Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 28 août, 1er septembre et

23 novembre 2020 et 28 février 2022, M. B A doit être regardé comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2019 à raison du bien dont il est propriétaire au 14 B avenue du Général Leclerc à Maisons-Alfort (Val-de-Marne) ;

2°) d’enjoindre à l’administration fiscale de corriger la valeur locative de la taxe foncière sur les propriétés bâties retenue au titre des années 2018 et 2020 et de la taxe d’habitation au titre des années 2018 à 2020 pour cet immeuble, assortie des intérêts moratoires.

Il soutient que :

— le coefficient de situation particulière de 0,05 doit être ramené à 0 dès lors que l’immeuble qu’il occupe est exposé à des nuisances sonores, compte tenu de la présence de la route départementale 19, l’une des « plus circulantes » de la commune, distante de quarante mètres ainsi qu’à des nuisances résultants des vibrations générées par la ligne 8 du métro, qui « circule quasiment sous la copropriété » et des nuisances olfactives en raison de la présence d’une entreprise de levures ; la copropriété ne jouit pas d’une situation géographique exceptionnellement confortable à l’échelle de la ville ;

— le classement de l’immeuble en catégorie 3 n’est pas fondé en l’absence de modification architecturale, de matériaux et de configuration depuis la livraison de l’immeuble en 2017 alors qu’il répond aux critères de la catégorie 4 ; l’immeuble est vieillissant ; l’accès à la propriété a lieu via un portail sous un autre immeuble donnant sur le parking à l’air libre, sans hall d’entrée ; l’immeuble résulte de la transformation d’un ancien entrepôt ;

— les modifications résultant du procès-verbal du 25 mars 2019 de la commission communale des impôts directs n’ont donné lieu à aucune information préalable ni à une note explicative.

Par trois mémoires en défense, enregistrés les 13 novembre 2020, 14 février et

5 avril 2022, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

— la réclamation du 27 janvier 2020 est recevable concernant la taxe foncière sur les propriétés bâties de l’année 2018 ;

— les moyens invoqués par M. A ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

L’affaire a été renvoyée en formation collégiale en application de l’article R. 222-19 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Bonneau-Mathelot,

— et les conclusions de M^me Van Daële, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. M. et M^me A, qui ont acquis, le 2 décembre 2016, un bien, en vente en l’état futur d’achèvement, situé 14 B avenue du Général Leclerc à Maisons-Alfort (Val-de-Marne), ont été assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) au titre des années 2018 et 2019 à raison de cet immeuble. Classé en catégorie 4, ainsi qu’il résulte de la liste 41, la commission communale des impôts directs (CCID) du 25 mars 2019 a approuvé le reclassement de l’immeuble dans lequel est situé le bien en litige en catégorie 3 proposé par l’administration fiscale. C’est dans ce contexte que M. A a sollicité de l’administration fiscale la correction de la valeur locative attachée à son logement en remettant en cause son classement en catégorie 3 ainsi que le coefficient d’entretien. Par une décision du 8 juillet 2020, l’administration fiscale a partiellement admis sa réclamation contentieuse au titre de la TFPB de l’année 2019 en raison de la modification du coefficient d’entretien de 1,20 à 1. Par la présente requête, M. A demande au tribunal de prononcer la réduction de la cotisation de TFPB à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2019 à raison du bien dont il est propriétaire et d’enjoindre à l’administration fiscale de corriger la valeur locative de TFPB retenue au titre des années 2018 et 2020 et de la taxe d’habitation au titre des années 2018 à 2020 pour cet immeuble.

Sur les conclusions à fin de réduction :

S’agissant de la régularité de la procédure d’imposition :

2. Si M. A soutient que les modifications résultant du procès-verbal du

25 mars 2019 de la CCID n’ont donné lieu à aucune information préalable ni à une note explicative, il n’assortit ce moyen d’aucune référence textuelle et précision permettant au tribunal d’en apprécier le bien-fondé.

S’agissant du bien-fondé de l’imposition :

3. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». Aux termes de l’article 1388 de ce code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation ». Aux termes de l’article 1415 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition ». Aux termes de l’article 1495 de ce code : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation. / () ». Aux termes de l’article 1496 du même code : « I. – La valeur locative des locaux affectés à l’habitation ou servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. – La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement ».

4. En matière de taxes locales, il appartient au juge de l’impôt de se déterminer au vu de l’instruction. Toutefois, il incombe à chacune des parties de produire devant lui les éléments qu’elle est seule en mesure de produire.

