Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 5 décembre 2023, le 20 avril 2024 et le 15 juin 2025, M. C… et M^me B… D…, ainsi que M. E… et M^me G… F…, représentés par la SELARL Bouboutou, demandent au tribunal :

d’annuler l’arrêté du 12 juin 2023 par lequel la préfète du Val­de­Marne a accordé à la société Agencity promotion un permis pour la démolition des constructions existantes et la construction d’un ensemble immobilier comprenant soixante-deux logements et un local d’activité sur un terrain sis 62-66 boulevard d’Alsace Lorraine au Perreux-sur-Marne, ensemble la décision implicite par laquelle la préfète du Val­de­Marne a rejeté leur recours gracieux ;

de mettre à la charge in solidum de l’Etat et de la société Agencity promotion la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils disposent d’un intérêt pour agir ;

- le dossier de demande de permis est entaché d’insuffisances ou d’incomplétudes en méconnaissance des articles R. 431-8, R. 431-10, et R. 451-1 du code de l’urbanisme ;

- le projet est incompatible avec l’OAP n° 2 Boulevard d’Alsace Lorraine ;

- l’arrêté contesté méconnait l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme et l’article UA 4.2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ;

- il méconnait l’article UA 4.3 du règlement du PLU et l’article 77 du règlement sanitaire départemental du Val­de­Marne ;

- il méconnait l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme et UA 6.1 du règlement du PLU ;

- il méconnait l’article UA 1 du règlement du PLU et R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- il méconnait l’article UA 6.2.2 du règlement du PLU ;

- il méconnait l’article UA 7 du règlement du PLU ;

- il méconnait l’article UA 10 du règlement du PLU ;

- il méconnait l’article UA 11 du règlement du PLU ;

- il méconnait l’article 1er du règlement du plan de prévention des risques mouvement de terrain, et le f) de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme ;

- il méconnait l’article 42 du règlement sanitaire départemental.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 20 février 2024 et le 28 mai 2025, la société Agencity promotion représentée par M^e Courrech, dans le dernier état de ses écritures conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens de la requête sont infondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 mai 2025, le préfet du Val­de­Marne conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête sont infondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le règlement sanitaire départemental du Val-de-Marne ;

- le règlement du service public d’assainissement ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Combier,

- les conclusions de M. Grand, rapporteur public,

- et les observations de M^e Leplat, représentant M. et M^me D… et M. et M^me F…, ainsi que celles de M^e Morisseau, représentant la société Agencity Promotion.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 12 juin 2023 la préfète du Val­de­Marne a accordé un permis à la société Agencity Promotion pour la démolition des constructions existantes et la construction d’un ensemble immobilier comprenant soixante-deux logements et un local d’activité sur un terrain sis 62-66 boulevard d’Alsace Lorraine au Perreux-sur-Marne en zone UAa du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune du Perreux-sur-Marne. M. C… et M^me B… D… ont formé un recours gracieux par un courrier reçu en préfecture le 4 août 2023, resté sans réponse. M. et M^me D… demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 12 juin 2023 ensemble la décision implicite par laquelle la préfète du Val­de­Marne a rejeté leur recours gracieux.

Sur la légalité de la décision attaquée :

En ce qui concerne le moyen tiré des insuffisances ou de l’incomplétude du dossier de demande :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants (…) »

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Il ressort des mentions de la notice architecturale jointe au dossier de demande que des maisons individuelles sont édifiées sur les parcelles mitoyennes du terrain d’assiette et que ses abords se composent d’un tissu pavillonnaire dense et ponctuellement de bâtiments d’habitats collectifs en R+3+combles sur le boulevard d’Alsace Lorraine. En outre, le dossier de demande d’autorisation comporte trois documents préfigurant l’insertion du projet dans son environnement ainsi que des photographies de l’environnement proche et lointain du terrain d’assiette. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les mentions de la notice seraient insuffisantes en méconnaissance du 1° de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme précité, alors que le service instructeur était suffisamment informé par les pièces du dossier de demande sans que son appréciation ait pu être faussée par les insuffisances alléguées.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : a) le plan des façades (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; (…) »

D’une part, ainsi qu’il a été dit au point 4, le dossier de demande comporte trois documents préfigurant l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes, son impact visuel et le traitement des accès et du terrain. La circonstance qu’ils ne représentent pas l’ensemble des maisons individuelles à proximité du projet n’est pas suffisante alors que le service instructeur était mis à même d’apprécier l’insertion du projet au regard des autres pièces du dossier et notamment des documents photographiques sur lesquels on peut notamment identifier la maison des époux F…. Par ailleurs, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la circonstance que le dossier de demande d’autorisation ne permettrait pas de connaitre le nombre, l’emplacement et la couleur exacte des descentes d’évacuation pluviale, de telles précisions n’étant pas de celles exigées par les dispositions précitées du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance du dossier de demande au regard des dispositions des c) et d) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme précité doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 451-1 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de démolir précise : (…) / c) La date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits ; (…) ».

