Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 9 mai 2023, 18 août 2023 et 27 janvier 2025, MM. D…, A… et F… E…, M^me B… E… et la société par actions simplifiée (SAS) Heir Développement, représentés par M^e Falala, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 7 mars 2023 par laquelle le directeur général de l’établissement public foncier d’Île-de-France a exercé le droit de préemption sur un bien cadastré section J n° 45, situé 10-12, avenue Gallieni à Saint-Maur-des-Fossés ;

2°) de mettre à la charge de l’établissement public foncier d’Île-de-France une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la décision est entachée d’incompétence, dès lors qu’il n’est pas établi, d’une part, que la délégation consentie par la préfète du Val-de-Marne à l’établissement public foncier d’Île-de-France pour exercer le droit de préemption aurait été régulièrement publiée et, d’autre part, que le directeur général de l’établissement aurait reçu compétence pour édicter la décision attaquée, alors que le droit de préemption appartient en principe au conseil d’administration ;

- il n’est pas établi que le service des domaines ait été consulté et ait émis un avis avant que la décision ne soit édictée ;

- la décision attaquée a été signifiée tardivement, de sorte que le titulaire du droit de préemption doit être regardé comme ayant renoncé à préempter le bien litigieux en application de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme ;

- elle est entachée d’un détournement de pouvoir, compte tenu de l’offre anormalement basse de l’établissement public foncier d’Île-de-France.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 3 octobre 2024 et 3 mars 2025, l’établissement public foncier d’Île-de-France, représenté par M^e Salaün, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de l’urbanisme ;

l’arrêté du 7 février 2007 pris en application de l’article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques et fixant les modalités relatives au dépôt et à la distribution des envois postaux ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M^me Prissette,

les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

les observations de M^e Falala, représentant les requérants,

et les observations de M^e Montagne, substituant M^e Salaün, représentant l’établissement public foncier d’Île-de-France.

Considérant ce qui suit :

MM. D…, A… et F… E… ainsi que M^me B… E… sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé 10-12, avenue Galliéni à Saint-Maur-des-Fossés. Souhaitant céder ce bien à la société par actions simplifiée (SAS) Heir Développement, une déclaration d’intention d’aliéner a été établie et reçue en mairie de Saint-Maur-des-Fossés le 28 novembre 2022. Par une décision du 7 mars 2023, le directeur général de l’établissement public foncier d’Île-de-France a décidé d’exercer le droit de préemption sur ce bien. Les consorts E… ainsi que la société Heir Développement demandent l’annulation de cette décision.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien (…). Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d’être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d’Etat. La déclaration d’intention d’aliéner peut être dématérialisée. Le cas échéant, cette déclaration comporte également les informations dues au titre des articles L. 303-2 et L. 741-1 du code de la construction et de l’habitation. / (…) Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Lorsqu’il envisage d’acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d’intention d’aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien (…) ». Aux termes de l’article D. 213-13-1 du même code : « La demande de la visite du bien prévue à l’article L. 213-2 est faite par écrit. / Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu’au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l’article R. 213-25. / Le délai mentionné au troisième alinéa de l’article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire ». Aux termes de l’article R. 213-25 de ce code : « Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration ».

Aux termes de l’article 5 de l’arrêté du 7 février 2007 pris en application de l’article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques et fixant les modalités relatives au dépôt et à la distribution des envois postaux, dans sa rédaction alors applicable : « En cas d’absence du destinataire à l’adresse indiquée par l’expéditeur lors du passage de l’employé chargé de la distribution, le prestataire informe le destinataire que l’envoi postal est mis en instance pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de la présentation de l’envoi postal à son domicile ainsi que du lieu où cet envoi peut être retiré. / Au moment du retrait par le destinataire de l’envoi mis en instance, l’employé consigne sur la preuve de distribution les informations suivantes : / – les nom et prénom de la personne ayant accepté l’envoi et sa signature (le destinataire ou son mandataire) ; / – la pièce justifiant son identité ; / – la date de distribution. / La preuve de distribution comporte également la date de présentation de l’envoi. / Les modalités de l’information du destinataire sont fixées dans les conditions générales de vente ainsi que celles relatives au retour de l’envoi postal à l’expéditeur en cas de non-distribution ». Aux termes de l’article 6 de cet arrêté : « Un exemplaire de la preuve de distribution doit être conservé par le prestataire de services postaux pendant un an à compter de la date de distribution. Pendant cette période, cette pièce est communiquée, à leur demande, à l’expéditeur et au destinataire, après vérification de leur identité ». Aux termes de l’article 7 du même arrêté : « A la demande de l’expéditeur, (…) le prestataire peut établir un avis de réception attestant de la distribution de l’envoi. Cet avis est retourné à l’expéditeur et comporte les informations suivantes : / – les nom et prénom de la personne ayant accepté l’envoi et sa signature (le destinataire ou son mandataire) ; / – la pièce justifiant son identité ; / – la date de présentation si l’envoi a fait l’objet d’une mise en instance ; / – la date de distribution ; / – le numéro d’identification de l’envoi ; / – l’identification du prestataire ayant effectué la distribution, s’il est différent de celui auprès duquel l’envoi a été déposé ».