En ce qui concerne le classement du bien :

5. Aux termes de l’article 324 G de l’annexe III au code général des impôts : « I. – La classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction (maisons individuelles immeubles collectifs dépendances bâties isolées) les diverses catégories de locaux d’habitation existant dans la commune. / () ». Aux termes de l’article 324 H de cette même annexe III : « I. – Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après. / (). / IV. – Les caractéristiques physiques afférentes à chaque nature et catégorie de locaux retenus lors de la classification communale sont inscrites au procès-verbal des opérations de la révision ». Cette nomenclature-type comporte huit catégories pour établir la classification communale des locaux d’habitation et repose que les critères tirés du caractère architectural de l’immeuble, de la qualité de la construction, de la distribution du local et de sa conception générale, de l’équipement du local et l’impression d’ensemble donnant le caractère général de l’habitation.

6. M. A, qui ne conteste pas le local de référence, soutient que le classement en catégorie 3 de son bien n’est pas fondé et fait valoir qu’il relève de la catégorie 4.

7. Il résulte de l’instruction que la catégorie 3 correspond, ainsi que cela ressort de la classification communale applicable sur le territoire de la commune de Maisons-Alfort, à des immeubles collectifs répondant aux caractéristiques suivantes :

Aspect architectural de l’immeubleNature et qualité des matériaux mis en œuvreConception générale des locauxEquipements visuelsObservationsBel immeuble, avec une recherche architecturale certaine. Décoration soignée. En ce qui concerne les immeubles modernes : lignes sobres mais de très bon goût. Grands balcons ou loggias.

Construction de très bonne qualité : pierre, moellons, parement de briques, de marbre ou de granit. Armature de béton pour les immeubles récents.Hall d’entrée de bonnes dimensions bien décoré. Grands appartements bien distribués avec de bons dégagements et parfois des chambres de domestiques. Pièces de réception en nombre suffisant et de grandes dimensions.Equipement complet : ascenseur, escalier de service selon l’importance de l’immeuble. Dans les immeubles anciens, en général tapis d’escalier, parfois absence de vide-ordures. Plusieurs W.C. et salles d’eau par appartement.Immeuble de très grand standing.

La catégorie 4 correspond à des immeubles collectifs dont les caractéristiques sont les suivantes :

Aspect architectural de l’immeubleNature et qualité des matériaux mis en œuvreConception générale des locauxEquipements visuelsObservationsConstruction soignée et de belle apparence. Façade soignée, avec souvent sculptures et balcons à 1 ou 2 étages pour les immeubles anciens.Matériaux de très bonne qualité : pierre, moellons, meulière, béton parfois briques de parement. Conditions d’habitabilité satisfaisantes.Vestibule d’entrée assez large. Escalier d’apparence simple mais suffisamment large. Appartements de dimensions plus courantes mais toujours satisfaisantes avec une ou plusieurs pièces de réception.Equipements satisfaisants : ascenseur, vide-ordures selon l’âge et l’importance de l’immeuble : chauffage central. Confort complet.

Immeuble de bon standing.

8. Il résulte de l’instruction que, pour justifier le classement du bien dont sont propriétaires M. et M^me A en catégorie 3, l’administration fiscale s’est fondée sur ses caractéristiques et éléments de confort lui conférant « une bonne habitabilité » tirés de ce que ce bien, d’une superficie de 192 m², organisé en duplex, comporte onze pièces principales dont cinq chambres avec de nombreux éléments de commodité tels que quatre salles de bains et d’eau, dotées d’une baignoire et de trois douches, et trois W.C. L’immeuble est, en outre, raccordé au

tout-à-l’égout et dispose du chauffage central. Pour contester ce classement, M. A ne peut utilement se prévaloir des conditions d’accès « via un portail sous un autre immeuble donnant sur le parking à l’air libre » dès lors qu’elles ne relèvent pas des critères de classement précités. Par ailleurs, la circonstance que, depuis la livraison du bien en litige, l’immeuble n’a fait l’objet d’aucune modification architecturale, de matériaux et de configuration ne faisait pas obstacle à ce que l’administration fiscale modifie les éléments, dont le classement, concourant à la détermination de la valeur locative du logement, les dispositions des articles 1516 et suivants du code général des impôts n’excluant pas le droit de modifier la base d’imposition à la TFPB si l’administration fiscale s’y croyait fondée. Si M. A fait valoir que le classement de son bien en catégorie 3 n’est pas fondé eu égard à la nature des matériaux utilisés, l'« immeuble résultant de la transformation d’un ancien entrepôt dont le clos et couvert ont été conservés tels quels », qui ne comporte ni pierre, ni armature de béton, les parements en briques étant rares et les façades étant essentiellement « habillées » d’enduit projeté, et à la conception générale des lieux, en l’absence d’un hall d’entrée, ces éléments ne sont pas suffisants eu égard à ceux précédemment rappelés pour estimer que son logement ne ressort pas de la catégorie 3. Dans ces conditions, il ne résulte pas de l’instruction que l’administration fiscale aurait surévalué l’immeuble en litige en le classant en catégorie 3.