Il ressort des mentions portées par la société pétitionnaire au Cerfa joint au dossier de demande qu’elle a indiqué que les constructions dont la démolition était envisagée ont été construites dans la seconde moitié du XXème siècle. Les requérants ne sont pas fondés à soutenir que cette mention serait « trop approximative » au regard des exigences de l’article R. 451-1 du code de l’urbanisme, précitées.

En quatrième lieu, l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme dispose notamment que : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) / f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 du code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; (…) ». Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au juge, saisi d’un moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme de s’assurer de la production, par le pétitionnaire, d’un document établi par l’architecte du projet ou par un expert attestant qu’une étude a été menée conformément aux exigences de la règlementation et que ses résultats ont été pris en compte au stade de la conception du projet. Il ne saurait en revanche dans ce cadre porter une appréciation sur le contenu de l’étude et son caractère suffisant au regard des exigences des plans de prévention des risques qui en imposent la réalisation.

Par ailleurs, l’article 1er du chapitre 2 du Titre II du plan de prévention des risques naturels mouvements de terrain (PPRMT) relatif à la réglementation applicable en zone B2 dispose que : « [est prescrite pour toute construction nouvelle] la réalisation d’une étude définissant les dispositions constructives nécessaires pour assurer la stabilité des constructions vis-à-vis du risque avéré de tassement ou de soulèvement différentiel et couvrant la conception, le pré-dimensionnement et l’exécution des fondations, ainsi que l’adaptation de la construction et de son environnement immédiat aux caractéristiques du site, conformément aux missions géotechniques de type G2 AVP (étude géotechnique de conception – phase d’avant-projet), G2 PRO (étude géotechnique de conception phase de projet) et G3 (étude et suivi géotechnique d’exécution) au sens de la norme NF P94-500. Toutes les dispositions issues de cette étude devront être appliquées. »

Il ressort d’une attestation du 7 octobre 2022 dressée par le cabinet « Atlas Geotechnique » que l’étude prescrite par le plan de prévention des risques permettant de déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation de la construction projetée a été réalisée, et que le projet la prend en compte et respecte l’intégralité des interdictions, recommandations et prescriptions édictées. L’allégation des requérants selon laquelle cette attestation n’aurait pas été jointe au dossier de demande n’est pas suffisamment étayée, alors notamment que le bordereau de dépôt des pièces jointes à la demande de permis de construire annexé au Cerfa mentionne que cette pièce a été déposée. Par suite, le moyen doit être écarté comme manquant en fait.

En cinquième lieu, l’article R. 431-4 dispose que : « La demande de permis de construire comprend : /a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. ».

Sous un paragraphe intitulé « sur la méconnaissance de l’article UA 4.2 » les requérants soutiennent notamment que « le dossier de permis de construire indique seulement dans la notice descriptive qu’ « un bassin de rétention des eaux pluviales est implanté sous la rampe de parking », qu’aucune « précision n’est apportée sur le volume de ce bassin de rétention ni même s’il est suffisant pour gérer les eaux pluviales » et qu’une note de gestion des eaux de pluie aurait dû être impérativement jointe au dossier de demande afin de permettre au service instructeur de s’assurer de la conformité du projet aux dispositions de l’article UA 4.2 du règlement du PLU cité au point 24. Ce faisant, ils doivent être regardés comme soulevant un moyen tiré de l’incomplétude ou des insuffisances du dossier de demande de permis de construire. Toutefois, ces informations et documents ne sont pas exigés en vertu des articles R. 431-4 et suivant du code de l’urbanisme, alors qu’il ne ressort pas des informations disponibles en ligne sur le site Géoportail et accessibles au public que le projet serait implanté dans une zone concernée par le plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) de la Seine et de la Marne dans le département du Val­de­Marne. Par suite le moyen doit être écarté.

