres de hauteur, est de nature à créer des vues et affecter l’ensoleillement de l’appartement du requérant. Dans ces conditions, M. B justifie d’une qualité lui donnant intérêt pour agir contre l’arrêté du 6 février 2023. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Champigny-sur-Marne en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le contenu du dossier de demande de permis de construire :

5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

6. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / () ".

7. Si le requérant soutient que le document graphique produit à l’appui de la demande de permis de construire serait insuffisant en ce qu’il ne permettrait pas d’appréhender l’insertion du bâtiment projeté dans son environnement en fond de parcelle, les dispositions précitées du code de l’urbanisme n’imposent pas la production de pièces permettant d’apprécier l’insertion du projet depuis tous les angles de vue. En tout état de cause, si les deux documents graphiques produits au dossier de demande d’autorisation représentent l’insertion de l’immeuble à construire dans son environnement proche et lointain depuis l’avenue du général de Gaulle seulement, l’environnement pavillonnaire du projet en fond de parcelle apparaît sur les vues aériennes représentant les constructions existantes à démolir, de sorte que le service instructeur a également été mis en mesure d’apprécier l’insertion de la construction par rapport à cet environnement. Par suite, cette branche du moyen doit être écartée.

8. En second lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire précise : () / e) La destination des constructions, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; () / « . Aux termes de l’article R. 151-27 du même code : » Les destinations de constructions sont : 1° Exploitation agricole et forestière ; / 2° Habitation ; / 3° Commerce et activités de service ; / 4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ; / 5° Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire. « . Aux termes de l’article R. 151-28 de ce code, dans sa rédaction alors applicable : » Les destinations de constructions prévues à l’article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : 1° Pour la destination « exploitation agricole et forestière » : exploitation agricole, exploitation forestière ; / 2° Pour la destination « habitation » : logement, hébergement ; / 3° Pour la destination « commerce et activités de service » : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ; / 4° Pour la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics » : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ; / 5° Pour la destination « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition. ".

9. D’autre part, aux termes des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme applicables à l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser : « les nouvelles constructions à destination de commerce de détail et de restauration sont interdites en dehors des » axes de préservation et de développement du commerce de détail et de la restauration « inscrits au plan de zonage. Cette interdiction ne s’applique pas aux coques commerciales existantes ».

10. Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a renseigné la rubrique 5.5 du document Cerfa de demande de permis de construire mais n’a pas renseigné la rubrique 5.6 du même formulaire. Il ressort des intitulés mêmes de ces rubriques que la première doit être remplie uniquement dans les cas où le projet est situé dans une zone couverte par un document d’urbanisme appliquant l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme dans sa version antérieure au 1er janvier 2016. Dans les autres cas, si le projet « est situé dans une commune couverte par le règlement national d’urbanisme, une carte communale ou dans une commune non visée à la rubrique 5.5 », c’est la seconde rubrique, qui renvoie aux destinations et sous-destinations prévues par les articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme, qui doit être renseignée. En l’espèce, ainsi que le soutient le requérant, le lexique du plan local d’urbanisme de la commune de Champigny-sur-Marne applicable à la date de l’arrêté attaqué renvoie expressément aux articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme, de sorte qu’il revenait à la société pétitionnaire d’indiquer la destination ainsi que la sous-destination de la construction projetée dans la rubrique 5.6 du formulaire Cerfa. Or, il est constant qu’elle a renseigné à tort la rubrique 5.5, qui liste les destinations prévues par l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme dans sa version antérieure au 1er janvier 2016.

11. M. B soutient que du fait de cette erreur, la société pétitionnaire n’a pas mis en mesure le service instructeur de s’assurer de la conformité du projet aux dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme citées au point 9, interdisant dans toutes les zones urbaines et à urbaniser les nouvelles constructions à sous-destination de commerce de détail et de restauration. En effet, l’inscription dans la rubrique 5.5 du formulaire Cerfa d’une surface de 50 m2, correspondant au local situé en rez-de-chaussée sur rue du bâtiment A, dans la case correspondant à l’ancienne destination « commerce », ne pouvait suffire à renseigner l’administration sur la sous-destination dudit local. Seule la rubrique 5.6 qui liste les sous-destinations que comprend la destination « commerces et activités de service », à savoir notamment l’artisanat et le commerce de détail, la restauration, ou encore les activités de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle, permettait à l’administration de connaitre la sous-destination concernée. À cet égard, si la commune de Champigny-sur-Marne et la société pétitionnaire font valoir en défense qu’il n’existait aucune ambigüité sur la nature de l’activité projetée au rez-de-chaussée du bâtiment A, dès lors que la notice descriptive du projet mentionne qu’il s’agira d’un local commercial accueillant une activité de service, cette seule mention, qui ne renvoie précisément à aucune des sous-destinations de l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme, n’est pas corroborée par les autres pièces du dossier, le plan du rez-de-chaussée et le tableau des surfaces indiquant un « commerce » et l’autorisation de travaux délivrée par le maire au nom de l’Etat au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation jointe au dossier de demande mentionnant un établissement recevant du public de type M, correspondant à l’activité « magasin de vente » selon l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public. Dans ces conditions, en l’absence d’informations concordantes sur la nature de l’activité projetée au rez-de-chaussée du bâtiment A, le requérant est fondé à soutenir qu’en ne renseignant pas la rubrique 5.6 du formulaire Cerfa et notamment la sous-destination de ce projet, la société pétitionnaire n’a pas mis en mesure le service instructeur d’apprécier sa conformité au regard des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme précitées. Il suit de là que cette branche du moyen d’incomplétude du dossier de demande, tirée de la méconnaissance de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, doit être accueillie.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article II. 3 des dispositions générales du règlement du PLU applicables à l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser :

12. Aux termes de l’article II. 3 des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de Champigny-sur-Marne applicables à l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser : « Les bâtiments non contigus, situés sur une même unité foncière, doivent être implantés de telle manière que la marge de retrait de tout point des façades existantes ou à construire soit au moins égale à 10 mètres ». Le lexique de ce règlement définit la façade comme « un mur extérieur délimitant l’enveloppe d’une construction » et le balcon comme « une plate-forme à garde-corps ou balustrade en saillie sur une façade ».