Il résulte des dispositions de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c’est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l’Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l’Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption. En cas de notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la réception par le propriétaire doit être regardée comme intervenant à la date à laquelle le pli est présenté pour la première fois à l’adresse indiquée dans la déclaration d’intention d’aliéner. Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Le titulaire du droit de préemption peut, dans ce délai de deux mois, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents. Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande de communication des documents ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption.

D’une part, il ressort des pièces du dossier que la déclaration d’intention d’aliéner a été réceptionnée par la commune de Saint-Maur-des-Fossés le 28 novembre 2022. Cette déclaration précise que toutes les décisions prises dans le cadre de l’exercice du droit de préemption doivent être notifiées à l’adresse du mandataire, le cabinet d’urbanisme Xénard, où les propriétaires ont fait élection de domicile. En l’espèce, une demande de visite du bien a été adressée au mandataire par une lettre recommandée avec accusé de réception du 26 janvier 2023. Il ressort des mentions figurant sur le pli que ce courrier a été réceptionné le 30 janvier 2023, soit après l’expiration du délai de deux mois dont disposait le titulaire du droit de préemption pour l’exercer. Si l’établissement public foncier d’Île-de-France produit en défense une capture d’écran du suivi de l’envoi émanant du site internet de La Poste et comprenant une mention datée du 28 janvier 2023 selon laquelle « une seconde présentation de [l’]envoi est programmée », ce seul élément, en l’absence notamment de toute indication en ce sens sur l’accusé réception en méconnaissance de l’article 5 de l’arrêté du 7 février 2007 pris en application de l’article R. 2-1 du code des postes et des télécommunications électroniques, ne suffit pas à établir l’existence de mentions claires, précises et concordantes démontrant que le pli contenant la demande de visite du bien aurait été présenté une première fois au mandataire le 28 janvier 2023 comme le soutient l’établissement public foncier d’Île-de-France, alors que seule compte la date de la première présentation ainsi qu’il a été dit au point précédent. Dans ces conditions, la demande de visite n’a pu suspendre le délai de deux mois prévu par les dispositions citées au point 2.

D’autre part, si une demande de communication de documents complémentaires a également été adressée par une autre lettre recommandée avec accusé de réception du 26 janvier 2023, cette demande n’a pas non plus été notifiée au mandataire dans le délai de deux mois précité et, si trois des quatre propriétaires en ont accusé réception avant l’expiration de ce délai, la décision attaquée a, en tout état de cause, été édictée et signifiée après l’expiration d’un délai d’un mois courant à compter du 31 janvier 2023, date à laquelle les requérants ont transmis les documents sollicités.

Par suite, faute d’avoir été notifiée dans le délai prévu par les dispositions de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, lequel expirait le 28 janvier 2023, les requérants sont fondés à soutenir que la décision attaquée est intervenue tardivement, alors que le titulaire du droit de préemption avait déjà tacitement renoncé à l’exercice de ce droit. Le moyen soulevé en ce sens doit, par suite, être accueilli.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est, en l’état du dossier, de nature à fonder l’annulation de la décision contestée.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que l’établissement public foncier d’Île-de-France demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’établissement public foncier d’Île-de-France une somme globale de 2 000 euros à verser aux requérants au titre de ces mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La décision du 7 mars 2023 par laquelle l’établissement public foncier d’Île-de-France a exercé le droit de préemption urbain sur l’ensemble immobilier situé 10-12, avenue Galliéni à Saint-Maur-des-Fossés (parcelle cadastrée section J n° 45) est annulée.

Article 2 : L’établissement public foncier d’Île-de-France versera une somme globale de 2 000 euros aux requérants sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. D… E… (désigné représentant unique) et à l’établissement public foncier d’Île-de-France.

Copie en sera adressée au préfet du Val-de-Marne et à la commune de Saint-Maur-des-Fossés.

Délibéré après l’audience du 13 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026.

La rapporteure,

L. PRISSETTE

La présidente,

I. GOUGOT

La greffière,

M. C…

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,