En outre, si les requérants soutiennent que le dossier de demande ne comprend pas de note de gestion des eaux de pluie en méconnaissance de l’article 42 du règlement sanitaire départemental, ils fondent leur moyen sur les dispositions de l’article 42 du règlement du service départemental d’assainissement adopté le 17 octobre 2022 par le conseil départemental du Val-de-Marne, qui n’est pas applicable à la procédure de délivrance d’une autorisation d’urbanisme. Par suite le moyen doit être écarté comme inopérant.

En sixième lieu, aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. » L’article UA 6.1.2 du règlement du PLU dispose que : « Une implantation à l’alignement ne fait pas obstacle à la réalisation d’avancés ou de reculs partiels et limités de la façade, en implantation ou en surélévation, dès lors qu’ils ne remettent pas en cause l’aspect visuel de la continuité du bâti. En cas de surplomb de l’espace public, celui-ci ne pourra pas être supérieur à 0,30 mètre de saillie sans création de surface (bow-window interdit). Une autorisation du gestionnaire de voirie devra alors être délivrée. »

Les requérants soutiennent que le projet prévoit des éléments de modénature en surplomb du domaine public sur 0,3 mètre, sans qu’une autorisation du gestionnaire de voirie ait été délivrée, en méconnaissance selon eux des dispositions précitées. Toutefois l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme impose seulement que le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public.

En l’espèce, il ressort du courrier du 12 octobre 2022 de la direction des transports de la voirie et des déplacements que le service gestionnaire a exprimé son accord pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. En outre, si l’article UA 6.1.2 du règlement du PLU précise qu’en cas de surplomb « Une autorisation du gestionnaire de voirie devra alors être délivrée. », ces dispositions n’impliquent pas que cette autorisation doit être obtenue préalablement à la délivrance du permis de construire.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incompatibilité du projet avec l’orientation d’aménagement et de programmation n°2 du PLU :

Aux termes de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme : « L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation. ». Il résulte de ces dispositions qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. En outre, la compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec les OAP d’un PLU s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une OAP, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent. Enfin, il appartient au juge de rechercher si les effets de ce projet doivent être regardés comme suffisants pour contrarier, par eux-mêmes, les objectifs de l’OAP à l’échelle de la zone à laquelle cette orientation se rapporte.

Les requérants soutiennent que le projet autorisé serait incompatible avec l’OAP n°2 « boulevard Alsace Lorraine » qui vise notamment à « œuvrer en faveur d’un traitement plus urbain permettant d’améliorer l’image de la ville depuis cet axe très fréquenté, maintenir la présence d’une mixité fonctionnelle » et qui précise que la requalification de l’image de la ville passe par une requalification du tissu urbain de ce secteur avec pour objectif de « faciliter l’implantation d’activités économiques (bureaux pour l’accueil de PME/TPE ou espaces de coworking) » et de « valoriser l’appareil commercial, afin de créer une atmosphère de boulevard urbain ». Cette OAP est accompagnée d’un document graphique qui identifie différents secteurs dédiés à l’atteinte de sous-objectifs identifiés. Il ressort de ce document que le terrain d’assiette du projet se situe dans une zone désignée comme « secteur mixte à vocation dominante de logements à R+5+C en front de rue avec commerces/activités en rez-de-chaussée ». Le projet qui prévoit soixante-deux logements et un local d’activité commerciale ou de bureaux de 51 m² environ, et donnant sur le boulevard, ne peut être regardé comme compromettant par lui-même les objectifs de l’OAP, alors au demeurant qu’il répond à l’objectif de mixité fonctionnelle. A cet égard, la faible proportion de surface dédiée à l’activité en comparaison des 4 000 m² de surface de plancher destinés à l’habitation n’est pas, à elle seule, de nature à établir que le projet serait incompatible avec l’OAP. Enfin, alors que les constructions projetées ne disposent que de quarante-trois mètres de linéaire de façade sur le boulevard d’Alsace Lorraine, le projet n’est en tout état de cause pas susceptible par lui-même de compromettre les objectifs de l’OAP, compte tenu de son échelle. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire (…) ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés ». Il résulte de ces dispositions qu’un permis de construire doit être refusé lorsque, d’une part, des travaux d’extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou d’électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d’autre part, lorsque l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.