13. En l’espèce, ainsi que le soutient M. B, si la notice descriptive précise que « les bâtiments ne sont pas contigus. La distance minimale entre les façades des deux bâtiments est de 10 mètres minimum », il ressort toutefois du plan de masse que la façade du bâtiment A comporte des balcons implantés à moins de dix mètres du bâtiment B en méconnaissance des dispositions précitées. Si la commune de Champigny-sur-Marne entend se prévaloir en défense de la définition qui figure dans le lexique du règlement du plan local d’urbanisme selon laquelle « on appelle retrait l’espace situé entre une construction et la limite séparative, sa largeur est constituée par la mesure de l’horizontale au nu de la façade du bâtiment considéré (saillies exclues) jusque sa rencontre avec la limite de propriété », une telle définition est seulement destinée à permettre le calcul de la distance de retrait par rapport à une limite séparative. S’agissant du calcul de la distance de retrait séparant deux bâtiment non contigus situés sur une même unité foncière, il résulte des dispositions citées au point précédent, en l’absence de toute précision expresse du règlement du plan local d’urbanisme à cet égard, qu’elle doit être mesurée en tout point de la façade, y compris au niveau des balcons en saillies. En l’espèce, il est constant que la distance de dix mètres a été mesurée au nu de la façade et non à l’aplomb des balcons. Dans ces conditions, le requérant est fondé à soutenir que le projet méconnaît l’article II. 3 des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme applicables à l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser, en tant qu’il comporte sur la façade du bâtiment A des balcons implantés à moins de 10 mètres du bâtiment B. Il suit de là que le moyen soulevé en ce sens doit être accueilli. En revanche, il ne ressort pas des plans du dossier de demande d’autorisation et notamment de la comparaison du plan de la façade Sud avec le plan du rez-de-chaussée que les « terrasses » qui apparaissent sur les plans du rez-de-chaussée pourraient être regardées comme un point de la « façade » au sens de ces dispositions et méconnaitraient les dispositions précitées.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article III. 1 des dispositions générales du règlement du PLU applicables à l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser :

14. Aux termes de l’article III. 1 des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de Champigny-sur-Marne applicables à l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser : « Toute autorisation d’occupation du sol peut être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées permettant la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. Elle peut également être refusée ou soumise à des prescriptions particulières si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès ».

15. En l’espèce, en se bornant à reprocher à la société pétitionnaire d’avoir prévu que l’accès à la construction projetée se fera en face d’un passage piéton existant, alors qu’il ressort des pièces du dossier et des écritures produites en défense qu’un large trottoir permettra d’accéder à la construction depuis l’avenue du général de Gaulle, voie elle-même large et où la visibilité est bonne, et alors au demeurant que les services consultés ont rendu des avis favorables au projet s’agissant en particulier de la sécurité des accès, le requérant n’établit pas la réalité du risque allégué. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit être écarté.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

16. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

17. Les vices retenus aux points 11 et 13 du présent jugement n’affectent que des parties identifiables du projet. Leur régularisation n’implique pas d’apporter au projet litigieux un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu d’annuler l’arrêté attaqué et la décision implicite rejetant le recours formé par M. B contre cet arrêté, en tant seulement qu’ils méconnaissent l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, faute pour le dossier de demande d’indiquer la sous-destination du local prévu au rez-de-chaussée, et l’article II. 3 des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme communal applicables à l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser, dès lors que les deux bâtiments projetés sur la même unité foncière ne seront pas implantés en respectant un retrait d’au moins dix mètres en tout point des façades, balcons compris. Il y a lieu de fixer un délai de six mois pendant lequel la société pétitionnaire pourra en demander la régularisation.

Sur les frais liés à l’instance :

18. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la commune de Champigny-sur-Marne et la société Kaufman et Broad Développement sur ce fondement.

19. Il n’y a pas non plus lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Champigny-sur-Marne et de la société Kaufman et Broad Développement la somme demandée par M. B au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 6 février 2023 par lequel le maire de Champigny-sur-Marne a délivré à la société Kaufman et Broad Développement un permis de construire et la décision implicite rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté sont annulés en tant seulement qu’ils méconnaissent l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, faute pour le dossier de demande d’indiquer la sous-destination du rez-de-chaussée, et l’article II. 3 des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme communal applicables à l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser, les deux bâtiments projetés sur la même unité foncière n’étant pas implantés en respectant un retrait d’au moins dix mètres en tout point des façades, balcons compris.

Article 2 : Le délai accordé à la société Kaufman et Broad Développement pour solliciter la régularisation de son projet est fixé à six mois à compter de la notification du jugement.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Champigny-sur-Marne et la société Kaufman et Broad Développement sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à la commune de Champigny-sur-Marne et à la société Kaufman et Broad Développement.

Délibéré après l’audience du 3 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juin 2025.

La rapporteure,

L. PRISSETTE

La présidente,

I. GOUGOTLa greffière,

G. AUMOND

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,