En ce qui concerne le coefficient de situation particulière :

9. Aux termes de l’article 324 de l’annexe III au code général des impôts : " Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l’emplacement particulier :

APPRÉCIATION DE LA SITUATION

(générale ou particulière)COEFFICIENT

de situation générale

COEFFICIENT

de situation particulièreSituation excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénients marquants+ 0,10+ 0,10Situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients+ 0,05+ 0,05Situation ordinaire, n’offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent00Situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages- 0,05- 0,05Situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers- 0,10-0,10

Le coefficient de situation particulière tient compte notamment de la présence ou de l’absence de dépendances non bâties ".

10. M. A soutient que le coefficient de situation particulière de 0,05 retenu par l’administration fiscale doit être ramené à 0.

11. Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a appliqué le coefficient de situation particulière de + 0,05 pour tenir compte de l’emplacement particulier de l’immeuble en litige, en retrait de la route départementale 19, ce coefficient correspondant, d’après le tableau figurant à l’article 324 R précité de l’annexe III au code général des impôts, à une « situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients ». Pour contester l’application de ce coefficient, M. A fait valoir que l’immeuble qu’il occupe est exposé à des nuisances sonores, compte tenu de la présence de la route départementale 19, l’une des « plus circulantes » de la commune, distante de quarante mètres, ainsi qu’à des nuisances résultant des vibrations générées par la ligne 8 du métropolitain, qui « circule quasiment sous la copropriété » et des nuisances olfactives en raison de la présence d’une entreprise de levures. A l’appui de son argumentation, M. A produit les cartes du trafic routier du Val-de-Marne 2017 et 2018 ainsi que deux cartes, non datées, identifiant à Maisons-Alfort les « bâtiments sensibles exposés à un dépassement des valeurs seuils de bruit le long des axes routiers départementaux », dont la route départementale 19, exposés aux nuisances sonores nocturnes, la valeur seuil étant de 68 dB, et quotidiennes, la valeur seuil étant de 68 dB. Toutefois, s’il n’est pas contesté que l’emplacement de l’immeuble se situe à proximité de la route départementale 19, soit à une quarantaine de mètres, de laquelle il est séparé par la présence d’un autre immeuble, les cartes produites ne permettent pas de démontrer que l’immeuble occupé serait exposé à un dépassement des seuils précités en l’absence de données précises tenant compte de sa position au regard de la route départementale 19. En tout état de cause, nonobstant la circonstance que l’immeuble concerné subirait, dans une moindre mesure, des nuisances sonores, elle n’est pas, en l’espèce, suffisante pour démontrer que le coefficient de situation particulière de + 0,05 ne serait pas fondé alors que M. A ne démontre pas que les nuisances sonores générées par le trafic routier seraient demeurées identiques ou se seraient aggravées en 2019. M. A n’établit pas davantage, en se bornant à produire la carte du tracé de la ligne 8 du métropolitain, la réalité des nuisances qu’il invoque dues aux vibrations résultant du trafic. Par ailleurs, s’agissant de la présence de l’entreprise de levures, M. A précise qu’elle est un « point commun à nombre de secteurs de Maisons-Alfort » et qu’il ne s’y « attarde pas ». Dans ces conditions, il ne résulte pas de l’instruction qu’en appliquant le coefficient de situation particulière de + 0,05, l’administration fiscale aurait insuffisamment pris en compte les désagréments dont M. A se prévaut alors, au surplus, qu’il résulte des données librement accessibles que l’immeuble est situé à proximité d’arrêts de bus et de commerces.

12. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de réduction présentées par M. A ne peuvent qu’être rejetées et, par voie de conséquence, et en tout état de cause, les conclusions à fin d’injonction.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié M. B A et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne.

Délibéré après l’audience du 27 février 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Bonneau-Mathelot, présidente,

M. Demas, conseiller,

M. Kourak, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025.

La présidente-rapporteure,

S. BONNEAU-MATHELOT

L’assesseur le plus ancien,

C. DEMAS

La greffière,

S. SCHILDER

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,