En se bornant à soutenir que la société pétitionnaire n’aurait « rien précisé dans son dossier de ce que deviennent les eaux qui vont transiter par son bassin de rétention. », qu’il n’aurait « pas été étudié si des travaux d’extension ou de renforcement du réseau existant sont rendus nécessaires par l’ajout de soixante-deux logements contre cinq existants sur le terrain actuellement », et à alléguer « que des travaux sur les réseaux publics d’assainissement seront nécessaires eu égard à l’ampleur du projet », les requérants n’établissent pas que des travaux d’extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics seraient nécessaires à la desserte de la construction projetée, le seul raccordement du bassin de rétention au réseau public d’évacuation des eaux pluviales, n’étant pas à lui seul de nature à l’établir. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et de l’article UA 1 du règlement du PLU :

Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». L’article UA 1 du règlement du PLU interdit « Les constructions ou installations qui, par leur nature, leur importance ou leur aspect, seraient incompatibles avec la sécurité ou la salubrité publique ».

Les requérants soutiennent que l’arrêté contesté méconnaitrait l’article 1er du chapitre 2 du titre II du PPRMT cité au point 10 relatif à la réglementation applicable en zone B2, et les articles UA1 du règlement du PLU et R. 111-2 du code de l’urbanisme précités. Toutefois, en se bornant à se prévaloir de l’absence d’une attestation certifiant qu’une étude géotechnique a été réalisée, ils n’établissent pas que le projet serait de nature à porter atteinte à la sécurité publique et qu’il méconnaitrait ces dispositions. Par suite, le moyen ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance de l’article UA 4 du règlement du PLU :

En premier lieu, l’article UA 4.2 du règlement du PLU dispose notamment qu’ : « En l’absence de contraintes naturelles ou techniques particulières, notamment liées à la présence d’argile dans le sol, la gestion des eaux pluviales (qu’il s’agisse d’eaux de ruissellement, de toitures ou de revêtements étanches) à la parcelle, par des dispositifs de types bacs de rétention, puits d’infiltration ou épandage, sans raccordement au réseau public d’assainissement doit être la première solution recherchée. / Si l’infiltration est insuffisante, déconseillée ou techniquement non réalisable, l’excédent d’eau non infiltré est rejeté dans le réseau public avec un débit de fuite maximal autorisé, pour une pluie de retour décennal, de 10 l/s/ha, conformément au zonage pluvial départemental. » et que « Le rejet d’eaux pluviales au réseau départemental ne pourra être autorisé que si : / – Il est démontré que le rejet de l’intégralité des eaux pluviales au milieu naturel (sol, milieu aquatique, air : tout exutoire favorisant le cycle naturel de l’eau) n’est pas possible. / – La gestion des pluies courantes (jusqu’à 8mm) est assurée sans rejet au réseau grâce à la mise en œuvre de dispositifs de gestion à la source des eaux pluviales ; / – Le rejet est régulé selon, le débit de fuite maximal autorisé localement. Cette valeur ne devra pas être dépassée quels que soient les évènements pluvieux (by-pass et surverse ne sont pas autorisés sur les réseaux départementaux ; / – Le débit de fuite maximum admis sur la totalité de la commune est de 10 L/s/ha par application du zonage pluvial départemental. ».

D’une part, en soutenant que « le dossier de permis de construire indique seulement dans la notice descriptive qu’un bassin de rétention des eaux pluviales est implanté sous la rampe de parking », qu’aucune « précision n’est apportée sur le volume de ce bassin de rétention ni même s’il est suffisant pour gérer les eaux pluviales. », et qu’une note de gestion des eaux de pluie devait être impérativement jointe au dossier de demande afin de permettre au service instructeur de s’assurer de la conformité du projet aux dispositions de l’article UA 4.2 du règlement du PLU, les requérants soulèvent un moyen tiré des insuffisances du dossier de demande auquel il a été répondu au point 13.

D’autre part, alors qu’il ressort des propres écritures des requérants que le terrain d’assiette du projet est situé dans une zone où l’infiltration à la parcelle n’est ni souhaitable ni recommandée, en se bornant à soutenir que les terrasses ne seraient pas végétalisées, que la conformité du projet aux dispositions précitées ne serait pas établie, et qu’elle n’aurait pas été vérifiée par le service instructeur, les requérants n’établissent pas que le projet méconnaitrait les dispositions de l’article UA 4.2 du règlement du PLU, qui au demeurant, en indiquant que la gestion des eaux pluviales sans raccordement au réseau public d’assainissement doit être la première solution recherchée, prescrivent seulement de privilégier une solution sans raccordement, sans l’imposer. Par suite, le moyen doit être écarté.

En second lieu, aux termes de l’article UA 4.3 du règlement du PLU : « Les constructions nouvelles doivent prévoir des zones de stockage des différentes catégories de déchets collectés sur la commune, des objets encombrants et des déchets verts. (…) / Pour les constructions comprenant plus d’un logement, les systèmes de stockage doivent être intégrés dans le projet architectural (volume bâti). /Le système de stockage choisi doit être conforme au règlement sanitaire départemental (…) ». Par ailleurs, aux termes de l’article 77 du règlement sanitaire départemental : « Dans les immeubles collectifs, les poubelles doivent être entreposées dans un local de dimensions convenables, réservé à cet usage, (…) clos (…) aisément accessibles, ouvrant directement par une porte sur rue, cour ou courette. (…) / Leurs dimensions doivent permettre de recevoir tous les récipients nécessaires à l’immeuble, ceux-ci pouvant y être stockés et manipulés sans difficulté ; elles doivent permettre le stockage dans les récipients des déchets produits pendant deux jours consécutifs sans ramassage par le service de collecte ».

Les dispositions des règlements sanitaires départementaux ne peuvent être utilement invoquées au soutien de la contestation de la légalité d’un permis de construire que lorsqu’elles concernent l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions, leur assainissement et l’aménagement de leurs abords au sens des dispositions de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme. La méconnaissance des dispositions précitées de l’article 77 du règlement sanitaire départemental qui concerne l’assainissement peut être utilement invoquée.

Les requérants soutiennent que le projet autorisé méconnait l’article 77 du règlement sanitaire départemental dès lors que le projet ne prévoit qu’un local à ordure d’une surface de 16 m². Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment projeté comprend deux cages d’escalier et que chaque cage dispose d’un local dédié à la collecte des ordures ménagères. En se bornant à soutenir que la surface du local desservant la cage B, qui ouvre par une porte donnant directement sur le boulevard d’Alsace Lorraine, serait insuffisante pour l’ensemble du projet ils n’établissent pas qu’il méconnaitrait les dispositions précitées. En revanche, il ressort des pièces du dossier que le second local de stockage des ordures ménagères d’une surface de 27 m² et desservant la cage A se trouve au premier sous-sol, et ne peut en conséquence être regardé comme ouvrant sur une rue, cour, ou courette. Par suite, le projet méconnait l’article UA 4.3 du règlement du PLU et l’article 77 du règlement sanitaire départemental en tant seulement qu’il concerne le local dédié à la collecte des ordures ménagères desservant la cage A, et le moyen doit être accueilli dans cette seule mesure.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 6.2.2 du règlement du PLU :

Aux termes de l’article UA 6.1.1 du règlement du PLU : « En zone UAa, sauf indication contraire (…) l’implantation des constructions se fera à l’alignement actuel ou futur par rapport aux emprises publiques et aux voies publiques ou privées. ». Aux termes de l’article UA 6.2.2 du même règlement : « Pour les parcelles limitrophes d’une zone où l’implantation est exigée en recul par rapport aux voies ou emprises publiques ou à l’alignement, une dérogation d’implantation différente que celle imposée à l’article 6.1.1 pourra être autorisée sur une partie du bâtiment afin de créer une transition entre les deux zones et réduire la visibilité du pignon. »

Les requérants soutiennent que sur la rue d’Avron la parcelle du projet est limitrophe à la zone UM qui impose un recul de 5 mètres par rapport à l’alignement, ce qui n’est pas contesté, et que la façade Est qui donne sur cette rue est implantée à 3,19 mètres par rapport à l’alignement, à une distance inférieure aux 5 mètres minimum exigés afin de permettre une transition avec les parcelles voisines implantées en zone UM. Toutefois il ne résulte pas des dispositions précitées que la transition ainsi possible impose d’aligner le bâtiment projeté implanté en zone UA sur le recul imposé dans la zone UM limitrophe. Les requérants ne sont ainsi pas fondés à soutenir que le projet qui prévoit, conformément à l’article UA 6.1.1 de la zone dans laquelle il est implanté, un alignement au niveau de l’intersection de la rue d’Avron et du boulevard d’Alsace Lorraine, puis un recul de 3,19 mètres et enfin un recul de 6,54 mètres pour correspondre au recul par rapport à l’alignement du pavillon contigu implanté rue d’Avron en zone UM comme l’article UA 6.2.2 en laisse la possibilité, méconnaitrait les dispositions du règlement du PLU précitées.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 7 du règlement du PLU :

L’article UA 7.1.1 du règlement du PLU, inclus dans le 7.1 « Règles générales » dispose que : « Dans une bande de 15 m comptée perpendiculairement depuis l’alignement ou depuis la marge de recul de 5 mètres minimum imposé(e), les constructions devront être édifiées sur au moins une des limites séparatives latérales. / En cas de retrait d’une limite séparative, la distance doit être au moins égale à : (…) / – 8 m minimum en cas de baies. ». L’article UA 7.2.7 du règlement du PLU précise au titre des « règles particulières » que « les balcons et les terrasses situées à plus de 0,20 mètres du sol devront avoir obligatoirement un écran pare-vue de 1,90 mètres de hauteur. ». Le lexique du PLU précise que sont considérées comme des baies créant des vues les terrasses supérieures à 0,20 mètre du terrain naturel.

Les requérants soutiennent qu’il ressort du plan de masse, du plan de façade et du plan de niveau que la façade Sud est implantée sur la limite séparative latérale alors qu’il est prévu en R+3 une terrasse accessible sans écran pare-vue d’1,90 mètre de hauteur et que la même critique peut être formulée à propos de la terrasse en R+4 qui n’est implantée qu’à trois mètres. Toutefois, cette implantation en limite séparative latérale est conforme aux dispositions précitées de l’article UA 7.1.1 en vertu desquelles les constructions doivent être implantées sur une limite séparative latérale au moins. D’autre part, les requérants relèvent eux-mêmes qu’il ressort du plan de masse que les terrasses projetées seront dotées d’une jardinière et de végétation au feuillage dense et persistant atteignant 1,90 mètres, la notice jointe au dossier de demande précisant que « Le projet prévoit (…) la mise en œuvre de jardinières (…) formant pare vue ». En l’absence de définition des pare-vues par le règlement du PLU, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que ces terrasses ne seraient pas dotées de pare-vue.

Par ailleurs, il ne ressort pas de ces dispositions qu’une terrasse ne pourrait être implantée sur une limite séparative latérale et les requérants ne sont donc pas fondés à soutenir que le projet en tant qu’il prévoit une terrasse en R+3 implantée sur la limite séparative Ouest méconnaitrait l’article UA 7.1.1 cité au point 32. En revanche, les requérants sont fondés à soutenir que la terrasse en R+4 implantée à 3 mètres de la limite séparative latérale qui doit être regardée comme une « baie créant des vues » au regard de la définition du lexique du PLU rappelée au point précédent, méconnait ces dispositions qui prévoient qu’en cas de retrait les constructions doivent être implantées avec un recul de huit mètres si elles disposent de baies. Par suite, le moyen doit être accueilli en tant seulement que la terrasse en R+4 méconnait les dispositions de l’article UA 7.1.1 du règlement du PLU.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 10 du règlement du PLU :

En premier lieu, il résulte des dispositions de l’article UA 10.1.1 du règlement du PLU que dans une bande de 15 mètres par rapport à l’alignement la hauteur maximale des constructions est fixée à 18 mètres à l’acrotère. L’article UA 10.1.3 du règlement du PLU précise : « Hauteur par rapport à l’alignement opposé : / La hauteur (H) du vertical de façade sur rue est limitée à la plus courte distance (L) comptée horizontalement séparant la future construction de l’alignement opposé existant ou projeté. Soit H = L. / Un seul étage en attique ou en comble sera autorisé au-delà de la hauteur (H) du vertical de façade sur rue autorisée. ». Aux termes de l’article UA 10.1.4 du règlement du PLU : « Pour les constructions implantées à l’angle de plusieurs voies la hauteur la plus importante pourra être maintenue dans la voie la plus étroite sur une longueur de 12 mètres comptée depuis le sommet de l’angle de ces voies, au-delà la règle de hauteur par rapport à l’allignement opposé s’applique ». Enfin, le lexique du règlement du PLU définit la façade comme « une face verticale en élévation d’un bâtiment délimitant l’enveloppe d’une construction à partir du sol naturel ».

Les requérants soutiennent qu’il ressort du plan de masse que la distance L de la façade de la construction donnant sur la rue d’Avron serait de huit mètres et que la façade de la construction ne devrait pas dépasser une hauteur H égale à cette distance, avec un dernier étage en attique. Toutefois, d’une part, ces dispositions déterminent une règle de prospect qui implique que la hauteur de façade autorisée n’est pas limitée à huit mètres, comme le soutiennent les requérants en mesurant la distance séparant l’alignement du terrain d’assiette du projet avec l’alignement opposé, mais dépend de la distance de la façade de la construction par rapport à l’alignement opposé. D’autre part, il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice jointe au dossier de demande que « la hauteur autorisée sur le boulevard d’Alsace Lorraine sera maintenue dans la limite de douze mètres à compter de l’angle formé par le prolongement des deux alignements sur la rue d’Avron ». Or, il ne ressort pas des pièces du dossier que la hauteur de façade Nord donnant sur le boulevard d’Alsace Lorraine du bâtiment projeté serait maintenue au-delà de la longueur autorisée, de douze mètres, comptée sur la rue d’Avron à partir de l’angle formé par le prolongement des deux alignements. En outre, les requérants ne peuvent utilement soutenir que la façade Sud qui atteindrait, selon eux, une hauteur de 11,23 mètres méconnaitrait la règle de prospect qui impliquerait que la hauteur de cette façade soit limitée à 11,19 mètres, les dispositions de l’article UA 10.1.1 ne s’appliquant pas à cette façade implantée en regard d’une limite séparative latérale. À supposer qu’ils aient entendus soutenir que la façade Est dépasserait la hauteur déterminée par ces dispositions, alors que le permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce fut le cas, alors notamment qu’il ressort du plan de coupe CC que la façade Est respecte la règle de prospect matérialisée sur ce plan. Par suite le moyen doit être écarté.

En second lieu, aux termes des dispositions de l’article UA 10.2.2 du règlement du PLU : « Afin d’assurer une meilleure insertion urbaine, une diminution de la hauteur par rapport à celle autorisée aux articles 10.1 pourra être imposée si le projet est contigu d’une construction en bon état et d’une hauteur inférieure au maximum autorisé afin de tenir compte du tissu existant. La hauteur maximale imposée pourra être limitée à un niveau de plus que la hauteur de la construction contigüe. Cette variation de hauteur pourra s’appliquer sur tout ou partie de la construction. ».

Les requérants soutiennent qu’il ressort du plan de cadastre qu’un pavillon en R+1 en bon état serait implanté sur la limite séparative latérale Ouest du projet et que le bâtiment atteindra quatre niveaux d’écart avec cette construction contiguë en méconnaissance, selon eux, de l’article UA 10.2.2 du règlement du PLU précité. Toutefois, ces dispositions se limitent à conférer à l’administration une simple faculté d’imposer de diminuer la hauteur de la construction si le projet est contigu d’une construction en bon état et d’une hauteur inférieure au maximum autorisé. En se bornant à faire état de la présence de ce pavillon, les requérants n’établissent pas qu’en s’abstenant de faire usage de cette faculté de déroger au PLU l’administration aurait entaché sa décision d’erreur manifeste d’appréciation dans l’application des dispositions de l’article UA 10.2.2 du règlement du PLU.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 11 du règlement du PLU :

En premier lieu, l’alinéa introductif de l’article UA 11 dispose que : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Il résulte de ces dispositions que pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l’autorité administrative compétente d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction pourrait, compte tenu de sa nature et de ses effets, avoir sur le site.

Le règlement du PLU définit la zone UA comme une « zone urbaine mixte » et précise qu’« il s’agit des axes structurants de la commune permettant de répondre aux objectifs de construction de logement à travers une densification raisonnée. », et que s’agissant de la zone UAa, le secteur du boulevard d’Alsace Lorraine est destiné à accueillir des constructions plus importantes. Ainsi que le relève la société pétitionnaire, il ressort des pièces du dossier que les environs du projet accueillent des constructions de gabarits et de styles hétérogènes, comprenant des pavillons d’aspect traditionnel, et aussi des immeubles contemporains, notamment un grand ensemble collectif de six barres d’immeubles en R+4+combles et des immeubles collectifs récents ou en cours de réalisation sur le boulevard d’Alsace Lorraine. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le gabarit du projet ne permettrait pas son intégration dans l’environnement existant, notamment par la création d’un front bâti en rupture avec l’implantation des pavillons voisins, alors qu’il ressort des pièces du dossier que le bâtiment est implanté avec un recul tel qu’il s’aligne avec le pavillon mitoyen et que la hauteur de façade sur la rue d’Avron est dégressive depuis l’intersection du boulevard d’Alsace Lorraine. En outre, il ressort des mentions de la notice architecturale, qui ne sont pas démenties par les pièces du dossier, que le bâtiment projeté est de style contemporain, présentant peu de modénatures pour conserver un aspect moderne tout en s’intégrant dans l’environnement par le traitement des façades en brique et en enduit, en adéquation avec le cahier des recommandations architecturales. Les requérants ne sont en conséquence pas non plus fondés à soutenir que l’aspect du bâtiment projeté ne permettrait pas son intégration dans l’environnement du terrain d’assiette.

En second lieu, en se bornant à soutenir qu’aucune pièce dans le dossier de permis de construire n’apporterait de précision quant aux descentes d’eaux pluviales, qu’elles ne sont pas représentées sur les documents graphiques ou sur les plans de façade, que la pétitionnaire aurait précisé dans ses écritures qu’elles seront réalisées en zinc, qui a vocation à s’assombrir avec le temps et nuirait à leur insertion, les requérants n’établissent pas que le projet méconnaitrait les dispositions de l’article UA 11.2.6 du règlement du PLU qui sont relatives aux teintes des enduits, des peintures de façades et des huisseries. A supposer qu’ils aient entendu ce faisant soulever un moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 11.2.16 qui prévoient seulement que « les descentes d’eaux pluviales devront être intégrées à la composition architecturale des façades et préférentiellement disposées à l’extérieur des bâtiments en façade (…). Des dispositifs techniques et architecturaux (corniches, modénatures …) doivent permettre de canaliser le ruissellement des eaux pluviales… », ce moyen doit également être écarté alors que dans l’exercice de ce contrôle, le juge doit tenir compte de l’ensemble des dispositions de cet article et de la marge d’appréciation qu’elles laissent à l’autorité administrative pour accorder ou refuser de délivrer une autorisation d’urbanisme.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

Les vices retenus aux points 29 et 34 du présent jugement n’affectent que des parties identifiables du projet. Leur régularisation n’implique pas d’apporter au projet litigieux un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dès lors, il y a lieu d’annuler l’arrêté attaqué, en tant seulement, d’une part, que le projet méconnait les articles UA 4.3 du règlement du PLU et 77 du règlement sanitaire départemental du Val-de-Marne dès lors que le local dédié à la collecte des ordures ménagères desservant la cage A est implanté en sous-sol, et d’autre part que le projet méconnait l’article UA 7.1.1 du règlement du PLU dès lors qu’il prévoit l’implantation d’une terrasse créant des vues en R+4 à moins de huit mètres de la limite séparative Sud. Il y a lieu de fixer un délai de six mois pendant lequel la société pétitionnaire pourra en demander la régularisation.

Sur les frais liés au litige :

Dans les circonstances de l’espèce, les conclusions formées par les requérants et par la société pétitionnaire au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 12 juin 2023 par lequel la préfète du Val­de­Marne a délivré à la société Agencity Promotion un permis pour la démolition des constructions existantes et la construction d’un ensemble immobilier comprenant soixante-deux logements et un local d’activité sur un terrain sis 62-66 boulevard d’Alsace Lorraine au Perreux-sur-Marne est annulé en tant d’une part, que le projet autorisé méconnait les articles UA 4.3 du règlement du PLU et 77 du règlement sanitaire départemental du Val-de-Marne dès lors que le local dédié à la collecte des ordures ménagères desservant la cage A est implanté en sous-sol, et d’autre part, que le projet méconnait l’article UA 7.1.1 du règlement du PLU dès lors qu’il prévoit l’implantation d’un terrasse créant des baies en R+4 à moins de huit mètres de la limite séparative Sud.

Article 2 : Le délai accordé à la société Agencity Promotion pour solliciter la régularisation de son projet est fixé à six mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C… et M^me B… D…, à M. E… et M^me G… F…, à la société Agencity Promotion et à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation.

Copie en sera adressée au préfet du Val­de­Marne et à la commune du Perreux-sur-Marne.

Délibéré après l’audience du 13 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Gougot, présidente,

M. Combier, conseiller,

M^me Prissette, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026.

Le rapporteur,

D. COMBIER

La présidente,

I. GOUGOT

La greffière,

M. A…

La République mande et ordonne à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

la greffière,